大丰市丰中某地块项目市场定位报告

大丰市丰中某地块项目市场定位报告 一、 大丰市房地产市场背景分析 一） 城市概况 大丰市地处江苏东部，盐城市东南。东联黄海，南与东台市接壤。 2006 年末城市总人口 73 万，面积 2367 平方公里，辖 14 个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各 3 个。 大丰是新兴港口城市。国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。 2005 年 10 月 18 日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航， 2006 年 6 月大丰港一类口岸获国家批准，并同时开工建设 6 个 5 万吨级泊位。 二） 经济总量及人口与收入分 析 2006 年底大丰市经济总量近 150 亿元，年末总人口近 73 万人，其中城镇居民达超过 21 万人，城市化率 41.1%，人均 GDP 更是首次突破 20000 元人民币大关。 大丰市做为苏北的经济强县，经济总量在盐城市排列前矛。 2006 年底统计数据表明，在苏北 24 个县中，大丰的经济总量处于第三位。在过去的几年中大丰市的经济总量每年都以 15%以上的速率上涨。 经济的高速发展带来的是居民收入的提高。同比盐城市的其他县市的发展速度，大丰市的经济总量上升速度较快，这为房地产市场的发展奠定了物质基础。 2 0 0 3 -2 0 0 6 年大丰 G D P 增长情况8 9 . 0 31 4 9 . 4 51 2 6 . 7 61 0 4 . 8 51 7 . 9 %2 0 . 9 %1 7 . 8 %1 2 . 3 %0501001502002003 年 2004 年 2005 年 2006 年0%5%10%15%20%25%G D P 总量 ( 亿元 ) 增长率数据来源：大丰市统计局、 2005、 2006 年统计年鉴 从上图可看出， 2006 年底大丰市的 GDP 总量已近 150 亿元，而每年平均发展速度已超过 15%，在苏北的县市中属于非常高的位置。 2 0 0 3 -2 0 0 6 大丰人均可支配收入6643 7118826495146 . 7 %7 . 2 %1 5 . 1 %1 6 . 1 %02000400060008000100002003 年 2004 年 2005 年 2006 年0%5%10%15%20%人均可支配收入 ( 元 ) 增长率数据来源：大丰市统计局、 2005、 2006 年统计年鉴 与经济总量的增速相类似，自 2005 年以来，城镇居民人均可支配收入增速已达到了 15%，这样的收入水平已超过盐城市的平均收入水平。 2 0 0 3 -2 0 0 6 年城镇居民人均住房面积3 0 . 832 32 320 . 0 % 0 . 0 % 0 . 0 %3 . 9 %303 0 . 5313 1 . 5323 2 . 52003 年 2004 年 2005 年 2006 年0%1%2%3%4%5%城镇居民人均住房面积 ( ) 增长率数据来源：大丰市统计局、 2005、 2006 年统计年鉴 从上图看出，根据统计年鉴可发现，大丰市自 2004 年以来，人均住房面积就已经达到了 32 平方米，超过全省居民住房面积 ，但增长率没有大幅提高。原因在于 2005年以来的商品房虽然开工面积很多，但入住率不高。 三） 影响房产市场发展的重要因素分析 1、 港口建设 国家一级港 大丰港，经过了近 9 年的建设，已于 2006 年 10 月被国家正式批准为一类港口。在此之前，大丰港已于 2005 年完成了一期两个万吨工程，并将在 2007年 9 月正式对外开放并营业。 港口的建设极大带动了港区房地产市场的发展，但受配套设施不全的影响，目前港区的商品房均价在 1600-1900 元 /平方米左右。但港口建设的成功改变了政府原来将城市向西发展的规划，转而向东发展，并促使市 政府向东搬迁，由此带动东部区域的房地产发展。本地块处于东部区域，港口的建设所带来的系列搬迁，必然对本项目产生积极影响。 2、 市政府搬迁 在 2005 年左右的时候，政府即传出将搬迁至西区，并已先行搬迁并建设了大丰市高级中学。而本地块内的大丰市初级中学，在地块拍卖成功之后也将搬迁至现在的大丰市高级中学南侧。这系列的政策信号传输出一个信号，对房地产市场的刺激信号非常明显，目前西区扎堆开发的大型项目即有嘉英阳光城市、丰惠蝴蝶湾、御景佳苑、东方锦绣城、上海花园，还有一些小型项目如金宇景苑、聚龙苑等。 目前市委市政府位于黄海 东路，而市政府已经决定搬迁，且目前市政府内的办公环境也决定了即将搬迁。但随着大丰港一期的建设成功，政府已决定搬迁至东部，能够将港区与大丰市区的联系更加紧密。受此信息刺激，本地块南侧的恒达世纪新城在今年上半年即告售罄。 3、 大丰初级中学搬迁 本地块原属于大丰市初级中学，中学的搬迁将带动相关配套设施的建设，并吸引部分教师群体至西区置业。政府提出配合港区建设，期望东迁的政策对西区有影响，但目前的现状是西区房产供应与销售都比较火热，学校的搬迁与建设对西区的项目有积极的影响。 四） 小结 大丰市经济总量较高，名列苏北县市前矛 大丰市的经济发展速度较快，其中尤为关键的港口建设对相关产业的发展带动，带来了投资，同时提高了区域内居民的收入。从而为地区房产的发展建立物质方面的基础。 居民收入较高，购房意识日渐成熟 综观 2006 年以来的住宅供应与销售情况，大丰市居民购房热情高涨。一方面由于市区供应较少，居民收入得到提高，对住宅的需求逐渐显现。从西区集中的供应与销售来看，居民的购房意识逐渐强烈。 对政府依赖度高，政府即将东迁对地块将产生积极影响 政府的政策指向性非常之高，这对地区内的所有项目都具有同样的效力。但只有市政府的最终搬迁地址，会 对搬迁的小区域产生非常良好的效果，对房产的销售与价格提高都可预期。 二、 大丰市房地产市场发展分析 一） 土地市场 2 0 0 4 -2 0 0 7 上半年土地供应分析4 8 4 . 5 54 1 0 . 8 93 1 0 . 0 800 . 0 %-2 4 . 5 %-1 5 . 2 %1 1 0 . 1 %01002003004005006002004 年 2005 年 2006 年 2007 上半年-5 0 %0%50%100%150%土地供应量 ( 亩 ) 增长率数据来源：大丰市房产局 2004 年大丰市土地供应量达到历史最高，达到了 484.55 亩，同比增长率达到了110%！这与当时全国房地产市场一片火热是同步的。若将 2004-2007 年土地供应按 60%的开发率，普通容积率以 1.8 测算，则 3 年来形成的住宅供应量约为 87 万平方米的供应量。而自 2004-2007 年以来的销售量约 58.51 万平方米，可见总体供应要略超过销售。 但 2005 年以后土地供应逐步降低，而进入 2007 年上半年以来土地供应为 0，本次的土地供应尚属 2007 年的第一批。可预见的是，土地供应的乏力与销售的持续向好将迫使商品房供需趋向平衡。 二） 房地产开发投资分析 2 0 0 4 -2 0 0 7 上半年大丰房地产开发投资表4 . 5 66 . 17 . 54 . 3 14 9 . 6 %2 3 . 0 %3 3 . 8 %1 1 0 . 1 %024682004 年 2005 年 2006 年 2007 上半年0%20%40%60%80%100%120%房地产开发投资 ( 亿元 ) 增长率数据来源：大丰市房产局 大丰市的房地产开发投资持续高涨，经历了 2004 年的暴涨之后，房地产投资的上涨幅度有大幅回落，但 2007 年上半年以来又已经达到了 49.6%的涨幅！房地产商的开发热情较高。 三） 商品房开工、竣工面积分析 2 0 0 4 -2 0 0 7 上半年商品房开竣工面积对比1 8 . 93 5 . 12 6 . 81 1 . 1 8 1 2 . 5 82 3 . 1 68 . 5 41 3 . 20102030402004 年 2005 年 2006 年 2007 上半年商品房开工面积 ( 万 ) 商品房竣工面积 ( 万 )数据来源：大丰市房产局 商品房开工面积逐年上升，而且上升幅度越来越大，如 2007 年上半年的开工量就已达到 26.8 万平方 米，即使按保守估计，全年的开工量也将超过 50 万平方米。而竣工面积明显赶不上开工面积，说明了商品房在过去的 1 年左右的时间内，开始出现大规模的囤积现象。 四） 商品房供销分析 1、 商品房供销面积同比大幅上升，供销比急速增大 类别 上市量 销售量 总计(万 ) 增长率 住宅(万 ) 增长率 总计(万 ) 增长率 住宅(万 ) 增长率 2004 年 12.44 4.9% 6.48 -1.1% 8.99 18.9% 4.67 -10.0% 2005 年 18.65 49.9% 12.75 96.8% 17.74 97.3% 14.36 207.5% 2006 年 32.37 73.6% 26.06 104.4% 20.86 17.6% 18.23 26.9% 2007 上半年 20.86 104.0% 16.96 157.0% 10.91 113.0% 8.92 78.4% 数据来源：大丰市房产局 类别 商品房上市 (万 ) 商品房销售 (万 ) 供销比 住宅上市(万 ) 住宅销售(万 ) 供销比 2004 年 12.44 8.99 1.38 6.48 4.67 1.38 2005 年 18.65 17.74 1.05 12.75 14.36 0.89 2006 年 32.37 20.86 1.55 26.06 18.23 1.43 2007 上半年 20.86 10.91 1.91 16.96 8.92 1.90 数据来源：大丰市房产局 如上表所示，上市量为统计已开工建设且获得预售许可证的项目。可以发现， 2004年以来上市量一直在高速上升，而销售率也同样高速上涨。 自 2005 年以来，商品房上市与销售面积迅速上升，但供销比也开始变大，至 2007年上半年已达到 1.9： 1，远远超过供应，这值得我们警惕。 截止到 2007 年 7 月底， 获得预售许可证的项目累计总量达到了 20.86 万平方米，其中住宅 16.96 万平方米；而同期销售累计已达到 8.92 万平方米，同比增长 78.4%。可发现，目前的市场环境下，供应要大于销售量，且供应主要集中于西区的住宅。 2、 商品房销售总额增幅显著 2 0 0 4 -2 0 0 7 上半年商品房销售额走势3 . 3 44 . 6 15 . 3 72 . 9 40 . 7 52 . 5 83 . 9 22 . 0 66 3 . 7 %3 8 . 0 %1 6 . 5 %9 6 . 0 %01234562004 年 2005 年 2006 年 2007 上半年0%20%40%60%80%100%120%商品房销售额 ( 亿元 ) 住宅 商品房增长率数据来源：大丰市房产局 在供应大于销售的情况下，商品房的销售额依然保持了高速增长， 2007 年上半年，商品房销售额达到了 2.94 亿元，预计全年可超过 6 亿元。上半年商品住宅销售额 2.06亿元，同比增长了 96%，这是一个良好的势头与信号，预计下半年的销售形势将更好。 五） 商品房销 售价格走势分析 2 0 0 4 -2 0 0 7 上半年商品住宅成交价格走势图16061797215023097 . 0 %1 9 . 7 %1 1 . 9 %1 4 . 3 %050010001500200025002004 年 2005 年 2006 年 2007 上半年0%5%10%15%20%25%商品房销售均价 ( 元 / ) 增长率数据来源：大丰市房产局 上图的商品房销售均价走势包括了大丰市的商业、住宅及港口区域的房产，而港口由于建设周期较长，配套不齐全，目前均价只有 1600-1800 元 /平方米，在数据上将大丰市的商品房均价拉低。事实上，大丰市的房价发力上涨是在 2006 年底及 2007 年上半年。但由于西区及港口房产的总体价格较低，因此影响了大丰市的整体房价。 六） 小结 土地供应逐年递减，而销售逐年上升，形势看好 前面已分析过，土地供应的逐年下降，导致可开发土地短时间内变短，有利于房地产开发的理性投资。 西区开发相对集中， 供应量巨大，销售速度趋平稳 西区是目前大丰市的热点区域，也是开发商扎堆取暖的一个区域。在开发项目体量较大。目前供应量明显偏大，销售速度落后于供应速度。目前在售项目的销售情况仍较好，但销售速度已有变缓的迹象，天气炎热是其中原因之一，政府的搬迁方向则是又一原因。 市中心供应稀少，成交活跃，成交价格逐步上行 目前市区内项目供应较少，在售项目如世纪新城等二期已结束，而丰和丽都及永泰国际广场等项目目前住宅都未能上市，因此市区内的供应稀少已形成在售项目价格逐渐上行的趋势。 商品房销售速度与价格上涨幅度都较快 自 2006 年下半年以来，大丰市的房地产市场开始快速发展，综合看来有几个方面的因素，港口的建设、市政府的即将搬迁、土地供应的逐渐减少，需求的持续旺盛等造成了商品房价格的迅速上行，同时幅度也较大。 房地产市场发展较快，市场不理性因素开始聚集 随着市场的持续向好，价格持续上行，房地产市场中的投资、投机因素开始聚集，最明显的是，一些投资客开始对西区及市区内的项目投资，而开发商尚未对项目的推出体量进行有意识的控制。 三、 主要竞争项目研究 一） 本地块周边直接竞争项目分析 1、 恒达世纪新城 恒达世纪新城位于黄海东路以南、康平路以西，由大丰市 恒达房地产开发有限公司开发，项目总规模为 481 套，总建筑面积约 6.5 万平方米。项目共分为三期建设，已完成一、二期的建设，并销售完毕。其中一期于 2005 年建设完成，并已销售完毕，共推出 1-4 幢共 4 栋多层住宅，当时销售均价为 2000 元 /；二期分为两个组团建设，其中第一组团为 5 栋多层住宅，于 2006 年年初推出销售，销售均价 2300 元 /；二期第二组团于 2006 年 9 月推出销售，于 2007 年 3 月销售完毕，共推出 6 栋多层住宅，至今年3 月时，实现销售均价 2600-2700 元 /。 分期 一期 二期第一组团 二期第一组团 三期预计 均价 2000 元 / 2300 元 / 2700 元 / 3000 元 / 时间 2005 年 2006 年 9 月 2007 年 3 月 未定 目前在建为三期，包括 6 栋多层住宅，和部分沿街商铺，具体推出时间未定。 该项目与本地块有直接的竞争，尤其在住宅方面，但从区域与配套上来说，比本地块要差。 2、 丰和丽都 丰和丽都位于黄海东路以南，恒达世纪新城以西，由大丰晟大房地产开发有限公司投资建设，总建筑面积约 6-7 万平方米，以多层住宅为主。目前该项目正处于建设中，售楼处已对外开放，但一期尚未开盘，销售价格与上市时间仍需 继续跟踪。 3、 永泰国际广场 永泰国际广场位于大丰市商业最繁华的地段 人民路与健康路的交界处。由大丰永泰置业投资有限公司开发建设，项目占地面积近 60000 ，规划总建筑面积 130000。规划建设有 9 栋 19 层高层住宅，其中 2 栋为单身公寓；另有一总建筑面积约 25600的四层商场，计划引进一大型超市。沿街建设有 3 层商业，还建设有一栋沿街 4 层商业为华联超市的回迁商业。 该项目目前尚未开盘，预计将于 8 月底左右推出该项目沿街商铺共 32 间，上市面积 2560 平方米，住宅部分尚未建设。具体上市商业面积及销售价格如下： 楼层 开间（ m） 进深（ m） 建筑面积 销售单价 备注 1 层 4 12 米或8 米 48 或80 外铺 3100040000 元 /；内铺 15000元 / 一层商铺可根据需要，内外铺同时购买，也可单独购买；商铺开间为 4 米，但柱间距为 8 米 2 层 4 20 80 6500 元 / 进深为 20 米，可两间合买 3 层 8 20 160 3500 元 / 进深为 20 米 4、 汇豪雅苑 汇豪雅苑位于康平路以东，幸福路以北，由江苏汇豪房地产开发有限公司开发建设，项目总建筑面积约 1.5 万平方米，共包括 6 栋多层住宅及部分沿街 2 层商业 。 住宅部分目前已销售近 80%以上，住宅销售均价 2300 元 /平方米，商业部分一层销售均价 7000 元 /平方米，开间在 3-6 米之间。进深为 7.32 米，单间建筑面积 16-57 平方米左右。二层商业销售单价为 3000 元 /平方米。商业部分一层已销售近 90%，但二层仅销售约 10%左右。 项目体量较小，目前已销售近 80%，因此后期对本地块的影响不大。 二） 西区代表楼盘分析 1、 嘉英阳光城市 阳光城市分为两期建设，规划总建筑面积为 29 万平方米，由大丰嘉英置业有限公司投资开发建设。目前在建的为一期，一期总建筑面积为 15 万平方米左右， 规划建设有27 栋多层及小高层住宅。 2007 年上半年累计推出 04 号、 08 号、 09 号、 12 号、 14-25 号共 16 栋多层住宅，累计推出面积 59794 平方米，目前销售已接近 85%。销售形势非常好，对外公布销售均价 2800 元 /，但多数多层房源的售价已超过 3000 元 /。 主力户型为 85-95 平方米的 2 房 2 厅 1 卫、 105-115 平方米的 3 房 2 厅 1 卫、 125-130平方米的 3 房 2 厅 2 卫；户型总体设计合理，属于市场比较受欢迎的 2 房及 3 房。 该项目也是目前西区市场上销售均价格最高、整体形象最好的项目。项目销售处位于大丰唯 一一家四星级酒店 新词大酒店内。 2、 东方锦绣城（南城） 东方锦绣城分为北城及南城，由江苏盐海置业有限公司、盐城市汇通房地产开发有限公司开发建设。其中北城已于 2007 年之前完成开发并已全部交付并入住，属于西区最早开发的起点较高的项目。 前期的项目建设为公司的南城开发起到了良好的带动作用，目前该项目为一期，共200 多套住宅，销售情况非常好。项目对外销售均价为 2400 元 /平方米，楼层差价上，3 层价格最高，达到 2800 元 /，比 2 层高 240-280 元 /， 4 层比 3 楼便宜 100 元 /；5 层与 6 层价格相同，顶层阁楼赠送 。 自行车库销售单价 1100 元 /，汽车库销售单价为 3500 元 /。商业部分共建设有2 层沿街商业，其中一层商业销售单价为 10000 元 /，二层销售单价为 3000 元 /。 2007 年上半年以来，该项目共推出 1-10 号共 10 栋多层住宅，累计推出住宅面积31000 平方米，目前已销售近 70%。 3、 御景佳苑 御景佳苑位于大丰市经济技术开发区内，与建设中的大丰市初级中学及使用中的高级中学相邻。项目由大丰瑞城房地产开发有限公司开发，共分为两期开发建设，总建筑面积约 32 万平方米，其中一期约 17 万平方米。目前推出部分为一期，对 外销售均价2600-2700 元 /平方米。 项目主打意大利风格，户型配置则以 80-100 平方米为主力户型，是大丰首个以中小套型为主体定位的项目，与竞争项目阳光城市定位进行合理区分，因此销售也较良好。 4、 金宇景苑 金宇景苑位于大丰市黄海路与金丰南路交界处，由大丰市金宇房地产开发有限公司投资建设。项目规划建设有 25 栋多层住宅，目前已推出 20 栋左右多层住宅，总体销售率达 65%。 2006 年该项目对外销售均价为 2380 元 /平方米，目前销售均价为 2600 元 /平方米，其中自行车库销售单价为 1200 元 /平方米，汽车库销售单价 为 2580 元 /平方米。顶层部分销售单价为 1900 元 /平方米，连同阁楼一起出售。 大丰市在售及未来即将上市项目图示 房地产 E 网 -房地产物业管理资料库 资料均来源于网上，房地产 E 网 只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！ 四、 地块分析及 SWOT分析 一） 地块概况 地块为原大丰市初级中学的学校用地，地块北至健康东路，西至财政巷，南至大华路，东与住宅小区相联。 地块形状较为方正，呈梯形布局，便于规划。由于之前为学校用地，地块内部绿化及基地条件良好。虽然目前地块尚未拆迁，拆迁工程量不大。地块西面即为大丰市财政管理局，东面则为大丰市工商局等机关，区域内人群收入及需求比较强大。 地块南侧为大华路，紧邻二卯酉河，适合作为小区 的主入口。地块北侧为健康路，可根据实际情况建设部分商业。 地块占地面积为 7.32 万平方米，规划容积率为 2.0，绿地率大于 30%，建筑密度小于 28%，可规划建设有商业及住宅。 地块所处位置与市中心繁华地段仅 5 分钟路程，在调查中，来自政府官员与周边居民及部分开发企业，对本地块的地理位置非常认可。 二） 周边商业分析 大丰市的商圈以人民路与健康东路的交界处为中心，商圈半径约 500-800 米。区域内商业比较散乱，目前区域内有农工商超市、世纪华联超市等，经营状况良好。 本地块与该商圈的距离为步行时间约 3-5 分钟，地块北侧为 沿街 2 层商业，西侧为沿街 1-3 层商铺，目前仍处于营业中。在地块的西面为大丰市目前较为集中的批发市场，且该区域内有一个正处于整修中的菜市场，规模较大。 地块西侧部分商业经营状况 经营类别 开间 进深 面积 租金 平均月租金 日用纸张 4 米 3 米 12 4000 元 /年 27.8 元 /月 日用调味品 7 米 5 米 35 10000 元 /年 23.8 元 /月 日用百货 5 米 3 米 15 8000 元 /年 44.4 元 /月 烟酒批发 6 米 2.5 米（两层） 30 11000 元 /年 30.55元 /月 如上表所示，目前地块西侧的商业租金属