文献综述-房地产项目可行性研究.doc

湖 南 工 业 大 学研究生文献综述研究课题： 房地产项目可行性研究姓 名： 崔朴学 号：业方向： 工程项目管理攻读学位： 硕 士学院（系）：财经学院2014 年 5月文献综述一 题目：房地产项目可行性研究The feasibility research of real estate project 二摘要： 随着我国城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长带动了我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为一种重要的投资工具。然而，随着我国房地产价格经历的前所未有的膨胀，部分城市房价的非理性疯长，带来了诸多社会问题，也引发了国家一轮又一轮的宏观调控，尤其是2010年“新国十条”、“国五条”的出台，对房地产市场影响越来越大。同时，作为一种高风险与高收益并存的投资，房地产行业还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析研究方面还比较落后。目前，在我国房地产市场中呈现的地区房产投资“过热”，空置房总量攀升，“烂尾”工程等问题，大多源于房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我国的房地产市场出现了很多问题，这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要环节，也是房地产开发项目投资决策，申请银行贷款，投资方与各有关外协单位洽谈合同的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证和评估，从而保证它在技术上可行、经济上合理、风险上可控、节能和环保效果明显、社会效益显著。在房地产开发过程中加强可行性研究的科学性与合理性，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，从而使房地产市场健康发展和不断完善。二 关键词:房地产项目;经济评价;可行性研究;不确定分析；投资决策三 前言：随着我国社会主义市场经济的逐步完善，全面建设小康社会目标的逐步深化，房地产业在宏观范围内己走出了近20年的酝酿和探索阶段，迅速发展成为国民经济的重要产业，并拉动相关配套产业形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体，成为国民经济基础性、先导性和支柱性产业。我国从1999年以来，房地产开发投资持续高速增长，仅2003年一年，房地产开发投资额突破1万亿元大关，增速达到了29.7%。房地产开发投资占固定资产投资的比例过高，2003年高达23.7%，比国际通常水平10%15%高出近10个百分点。有些大城市尤其高，如上海市为40.7%，北京市为60.5%。另外房地产开发投资增速远高于GDP增速。近三年来房地产开发投资规模平均以25.6%的高速增长，为GDP平均增速的3倍左右;房地产投资占GDP的比重也在逐年递增，2003年高达8.7，年均增长约1个百分点，明显高出国际一般水平的5%左右。房地产投资的增长推动了我国房地产企业的快速发展。由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP 10研究组发布2006中国房地产百强研究报告称，我国房地业集中度进一步加强。百强企业中房地产企业OS年实现销售额2384.07亿元，占全国市场份额的18.06%，这一比例在2004年为13.49%，而在2003年为8.43 %。报告显示，房地产百强企业2003 -2005年连续3年的平均销售额增长率为61.4%，年均主营业务收入增长率为49.35%，年均净利润增长率为0%。房地产百强企业2004-2006年年均总资产收益率、净资产收益率、销售利润率分别为7.83%, 18.68%, 17.4%。 房地产业对国民经济和企业发展的推动是不可否认的，但是，房地产业在我国的迅猛发展曾几度导致房地产投资过热。地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，这三种房地产泡沫形式均己口益凸显。面对这种严重过剩的局面，国家采取了强制措施，对房地产投资进行了严格的调控、整理和采取宏观调控措施，抵制由于房地产投资开发过猛过热造成的基建规模过大、投资结构不合理、房地产价格猛涨、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。2005年5月，国务院出台了房地产调控的“新八条”措施，自调控政策出台半年之后，全国房价涨幅回落的迹象非常明显，房地产行业也因此受到了较大的冲击。 综上所述，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫，给国民经济带来不可估量的风险。与此同时，地产过剩造成的经济、政策环境变化也在一定程度上使房地产业发展受到了限制，自然也直接影响了房地产企业的良性发展。由此可见，房地产开发投资总会伴随着风险与收益。因此，为了保证房地产的持续稳定发展，为了保证国民经济的稳定增长，为了保证国民生活消费的需要，作为房地产开发企业，应该完善对房地产开发前期的可行性研究及投资风险的管理，采取相应的措施指导房地产的理性投资，旨在更好地促进资源的有效配置，促进产业的持续健康发展。四 正文 1.国外文献综述 联合国工业发展组织先后于1972年、1974年和1977年分别编写了项目评价准则、发展中国家项目评价和规划和工业项目评价手册等书籍对发展中国家的可行性研究进行指导和帮助。1978年，联合国在工业可行性研究手册一书中详细地介绍了可行性研究的主要内容和研究方法，学术界在此基础上总结概括出了可行性研究的理论框架，并且得到迅速推广。1980年，经济合作和发展组织(OECD)编写了工业项目评价手册，其中提出了一个评价项目价值的标准一一项目对国民收入的贡献，该书为世界各国特别是发展中国家开展工程项目的可行性研究提供了非常完善的理论指导和实践指导。学术理论界也对风险预测、风险防范、项目评价和多目标决策等领域进行了探讨和研究。如美国的B. Munhonnad在项目建设的风险评估一书中就运用科学的研究方法对投资项目的风险估算和风险控制进行了详尽的探讨。 直到20世纪70年代，可行性研究才正式运用到房地产领域的项目建设。众多学者从房地产项目的区位选择、投资的成本和收益、风险分析、防范和决策等多个方面对房地产项目可行性研究进行了开拓性的探讨。W. Behrens & P.M.Hawranek (1994)认为可行性研究作为房地产投资整个周期的重要阶段，为房地产的投资决策提供了非常重要的依据;并且在整个建设项目过程中，由于外部环境和内部因素的变化和影响，可行性究是一个反复优化和论证的过程。Arthur. J. Keowr (2002)则研究了房地产可行性分析中的不确定性环境，他认为在分析风险因素时，可以采用概率的分析方法，从而可以测算出风险的具体大小及其对项目的影响程度和影响弹性。Gaglon. E. Greer & Micher.D. Farred (2003)认为在房地产项目的可行性研究中，最重要的是对可能存在的风险进行分析、认识、预测和防范。并且他把风险分为三种:(1)财务风险(financial risk), 即在项目的建设过程中，由于不同的财务管理模式所引起的财务方面的风险;(2)可保风险(insurable risk)，即这种风险是可以转嫁给保险公司的，大多数是由于不以人的志为转移的自然灾害所导致的;(3)经营风险(business risk)，即由于经营管理者做出不恰当的决策而引起的风险，这种风险是可行性研究中最为重要的风险，同时也是以通过可行性研究来规避的。Romualdas，Viktoras Zubrecovasb (2009)引进了一个多维度的效率分析模型对房地产的可行性进行分析。这一模型为解决替代项目、品种选择、投资资源分配、房地产价值维护和提高等方面的问题提供了很好的思路。David M Geltner, Norman filler在们的商业房地产投资分析(2009)一书中，从房地产投资者的角度分析了房地产价格的影响因素，从供给与需求两方面展开，当前经济形势以及对经济发展的预期是影响需求的最主要方面，资本市场和土地供给等方面影响着房地产的供给。从投资者角度的分析给房地产开发的可行性研究提供了很好的依据。2.国内文献综述改革开放以后，我国经济体制不断深入改革，可行性研究这种方法也逐步传入我国，并运用于工业项目开发之前的经济效益分析。在可行性研究方法传入我国的同时，我国政府为了做好项目开发之前的社会效益和经济效益的分析，避免投资决策失误所造成的重大损失，提高建设投资的综合收益，国家也出台了相关的政策，规定投资项目必须实施可行性研究。1981年，国务院原计划委员会就明文规定:所有扩建或是新建的大中型投资项目都必须进行可行性分析和形成可行性研究报告，只有在论证可行的基础上才能立项实施。1983年，计委发布了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法，从编制程序、编制内容、预审和复核等方面来指导我国建设项目的可行性研究。在房地产领域，项目的可行性研究起步更加比较晚。过去，我国的住房主要是以福利分配为主，房屋的建设很少考虑效率，从理论上来分析完全是一种低风险甚至是无风险的项目，所以房地产领域风险的理论研究工作更加缓慢。直到20世纪90年代房地产投资出现过热，可行性研究才真正开始运用到房地产领域并逐步深入。我国建设部2000年颁发的房地产项目经济评价办法由于其主要内容和研究方法的全面科学性，目前是我国房地产投资项目可行性分析的重要管理办法。 对于房地产项目的可行性研究，国内众多学者也从多个角度对这一问题进行了研究和探讨。曾祥瑞(1994)构建了一个科学合理的比较分析方法，首先用市场的平均租金率来估算该项目的预期收入，然后用这预期收入跟项目的投资成本进行对比，最后来决定该项目是否可行。安力(1995)认为预测房屋的出售价格是房地产可行性研究中的重要环节，至于如何来保证预测的合理性和准确性，安力认为市场比较法和收益还原法是两种较为科学的估算方法。刘洪玉(1996)对房地产行业开发投资所面临的各类风险进行了全面、深入、系统的研究，同时给出了较为简单的风险度量方法。陈传钊(1997)则另辟蹊径，提出了设计可行性研究计算机软件的方法，他认为由于在房地产项目的可行性研究过程中要使用大量可变性和不确定性的数据，采用计算机等高科技设备可以提高科学合理性和准确性。阎小燕(1999)则认为房地产的区位选择分析是房地产项目可行性研究中非常重要的因素，因此，房地产开发商在进行项目的区位选择时，要根据整个城市规划布局来分析地段投资的利弊，尽量选择变现能力相对较强的地段进行开发。梁爽(2001)研究了房地产项目开发的成本问题，提出了行业平均法、近似估算法等房地产投资成本的估算原理和方法。梅贤(2008)从房地产开发与城市规划的关系入手，认为房地产在区位的选择时，一定要考虑到城市整体规划和布局。 清华大学房地产研究所孙玉梅、刘洪玉(2003)指出了房地产市场分析对房地产投资决策、项目融资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的重要性，并总结了房地产市场分析的层次与内容体系，包括区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。内容体系包括地区经济分析、趣味分析、市场概况分析、专业市场供求分析、项目竞争分析、敏感性分析六个方面。并指出对于房地产项目的市场分析，有助于提高房地产企业对市场状况的把握程度，有利于增强企业的竞争力，并能帮助企业适时调整策略。五 总结近年来，我国政府和学者对房地产项目的可行性研究开展了大量的研究，取得了较大的进展，并且也有着较为明显的社会效益和经济效益。但是总体而言,我国的房地产项目的可行性研究尚处于起步阶段，还有许多需要完善的地方。六 参考文献1杜建平.投资项目风险管理问题M.北京:高等教育出版社，2000.2冯俊文，高鹏，王华亭.现代项目管理学M.北京:经济管理出版社，2009.3郭蜻娟，徐寿波.房地产成本法估价技术的创新研究J .生产力研究，2007.4李荣锦，王珍.房地产企业财务风险及防范研究J .会计之友，2010 5李绍荣等.房地产市场的