山东省房地产估价师《制度与政策》房地产估价机构合并、分设考试试卷.doc

山东省房地产估价师制度与政策：房地产估价机构合并、分设考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。 A43万元 B112.5万元 C123.3万元 D150万元 2、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户年均可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80g/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万。(2008年试题) A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同3、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为_元。 A5760 B4800 C576 D480 4、业主大会履行的职责不包括_。 A制定、修改业主公约和业主大会议事规则 B选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C监督业主公约的实施 D决定专项维修资金的使用、统筹方案并监督实施5、标准深度是道路对地价影响的转折点由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。 A：逐渐降低 B：逐渐升高 C：可视为基本不变 D：为零 E：工业用地的监测点评估价格 6、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。 A：施工图设计 B：可行性研究 C：成本收益分析 D：项目建设书的编制 E：借款合同 7、文物艺术品属于。 A：允许流通物 B：禁止流通物 C：限制流通物 D：一般流通物 E：执行层的组织协调 8、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置价格为600元，建筑物残值率为5，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。 A：81.00 B：84.00 C：84.17 D：84.80 E：工业用地的监测点评估价格 9、已知某房地产价格为900元时，需求量为10010，当价格为1 000元时，需求量为9010，则需求价格弹性为。 A：10 B：9 C：09 D：01 E：工业用地的监测点评估价格 10、我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由拟订。 A：县级政府 B：省级政府 C：人民银行 D：住房公积金管理委员会 E：执行层的组织协调11、假定某商品需求表中D1、D2、D3、D4的价格弹性系数分别为1.3、0.2、0.7、2.1，则在_情况下，该商品价格提高后将导致总收益减少。 AD1和D2 BD2和D3 CD3和D4 DD1和D4 12、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。 A简单平均法 B回归分析法 C移动平均法 D加权平均法 13、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了工业用地出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章14、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。 A投资公司 B股份有限公司 C有限公司 D股份公司 15、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A学习 B经济状况 C对渠道的信赖度 D购买动机 16、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。 A是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为 B采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利 C抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿 D银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件 17、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是_。 A建筑剖面图 B建筑构造详图 C建筑平面图 D总平面图 18、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方_元/m2。 A2020.80 B2214.29 C2336.45 D2447.37 19、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。 A：30 B：15 C：45 D：60 E：执行层的组织协调 20、_是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 A收益期限 B收益时点 C估价终点 D估价范围 21、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。 A：A市房地产管理部门 B：A市城乡规划管理部门 C：A市房屋拆迁管理部门 D：A市人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、成本法最基本的公式是_。 A房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧23、关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是_。 A对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值 B通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值 C需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值 D外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值 24、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。 A11.07% B12.45% C13.59% D10.78%25、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。 A：1 B：15 C：2 D：25 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。 A成本利润率是年成本利润率 B成本利润率是开发经营期的成本利润率 C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率 D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 2、某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为_元/m2。 A2160 B2175 C2181 D22053、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为_。 A7.5% B8.3% C12.5% D16.7% 4、下列属于会计恒等式的是_。 A资产-费用+负债+所有者权益-收入 B所有者权益=资产+负债 C资产+费用=负债+所有者权益+收入 D负债=资产+所有者权益5、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指。 A：房地产管理投资 B：房地产置业投资 C：房地产开发投资 D：房地产经营投资 E：借款合同 6、房地产估价中，估价方法的选择是由综合决定的【2005年考题】 A：估价对象的房地产类型 B：估价方法适用的对象和条件 C：估价人员的技术水平 D：委托人的特殊要求 E：所收集到的资料的数量和质量 7、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。 A：城镇体系规划 B：土地利用总体规划 C：修建性详细规划 D：控制性详细规划 E：执行层的组织协调 8、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。 A：生物污染 B：固体废弃物污染 C：噪声污染 D：废水污染 E：废气污染 9、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有_。 A购买持有出租出售 B购买一更新改造出售 C购买一更新改造出租出售 D开发销售 E开发持有出租出售 10、某房地产开发项目，当=14%时，净现值为450万元；当=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为。(2009年试题) A：13.20% B：14.31% C：14.69% D：14.80% E：借款合同11、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资_。 A能够保值和增值 B受通货膨胀的影响 C贷款利率较低 D经营成本较低 12、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为_元/m2。 A2593 B2619 C2727 D2862 13、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是_。 A项目的交通组织规划 B项目构成及平面布置 C项目的建筑规划 D城市土地利用规划14、房地产价格构成中的开发成本包括。 A：取得土地使用权时的出让金或转让金 B：基础设施建设费 C：公共配套设施建设费 D：勘察设计和前期工程费 E：管理费 15、下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是。 A：法定存款准备金率 B：再贴现利率 C：公开市场业务 D：贷款额度控制 E：执行层的组织协调 16、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有_。 A长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算 C长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏 E长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势 17、在右图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。 AF15AP BFA(FA，i，5)P CFA(FA，i，5)P(FP，i，6) DFA(FA，i，5)(FP，i，1)P(FP，i，6) EFA(PA，i，5)P(FP，i，6) 18、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有_。 A该抵押属一般房地产抵押 B该抵押是最高额抵押 C若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元 D若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元 E该抵押可以不经登记即产生合同效力 19、房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比绝对值在_以内时，据实结算房价款。 A4% B3% C6% D5% 20、光污染包括。 A：灯光污染 B：玻璃幕墙反光污染 C：眩光污染 D：宇宙线辐射污染 E：视觉污染 21、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是_。 A同质偏好市场 B分散偏好市场 C个别偏好市场 D集群偏好市场 E弥隙市场 22、长期趋势法包括（）等方法。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D年限法 E指数修匀法23、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。 A第一阶段