上新聚仁--2009年海宝山蕴川路地块项目前期定位报告(ppt 43)

EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 宝山蕴川路项目报告 2009.10 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 报告提纲 第一部分 宏观背景理解 第二部分 项目运作方向 第三部分 项目物业研判 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 第一部分 宏观背景理解 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 上海宏观市场表现 上海市公寓供求价格走势图0500000100000015000002000000250000060008000100001200014000160001800020000供应面积 成交面积 成交价格供应面积 1 E+ 0 6 3 E+ 0 5 9 E+ 0 5 8 E+ 0 5 1 E+ 0 6 1 E+ 0 6 1 E+ 0 6 6 E+ 0 5 1 E+ 0 6 9 E+ 0 5 8 E+ 0 5 9 E+ 0 5 1 E+ 0 5 4 E+ 0 5 1 E+ 0 6 1 E+ 0 6 1 E+ 0 6 1 E+ 0 6 1 E+ 0 6 2 E+ 0 6 1 E+ 0 6成交面积 8 E+ 0 5 3 E+ 0 5 9 E+ 0 5 8 E+ 0 5 9 E+ 0 5 9 E+ 0 5 6 E+ 0 5 5 E+ 0 5 4 E+ 0 5 4 E+ 0 5 6 E+ 0 5 7 E+ 0 5 4 E+ 0 5 7 E+ 0 5 1 E+ 0 6 2 E+ 0 6 2 E+ 0 6 2 E+ 0 6 2 E+ 0 6 2 E+ 0 6 1 E+ 0 6成交价格 11217 10560 11765 13205 12755 16644 11457 12384 12198 11746 12553 11186 13034 11740 12694 12562 12949 14239 15775 18463 158680801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909供求方面： 自 09年 1月起，上海个月份的供求均表现为供不应求的状况，截止到 8月底，市场的供求比为 0.676; 价格方面： 近期市场成交价格上升较为迅速，价格平台已经从年初的 13000元上升 16000元，增幅为 23.1%； 信贷增幅过大，市场通货预期高，作为较好保值产品，房产需求回升明显，目前股市等行情不稳，房地产将成为最大的收益行业，未来的预期较为乐观； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 各环线片区的供求表现 08一季度 08二季度 08三季度 08四季度 09一季度 09二季度 09三季度 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 内环内 33.09 16 34.38 27.2 32.16 11.3 22.66 14.2 10.3 21.59 26.5 50.23 20.18 42 内中环 16.06 18.8 56.58 44.7 21.74 17.4 29.04 21 12.2 41.8 24 63.9 49.1 52 中外环 41.55 42.8 37.61 44.4 44.81 27.2 49.44 35.3 39.1 47.4 47.2 77.8 46.4 59.6 外郊环 103.63 105.3 128.68 143.6 132.65 98.7 148.3 110 120.1 137.6 229.5 353.7 202.6 248.9 郊外环 27.55 32.6 16.81 39.7 38.11 22.8 12.83 20.06 10.67 26 49.4 52.6 44.4 61.3 内环片区： 供应出现萎缩， 09年季度供应基本在 20万方左右，相比 08年下降 10万方左右，但在成交方面有上升趋势； 外郊环片区： 该区域是市场主力的供求区域，市场份额方面基本占到全部的 60%左右，季度供求在 200万方左右； 郊外环片区 ：市场潜力区域，市场供求上升较为明显，季度供求在 50万方，相比 08年上升 10万方左右； 受土地供应的影响，市中心供求矛盾将日益突出，客源将逐步流向郊环线区域； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 各环线片区价格走势 价格 08一季度 08二季度 08三季度 08四季度 09一季度 09二季度 09三季度 增幅 内环内 27797 35844 28310 26190 27517 32163 36876 9079 32.7% 内中环 22325 23742 21679 17970 18727 21034 28324 5999 26.9% 中外环 12465 14552 14702 14078 13306 15619 18674 6209 49.8% 外郊环 9695 11313 10998 10521 10041 11012 12650 2955 30.5% 郊外环 7316 9312 9172 9760 8616 9150 9960 2644 36.1% 内环以及中环片区的价格已经达到 20000元以上，与外郊环的价格差异日益拉大，受价格引导，客源也将逐步流向外部区域； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 宝山交通出行优势 市中心 七号线 一号线 三号线 宝山区与市中心已经完全紧密连接，目前是各区中与市区联系最为紧密的片区； 1号线： 1993年 5月 28日开始试运营，目前一号线南起闵行区莘庄站，北至宝山区富锦路站，经过上海南站、徐家汇、人民广场、上海火车站。 3号线： 上海南站至江湾镇段于 2000年 12月投入运营，北延伸（江湾镇至江杨北路）于 2006年12月投入运营。经过上海南站、八万人体育场、中山公园、上海火车站，宝山腹地。 7号线： 2009年底运营，从宝山大场锦秋路、经过静安寺、至浦东。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 宏观背景结论 上海市场整体表现良好，同时受供应、价格的导向，更多表现为外扩的趋势； 而宝山在产业经济、空间距离、交通动线方面体现与市区的紧密联系，宝山正逐步融入到市中心； 结合宏观发展趋势以及城市外扩的影响，项目完全有机会借助宝山的优势条件吸引宝山中部片区乃至北区的中高端客源； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 第二部分 项目运作定位 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 新城定位 上海中心城宝山部分： 宝山外环线以内的地区是上海中心城区的组成部分。以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划目标 新城部分： 由淞宝、杨行和顾村构成的组合新城空间格局，新城用地规模 55平方公里，人口规模 5560万。 产业区部分： 以宝钢、宝山工业园区为主体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝山北部综合工业产业区。 “ 两轴 ” ： 东西向综合发展轴，即以现代新兴城市功能（现代服务业）发展为重点。南北向城市功能拓展轴：即以城镇发展为重点的沿沪太路。 宝山发展空间格局 “ 三分区 ” “ 一带 ” ： 沿江功能发展带，即以精品钢和延伸产业，现代物流航运业和观光旅游业为特色的长江、黄浦江滨江发展带。 宝山重点发展的片区，最体现宝山未来居住价值的区域； 宝山新城是上海市北部辅城宝山区行政、经济、文化、商务等的综合中心 ；是上海北部功能发展轴线上的重要节点和上海中心城功能的延伸区与拓展区； 是宝山区“精钢宝山”功能的服务区和“滨江新城”特色的体现区。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 片区形象 品牌： 百联集团是中国国内最大的流通产业集团，是全中国最大、最具影响力的品牌之一； 规模： 建筑面积达 7.3万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的一站式大型购物中心，5公里半径范围内最大且唯一的大型商业中心。 商家： 东方商厦入主北上海，代表了区域最高端的商业形象； 高端形象正在逐步树立，新城区域的核心价值得到认可； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 交通属性 宝安公路站 项目位置 5、 7、 8、 705、彭石线、彭江线、彭泾线、北石线、 552路等 轨道交通 一号线（宝安公路站）：上海火车站、虹口、人民广场、徐家汇、万体馆、上海南站等 公交线路 可以抵达人民广场、五角场、虹口、闸北以及其他城市核心区域 北上海商业广场 步行 5分钟即可到地铁站，具备便捷的交通属性； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 结论 1 处于宝山新城的核心地段，体现出高端的都市形象，项目完全具备运作宝山高端个案的区位背景； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 0500001000001500002000002500003000003500004000004000500060007000800090001000011000120001300014000供应 106243 164694 96775 109471 105950 125747 114661 7688 55453 177672 46036 171186 148671 71 40 8. 9 350789 191583成交面积 134584 93049 103414 44633 67278 111998 119254 57246 121657 182279 173571 142689 234637 154633 163179 182241价格 11598 8808 11433 10938 10526 10801 10231 10215 10434 10889 10999 11914 11514 12433 12491 1334608 . 6 08 . 7 08 . 8 08 . 9 08 . 10 08 . 11 08 . 12 09 . 1 09 . 2 09 . 3 09 . 4 09 . 5 09 . 6 09 . 7 09 . 8 09 . 09宝山市场表现 供求方面： 09年市场月均供应量基本在 10万方左右，略高于 08年，但成交量上升明显， 09年成交 123万方，供求比表现为 0.83，市场供不应求 ; 价格方面： 08年价格以下行为主，到 08年 12月价格下降至 10231元， 09年市场表现为平稳上升，到 9月成交价格在 13346元左右，比 1月份上升 3100元左右，增幅表现为 31.8%； 市场环境得到反转，量价均处于上升期，开盘个案均售罄，项目开发的宏观背景较为乐观； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 宝山各板块市场表现 杨行 11918 顾村 11883 大场 14249 月浦 9454 罗店 13272 张庙 18138 淞南高境 13602 淞宝 14148 大华 19600 杨行为宝山主要的供求区域，板块已经作为客源主要考虑居住的区域，人气较高； 杨行与张庙等区域价格落差明显，伴随张庙供应的减少，片区的价值将得到明显的提升； 月浦 2125 宝山各版块供求价格（09 年）0100000200000300000400000500000供应量 392354 11805 245277 90743 53134 209290 48737 0 0成交量 316975 57539 296013 96607 201235 308313 60703 13814 17089大场 大华 顾村 罗店淞南高境扬行 张庙 月浦 淞宝EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 项目后续供应状况 板块 楼盘名称 总建 已推量 已售量 后续供应 开发商 杨行 荣域 19 3.2 2.8 16.2 飘鹰置业 香逸湾 30 6.2 6 24 盛高 顾村 保利叶上海 55 18.5 18 37 保利 公园七号 22.7 14 9 13.7 绿地 东方帕堤欧 12.6 6 4.5 8.1 明豪置业 合计 190.3 98.9 91.3 99 / 市场个案规模普遍较大，同时未来市场供应量大，竞争较为激烈，且部分个案具备良好的品牌效应以及市场口碑，直面竞争，本案必将处于劣势； 因而项目运作应走差异化路线，确立项目自身的特色，以建立竞争方面的优势； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 板块 楼盘名称 开盘时间 供应 去化 去化率 月均成交 杨行 荣域 09.8 329 284 86.3% 142 香逸湾 09.05 596 575 96.5% 115 顾村 保利叶上海 09.04 932 929 99.6% 155 公园七号 09.08 366 192 52.4% 96 东方帕堤欧 09.06 375 251 66.9% 62.8 板块 楼盘名称 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 杨行 荣域 / / / / / / / 234 52 香逸湾 38 46 111 8 77 23 11 76 246 顾村 保利叶上海 17 68 72 213 101 284 269 39 176 公园七号 / / / / / / / 140 52 东方帕堤欧 / / / / / 12 7 92 140 项目面临的竞争状况 在售项目均有良好去化，高端项目去化更佳，因此，现有片区良好的市场氛围给本案运作高端路线创造了良好的市场机会点； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 镇区 项目 开盘日期 一房 二房 三房及以上 供应 /去化 去化率 供应 /去化 去化率 供应 /去化 去化率 西城区 荣域 09.08 26/16 61.5% 231/205 88.7% 72/63 87.5% 香逸湾 09.05 116/109 94% 376/365 97% 104/101 97.1% 顾村 保利叶上海 09.04 72/72 100% 860/857 99% - - 公园七号 09.08 - - 276/158 57% 90/34 37.7% 东方帕堤欧 09.06 110/70 63.6% 31/17 54.8% 234/164 70% 合计 324/267 82.4% 1774/1602 90.3% 500/362 72.4% 市场特点分析 板块 楼盘名称 成交单价 户型面积 总价 杨行 荣域 12213 一房： 62 二房： 88-90 三房： 145 一房： 75 二房： 107-110 三房： 177 香逸湾 12101 一房： 68-69 二房： 89-118 三房： 134 复式： 160 一房： 87 二房： 107-142 三房： 162 复式： 193 顾村 保利叶上海 12907 一房： 78 二房 80-90 一房： 100 二房： 103-116 公园七号 11471 二房： 88-95 三房： 108-132 二房： 100-109 三房： 123-151 东方帕堤欧 12446 一房： 80-81 二房 88 三房： 90-91 一房： 100 二房： 109 三房： 140 供应方面，市场供应仍以刚需以及首改产品为主，真正改善型大户型较为稀缺，市场具备机会点； 三房等高总价产品保持较好的去化状况，市场改善型需求旺盛，高端产品同样具备市场支撑； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 楼市后续土地供应 4 9 5 11 7 8 6 10 未来土地供应主要集中在罗店以及罗泾片区，核心地段的项目供应将日益稀缺，本案具备打造宝山高端个案的条件； 08年至今宝山土地供应分析 序号 地块名 占地 建面 容积率 楼板价 成交日期 1 杨行镇蕰川路地块 26608 37251 1.4 10335 09.09 2 顾村镇水产路南侧地块 102985 128731 1.25 6680 09.09 3 盘古路南侧地块 10992 21984 2 12555 09.09 4 高境镇金家巷南侧地块 41424 66278 1.6 9053 09.06 5 杨行镇月城路地块 48640 53504 1.1 3211 09.05 6 罗店新镇 D2-2地块 96842 116210 1.2 3635 09.04 7 罗店新镇 A2-3地块 29966 35959 1.2 4635 08.08 8 罗店新镇 A2-2地块 62859 75431 1.2 4256 08.08 9 月浦镇沈巷 2号 A地块 59036 82651 1.4 1924 08.01 10 罗店新镇 C4-2地块 82529 99035 1.2 3716 08.01 11 罗泾镇罗宁路地块 179321 233118 1.3 1021 08.01 3 2 1 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 结论 2 片区市场背景良好，高端个案具备市场良好的去化支撑，市场三房等改善型大面积产品同样可以保证良好去化； 其次，目前市场集中供应刚需以及首改为主的户型产品， 140以上大面积产品供应稀缺，项目具备跳脱市场平台机会点； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 宝山楼市分布图 本案 荣御 香逸湾 东方帕提欧 绿地公园 1号 保利叶上海 北上海商业中心 宝山新城个案主要集中在顾村与扬行地区，相比顾村，项目片区依托一号线更能吸引闸北虹口等北区客源； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 市场个案产品分析 香逸湾 东方帕堤欧 保利叶上海 香逸湾 保利叶上海 公园 7号 市场个案的形象较为一般，主要以迎合刚需以及首改客源产品形象塑造为主，具备一定的同质性； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 香逸湾 115平米 东方帕堤欧 88-89 保利叶上海 85平米 香逸湾 134平米 公园 7号 134平米 市场个案在户型表现方面，基本引入了赠送入户花园、空中花园等概念，产品本身具备极高的性价比； 户型面积偏小，以刚需和首改为主，在舒适度方面，仍然存在提升空间，是本案差异化的市场机会点； 市场产品特点 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 结论 3 在售个案均针对刚性以及首改客源群体为主，市场趋于同质性运作，缺乏真正针对片区高端客源的舒适性产品塑造，因此，本案产品塑造必须更加注重户型舒适度、建筑外立面形象等产品细节，形成差异化竞争的同时，塑造片区专属性、舒适型产品。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 宝山各板块客源分析 杨行 顾村 大场 外环线 郊环线 月浦 罗店 庙行 淞南高境 宝山本地 杨浦、虹口、闸北 黄浦、静安等 其他片区 新上海人 淞南高境 9.3% 62.1% 7.7% 12.8% 8.0% 杨行 57.0% 13.1% 4.5% 8.6% 16.9% 顾村 36.5% 41.6% 7.3% 6.8% 7.9% 罗店 57.6% 11.0% 10.1% 6.2% 15.1% 月浦 68.1% 8.6% 4.4% 2.6% 17.3% 大场 40.0% 22.6% 10.4% 14.6% 12.4% 杨行具备吸引北区客源能力。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 产业对于客源支撑 是经国务院批准的国家授权投资机构和国家控股公司，目前是 中国最具竞争力的钢铁联合企业。 2008年，宝钢营业收入 2468.39亿元，利润总额 238.13亿元， 资产总额 3524.97亿元，净资产 2194.35亿元； 宝钢 从业人员总数为 108914人 ；标准普尔宝钢长期债务评级为 “ A-” ，展望为 “ 稳定 ” ； 宝钢连续六年进入世界 500强，列 220位。 宝钢集团 宝山特有的产业经济也为片区提供了良好的高端客源支撑； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 结论 4 项目客源运作具备辐射北区以及宝山区域高端客源双重优势； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 项目自身分析 板块 楼盘名称 总建 价格 杨行 荣域 19 12213 香逸湾 30 12101 顾村 保利叶上海 55 12907 公园七号 22.7 11471 东方帕堤欧 12.6 12446 本地块的相关指标： 占地 26608 总建 37251 楼板价 10335 项目楼板价在过高，略低于周边项目的价格，本案必须完全跳脱现有市场平台才能确保后期的利润； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 结论 5 项目自身的高成本决定了本案必须以高端个案的形象来突破价格平台，获取项目的利润空间； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 项目运作小结 区位价值，属于宝山新城的核心地段，片区高端形象正逐步树立，同时已经得到客源的认同，项目具备打造高端个案的区位属性； 市场表现，后续供应压力大、市场供应表现为刚需和首改产品， 140以上大户型产品稀缺，市场具备机会点； 客源属性，受宝钢集团以及行政中心的辐射，具备北区以及宝山高端客源双重支撑； 项目自身，本案的成本过高，因而决定了必须以跳脱现有市场空间的价值来获取项目的利润； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 专为片区高端客群打造的 最能代表片区高端生活的市场明星个案 项目定位 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 第三部分 项目物业研判 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 本地块的相关指标： 占地面积： 26608平米 总建面： 37251平米 容积率：不大于 1.4 建筑密度：不大于 30% 绿化率：不大于 40% 项目自身经济指标 地块容积率在 1.4左右，可供选择的物业类型组合为 纯小高层产品 小高层 +联排别墅； EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 方案一 11 12层纯小高层社区 96m 67m 纯小高层社区 ， 保障建筑密度最低 ， 绿化率最大化； 超大楼间距 ， 最大可达 96米； 建筑曲线排布 ， 自然形成两大核心组团 ，满足每户景观均好性； 中心排布楼王 ， 享受最大景观优势 。 总规 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 140 -150 160 -165 170 -180 业态分布 名称 指标 占地面积 26608.3 建筑面积 37380 容积率 1.4 绿化率 49 建筑密度 12 面积段 面积（） 面积配比 套数 套数比 140-150 21980 59 157 62 160-165 11200 30 70 28 170-180 4200 11 24 10 总计 37380 100 251 100 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 方案二 联排小高层复合社区 10-12层小高层 3层联排别墅； 满足建筑密度不大于30 ， 与绿化率不小于 40 的要求； 小高层北向排布 ， 前可观别墅区景观 。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 140 -150 180 -190 （别墅） 业态分布 名称 指标 占地面积 26608.3 建筑面积 37200 容积率 1.4 绿化率 40 建筑密度 30 物业类型 面积（） 面积（） 面积配比（） 套数（套） 套数比（） 公寓 140-150 25200 68 180 75 联排 200 12000 32 60 25 总计 37200 100 240 100 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美 2009NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构 ） 价格思考 1 住宅价格部分 板块 楼盘名称 总建 价格 09年涨幅 杨行 荣域 19 12213 1.2% （ 8月至今） 香逸湾 30 12101 38.9% 顾村 保利叶上海 55 12907 12.1% 公园七号 22.7 11471 1.5% （ 8月至今） 东方帕堤欧 12.6 12446 6.8% （ 6月至今） 目前项目周边成交均价为 12000-13000元左右， 09年三个季度价格涨幅在 20%-40%，动态价格来看，项目一年后的毛坯价格预计在 16000-18000元左右； 其次宝山区 09年 1月的公寓价格为 10215元， 9月为 124