房地产投资信托基金的现实选择.doc

房地产投资信托基金的现实选择来源：信任信托 房地产业是资金密集型产业。为了拓宽其融资渠道，2008年12月13日，国务院关于当前金融促进经济发展的若干意见明确提出“开展房地产信托投资基金试点”。房地产投资信托基金是通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获取房地产投资及经营收益。房地产投资信托主要致力于可带来收益的商业性房地产，例如公寓、购物中心、写字楼等，还有一些从事于房地产抵押贷款的投资。 从本次源于美国的次贷危机导致的全球金融风暴可以看出，房地产业不良贷款是其重要诱因之一。而房地产投资信托可以有效减少银行体系所承担的巨大金融风险，也必将带动银行网点销售、资金结算、托管等系列中间业务的产生，为银行创造新的利润增长点。同时，可以拓宽我国房地产企业的融资渠道，促进房地产资本市场的形成，有利于房地产经营专业化和资源的优化配置。 目前，我国已经初步形成较为完善的房地产制度体系，房地产中介机构逐步规范和成熟，为房地产投资信托的引入提供了市场组织结构方面的保障。同时，多数重组后的信托投资公司实力雄厚，适合介入资金密集型的房地产投资领域。再加上我国具有潜在的房地产投资信托基金投资者，保险公司、社保和养老基金等已经或者即将成为大的投资机构，成为房地产信托投资主体的资格已经具备。房地产投资信托对广大中小投资者来说，提供了流动性很强的小额投资机会。更重要的是，房地产投资信托投资具有丰厚的收入优势，即房地产投资信托95以上的应税收入都将用于股东分配。 虽然在我国发展房地产投资信托基金已是大势所趋，但目前仍存在四个制约因素：一是税收优惠政策缺失，对于营业税、租赁税等的征收，会在很大程度上削弱房地产投资信托基金的竞争力。二是相关监管法规不完善。房地产投资信托基金由于其运作流程设计比较复杂，本身不可以直接经营管理所属的资产，要委托专门的管理机构管理，具有双重代理关系，需要完善现有的法律监管体系来保障。三是信息不对称。在当前情况下，房地产投资信托通过股权投资于房地产企业，极有可能发生道德风险。我国目前有2万多家房地产开发企业，多数都是运作极为不规范的小型企业，该类问题更为突出。四是专业人才缺乏。目前我国房地产信托行业还处于初级的发展阶段，管理人员以房地产专业人士居多，其金融操作能力普遍较弱，复合型人才欠缺。 在当前房地产土地市场和商品房销售市场极度低迷的情况下，房地产信托投资基金试点宜先从发展廉租房房地产信托投资基金开始，通过发展廉租房房地产信托投资基金助推保障房建设。基于我国现行的相关法律法规和现有的房地产投资产品，我国房地产投资信托基金试点宜采用由现在的房地产投资信托计划向房地产投资信托基金转化模式。在实际操作中，可由信托公司面向社会投资者发行期限为2至3年、年收益率在4%至5%之间的廉租房信托计划。托管银行获得1%左右的托管费用，信托公司获得1%左右的手续费。信托本金回收可采用循环信托方式或通过梯度式土地收入来归还。 在确立了我国房地产投资信托基金的发展模式后,还必须以降低风险、提高流动性、增强法律配套性、规范运作为突破口,借鉴国外先进经验,着力解决好以下问题: 设计建立科学的税收、法律制度。 在国外，80%的房地产投资靠税收驱动，20%靠投资理念驱动。房地产投资信托基金对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用，因此，我们有必要出台相关法律法规、条例对房地产投资信托基金实行税收优惠，以鼓励其发展。同时，进一步完善公司法或制定专门针对投资基金发展的投资公司法、投资顾问法等法规；制定针对房地产投资信托基金的专项管理措施和配套措施,使我国的房地产投资信托基金从一开始就能以较规范的形式发展。 加快组织机构建设，建立发达的房地产信托产品二级市场。房地产投资信托基金必须具备严密的组织机构,包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴美国经验,并结合我国现实的金融体制,我国应建立由建行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行,由保险公司对开发项目开立担保信用证,还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构。可以借鉴美国的房地产投资信托基金模式,发展组合型的期限长的产品。同时，调整对房地产信托产品的监管制度与模式,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题,通过直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。 加快培养机构投资者，完善人才培养制度。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大部分是机构投资者的资金。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者,这对于房地产投资信托基金的发展非常不利,所以加快培育机构投资者势在必行。同时，加强理论研究，我国的房地产投资信托基金在理论上几乎还是空白,必须加强对房地产投资信托基金理论的研究探索,