(于海权)浅析商业地产中的养老地产开发.doc

课程名称：项目管理教师签名：成 绩：评阅日期： 工商管理硕士(MBA)选修课论文题 目： 浅析商业地产中的养老地产开发 作者（学号）： 于海权（4031241579） 班 级： 2012 级 1 班 时 间： 2013年 11月21日 摘 要在商业地产蓬勃发展的中国，具有广阔前景和巨大市场需求的养老地产已经起步并赢得了一大批商业地产开发商的青睐，但是国内养老地产的开发处于探索阶段，大部分开发商还在小心试水。中国养老市场的需求无疑是巨大的，这里潜藏着巨大的商机。探讨养老地产的盈利模式，以及如何利用盈利模式吸引投资，即融资模式；分析如何规划设计才能使养老地产名副其实，满足老年人需求。研究养老地产后期运营管理，分析其开发风险，寻求中国养老地产开发的发力路径。关键词：养老地产；操作模式；风险管理AbstractIncommercialrealestateboomingChina,andhasbroadprospectsandhugemarketdemandforseniorhousinghasstartedandwonalargenumberofcommercialrealestatedevelopersfavor,butthedomesticpensionrealestatedevelopmentintheexploratorystage,mostdevelopersarestillcarefullytestthewater.Chinapensionmarketdemandisenormous,whereahugepotentialbusinessopportunities.Exploretheendowmentestateprofitmodel,andhowtousetheprofitmodeltoattractinvestment,namelyfinancingmodel;analysisofhowpensionplandesignedtomakearealestatetomeettheneedsofolderpersons.Operationalmanagementofpost-retirementrealestate,toanalyzathedevelopmentrisk,seekingChineserealestatedevelopmentforcepensionpath.Key words: Pension Real Estate；Operating mode；Risk management目 录序 言1一、养老地产概述2二、养老地产开发现状2三、养老地产的操作模式33.1. 开发模式33.2. 盈利模式43.3. 融资模式4四、规划设计5五、风险分析5六、结语5参考文献7序 言2012年联合国发布的报告老龄化：21世纪的福祉和挑战预测在今后10年内，全球60岁以上的人口将达10亿，全世界正在变老。“中国老龄事业发展统计公报”显示，2012年底，中国60岁以上的老人已经达到2亿，2049年中国老龄化的人口将达到峰值4.8亿，占到中国总人口的1/3，超过发达国家老年人口的总和，快速老龄化使养老迅速成为中国的一大难题。中国现行的养老金模式是现收现付为主的制度，即以正在工作的一代人的缴费来支付已经退休的一代人，但是由于老年人口大幅增加，工作的人越来越少，退休的人越来越多，这个模式便难以为继。而且，中国的养老保障制度仍然以非盈利社会福利为主，不够先进。此外，养老制度的碎片化和不公正非常明显，参保人对制度的预期普遍缺乏安全感。中国老年人面临艰难的境遇：社会养老制度不完善，自身不够富裕，没有一个相对可行的养老解决方案。伴随着中国老龄化速度的加快，国家“十二五”规划中指出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。”政策号召，市场需求，全社会要杨广泛参与，建立一套先进完善的养老体系。中国房地产行业已经蓬勃发展十几年，有大批优秀的房地产开发企业，但是目前他们遭遇瓶颈，开发养老地产将是一种不错的突破路径。浅析商业地产中的养老地产开发一、养老地产概述养老地产在国内没有统一，权威的学术定义。所谓养老地产通常是指用于老年人生活，养老的房地产形式，如养老院、养老社区等等。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产以住宅为主，以护理服务、相应设施为配套核心，以出租或出售为方式。养老地产作为一种功能性地产，具有养老的特定功能，同时兼具地产与养老行业的属性。此外，和一般的地产项目不同，养老地产从选址、产品设计、生活配套、物业服务等各方面都有独特的需求。在建筑设计、社区布局和配套设施上均应以为老年人提供衣食住行等物质保障为目标。他不是单纯的地产项目，而是以养老社区作为依托，提供医疗服务、日常需求购物、娱乐休闲、家务和个人护理服务设施等承载养老功能的特定需求，通俗地讲，养老地产是否具备养老功能是评定养老地产优劣的重要标准。一个好的养老地产项目，应该是专业的地产商+专业的投资商+专业的养老服务运营商，三折的组合，才能缔造出一个完美的养老项目。养老地产是一种独特的地产项目，项目投资巨大、回收期长，对后续运营要求非常高，这就意味着对企业资金实力和战略决心有着更高要求，其目前的发展水平相当于商业地产2000年之前的发展阶段。养老地产的成本高主要是度低成本和建安成本是相当巨大的。二、养老地产开发现状尽管养老地产市场需求量庞大，但目前在国内养老地产却始终处于“叫好不叫座”的状态，也就是说这在概念上非常吸引眼球，但是开发商都小心翼翼，没有付诸于行动，即使有战略投资于养老地产，但只是试验或小额投资。中国的养老地产开发还处于探索阶段。国内龙头房地产开发企业高调宣传、小心试水。万科集团早在2006年就对外宣称他们在老年住宅方面探索研究，并在2010年12月27日宣布正式进入养老地产开发运营领域，启动了活跃长者计划，紧接着“万科幸福汇”养老项目落户北京房山。2011年3月22日，保利地产年度股东大会上发布消息称正在重点研究养老地产的未来发展情景，并启动了养老公寓产品的试点。在上海的养老地产项目名为“保利西塘安平老年健康生活社区”，总投资4亿元，占地150亩，建筑面积为1万平方米，于2011年年底完工。首创置业与河北建设集团联手，投资70亿元开发一处位于河北香河县养老项目，总建筑面积及20万平方米。绿城集团旗下的临平“绿城蓝庭”养老项目，在2011年已经向市场推出了产权七十年的颐养公寓，同时亦配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套，以满足老年人的需求。国内一些保险公司也高调进入养老地产开发领域，将保险产品挂钩养老社区开发建设，泰康人寿、新华人寿、合众人寿极为活跃。2010年，泰康人寿斥资40亿元在北京昌平购买了一块30万平方米的徒弟，筹建“泰康之家旗舰社区”。为此，泰康人寿专门成立了一家叫泰康之家的管理公司，为他们开发的养老地产提供后续管理服务。但是，养老地产目前发展远没有想象中那么顺利。万科、保利、绿城等在所谓的养老地产项目实践上多是在商品房开发中划定一小部分区域配备医疗服务站或配建一两栋养老住宅，其主要目的还是出售传统房地产，未来持续性的老年服务根本就不知道在哪里。开发商只是利用“养老地产”的噱头来茶瓯昂老概念，以便为竞拍拿地和房屋售卖增添营销砝码。此外，相关的政策没有出台具体关细则，房地产市场环境影响养老地产发展，到目前房地产调控认识主基调。中国人要改变养老观念需要较长的时间，养老地产的规划设计还不成熟，还未找到赚快钱的成熟模式。三、养老地产的操作模式3.1开发模式目前中国的养老地产按建设经营者划分为三种模式：政府福利型，政府收益型、企业盈利型。政府福利型主要是由政府组织开发经营管理的社会福利性养老机构，即属于传统的养老院与福利院。政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发，以出租的形式收取一定费用的老年住宅形式，如北京香山公寓。企业盈利型是由企业投资开发建设及运营的初级大型综合养老社区，拥有基本的老年设计配套设施，如北京太阳城。由大型房地产企业投资开发，运营管理，或者企业和政府有关部门合作将会是未来发展的的趋势。主要的养老社区发展模式有：候鸟式养老模式，有一定经济基础老年人随季节变化，每年抽出一段时间到具备更舒适环境的地方去养生度假；活跃性养老模式，以租赁模式把房屋租给热爱生活，志趣相投的知识型老人，如大连国际书香怡养院；农家式养老模式，在外部环境更安静的农村采取置业或租赁的方式进行养老的一种模式；居家式养老模式，服务型的老年人与青年人混合居住形式。理想的居住模式是混合养老的模式，也就是普通社区里增加养老机构或照料中心，老人既可以做到空间上的独立，又可以得到亲情的照顾。这样的社区充满活力，不想单纯的养老社区只有老人。该模式又叫镶嵌式养老住宅，日本著名的港北新城就是采用这个模式。该项目就是把老少户住宅、养老公寓等产品类型镶嵌到普通住宅中。将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。在规划设计时，将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，方便人员、救护车出入。日本社会中的家庭重要性类似于中国，他们又是发达国家，在养老地产开发方面先行一步，值得我们借鉴其经验。3.2盈利模式养老地产的盈利模式非常重要，是养老地产开发商的核心竞争力。国内主流的的养老地产盈利模式主要包括销售、持有、销售并持有。销售模式：包括产权销售和会籍销售。如果开发商不介入后期的养老服务，老年人在入住后恐难享受到相应的养老服务，同时开发商也不会得到养老地产产业链上处居住以外的其他衍生价值。持有模式：设立一定的入住条件，然后采取按月收取服务费的形式运作项目，开发商兼任了运营商的角色，采取持有型模式的开发商收回成本或盈利更多地依靠增值服务。持有加销售模式：养老住宅也具有附加产业链价值高的特点，因此开发商可以将持有和销售按照合适的比例配置，既有效缓解开发商的资金压力，还可以让消费者不再为后期配套服务的运营等方面担心，从而解决资本投入与后期盈利的的问题。从日本和美国等发达国家的养老地产经验来看，地产只是基础，而服务才是根本。租售并举是中国养老地产市场的主流。“销售+持有运营”是目前最现实、最符合国情的盈利方式。开发企业将60%-70%的房源卖掉，是大部分资金得到回收，剩下30%则可以用于运营。此举风险较小，能在短期内看到回钱。3.3融资模式养老地产风险很高，虽然国内养老地产项目融资渠道较多，但路劲狭窄，保险资金和政府引导性产业投资基金和外资基金是重要的融资渠道。一是少数持有型养老地产，一般以押金和会员制实现前部分资金回笼。其中会员制在财务、盈利性和经营灵活性方面更有优势。二是大部分房屋产权出售，获得预付款。三是将养老保险的资金用于房地产开发，例如泰康人寿的养老项目。四是获得私募基金的投资，但是风险和获得条件都很高。五是获得国外的投资，如美国城堡投资，EmeritusCrop、美国老年社区连线开发商LifeCareServicesLLC等等。四、规划设计养老地产是养老服务的整合平台，综合性养老社区的规划设计有很高的技术含量，需要开发商和设计者掌握全面、系统的知识。在规划时应摆脱对一般居住区规划的既定思维方式，考虑老年人的特殊要求，并在规划布局和建筑功能形式上进行创新。选址与规模非常重要。选址要考虑三个影响因素：环境、交通和配套。应该建设在靠近城市周边的城乡交界处，或者毗邻景观资源，其位置既有相对怡人的居住环境，又有城市道路或轨道交通能够方便地到达。医院作为配套来说是非常重要的，社区附近10分钟车程内应有医院或急救站，以解决老人的就近医疗和突发疾病等问题。规模不宜太大，充分考虑老人的行动能力有限，记忆力和认知能力的减退，设计时想到解决这种问题的设计方案。道路与停车是另外一个重要方面。养老社区既要保证人车分流，又应做到就近停车。人车分流让老人在社区内安全行走，不会受到机动车的干扰；就近停车是为了让车辆停靠在楼的出入口附近，方便接送行动不便的老人，救护车突发状况停靠。考虑三类停车场地：机动车停车场，救护车停车场和非机动车停车场。非机动车不宜设在地下，老人多用非机动车，老人推行车辆上下坡会很费力并有危险。养老社区应合理划分区域，建筑布局追随功能。要把保障身体健康、保障日常生活、满足娱乐需求、保障心理健康、保障生存质量、保障服务终端这些功能综合到一个社区内，并合理布局，满足老年人的养老需求。五、风险分析养老地产是一个比较新的概念，实践者尚少，目前多处于探索阶段，纸上谈兵居多。但是养老地产具有高分现已经是不可争的事实。养老地产的分先主要包括：1)政策风险，主要是政策的不可抗力，项目审批延误，如多变的房地产调控政策；2)法律风险，文件和合同，担保即法律法规文件有发生变化的可能性；3)金融风险，主要是贷款利率，通货膨胀，货币政策等；4)建设风险，主要是现金短缺，设计施工方面的技术风险，项目组织管理的不足和失控，融资成本的增加等；5)运营风险，主要是管理经验和水平，运营商的能力问题等；6)市