海泰发展公司债券承揽——公司资料 080919.doc

海泰科技发展股份有限公司 公司债券承揽发行人资料一、公司基本概况公司名称：天津海泰科技发展股份有限公司住 所：天津市华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地G座十一层法人代表：杨川注册资本：32305.79万元人民币公司类型：股份有限公司经营范围：孵化高新技术成果和创业型科技企业、高新技术企业投资并进行产品的开发、生产；土地开发与转让、房地产开发；技术开发，咨询、转让、服务；物业管理；管理信息咨询；商品及物资的批发兼零售；科技产品及技术进出口业务；易货贸易及转口贸易；保税仓储及货运等。公司作为一家以孵化器建设与运营为主营业务的上市公司，依托和服务于国家高新区天津新技术产业园区，在华苑产业区内，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资， 形成了独具特色优势的工业地产运营模式海泰模式。通过成功运作海泰绿色产业基地的大盘项目，公司除了在工业地产开发方面积累了丰富经验外，在经营区域内还确立了工业地产价格和市场引导的主导地位。公司充分利用多年积累的大盘工业地产开发及创业孵化服务经验，积极参与以促进科技成果转化为主导功能的滨海高新区的开发建设，在滨海高新区的开发中复制海泰工业地产运营的成功模式，为公司拓展更大的发展空间。此外，募集资金将首次涉足民用地产的开发建设，这有利于增强和培育海泰发展（行情论坛）工业园，配套设施和住宅相结合的综合开发能力，为提升城市建设运营的能力奠定了基础，也为进军滨海高新区高水平，多功能的大规模科技工业园建设创造了条件。2007年， 公司制定了主业转型战略，积极投身于新技术园区开发建设的最前线， 开始由多元主业公司向突出工业地产作为主业核心地位的专业地产公司转型。公司在工业地产开发上已逐渐形成了特色，并初具规模。在以上战略指引下，公司对下属控股子公司进行了业务梳理，转让了部分子公司，剥离了与公司制定的经营发展战略非协同关联的股权与资产。公司大股东天津海泰控股集团有限公司（海泰控股集团）是唯一持有公司5%以上股份的股东，股权结构为国有独资，隶属于天津市政府。海泰控股集团有限公司成立于2000年，是天津市政府管理的大型国有集团，为天津新技术产业园区国有资产的授权经营单位，具有强大的资源，管理，信息和政策优势。海泰控股集团主要依托天津新技术产业园区的自身优势，对华苑产业区12平方公里的土地进行统一的开发建设。除了在土地资源的储备上，能给上市公司提供一定支持外，此前还协助上市公司与天津新技术产业园区行政管理处签订了连续5年承租公司工业厂房的包租协议，增强了上市公司工业地产业务经营的持续性，稳定性。土地储备丰富。截止目前，公司拥有项目土地储备近1000亩，分布于海泰绿色产业基地内（外环），现有土地储备的开发至少能够确保公司未来三年业绩的稳步增长。根据海泰控股集团的发展及资源配置布局规划，公司是集团行业布局中唯一从事以工业地产为核心的房地产开发运营业务的控股子公司。公司据此制定了突出工业地产核心地位的业务转型战略。根据公司2008年中报数据，海泰发展总资产规模为28.04亿元，净资产（已扣除归属少数股东权益）为15.05亿元，负债12.95亿元，资产负债率为46.19%。2007年海泰发展实现营业收入8.36亿元，利润总额达1.61亿元，归属母公司的净利润1.06亿元。二、公司历史沿革公司有着70年经营历史，其前身是天津中原股份有限公司，始建于1926年，1949年改名为天津百货大楼，是华北地区第一家国营大型百货公司，亦是全国十大百货商店贸易联合会（简称“贸联会”）的发起人和最早成员。天津百货大楼及其独特的哥德式的钟楼塔尖，历来是天津商业乃至天津市的象征。1992年百货大楼被天津市政府批准为股份制改革试点企业，并经天津市经济体制改革委员会津体改委字（1992）24号文和中国人民银行天津市分行津银金（1992）389号文批准，进行股份制改制，发行股票11800万股，溢价比例1：1.8，总股本为16920万股。其中国家股5120万股，占总股本的30.26%；募集法人股5617.2万股占总股本的33.2%；内部职工股6182.8万股，占总股本的36.54%。1992年11月28日以定向募集方式设立天津百货大楼股份有限公司。2001年5月16日天津一商集团有限公司与天津市商业发展投资有限公司签署了股权划转协议，天津一商集团有限公司将其持有的本公司33,280,783股国家股无偿转让给天津市商业发展投资有限公司。转让后天津一商集团有限公司不再持有本公司任何股份，该部分股权性质仍为国家股。2001年10月31日公司国家股持股单位-天津市商业委员会所属天津商业发展投资有限公司与天津新技术产业园区管委会所属天津海泰控股集团有限公司，对津百股份实施资产重组。“天商投资”拟将所持有的“津百股份”33,280,783股的国家股权无偿划转给 “海泰控股集团”，使其成为公司第一大股东;“海泰控股集团”将以其所属高科技性资产与“津百股份”资产进行整体置换，变更其上市公司主业性质。2001年12月15日本公司名称变更为天津海泰科技发展股份有限公司。自2001年12月20日起我公司的A种股票简称由“津百股份”变更为“海泰发展”， 股票代码不变。 三、公司股权结构（截至2007年12月31日）天津市政府天津海泰控股集团有限公司天津海泰科技发展股份有限公司海泰方通投资有限公司100%19.74%海泰方成投资有限公司海泰方圆投资有限公司海泰红磐地产开发有限公司100%10%100%98.95%海泰孵化海泰企业培训中心四、公司财务分析（一）主营业务状况公司主营产品为：高新技术企业孵化器建设和运营及创业孵化服务，高新技术产业开发、投资管理等。单位：亿元2008半200720062005营业收入营业利润率营业收入营业利润率营业收入营业利润率营业收入营业利润率 租赁业务 0.23 74%0.54 70%0.61 64%0.25 68% 技术0.02 100%0.54 22%0.61 31%0.37 43% 商品销售 0.83 47%6.96 9%4.29 8%5.02 8% 孵化服务 0.16 92%0.36 61%0.27 68%0.38 62%（二）主营业务收入构成情况公司立足可持续经营能力建设，制定了主营业务“两个战略转型”的工作思路，加快推动由政府主导型企业向政府支持、市场主导型企业转型，由多元主业公司向突出工业地产作为公司主业核心地位的专业地产公司转型，进一步明确了以孵化服务和投、融资服务提升工业地产品质，以工业地产拉动综合地产，最终成为产业园开发、运营商的市场定位。（三）财务分析1、短期、长期偿债能力分析2008半200720062005流动比率2.1 4.2 3.0 2.0 速动比率1.2 3.7 1.3 0.7 现金比率0.4 2.9 0.8 0.4 公司短期偿债能力，从流动比率的数据来看，尚处于良好的水平；但进一步细化从速动比率、现金比率的数据来看，公司的短期偿债能力欠佳。其主要原因在于大量的流动资产属于难以立即变现的预付账款与存货。结合下面第2点中的存货周转率、非流动资产周转率较低的现实，公司应注重自身营运能力的提高，并应适当补充流动性更强的营运资本。2008半200720062005资产负债率46.19%21.1%42.5%50.7%长期资本负债率8.0%5.5%25.1%17.3%利息保障倍数7.7 13.0 20.9 15.6 公司长期偿债能力，从资产负债率和利率保障倍数的数据来看，尚处于较好的水平；但从长期资本负债率的数据来看，公司的流动性风险较大。其主要原因在于大量的负债都是来自于1年期的短期借款，或期限一般不超过3年的长期借款；还款频繁造成流动性压力大、不得不循环贷款的现实，将严重制约公司进行长期资本投资的能力，影响公司对于优秀项目的决策。2、营运能力分析2008半200720062005应收账款周转率88.9 35.9 15.5 17.1 存货周转率0.2 2.9 1.2 1.2 流动资产周转率0.1 0.8 0.7 0.8 非流动资产周转率0.3 2.0 2.4 2.8 总资产周转率0.1 0.6 0.6 0.6 如第1点中所述，公司在存货、非流动资产方面的周转能力欠缺，直接影响到公司的偿债能力；应重点加大对于市场的开拓、客户的开发，改变主营业务收入相对资产规模偏小的畸形状态。3、盈利能力分析2008半200720062005营业利润率39.5%19.5%11.2%9.6%净利率32.1%12.0%8.9%8.5%资产收益率1.7%6.9%5.1%5.5%权益收益率2.6%9.7%10.0%10.9%贵公司通过2007年的资产调整（对主营业务进行了优化组合，转让了非工业地产相关业务的部分控股子公司股权），开始由多元主业公司向突出工业地产作为主业核心地位的专业地产公司转型。主营业务收入暂时减少，但净利率水平有较大提高。五、公司业务情况目前公司主营业务以工业地产的运营作为核心地位。（一）公司在行业中的情况选取同行业有代表性的南京新港高科技股份有限公司、苏州新区高新技术产业股份有限公司、上海张江高科技园区开发股份有限公司、天津鑫茂科技股份有限公司、北京空港科技园区股份有限公司，来与天津海泰科技发展股份有限公司进行比较，分析公司在行业内的情况。1、工业地产销售、出租在各企业主营业务收入中所占比例比较南京高科苏州高新张江高科2008半20072008半20072008半2007市政基础设施承建 39%50%房地产开发 93%91%房地产 100%81%土地成片开发转让 10%旅游服务 4%5%服务业2%园区管理及服务 8%19%基础设施经营 3%2%商业18%药品销售 14%32%基础设施开发2%房地产开发销售 30%25%热电业务 24%海泰发展空港股份鑫茂科技2008半20072008半20072008半2007租赁业务 18%6%土地开发 32%19%工程22%21%技术1%6%房屋销售 16%22%房租7%4%商品销售 68%83%房屋出租 3%4%酒店12%6%孵化服务 13%4%物业管理及其他 1%1%技术服务2%2%建筑施工 48%53%房地产57%51%不同的工业园区开发商，有着不同的业务经营种类定位。大多数虽仍以工业地产的出售、租赁为主要业务组成部分，但已经向与园区相联系的管理服务、商业服务扩展，向着多元化的产业园运营商的角色迈进。2、各企业规模、经营情况比较2008半20072008半20072008半2007单位：亿元南京高科苏州高新张江高科总资产116.1 137.3 99.3 96.2 86.1 82.2 总收入7.3 10.8 12.2 26.3 8.9 12.0 总资产周转率38.5%53.2%28.4%28.0%29.8%37.9%资产负债率61.5%46.8%71.6%72.0%70.2%62.1%净利率23.8%15.0%8.0%9.7%33.6%36.2%权益回报率2.9%3.3%3.5%10.8%10.6%14.5%单位：亿元海泰发展空港股份鑫茂科技总资产28.0 19.2 15.1 14.1 13.9 14.1 总收入1.2 8.4 4.0 7.3 2.1 5.2 总资产周转率4.4%43.6%39.5%38.6%28.3%28.2%资产负债率46.2%21.1%60.5%61.4%71.7%71.8%净利率32.1%12.0%15.0%7.5%-1.1%6.6%权益回报率2.6%9.7%10.5%10.4%-0.6%9.2%从以上比较中可以看出：海泰发展从经营规模（总资产）来看，仍处于小型的产业园运营商；但从对于资产运营的效率（总资产周转率）而言，却处在行业内领先位置（2008年因进行资产调整优化而降低）。从财务杠杆的使用方面来看，一直以来对于债务融资的使用相对不足（资产负债率较低）；相对于处于行业内前列的净利率、权益回报率而言，相当程度上没有能够降低资本成本，股东权益价值没有能够最大化。（二）行业基本信息1、工业地产的界定工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50 年。2、工业地产的基本情况2.1 工业地产的主要物业类型种类物业特点分布区域未来发展政策导向1、物流仓储选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港。目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市。未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上，特别是陆路交通物流仓储。政府扶持。2、工业研发楼宇选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化。分布于北京、天津、上海、苏州等主要城市。国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大。政府扶持，且对高新园区有优惠政策。3、工业厂房选址无特殊要求。分布比较广泛，但在制造业较发达地区较集中。随着世界制造中心向中国加快转移，市场供不应求。但目前政策对此类用地已限制。2.2 工业地产的主要特征主要特征具体表现1、政策主导为主 受国家产业发展政策及扶持政策影响较大； 不受住宅政策调控影响；2、专业性强，与产业化程度密切有关 产业客户为工业地产的目标客户； 工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关； 区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素3、区域性强，趋于高端化 珠三角区域多以低端的制造型企业为主； 长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主； 今后工业地产将越来越趋于向高端发展；4、投资回报稳定 工业物业以出租为主； 因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。2.3 开发模式模式定义主要特点备注1、工业园区开发模式在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。2、主体企业引导模式是主体企业进行的工业地产开发。某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。3、工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。获取合理的地产开发利润。全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。4、综合运作模式对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式混合运用的工业地产开发模式。就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。2.4 工业地产价格的影响因素主要因素具体表现1、政策性因素 工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策。2、地理位置 区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等直接影响物业价格。3、配套设施及服务 园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格。（三）行业现状1、投资状况（截至2007年12月31日）1.1 外商投资工业地产概况开发商（国外）项目 普洛斯（ProLogis）1、长沙麓谷普洛斯物流园有限公司成立。 2、长沙市中心商业区以西板块兴建普洛斯长沙物流园，将于2008年下半年竣工。3、四川成都建普洛斯成华物流园。 4、重庆建物流园，一期于2007年上半年竣工。 5、江苏南京建江宁物流园，一期将于2007年下半年竣工。 6、湖北建武汉东西湖物流园.7、通过杭州湾新区开发建设国际物流和工业基地协议.8、沈西工业走廊中心地段建设物流园。 9、上海虹桥物流园(西区)项目正式破土动工。 10、与大连港集团共同宣布开发沈阳市场，开发位于大窑湾的普洛斯集发大连保税港物流园以及普洛斯集发大窑湾物流园。 11、正式落户浙江宁波开发区。12、投资3000万美元在湖南长沙麓谷园区建立工业仓储物流项目。13、苏州普洛斯望亭物流园奠基。14、杭州物流园一期项目竣工,二期开工。15、上海打造虹桥物流园（北区）。16、落户魏塘镇工业功能区。17、深圳盐田港普洛斯国际物流园开工。安博（AMB）1、深圳市平湖物流园区内投资建设“深圳市高端体育用品商贸物流中心”。 2、建宁波北仑港口物流中心。3、在华首座港口物流中心在宁波开发区落户。4、收购近虹桥机场的物流房地产项目。5、昆山出口加工区保税物流中心的物流项目正式动工。6、上海的九亭建配送中心、奉贤物流中心和浦东机场物流中心。 腾飞（Ascendas）1、斥资35亿元收购杭州科技园。2、成立腾飞中国工业园和产业园基金及商业地产基金。3、吴江工业坊一期工程竣工。4、南京腾飞创造中心竣工。5、大连软件园腾飞园区一期建成，项目总投资2亿美元。6、收购南京江宁经济技术开发区江苏软件园物业。丰树（Mapletree）1、丰树物流公司在西安经开区成立。2、买下西安海星集团属下的海星连锁超级市场公司的一座物流配送中心。3、投资1亿6千万新元在天津滨海国际机场建设仓库。 4、在天津港保税区合资发展物流园区。5、以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目。6、在上海西北工业园收购一个5万平方米的大型仓库。嘉民（Goodman）1、上海嘉民康桥物流中心竣工。2、投资2999万美元在嘉兴经济开发区西南新区设立工业仓储基地。3、在上海西北工业园收购一个4.7万平方米仓库。4、在上海南汇、奉贤以及普陀桃浦的3个项目总投资约6亿元人民币。麦格理（macquarie）1、以1.21亿元人民币收购上海奉贤区一物流配送中心。 1.2 国内开发商投资工业地产概况开发商（国内）项目 复地 (HK 2337)1、收购上海普惠投资服务有限公司股权，从而取得该公司位于上海市金山区的地块，项目被命名为“杭州湾复地现代服务业集聚区”。 2、上海金山区山阳镇的上海国际化工服务业中心开工。3、和万科联手收购上海地杰置业。海泰发展（SH 600082）1、天津高新区国家软件及服务外包产业基地核心区奠基。鑫茂科技（SZ 000836）1、天津西青区杨柳青柳口路44号，鑫茂科技园新能源新材料产业基地、汽车产业孵化基地举行了开工奠基及揭牌仪式。瀚和集团1、惠州市博罗县仲恺高新技术产业开发区圆洲工业园一期正式竣工启动。1.3 开发商投资特点分析 外资开发商较国内开发商活跃。 普洛斯、安博、腾飞、丰树等世界工业地产巨头，争相在中国进行资本扩张和“圈地”行动，归根结底是看好中国工业地产的前景，想在工业地产投资领域分一杯羹。普洛斯2007年12月13日宣布，将投资1亿美元新开发启动资金拓展中国产业平台，预计未来三至五年每年在中国新增投资额将达12亿美元。 国外开发商具有雄厚的资金和技术实力，投资中国工业地产会带动行业更快发展。 外资投资项目中，以物流园区的开发为主导。 普洛斯、安博、丰树的投资项目超过6080是物流、港口园区。 2007年是普洛斯的中国丰收年，先后投资了15个工业园项目，其中物流园占13个。普洛斯是首个将“物流地产”概念引入中国的外资工业地产商。领先的机场和海港相关位置的物流园区是普洛斯在华发展战略的一个主要方面。分析外资公司偏爱开发物流园区的原因，在于优良的港口建设具有完善服务的物流园，能吸引领先的跨国制造商、零售商以及第三方物流服务供应商。为这些制造商、零售商与第三方物流公司提供高标准的物流仓储基础设施和服务，从中获得丰厚回报，是工业地产投资商的目标之一。 外资对物流园的投入，加快了我国物流业的发展，也为中国工业发展提供助力。 项目中除了物流、仓储性质的园区，其他均以高新技术产业为主。 随着我国经济增长方式的转变，“世界工厂”正悄然由劳动密集型向资本集约型、“两型社会”转变。各投资商们也看好时机，建工业园落点在科技含量较高的汽车、软件、新能源新材料等高端产业。 从地理位置上看，投资开始由沿海延伸到内陆城市、西部地区。 随着我国产业转移的大趋势，开发商不再只偏爱沿海港口城市，资本开始扩张到内陆地区，尤其是具有交通枢纽地理位置优势的、能承接珠三角和长三角产业转移的重要城市。如承接东部产业转移的川渝地带、长株潭城市群、以及西北地区。 这些都体现了在产业转移大趋势下，中国工业地产正朝着一个新的方向发展。2、行业现状2.1 工业用地价格指数保持平稳2008年第二季度全国35个主要城市地价总体水平为1806元/平方米，其中商业、居住、工业地价分别为2829元/平方米、2020元/平方米和573元/平方米。2008年第二季度全国主要城市综合地价指数为159，商业、居住和工业用地地价指数分别为159、177和140。 与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。2.2 工业厂房租赁价格稳定上升工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑；再者工业房地产因为其开发专业性强，具有一定行业门槛，目前竞争不激烈有关，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升，工业房地产的投资风险较小，回报稳定。2.3 全国大部分地区现有开发区土地存量不足 开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。 而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面： 一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的项目入驻，现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。 另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。只有100至200公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。 2.4 企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移 把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然中国一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。 北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市“迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。 人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。2.5 工业地产需求持续增加，供需缺口增大。由于工业房地产的供求受到工业产品需求的牵制，当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给，扩大生产规模，增加生产场地，工业房地产的需求相应上升。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。2.6 国家的调控政策将使工业地产的供给受到限制，加大供需缺口工业房地产的形成受工业用地的制约，而工业区土地规划一般对具体利用方式作了严格的规定，工业房地产的功能和供给都要随政府政策导向而动，如果政府政策变化将直接影响工业房地产的供给。下表国家最近几年出台的工业地产调控政策，这些政策的出台将大大提高现有工业地产的投资价值。时间政策重点内容2003.2 国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。2003.7国务院办公厅关于暂停各类开发区的紧急通知暂停审批新设立和扩建各类开发区。包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。2003.7国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。2003.11国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实7月30号发出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。2004.10国务院发出关于深化改革严格土地管理的决定加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理。2005.3国务院办公厅转发商务部关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。2005.9国土资源部发布关于加强土地调控的有关通知对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准2005.12国土资源部公布全国工业用地出让最低价标准工业用地出让最低价标准总共为15个等级，全国工业用地出让最低价标准与土地等别挂钩，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840 元/平方米）是最低等别（十五等，60 元/平方米）的14倍。同时还要求，“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”。 这就和招拍挂措施一起严格控制了工业用地出让价格。2007.1国土资源部为落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知精神，经国务院同意，对报国务院批准城市建设用地审批方式作出的重大调整。依法由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，调整为每年由省级政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。省级政府将对城市建设用地负总责。这样实际上就是收回了省级以下政府的土地审批权，终结了地方政府为了吸引投资而低价甚至零价格出让工业用地的可能2007.12国土资源部发布耕地占用税暂行条例 提高了税额标准，将现行条例规定的税额标准的上、下限都提高4倍左右。同时，为重点保护基本农田，条例规定，占用基本农田的，适用税额还应当在上述适用税额的基础上再提高50%。条例还统一了内、外资企业耕地占用税税收负担。提高耕地占用税增加了工业用地的成本。2008.1国务院发布国务院关于促进节约集约用地的通知通知提出了约束硬、激励实、责任明、监管严的原则来解决之前建设用地粗放利用的问题。各类建设用地标准，要按照节约集约用地的原则重新审改，强化土地利用总体规划的整合控制作用。对粗放浪费的，要课以经济上的处罚，如征收土地闲置费等；对节约集约用地的，要从土地价款、税收政策、指标安排等方面，给予鼓励和支持。制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法，对各地节约集约用地逐级进行考核。通知对开发区用地提出了鼓励开发利用地上地下空间，提高土地利用效率，加快开发区土地节约集约利用评估工作的要求；（三）行业发展趋势3.1 工业与工业地产共同高速发展相关资料显示，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP 贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27，对本国GDP 贡献也超出了30。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业地产也将高速成长。3.2 工业地价未来将大幅上涨（1）政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。工业工地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。 （2）工业项目的建设和发展将增加工业用地的需求，从而推动工业地产的发展。随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，可以预见，工业地价未来将大幅上涨。3.3 国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。 这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。3.4 投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。 国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点：分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。 3.5 工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”经过20年的发展，开发区单纯进行工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳的选择。 3.6 工业地产未来发展重点：高新技术开发区 在国家出台相关政策后，工业用地审批的政策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度，工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。（四）天津工业地产行业现状1、市场供应天津市目前拥有4个国家级工业区和27个省级及省级以下工业园区。总工业园区规划面积近400平方公里。国家级园区l 天津新技术产业园区l 天津经济技术开发区及西区l 天津港保税区l 天津出口加工区省级及省级以下园区l 天津空港加工区l 天津市大港经济技术开发区l 天津市东丽经济技术开发区l 天津市海洋石化科技园区l 天津市军粮城产业园区l 天津市武清经济开发区l 天津市津南经济技术开发区l 天津市大王古经济开发区l 天津市八里台工业园区l 天津市福源经济开发区l 天津市鑫达电子工业园区l 天津市天宝经济技术开发区l 天津市西青经济开发区l 天津市京津新城经济技术开发区l 天津微电子工业区l 天津市宁河经济技术开发区l 天津市中北工业园区l 天津市潘庄工业园区l 天津市北辰经济技术开发区l 天津市静海经济技术开