2010年土地储备行业风险分析报告.doc

摘 要一、土地储备行业基本情况（一）土地储备的定义土地储备制度是由受城市政府委托的城市土地储备机构依照法律程序，通过征用、收购、置换、回收等形式从原土地所有者或土地使用者手中取得土地，由城市土地储备机构或其委托机构组织进行前期开发、整理并予以存储，根据土地利用总体规划、土地供应计划、城市规划等因素，有计划地以协议、招标、拍卖、挂牌等方式将土地投入市场，以实现土地资源优化配置与土地利用可持续发展的土地使用与管理制度。美国哈瑞富兰奇（Harvey LFlechner）将土地储备分成计划型土地储备和全面型土地储备两类。（二）土地储备行业在国民经济中的地位土地储备行业在国民经济中的地位和作用通过土地储备制度体现出来。土地储备制度是指政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法对取得的土地进行前期开发、整理，并进行储备，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。土地参与宏观调控主要是通过土地的供给调控，土地储备作为政府供地的主要部分，在土地管理中起到至关重要的作用，对宏观调控起到一定的影响。二、土地储备行业发展环境（一）宏观经济环境20XX年以来，我国经济在较短时间内经历了止跌、企稳、回升等几个阶段。随着一揽子经济刺激政策的逐步落实并逐次发挥作用，国内经济已经显示出较为明显的复苏迹象。从数据上看，GDP同比增速呈现“V型”反弹。根据对国内外经济形势的分析和判断，预计20XX年中国经济将呈现“温和”增长的发展趋势。（二）政策环境1、深化集体建设用地使用制度改革城乡建设用地增减挂钩试点管理办法明确规定，挂钩试点工作应以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件、统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点。国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见指出对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。2、加大对批而未用土地的监管关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知要求省级国土资源管理部门加强对地方的指导，督促各地加快征地实施工作进度，确保已批准的城市建设用地能够及时形成供地条件，保障扩内需、保增长、调结构用地供应。关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知，在全面清理、摸清底数的基础上，及时制定批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知对“批而未用”土地展开核实。核定各地建设用地区位与面积、掌握各地真实土地基础数据，为科学规划、客观决策等提供真实土地基础数据。3、供地政策限制用地项目目录（20XX年本增补本）和禁止用地项目目录（20XX年本增补本）指出一是调整用地条件的禁止项目目录；二是调整用地条件的限制用地项目目录。财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合下发，要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知对全国工业用地出让最低价标准（以下简称标准）实施政策进行适当调整。4、加大保障性住房的建设关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见指出，试点原则是严格控制贷款用途，实行专款专用；规范贷款审批程序，贷款资金实行封闭管理；加强风险管理，确保资金安全和保值增值。（三）政策发展趋势20XX年的土地政策，将与国家大的发展方向保持一致，延续20XX年的方向，在服务经济发展的大局、促进城乡统筹、破解三农问题、缩小城乡差距、保民生、扩大内需、保持社会基本稳定的政策走向的同时，还将服从于中央转变经济增长方式的要求，注重节约集约用地、加大批后土地利用的监管、加大保障性住房用地的供给，并将注重与其他调控手段的综合配套。三、土地储备行业发展情况（一）土地供给分析20XX年土地供应总量大幅增加，基础设施等其他用地供应比例略有提高。全国土地供应总量为31.9万公顷，同比增加了44.2%。其中，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应量分别为11.9万公顷、10.3万公顷和9.7万公顷，同比分别增加44.1%、36.7%和53.0%，分别占土地供应总量的37.4%、32.2%和30.4%。其中，基础设施等其他用地供应比例提高了1.8个百分点。（二）土地需求分析20XX年我国土地市场火爆，地价高涨，60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100，产生了大批“地王”，市场活跃程度已经超过20XX年。 从土地供方角度看，地方政府土地供应由审慎到积极，住宅用地供应量同比增加近40。20XX年，全国60个重点城市共推出土地9968宗，同比增加15；推出土地面积49018万平方米，同比增加33。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）3319宗，同比增加16；推出土地面积22334万平方米，同比增加39。 从成交情况来看，土地市场交易活跃，房企拿地积极，住宅用地成交量同比增加一倍。20XX年全国60个重点城市共成交土地7158宗，同比增加71；成交土地面积35996万平方米，同比增加66。其中，住宅用地成交2703宗，同比增加103；成交土地面积18755万平方米，同比增加83。 从土地成交价格来看，房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价格增幅明显。20XX年住宅用地平均成交楼面地价每平方米2035元，同比增加36。 （三）20XX年土地市场运行20XX年土地管理总体态势为：在宏观经济增速呈现企稳回暖态势的情况下，前三个季度土地市场就已经走出低迷状态，市场交易持续回暖，呈现“供需两旺、量价同升”的特点；建设用地供应总量同比增长三成，房地产用地同比增幅变缓，保障性住房用地供应比例加大；重点监测城市地价同比小幅上升，工业地价同比小幅回落；土地抵押面积和贷款金额持续增长，新增抵押土地的贷款率上升；违法用地势头初步得到遏制，但量大面广的状况尚未根本改变。四、土地储备行业产业链分析（一）上游行业分析集体土地市场发展情况分析集体建设用地使用权流转将增加土地供应面积，缓解城市建设用地不足的情况。（二）上游产业对土地储备行业的影响土地储备行业与上游集体建设用地市场的影响是相互的。一方面，集体建设用地的价格上涨，会使得收购价格随之上涨。另一方面，土地储备出让土地出让金上涨，也会使得市场上土地价格上涨，从而引起集体建设用地收购价格上涨。（三）下游行业发展情况分析20XX年下半年突如其来的世界性金融风暴，出口受到较大程度的冲击，内需成为经济复苏和增长的主要动力，房地产作为同时拉动投资和消费的支柱型产业成为“保增长”的主要贡献力量。在这样宏观背景下，20XX年一系列房地产市调控政策开始由“抑制价格过快上涨和投机性需求”转向鼓励、引导消费和投资，政策助推下，09年市场出现过山车般的起伏跌宕，楼市真正成为宏观经济走向复苏的一个重要引擎。（四）下游行业对本行业的影响分析20XX年的房地产发展就如过山车，年初房地产市场低迷，但随之房地产市场出现价量齐升的情况。在这种情况下，房地产业对土地储备行业的影响主要有以下几个方面：1、市场求大于供的失衡状态增加了土地的需求2、高房价带动了高地价3、地价虚高的风险4、保障性住房比例加大增加土地储备资金压力五、土地储备行业风险分析城市土地储备的风险，是指城市土地储备制度的建立和运营过程由于各种事先无法预料的不确定因素带来的影响。城市土地储备的风险主要包括宏观经济波动风险、政策风险、金融风险、运营风险和市场风险等。六、信贷建议出于对土地储备行业风险及房地产市场景气程度的考虑，应当适当限制向欠发达地区中小城市的土地储备中心贷款；针对具体项目，采用土地抵押方式，选择在收购时就已经有意向下家的项目，拍卖一笔，回收一笔，保证银行在行使债权时始终处于主动地位；尽可能实现资金的封闭运作，限定地方土地局及财政部门的土地出让金专户在授信行开立；注重对储备中心经营情况的动态监控，如负债规模的变化，地产市场的大环境，政府的负面干预，储备地块优劣及来源等。土地储备制度对我国房地产行业的影响是巨大的，商业银行应通过信贷原则促使我国土地管理部门进一步深化土地使用制度改革，尽快地出台相关配套政策，规范我国各省市土地储备和转让的过程，扩大参与土地储备的区域，使土地使用权的交易更公正更透明。目 录附 表附 图第一章 土地储备行业基本情况第一节 土地储备的定义及分类一、土地储备的定义根据国土资源部、财政部和中国人民银行20XX年11月19日联合制定发布的土地储备管理办法第一章第二条规定：土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备制度是由受城市政府委托的城市土地储备机构依照法律程序，通过征用、收购、置换、回收等形式从原土地所有者或土地使用者手中取得土地，由城市土地储备机构或其委托机构组织进行前期开发、整理并予以存储，根据土地利用总体规划、土地供应计划、城市规划等因素，有计划地以协议、招标、拍卖、挂牌等方式将土地投入市场，以实现土地资源优化配置与土地利用可持续发展的土地使用与管理制度。土地储备制度的建立是城市政府为了实现对土地市场地宏观调控，促进存量土地进入市场，盘活企业存量土地资产，优化土地资源配置，理顺政府与企业之间土地收益分配，有效解决土地无偿使用制下产生的诸多历史遗留问题等而主动进行制度创新的产物，是政府加强垄断土地供应的政策工具。土地储备通常包括以下特征：（1）政府在需要之前或在开发价值没有附加给土地前，未雨绸缪，预先取得(通常是按市价购买)相当面积的土地，保障城市高效有序的开发；（2）平抑地价、预防或减少私人投机行为，使诸如为人们提供支付得起的住房的社会目标的实现成为可能；（3）清理产权，整合地块，进行必要的基础设施建设，用于更大项目的开发；（4）取得城市开发的公共增值，并授之于民；（5）土地储备被认为是一种规划工具和土地利用管制的手段；（6）由政府公共部门取得并实施土地储备。二、土地储备的分类美国哈瑞富兰奇（Harvey LFlechner）将土地储备分成计划型土地储备和全面型土地储备两类。计划型土地储备是指在特定功能区域内的土地储备，主要是为城市发展、中低收入家庭住宅、开放空间、工业房屋和公共设施的建设而预先取得并持有土地。此类土地储备一般都限于单个行政区范围内，土地持有规模影响，由于目的明确，储备时间都很短。全面型土地储备是以整个城市区域为范围的土地储备，其储备对象包括各类用地，并不事先设定不同类别土地储备的先后顺序。储备的目的是用来控制城市的成长形态，规范城市土地用途和抑制土地价格，将土地增值归公。三、我国土地储备制度及其运行机制我国土地储备机构运行机制大致可分为以下三个阶段：图1 土地储备机构运行机制图（一）土地收购阶段土地收购是指城市土地储备机构根据政府授信和土地储备计划，以征用、收购、换地、转制和到期回收等方式集中土地进行储备的行为。总体上看，储备土地的来源主要分为两个部分：增量和存量。（二）土地储备阶段对于以上己进入土地储备体系的土地，在以“招拍挂”等形式出让给新的土地使用单位以前，由土地储备中心负责组织前期开发和经营管理。前期开发包括将收购所得土地通过行政、经济、技术和法律等方法有计划进行地上建筑物和附属物的拆迁、区域改造、土地平整以及基础设施建设等。土地经过前期开发整理，达到建设所需的“三通一平”或“七通一平”的状态下，可根据城市规划以及城市土地供应计划的安排，向市场投放土地。（三）土地出让阶段土地储备中心建立之后，土地出让成为土地供应的主要方式，而土地划拨方式则渐渐退出了历史舞台。土地出让是指对纳入政府土地储备系统的土地，根据城市规划和城市土地供应计划，有步骤有目的的向市场供应土地的行为。根据我国土地管理法以及其他相关法规的规定，现行的土地供应方式包括“招拍挂”与协议出让两种。用于房地产开发或经营性项目建设的土地，应通过“招拍挂”的形式确定开发单位，以“招拍挂”形式直接出让储备土地使用权的，由土地储备中心提出计划和方案，土地管理部门按照有关法规组织实施。除了按规定必须以招标拍卖方式出让的地块，其他储备土地使用权可以通过招标拍卖的形式确定开发单位，也可通过协议形式约定开发单位。第二节 20XX年土地储备行业在国民经济中的地位20XX年国土部在继续使用规划、计划、审批等手段同时，更多运用土地、矿产价格及租税费等经济手段，更加注重国土资源政策与货币政策、财政政策、产业政策的协调配合，增强调控的针对性和有效性。土地政策参与宏观调控包括三方面内容：一是建设用地总量。建设用地总量是影响经济发展速度和效益的重要因素，控制建设用地总量，是调控经济运行的重要手段。二是调整土地供给结构，通过对不同用途土地的供给，促进产业结构调整和产业优化升级，这就需要按照国家产业政策，适时调整供地政策，对于禁止性项目，停止供地；对于限制性项目，提高供地标准和条件。三是确定不同区域的供地政策，引导产业区域合理布局和协调发展，促进产业的梯度转移。这三个方面包含着限制与发展的辨证思维，并能够从系统的角度的来把握土地参与宏观调控的基本目标和调控重点。土地参与宏观调控主要是通过土地的供给调控，土地储备作为政府供地的主要部分，在土地管理中起到至关重要的作用，对宏观调控起到一定的影响。土地储备所起到的作用包括以下几个方面：一、土地收购储备是政府依法管理土地资产的必要措施在城市土地收购储备实践中，按照“土地法”第五十八条，“为公共利益需要土地；为实施城市规划进行的城区改造需要调整的土地；土地使用期满未申请延续或未批准的，还有一些废弃的公路、铁路、机场、矿山报废的土地等”应该收回。土地储备管理办法第二条“市县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场，促进土地资源合理利用标准，依法取得土地进行前期开发储备以备供应土地的行为。土地收购储备工作具体实施，由土地储备机构承担”。第三条，土地收购储备机构应为市县人民政府批准成立，具有独立的法人资格，隶属于国土资源部门，统一承担本行政辖区内土地收购储备工作的职责。第十条明确土地收购储备的范围，“一是依法收回的国有土地；二是收购的土地；三是行使优先购买权取得的土地；四是已办理农用地的转用，土地征收批准手续的土地；五是其它依法取得的土地”，这些法律条例的颁布其目的就是使有批准权限的各级人民政府有法可依，有据可查。各级政府根据本区域内城市总体规划和社会经济发展的需求，统一制定年度收储计划，有保有压、有步骤、有重点地出让供应土地。如果政府不能够统一进行收储或征用土地，就难以实现政府对土地的宏观调控，节约集约用地就成了一句空话。特别是城市基础设施的改造建设和国家重点项目用地也没有了保障。同时，一些开发商囤地、圈地、天价地会更加漫延，私自转让倒卖土地及违法用地现象更加难以遏制。因此，各级政府对土地一级市场进行收购储备，是保证各项国民经济和社会发展的必要措施。二、土地储备可以强化政府垄断土地一级市场目前，我国城市土地市场呈三级市场结构模式：一级市场。即由国家以土地所有者身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。它表现为政府与土地经营者、使用者之间的纵向交易行为，反映的是土地使用权价格，具有垄断性质。二级市场。即由获得土地使用权的经营者，直接将土地或通过建设商品房从而间接的将土地投入市场流通。它表现为土地经营者与使用者之间的横向交易，是扩大供给条件下的市场行为，反映的是以开发经营者价值为基础的企业价格，具有经营性质。三级市场。即依附于房产交易让渡土地使用权而使土地间接进入市场流通，它表现为土地使用者之间的横向交易，是调剂需求条件下的市场行为，反映的是以效用为尺度的市场价格，具有消费性质。城市土地储备制度实施后，有人曾将土地供应形象的比喻为“一个口子进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”，“一个口子进水”就是凡是符合储备条件的城市土地收购权仅仅为城市土地储备机构享有，必须统一由土地储备机构统一收购，除此之外的其他机构、企业和个人均不能自行收购。“一个池子蓄水”是指所有存量和增量的土地均必须进入城市土地储备系统中来，不能有在该系统之外的土地存在。“一个龙头放水”是指城市建设用地只能由土地储备机构根据经济发展的需要和城市规划向市场供应，城市建设用地只能从土地储备机构处获得。这样政府牢牢掌握和控制了土地向市场供应的时间、空间以及数量，使政府更有效的垄断了土地一级市场，更大程度上消除隐形的土地一级市场，从而维持了城市土地市场的秩序。同时可以更有效的杜绝房产开发所需要的土地多头供应、不规范供应的现象，土地储备机构通过招标、拍卖等单一渠道供应，这样既实现了土地的真实价值，防止国有土地利润进了私人腰包，又可以使土地供应公平有序，从而保障城市土地市场的秩序。三、土地收购储备是各级政府防止国有资产流失的重要手段目前，各级收购储备工作的主要任务是储备城市一些存量国有土地，旧城需要改造的国有建设用地，城中村及城郊结合部的部分集体土地和宅基地。这三大块基本上是各级土地收购部门的主要工作。这些土地在开发前整体利用率差。特别是城郊结合部，城市人口和农村人口混居，土地权属混乱，有的是国有建设用地、有的是农用地、有的是宅基地，很难确权，其土地价值非常低。随着城市的不断建设发展，基础设施及道路不断完善配套，这部分土地的价值不断增值。这种增值主要得益于城市功能配套的结果。由此，土地收购储备就是把这些混杂的地权加以整合，依据法律法规制定收储计划，签定收储合同，原国有土地依法收回，农用集体土地实行报批转用，统一制定不同类型的地价，地上附着物及安置补偿标准，予以公告。然后进行土地归类整理，待时机成熟，按照招、拍、挂制度实行有偿出让。政府直接调控土地，有效地避免一些开发企业直接流通土地一级市场，使国有资产增值部分不流失。四、土地储备有利于积累城市建设资金通过土地收购、储备、出让这个完整过程，确保政府垄断土地一级市场。通过市场公开运作和招商策划等方法，实现土地收益的最大化，把过去由各级开发商获得的土地增值转移到政府手中，政府的财政收入大为增加。依照中华人民共和国城市房地产管理法第十八条之规定：“土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发”。储备土地出让后的增值收益将为城市基础设施建设提供强有力的财政保障，推动城市现代化建设和经济发展，其社会效益和经济效益是大为可观的。五、土地收购储备是政府调控土地市场的客观需要土地是一种稀缺的非可再生资源，随着对土地需求量的不断增加，土地资产也在不断增值。实施土地储备制度前，一些投机商人纷纷加入炒地皮的行列，顿时地价飞涨。建立土地储备制度，将存量土地和增量土地全部纳入城市土地储备库中，从制度上消除中间商炒作土地的可能性，同时由土地储备机构“一个龙头放水”，对建设用地统一出让，在阳光下交易土地，让建设用地进行幕后交易无利可图，也杜绝了权力的寻租，创造公平的竞争环境，减少腐败的发生。土地收购储备管理办法规定“各地应根据调控土地市场的需要、合理确定收购储备土地规模、储备土地要符合规划、计划，优先储备闲置空闲和低效利用的国有存量建设用地”。此办法出台总的指导思想是：“政府要调控土地一级市场、培育公平、合理有序的土地市场秩序，促进城市土地资源优化配置”。政府决定，在本市规划控制区范围内，所有的建设用地一律实行“五个统一”，即：统一规划、统一征地、统一开发、统一供地、统一管理。土地收购储备中心就是政府“五个统一”的具体执行者。这种方式，从源头上禁止了土地的区域垄断。六、土地储备可实现土地资产的价值，促进土地资产的保值增值实施土地储备制度前，制度的空白让土地的地下交易有机可乘，土地的地下交易盛行，土地增值所产生的巨大收益被用地单位和房地产开发商所攫取，土地交易腐败现象严重，而国家作为土地的所有者却没有获得相应的收益。实施土地储备制度，真正实现土地价值，将原来中间商和开发商获得的土地增值财富转移到政府手里，增加了政府的土地收益，从而更好的促进城市发展。七、土地储备促进城市总体规划的实施我国原来城市用地开发建设模式对城市总体规划实施已产生了种种不利的影响。它主要表现在有的土地还没有经过规划就已经投入到了市场中，致使规划部门在规划过程中受到很多限制，也使得城市规划布局缺乏整体性与和谐性。实施土地储备制度，让土地根据城市总体规划的需要而投入市场，促进了城市总体规划的实施。第二章 20XX年土地储备行业发展环境分析第一节 20XX年宏观经济环境分析20XX年以来，我国经济在较短时间内经历了止跌、企稳、回升等几个阶段。随着一揽子经济刺激政策的逐步落实并逐次发挥作用，国内经济已经显示出较为明显的复苏迹象。从数据上看，GDP同比增速呈现“V型”反弹。根据对国内外经济形势的分析和判断，预计20XX年中国经济将呈现“温和”增长的发展趋势。一、全年经济实现V型反弹20XX年，我国国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。分季度看，一季度增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%。从图示看，经济增速呈现明显的“V型”，在国家大规模经济刺激政策下，20XX年我国经济实现V型反弹。图2 20XX年以来我国GDP季度增长情况同时，经济增长的动力也逐步趋向平衡：由政府财政刺激政策主导的投资增长在下半年开始逐步向房地产投资和私人部门投资需求过渡；出口在4季度也出现了明显的恢复；全年的消费增长则稳定在较高水平。其中，从12月的数据看，“三驾马车”驱动力也趋于平衡：当月城镇固定资产增速回落至24.1%，而出口和社会消费品零售增速则分别回升至17.7%和17.5%。但在经济快速复苏的背景下，通货膨胀和资产价格泡沫风险开始显现，产能过剩问题依然严峻，同时，货币、财政政策调整、退出可能性增大，这是20XX年经济增长面临的主要风险。二、工业生产逐季回升20XX年，规模以上工业增加值比上年增长11%，增速比上年回落1.9个百分点。其中，规模以上工业增加值一季度增长5.1%，二季度增长9.1%，三季度增长12.4%，四季度增长18%。分轻重工业看，重工业增长11.5%，轻工业增长9.7%。图3 20XX年以来工业增加值增速情况规模以上工业增加值年内呈现加速增长的态势，11月、12月单月增速分别达19.2%和18.5%，已经处于历史较高水平。这与PMI处于56.6的景气高点相符合，也预示着20XX年一季度工业增速仍将在去年低基数的基础上保持高位。四季度重工业增速超过20%，进一步拉大与轻工业增速的差距，我们认为这一方面由于去年同期重工业受危机影响较大，基数较低；另一方面则受到进口、出口在四季度大幅回暖和消费持续旺盛的带动。综合全年来看，前三季度是投资和消费带动工业走出低迷，四季度则是出口和消费拉动工业强劲增长。图4 20XX年以来工业增加值增速与PMI对比情况三、固定资产投资增长明显20XX年，全社会固定资产投资为224846亿元，比上年增长30.1%，增速比上年加快4.6个百分点。从单月投资情况来看，12月单月城镇固定资产投资增速明显下滑，回落至24.1%，比上月下降0.2个百分点，比5月的高点回落14.6个百分点。由于政策重点指向了调结构，固定资产投资开始放缓。同时，由于政策调控预期和年末的信贷收紧，房地产投资增速在四季度也有所回落。图5 20XX年以来城镇固定资产投资累计增速情况分产业来看，第一产业投资增长49.9%，第二产业投资增长26.8%，第三产业投资增长33.0%，第一产业投资增长明显高于第二和第三产业。从全年来看，第一产业固定资产投资增速下降幅度比较大，但在20XX年1 季度这种情况会随着政府对强农惠农体制的建设和农业投入力度的加大而有所改观；第二产业固定资产投资增速开始呈现出回升态势，随着经济持续恢复和企业盈利能力的提高，投资意愿进一步增强，今年会继续增长；第三产业在三季度前呈现出较快增长，而在四季度有所回落，随着产业结构的调整，第三产业固定资产投资增速有望保持在较高水平。图6 20XX年以来分产业固定资产投资累计增速情况伴随着20XX年工业企业利润的好转和企业家信心的提高，企业投资意愿进一步增强，并且积极财政政策进一步延续，因此我们认为20XX年投资仍将保持较快增长，但由于政策逐步回归正常，投资增速较09年会略有回落，投资结构上也随政策着力点的变化而有所调整。四、全年社会消费品零售总额明显回升20XX年全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%；扣除价格因素，实际增长16.9%，比20XX年加快2.1 个百分点。其中，受到汽车补贴等促消费政策和房地产市场火爆销售的影响，汽车、家具、建材消费最为强劲，同比增长达32.3%，35.5%，26.6%，远超平均水平，表明消费结构升级提速。图7 20XX年以来国内名义消费增速情况20XX年，居民收入实现稳定增长，有利于消费的稳定增长。全年城镇居民家庭人均总收入18858元，其中城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。图8 20XX年以来国内居民收入情况鉴于20XX 年进一步推进的消费刺激政策和进一步深化的分配制度改革，可以预期，旺盛的消费仍将在20XX年延续和提升，对经济增长的拉动贡献增加。五、全年进出口下滑，11月后快速回升20XX年全年我国进出口贸易总额22073亿美元，比上年下降13.9%。全年的出口120XX亿美元，下降16%；进口10056亿美元，下降11.2%。进出口相抵，20XX年的贸易顺差1961亿美元，比上年减少994亿美元。20XX年全年，我国出口价格总体下跌6.2；进口价格总体下跌12.7。11月份进出口总额同比涨幅由负转正，当月增长9.8%，12月份增长32.7%。12月份，我国出口价格总体下跌3.5；进口价格总体上涨8.6。从环比价格来看，12月份当月出口价格在11月份上涨0.5%的基础上继续上涨2.4%，进口价格则在11月份上涨1.4%的基础上继续上涨2.6%。总体而言，20XX年我国的进出口与国际金融危机的走势密切相关，呈现出前低后高的态势。图9 我国进出口月度增速情况20XX年，世界经济继续复苏，外部环境不断改善，促进了我国出口的增长；另一方面，随着通货紧缩的结束，产品价格开始上涨，进出口贸易可能会出现量价齐升的现象。预计20XX年我国进出口总额将出现两位数的增长。六、CPI全年负增长 年底强劲回升居民消费价格和生产价格在20XX年全年下降，年底出现上升。20XX年居民消费价格（CPI）比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，农村下降0.3%。居民消费价格20XX年11月份同比的涨幅由负转正，当月上涨0.6%，20XX年12月同比上涨1.9%。全年工业品出厂价格（PPI）下降5.4%，20XX年12月份由负转正，当月上涨1.7%。CPI和PPI20XX年12月的环比都是增长1%。图10 20XX年以来我国CPI、PPI走势情况12月份CPI上涨1.9%，超出普遍预期，这其中很大程度上受到严寒冰雪天气的影响。后果是直接导致20XX年CPI实际翘尾因素将达1.44%。6、7两个月的翘尾因素预计为全年最高2.31%，使得第二、三季度的通胀压力加大，部分月份会接近甚至超过4%。但综合全年来看，20XX年仍将是温和通胀的一年。由于翘尾因素增加，预期全年CPI将达到3%-3.5%。图11 20XX年CPI翘尾因素七、全年新增本外币贷款9.4万亿元20XX年，金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，同比增长96%。其中，中长期贷款累计新增7.1万亿元，约占全年新增贷款的76%。12月单月，新增贷款3798亿元，较11月份增加约850亿元，这主要是非金融性公司和其他部门的中长期贷款增加量上升1023亿元，而其他部分的新增信贷规模基本与11月份持平，这包括居民户短期和中长期贷款的新增规模，以及票据融资的下降规模。图12 月度信贷投放规模从新增贷款的流向看，排名前三位的是基础设施建设、房地产及工业行业。20XX年基础设施主要行业本外币中长期贷款累计新增2.5万亿元；而房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%；另外，工业中长期贷款新增1万亿元。八、未来政策趋于收紧 从目前财政政策出台的形势看，政策开始有节奏收紧。消费方面，12月9日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议基本为明年的消费政策定调，除将二手房出售营业税征免时限由2年恢复到5年、1.6升以下小排量乘用车车辆购置税减征率提高至7.5%之外，其他优惠政策一律延续。但房地产领域是个例外，针对高房价，中央连续出台多项针对规范土地出让和抑制投机性购房的政策，并提高了存款准备金，这有效的遏制了投资性和投机性需求，但房地产政策依然未触及地方土地财政，在开发商没有降价动力，房价居高不下、楼市泡沫显现的情况下，政策会不会转向引起高房价的这一根本，值得期待。从投资看，前11月，固定资产投资一直保持30%以上的增速，但12月，固定资产投资回落至24.1%，比上月下降0.2个百分点，比5月的高点回落14.6个百分点。这同政府控制信贷、规范地方政府融资行为、抑制房价的行为密不可分。在4万亿的投资计划中，20XX年新增中央投资计划安排5885亿元，但在20XX年经济V型反弹后，这一计划能否得到落实也存在很大的不确定性。从货币政策看，央行提早加息的可能性在加大。最近政策收缩的力度和时间部分的超出预期，显然政府在宏观调控方面正在表现出更多的前瞻性；而且物价的上涨也有所加快。从通胀的变化和政府调控表现出的前瞻性来看，央行提早加息的可能性正在上升；虽然从防范热钱的角度出发，央行不应当在美联储加息之前加息。第二节 20XX年土地储备行业政策环境分析一、重点政策汇总表1 20XX年国家土地储备相关政策与规范性文件汇总时间政策名称政策目的20XX-1-9落实科学发展观 做好今年住房和城乡建设工作全面推进保障性住房建设，促进房地产市场健康稳定发展，做好统筹城乡规划建设工作20XX-2-1中央一号文件进一步提出要建立健全土地承包经营权流转市场20XX-2-4土地利用总体规划编制审查办法保护耕地，促进节约集约用地20XX-2-16研究制定公共租赁住房指导意见解决城市“夹心层”的住房问题，明确公共租赁住房建设标准20XX-2-27关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，严格查处违反国家产业政策、供地政策或用地标准等行为20XX-3-2城乡建设用地增减挂钩试点管理办法节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标20XX-3-18国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见保护耕地，规范建设用地流转20XX-4-24住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查20XX-5-11国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知通知决定对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整，即变相下调工业用地最低出让标准。其中，对各省市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应标准的70%执行。20XX-5-12土地增值税清算管理规程加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作20XX-5-15国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求20XX-5-27关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知调整自有资金比例20XX-5-2720XX-20XX年廉租住房保障规划进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地供应20XX-5-31土地调查条例实施办法保证土地调查的有效实施，核查土地利用状况20XX-6-12关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知在全面清理、摸清底数的基础上，及时制定批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案20XX-8-13关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知督促各地加快征地实施工作进度，确保已批准的城市建设用地能够及时形成供地条件，保障扩内需、保增长、调结构用地供应20XX-8-18关于进一步落实工业用地出让制度的通知通知明确，各地要严格执行工业用地招拍挂制度，凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招拍挂方式公开确定土地价格和土地使用权人。20XX-9-1关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知通知要求各地全面清理、摸清底数，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。20XX-9-4关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知通知要求各地方政府和主管部门10月10日之前上报过去三年间的建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额等情况。20XX-9-26国务院关于批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，严格土地供应政策20XX-9-26关于集约用地的通知严格保护耕地，集约利用土地20XX-10-16关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的事实意见实现“住房保障”及“公积金的对接”20XX-11-10限制用地项目目录（20XX年本增补本）禁止用地项目目录（20XX年本增补本）防范土地闲置，缩短开发商占地周期。20XX-11-20关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知通知对“批而未用”土地展开核实，并要求各派驻地方的国家土地督察局负责对核实结果进行重点督查，形成督查结果。20XX-12-9国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象20XX-12-14国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施增加土地供给，加强市场监管20XX-12-17进一步加强土地出让收支管理的通知通知规定：开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。20XX-12-18国土资源部农业部关于划定基本农田实行永久保护的通知保护耕地，确保粮食安全20XX-12-23国土资源部召开了“挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会”新闻通气会旨在加强对房地产市场的宏观调控，督促各地严格落实闲置土地清理处置政策；督促房地产开发企业根据实际开发能力理性取得土地。同时，要求省级国土资源行政主管部门于20XX年1月底前，将18宗闲置土地处置情况报国土资源部，并及时向社会公布。数据来源：相关部委二、重点政策及重大事件分析（一）土地储备管理办法1996年上海市成立我国第一家土地储备机构土地发展中心，随后杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等大中城市也先后成立了土地储备机构，目前已累计成立2000多家。尽管这些土地储备机构运作模式不一，但其主要的功能就是实施土地收购、整理、出让等工作。土地储备管理办法的制定，统一了土地储备模式，对严格土地管理，加强土地调控，促进节约集约用地，具有重大意义。1.土地储备制度功能定位紧扣“调控”从1996年第一家土地储备机构诞生，至今全国已有2000多个市、县相继建立了这项制度。土地储备制度是调控土地市场的重要抓手。土地储备制度建立后，市、县人民政府供地和管地方式发生了重大变革，从多个部门供应“生地”和协议出让为主，改变为集中统一供应“净地”（即产权清晰、配套完善、土地平整的土地）和招拍挂出让为主。这些变革增强了政府调控土地市场的能力。各地政府可以根据城市发展和市场需求，有计划地适时适量供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序，同时促进了节约集约用地，增加了政府土地收益。土地储备管理办法将土地储备制度的功能定位紧扣“调控”二字，进一步明确：土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备制度的运作模式也同样紧扣“调控”。土地储备管理办法规定，各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。2.供应“净地” 狙击囤地产权明晰是市场交易的基本前提。要实现产权清晰、配套完善、土地平整的“净地”，土地储备制度功不可没。土地储备的一个重要环节就是理清土地产权。土地储备制度建立后，先行依法收回土地使用权，并给予被拆迁人合理补偿，然后对土地进行再配置。这是对土地权利人权益的尊重和保护，真正建立了正常的土地财产关系。理顺了政府供应土地的产权关系，客观上提高了政府供应“净地”的能力。土地储备管理办法明确规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。土地储备机构可以通过加快前期开发速度，使政府手中的“净地”多起来，使更多的土地具备用地条件，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，有效防止闲置、囤积土地等行为发生。3.努力降低土地储备贷款风险土地储备与风云变幻的房地产市场相连，土地储备需要数量不菲的资金支持，这就意味着土地储备存在一定的资金风险。如何防范风险？首要的是加大财政资金对土地储备的支持力度。土地储备管理办法明确提出，土地储备资金收支管理严格执行土地储备资金财务管理暂行办法，土地储备资金实行专款专用、分账核算，实行预决算管理。在财政资金不足的情况下，需要开展融资活动。土地储备管理办法规定，涉及银行贷款的，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构不得以任何形式为第三方提供担保。作出这样严格的规定，是为了更好地规避土地储备可能引发的金融风险，使土地储备制度走得更稳、更好，在土地市场调控中发挥出更大作用。（二）深化集体建设用地使用制度改革1.城乡建设用地增减挂钩试点管理办法城乡建设用地增减挂钩试点管理办法明确规定，挂钩试点工作以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件、统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点。建新拆旧项目区选点布局应当举行听证、论证，严禁违背农民意愿，大拆大建。对于擅自扩大试点范围，突破下达周转指标规模的，将停止该省（区、市）的挂钩试点工作，并相应扣减年度用地指标。 办法指出，国土资源部负责对全国挂钩试点工作的政策指导、规模调控和监督检查，试点省（区、市）省级国土资源部门负责辖区内试点工作的总体部署和组织管理，试点市、县国土资源部门负责本行政区域内试点工作的具体组织实施。挂钩试点工作实行行政区域和项目区双层管理，以项目区为主体组织实施。项目区应在试点市、县行政辖区内设置，优先考虑城乡接合部地区；项目区内建新和拆旧地块要相对接近，便于实施和管理，并避让基本农田。项目区内建新地块总面积必须小于拆旧地块总面积，拆旧地块整理复垦耕地的数量、质量应高于建新占用耕地。拆旧地块整理的耕地面积，大于建新占用的耕地的，可用于建设占用耕地占补平衡。 城乡建设用地增减挂钩试点管理办法提出挂钩项目适合开展的区域为，建设用地供需矛盾突出，农村建设用地整理复垦潜力较大；当地政府重视，群众积极性较高；经济发展较快，具备较强的经济实力，能确保建新安置和拆旧整理所需资金；土地管理严格规范，各项基础业务扎实，具有较强的制度创新和探索能力。要求通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。建新地块实行有偿供地所得收益，要用于项目区内农村和基础设施建设，并按照城市反哺农村、工业反哺农业的要求，优先用于支持农村集体发展生产和农民改善生活