土地估价理论与方法.ppt

土地估价理论与方法 中国土地估价师执业资格考试之二 绪论 一 关于估价师考试介绍二 本科目考试大纲简介三 授课依据与原则四 本课程教授主要内容 一 关于估价师考试介绍 一 类型 土地估价师 房地产估价师 资产评估师 二 考试性质 国家设定的执业资格考试 全国统一考试 成绩合格颁发 中华人民共和国土地估价师或房地产估价师执业资格证书 注册后颁发 中华人民共和国土地估价师或房地产估价师注册证书 可以以估价师的名义从事土地或房地产估价活动 执业资格全国范围内有效 单位可根据需要按国家有关规定聘任经济师职务 三 考试内容 1 土地估价师考试 1 土地管理基础与法规 2 土地估价理论与方法 3 土地估价实务基础 06年后 4 土地估价案例与报告 06年后 土地估价实务 06年前 5 土地估价相关知识 06年后 土地估价相关经济理论与方法 06年前 各科内容 土地管理基础与法规 1 土地基础知识 土地概念 土地的分类 土地权利制度 2 土地管理 土地管理概念 地籍管理 土地规划管理 耕地保护与土地整理管理 农用地转用与征地管理 建设用地供应管理 土地市场交易与监管 地价管理 土地执法监察等 3 相关法律法规土地估价理论与方法 地价理论 土地估价方法 地上附着物及其他资产评估等土地估价相关知识 土地与相关税收 金融 会计与统计 土地与房屋测量 城市经济与城市规划 地产开发与工程造价 地上附着物及其他资产评估 土地估价行业管理等 土地估价实务基础和案例与报告 土地估价步骤 常见目的土地估价 常见用途土地估价 土地分等与定级 基准地价评估 征地区片综合地价评估 地上附着物及其它财产评估等 房地产估价师 五个科目 四门试卷1 房地产基本制度与政策2 房地产估价相关知识3 房地产开发经营与管理4 房地产估价案例分析 三 考试形式 时间 合格标准等 形式 全国统考 每年考试 房地产估价师两年滚动有效 土地估价师三年滚动有效时间 房地产估价师 每年10月中旬的周末 土地估价师 时间变动大合格标准 所有科目合格土地估价师考试从06年发生较大变化 由以前的两年考一次改为每年考试合格标准由总分改为所有科目及格由一次通过改为三年成绩滚动有效考试科目由原来的四门改为五门各科目考试时间 分数变动较大 土地管理基础与法规 原来的150分钟 150分改为60分钟 100分土地估价理论方法由180分钟 200分改为90分钟 120分土地估价实务基础为150分钟 160分土地估价案例与报告为150分钟 160分原为土地估价实务一门180分钟 200分改为两门科目300分钟 320分 土地估价相关知识由原来的150分钟 150分改为150分钟 160分 四 各科目考试基本题型 土地估价师 1 土地管理基础与法规判断 单选 多选 情景2 土地估价理论与方法判断 单选 多选 情景3 土地估价实务基础单选 多选 情景 计算4 土地估价案例与报告案例分析 报告判读 问答 改错 5 土地估价相关知识判断 单选 多选 情景房地产估价师 1 房地产基本制度与政策判断 单选 多选 综合分析2 房地产开发经营与管理判断 单选 多选 计算3 房地产估价理论与方法判断 单选 多选 计算4 房地产估价案例与分析单选 问答 指错 改错 二 本科目考试大纲简介 第三部分地价理论5方面内容 一 土地价格概念 测试对土地价格理论的基本内涵 基本特征及类型的理解与掌握程度 二 地租理论 测试对地租理论的理解与掌握程度 三 区位理论 测试对区位理论的理解与掌握程度 四 土地报酬递减规律 五 土地市场理论第四部分土地估价方法10方面 一 土地估价概念 测试对土地估价的定义 作用及现实意义的理解与掌握程度 二 土地估价的原则 测试对土地估价原则内涵的理解与掌握程度 三 土地估价的基本步骤 测试对土地估价整体把握能力及对各步骤的技术要点的理解与掌握程度 四 收益还原法 测试对收益还原法的基本原则及其应用的理解与掌握程度 五 市场比较法 测试对市场比较法的原理和特点的理解与掌握程度 六 成本逼近法 测试对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度 七 剩余法 测试对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度 八 路线价法 测试对路线价估价法的基本原理及其应用的理解与掌握程度 九 基准地价系数修正法 测试对基准地价系数修正法的理解与掌握程度 十 确定土地价格方法 测试对在试算价格的基础上确定土地评估价格方法的理解与掌握程度 三 授课依据与原则 依据教材但不局限于教材与国家标准 城镇土地估价规程 统一全国土地估价师考试要求内容力求最新兼顾房地产估价师考试内容理论与实践结合讲授与讨论结合讲授与测验结合各章内容均分为掌握 熟悉 了解三个层次 地价理论第一章土地估价概述第二章土地估价基本理论 基本估价方法第三章收益还原法第四章市场比较法第五章剩余法第六章成本逼近法 建筑物估价 四 主要讲授内容 应用估价方法第七章路线价法第八章基准地价修正法 第一章土地估价概述 主要内容 1 土地价格概念2 土地估价概念3 土地估价原则与方法难点及重点 1 土地价格的内涵与外延2 土地价格的特征及类型3 土地估价的概念4 相关土地估价原则的理论依据5 不同估价原则适用范围及注意点 第一节土地价格概念 基本要求 掌握 土地价格的定义 土地价格主要特征和我国土地价格的内涵 熟悉 不同分类方式下的土地价格类别 我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素 了解 我国土地价格理论的发展历史 难点及重点 1 土地价格的内涵与外延2 土地价格的特征及类型 一 土地价格概念 土地价格实际上是土地经济价值的反映 是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价 即地租的资本化 换言之 土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益 地租 高低 我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家 它是取得多年土地使用权时支付的一种代价 是以土地使用权出让 转让为前提 一次性支付的多年地租的现值总和 是土地所有权在经济上的一种实现形式 而不是土地所有权的价格 与土地所有权价格相比 不仅量不同 而且有质的差别 在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的 土地价格的内涵与外延 土地价格的内涵 土地价格实际上是土地经济价值的反映 是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价 即地租的资本化 土地价格的高低取决于可以获得的预期土地收益高低 土地价格的外延 购买土地实际上是购买土地的权利 不同的土地权利为购买者带来的收益不同 因此其价格也不同 对于土地来讲 实际中可以表现为所有权价格 使用权价格 抵押权价格等价格形式 二 土地价格的主要特征 1 土地价格是权益价格 2 土地价格不由生产成本决定 3 土地价格主要由土地需求决定 4 土地价格呈上升趋势 5 土地价格具有明显的地域性 表示方式不同 价格基础不同形成时间不同 市场结构不同 折旧现象不同 三 土地价格的类型 按土地权利划分按土地价格形成方式划分按政府管理手段划分按土地价格表示方法划分按土地的存在形态划分按土地的交易方式划分按土地价格使用目的划分 按土地权利分为 所有权价格使用权价格租赁权价格抵押权价格他项权利价格 土地所有权价格是一种土地所有权转移价格 或说为卖断价格 土地使用权价格是在一定期限中拥有土地的使用权 收益权所形成的一种价格 同样 租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格 按土地价格形成方式可分为 交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格 理论价格理论价格指经济学假设的 经济人 的行为和预期是理想的 或是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 评估价格是由专门的机构和人员 按照一定的程序和方法评定的土地价格 包括交易底价 基准地价 课税地价等 交易底价 在土地交易之前参与土地交易的各方 政府 购买者 租赁者 抵押者等都要对土地进行评估 形成各自底价 基准地价 是政府为管理土地市场 由专业部门 专业人员评定的土地等级和区域的平均价格 课税价格 是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格 按土地价格表示方法可分为 土地总价格 是指一宗土地的整体价格 一般不能反映土地价格水平的高低 单位面积地价 又称土地单价 是指单位土地面积的价格 一般可以反映土地价格水平的高低 单位面积地价 土地总价格 土地总面积楼面地价 又称单位建筑面积地价 是平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价更能反映土地价格水平的高低 认清单位价格 必须认清价格单位 否则无经济意义 价格单位由货币和面积两方面构成 1 货币 包括币种和货币单位 2 面积 包括面积内涵和面积单位 三者之间关系 楼面地价 土地总价格 总建筑面积楼面地价 土地单价 容积率 如 有甲 乙两块土地 甲土地的单价为70O元 m2 容积率为5 乙土地的单价为500元 m2 容积率为3 应购买甲土地还是购买乙土地 房地产开发商在各土地上每平方米建筑面积可获得利润 甲土地 1200 900 140 160 元 乙土地 1200 900 170 130 元 按政府管理手段可分为 申报地价 由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价 公告 示 地价 是政府定期公布的地价 它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据 按土地的存在形态可分为 生地价格 指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格 熟地价格 指完成了土地开发等基础设施建设 具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格 毛地价格 指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格 净地价格 指已完成基础设施配套 场地内达到开工条件且没有设定他项权利的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格 按土地的交易方式可分为 拍卖价格 招标价格 协议价格 挂牌价格 按土地价格使用目的可分为 买卖价格 租赁价格 抵押价格 课税价格 征地价格等 实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格 或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格 名义价格是指在成交日期时讲明 但不是在成交日期时一次付清的价格 在实际交易中的付款方式可能有下列几种 1 要求在成交日期时一次付清 2 如果在成交日期时一次付清 则给予折扣 3 从成交日期时起分期付清 4 约定在未来某个日期一次付清 5 以抵押贷款方式支付 例题1 某人购房在成交日期首付款10万元 又以抵押贷款方式支付20万元 此时的总价30万元为名义价格 判断 答案 错例题2 某套建筑面积100平方米 每平方米建筑面积3000元的住房 总价30万元 如果实际单价为2928元 平方米 年折现率为5 则实际交易中的付款方式为 A在成交日期时一次付清 给予5 的优惠 B从成交日期起分期付清 首付10万元 余款每隔半年支付10万元 一年付清 C一年后付清 D以抵押方式支付 首付5万元 余款在10年内以抵押方式支付 答案 B 四 地价的影响因素 主要地价影响因素 影响土地价格的因素 按因素与土地的关系及影响范围可分为一般因素 区域因素和个别因素 一般因素 影响土地价格的一般 普遍 共同的因素 包括 行政因素 土地与住房制度 城市规划 地价政策 税收政策 交通管制 行政隶属变更等 人口因素 人口密度 人口素质 家庭人口构成 社会因素 政治安定状况 社会治安状况 城市化进程 房地产投机等 国际因素 国际经济 政治因素 经济因素 经济发展状况 储蓄和投资水平 财政收支与金融状况 居民收入与消费水平 物价变动 利率水平等 一般因素 一 行政因素行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预 国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发 制订有关政策 或推动土地的转移 或限制某类土地的利用等 从而达到提高土地总体利用效益的目的 这种干预 对土地价格影响至关重大 影响地价的行政因素有 土地制度 住房制度 城市规划 地价政策 税收政策 交通管制和行政隶属变更等 土地制度 包括土地所有制和土地使用制等 土地制度直接制约着土地价格的存在 上涨或下跌 住房制度 住房制度改革以取消补贴 实行住房商品化为目标 从而促进了房地产投资的良性循环 推动了地价的合理实现 城市规划 在城市规划中 对用途 容积率和建筑密度的规定 对地价有重要的影响 地价政策 高地价政策和低地价政策税收政策 税赋增加 居民和企业的储蓄减少 社会投资减少 经济增长幅度降低 企业无力或不想扩大投资 土地需求降低 土地价格降低 行政隶属变更 行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动 通常分为以下两类 一是级别升格 如某一城市由县级市上升为地级市 或某非建制镇上升为建制镇等等 另一类是级别不变 其管辖权由原地区划归另一地区 二 人口因素人口状态是最主要的社会经济因素 人口因素对地价的影响与人口密度 人口素质和家庭人口构成密切相关 人口密度 人口密度提高 对土地的需求上升 导致地价上涨 人口素质 人口素质通常与受教育程度和文化素质相关 这一因素一般对住宅用地价格的影响较大 家庭人口构成 由于传统生活方式改变及城市化的影响 家庭结构会越来越小 住宅用地的价格上涨 而且这种上涨的趋势越来越明显 三 社会因素影响地价的社会因素有政治安定状况 社会治安状况 房地产投机和城市化进程等四个主要方面 政治安定状况 政局稳定 则房地产投资的运转渠道正常 风险小 资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润 从而投资者的投资信心增强 带动地价上升 社会治安状况 社会秩序良好 人们会感到安全 从而愿意投资 购物 居住 因此带动地价上升 房地产投机 是指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为 建立在对未来房地产价格预期的基础上 这个因素对市场地价水平有突出的影响 三种情况 上涨 下跌 稳定价格 城市化进程 城市化进程对地价的影响表现在以下两个方面 一是城市地区人口分布密集的地点 地价涨幅较高 二是人口迁入比例高 即城市化进程速度快的地区 地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区 四 国际因素 国际政治 经济状况对地价的影响是通过对国内的政治 经济状况的影响而间接反映出来的 国际经济状况 一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外 总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系 随着世界市场的进一步开放 这种联系只会越来越密切 因此 一个国家的经济兴衰通常与世界经济发展休戚相关 地产市场状况也不例外 国际政治因素 国家之间关系良好 外交环境宽松 和谐 有利于投资者的越洋投资 致使土地需求和地价上涨 反之 对立国家彼此经济封锁 限制人员往来和资金的流向 其结果就是对土地的需求下降 地价下跌 五 经济因素经济发展状况 衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入 国民收入增加 意味着社会总投资增加 对土地的总需求不断扩大 带动土地价格上涨 从各国 各地区经济发展与土地需求变动来看 土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致 储蓄和投资水平 储蓄水平和投资水平是正相关的 即储蓄增长则投资也相应增长 储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系 一般地讲 一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄累积期 储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时 则是房地产热潮期 此时地价会飞涨 财政收支与金融状况 财政 金融状况的外在表现是货币供给量 其增加则表示市面上的流通资金增加 即社会闲散资金增加 游资过剩会导致过多的货币 争相购买少数的货品 特别是购置可以保值的房地产 造成对房地产的需求增加 促使地价上涨 居民收入和消费水平 从收入水平和消费水平变化中看不动产市场 一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高 二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高 三是高收入者有较高的自有住宅比率 与之相应的是租房者中收入水平略低 四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比 物价变动 房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性 因此物价变动对房地产市场的影响成正比 需要说明的是 房地产价格巨涨 只会发生在城市地区 乡村地区较少受影响 甚至在某些人口外流严重的地区地价还有下跌现象 利率水平 一般投资者的收入不可能一次性支付巨额款项 所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款 为此 投资者或地产评估人员就要时刻了解金融机构现行的融资 房屋贷款政策 特别是了解利率水平的变化 区域因素 区域因素 指土地所在地区的自然 社会 经济条件 这些条件相互结合所产生的地区特性 对地区内的地产价格水平有决定性的影响 主要包括地区的繁华程度 交通条件 基础和公用设施条件 环境质量 城市规划限制等 繁华程度 主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度 商业服务业的规模等级越高 土地利用的集聚效益越高 且土地效用随着距离商服中心距离的增加 呈现递减的变化趋势 交通条件 影响地价的交通条件主要有区域的交通类型 对外联系方式及方便程度 整体性交通结构 道路状况及等级 公共交通状况及路网密度等 基础和公用设施条件影响地价的基础设施条件 主要包括基础设施和公用设施两大类 指上下水道 电力 电讯 煤气 暖气以及幼儿园 学校 公园 医院等设施的等级 结构 保证率 齐备程度及距离等 环境质量影响地价的环境质量主要包括人文环境和自然环境 包括地质 地势 坡度 风向 空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别 教育程度和收人水平等人文环境条件 城市规划限制影响地价的城市规划因素 主要有区域土地利用性质 用地结构 用地限制条件 区域交通管制等 个别因素 个别因素 指宗地本身的条件和特征 因而又称宗地因素 个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素 是同一区域内地价差异的重要原因 主要有面积 宽度 深度 形状 坡度 宗地基础设施条件 宗地临街状况 城市规划限制 土地使用年限等 面积 宗地面积必须适宜 过大 过小都不适宜土地利用 宽度 临街宽度过窄 影响土地使用 也影响展示效果和收益 深度 宗地临街进深过浅 过深 都不适合利用 影响地价 形状 宗地形状以矩形为佳 其他如三角形 梯形 不规则形等都不便于利用 坡度 坡度过大 不容易开发或使开发成本过高 宗地基础设施条件 指与宗地直接相关的上下水 供电 供气 供暖 电讯设施等 宗地临街状况 宗地是否临街 前后均临街或街角地等 对宗地地价都有很大影响 城市规划限制 作为个别因素考虑的城市规划因素 主要有宗地容积率 建筑物高度 建筑密度 宗地用途等 土地使用年限 决定了可以使用该土地并获取收益的时间 从而直接影响地价 地价影响因素的作用规律 一般因素从宏观上对地区的整体地价水平产生全局性影响 区域因素对地区内的地产价格水平有决定性的影响 个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素 是同一区域内地价差异的重要原因 五 我国土地价格的主要类型 反映城镇整体地价水平 作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平 作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价 反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平 供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易评估价 反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格 由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价 以上四种类型衍生的土地出让 土地税收 资产核算等方面使用的地价 第二节土地估价概念 基本要求 掌握 土地估价的定义 作用 熟悉 土地估价的现实意义 土地估价的使用方向 了解 我国土地估价产生的背景和发展过程难点及重点 1 对土地估价概念的理解 2 土地估价的作用及现实意义 一 土地估价的概念 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则 理论和方法 在充分掌握土地市场交易资料的基础上 根据土地的经济和自然属性 按地产的质量 等级及其在现实经济活动中的一般收益状况 充分考虑社会经济发展 土地利用方式 土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响 综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程 土地估价必须依据土地估价的理论和方法土地估价必须依据充足的土地市场交易资料土地估价必须考虑土地政策的影响土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格 房地产估价的概念房地产估价的完整定义 估价师根据估价目的 遵守估价原则 运用估价方法 按照估价程序 对估价对象在估价时点的特定价值进行分析 测算和判断并提出专业意见的活动 分析 主要指对估价对象价值的各种影响因素进行的分析 对房地产市场状况及总体趋势的分析 测算 主要指利用有关数学公式或数学模型和数据 对估价对象价值进行计算 判断 主要指房地产估价师根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验 对估价对象价值进行最终的判定 分析 测算和判断三种活动是相互联系的 分析是测算的基础 测算是判断的基础 房地产估价的要素 一 估价当事人二 估价对象三 估价目的四 价值依据五 估价时点六 估价依据七 估价假设八 估价原则九 估价程序十 估价方法十一 估价结果 二 土地估价的作用及现实意义 1 能灵敏地反映市场的供需状况 土地的利用状况和市场动态变化 同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况 2 调控土地市场供需的有力杠杆 3 调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障 4 推进我国土地使用制度改革的重要前提 5 量化国有土地资产的尺度 三 土地估价的使用方向 1 为国有土地使用权出让 转让 租赁 收回 收购储备 作价人股 清产核资等提供地价参考 2 为集体土地所有权征收补偿 集体土地使用权作价人股和转让等提供地价参考 3 为土地使用权抵押提供地价参考 4 为企业设立 重组 改制 上市 增资扩股 产权交易 资产置换 合并 分立 破产 关闭 清算等经济活动提供地价参考 5 确定和更新城镇基准地价 标定地价 6 实现城市地价动态监测 7 对农用地进行分等定级 8 确定农用地综合区片价 9 为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考 10 为司法鉴定提供地价参考 四 我国土地估价的产生背景和发展过程 建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度 形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系 形成了一只具有规模 专门提供土地估价中介服务的专业队伍 有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设 有力地配合国有企业改革 土地估价行业已初步走上政府监管 行业自律 独立公正 自主发展的道路 第三节土地估价原则与方法 基本要求 掌握 土地估价原则内涵熟悉 土地估价各原则的适用范围及注意点了解 土地估价各原则的理论依据难点及重点 1 相关土地估价原则的理论依据 2 不同估价原则适用范围及注意点 一 概述 概念 人们在土地估价的反复实践和理论探索中 逐渐认识了土地价格形成和运动的客观规律 在此基础上总结出了一些简明扼要的 在估价活动中应当遵循的法则或标准 这些法则或标椎就是土地估价原则 应当遵循的主要原则有 合法原则 最有效使用原则 最高最佳使用原则 替代原则 变动原则 估价时点原则 报酬递增递减原则 预期收益原则 供需原则 贡献原则 公平原则等 作用及重要性 土地估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性 对同一估价对象在同一估价目的 同一估价时点下的估计结果具有近似性 二 主要估价原则 合法原则替代原则最有效使用原则估价时点原则预期收益原则供需原则报酬递增递减原则贡献原则 合法原则 合法原则要求土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行 合法权益包括合法产权 合法使用 合法处分等方面 土地估价为什么要遵循合法原则 两宗实物状况相同的土地 如果权益不同 价值可能有很大的不同 但是在估价时 估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的 必须有合法的依据 合法产权应以房地产权属证书和有关证件为依据 现行的土地权属证书有 国有土地使用征 集体土地所有证 集体土地使用证 和 土地他项权利证明书 四种 房屋权属证书有 房屋所有权证 房屋共有权证 和 房屋他项权证 三种 统一的房地产权证书有 房地产权证 房地产共有权证 和 房地产他项权证 三种 任何产权性质的房地产都可以成为估价对象 合法原则 合法使用 应以使用管制 如城市规划 土地用途管制等 为依据 例如 如果城市规划现定了某宗土地的用途 建筑高度 容积率 建筑密度等 那么对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提 西方所谓的城市规划创造土地价值 在一定程度上反映了这一要求 合法处分 应以法律 法规或合同 如土地使月权出让合同 等允许的处分方式为依据 处分方式包括买卖 租赁 抵押 典当 抵债 赠与等 以抵押为例说明 1 法律 法规规定不得抵押的房地产 不应作为以抵押为估价目的的估价对象 没有抵押价值 或者说这类房地产抵押价值为零 2 法律 法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产 评估其价值时应符合转让条件 否则不应作为以抵押为估价目的的估价对象 没有抵押价值 或者说其房地产抵押价值应当评估为零 抵押价值评估 3 评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时 不应包含土地使用权出让金 4 评估拖欠工程款的房地产抵押价值时 该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值 5 评估再次抵押的房地产的抵押价值时 该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值 在其他方面 如评估出的价格必须符合国家的价格政策 例如 评估政府定价或政府指导价的房地产 应遵循政府定价或政府指导价 如房改售房的价格要符合政府有关该价格测算的要求 新建的经济适用住房的价格 要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定 农地征用和城市房屋拆迁补偿估价 要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律 法规 替代原则 替代原则要求估价结果不得不合理偏离类似土地在同等条件下的正常价格 类似土地是指土地所在区域的区域特征 以及影响地价的因素和条件均与待估土地类似的土地 在同一市场上 相同的商品 具有相同的价值 土地价格也符合这一规律 只是由于土地的独一无二性 使得完全相同的土地几乎没有 但在同一市场上具有相近效用的土地 其价格是相近的 根据市场运行规律 某块土地的价格 受其他具有相同使用价值的地块 即同类型具有替代可能的地块价格所牵制 替代原则 土地估价中的替代原则可概括如下 土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定 土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格 土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定 替代原则 市场比较法是以替代原则为基础的替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系适用范围广 是估价原则的中心内容之一基准地价评估 基准地价系数修正法实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用 在收益法 市场比较法 假设开发法 路线价法 基准地价系数修正法等估价方法中都得以应用 最有效使用原则 最高最佳使用原则 土地价格是以该地块的效用最有效发挥为前提 土地估价应以估价对象的最有效使用为前提进行 最有效使用是指法律上许可 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的论证 能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用 最有效使用必须同时符合4个标准 法律上许可 技术上可能 经济上可行 价值最大化 最有效使用不是无条件的最有效使用 而是在法律 包括法律 行政法规 城市规划 土地使用权出让合合同等 许可范围内的最有效使用 这也是合法原则的要求 最有效使用原则 以该原则为依据进行估价时 就不应该受现实的使用状况所限制 而应对何种情况下才能最有效使用作出正确的判断 该地块的最佳利用方式是什么 目前的利用方式是否为最有效使用 如果不是 转换为最有效使用的可能性如何 最有效使用方式能持续多久等 最有效使用方式持续性的判定至关重要以预测原则 变动原则为基础 就过去 现在以至将来作长远的考虑后予以确定 最高最佳使用具体包括3个方面 最佳用途 最佳规模 最佳集约度 寻找最高最佳使用的方法 是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式 然后从下列4个方面依序筛选 法律上的许可性 技术上的可能性 经济上的可行性 价值是否最大三个经济学原理有助于把握最高最佳使用 1 收益递增递减原理 2 均衡原理 3 适合原理 三个经济学原理 收益递增递减原理揭示的是两种投入产出关系 一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系 另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系 可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡 来判定是否为最高最佳使用 它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模 以建筑物与土地的组合来讲 建筑物与土地比较 如果过大或过小 或者档次过高或过低 则建筑物与土地的组合不是均衡状态 该房地产的效用便不能得到有效发挥 从而会降低该房地产的价值 例3 1 例题 例3 1 某宗房地产 土地面积300平方米 建筑面积250平方米 建筑物的外观及设备均已陈旧过时 有待拆除重建 估计拆迁费用每平方米建筑面积300元 残值每平方米建筑面积50元 则 该宗房地产相对于空地的减价额 300 50 250 62500 元 例3 2 某建筑物的建筑面积5000平方米 坐落的土地面积为2000平方米 土地价格1500元 平方米 用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元 平方米 市场上该类房地产的正常房地价格为1800元 平方米 则该建筑物的价值 1800 5000 1500 2000 5000 1200 元 平方米 1200元 平方米 比1600元 平方米低400元 平方米 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调 来判定是否为最高最佳使用 它可以帮助我们确定最佳用途 适合原理加上均衡原理以及收益递增递成原理 即当房地产与外部环境为最协调 同时内部构成要素为最适当的组合时 便为最高最佳使用 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下 各种可能的使用方式中 能够获得最大收益的使用方式的估价结果 当估价对象已做了某种使用 则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择 并应在估价报告中予以说明 1 保持现状前提 现有建筑物应于保留的条件是 现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额 2 装修改造前提 对现有建筑物应进行装修改造的条件是 预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用 3 转换用途前提 转换用途的条件是 预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用 4 重新利用前提 认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时 应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价 5 上述情形的某种组合 最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合 估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的价值 在不同的时间 同一宗房地产往往会有不同的价格 房地产价格具有很强的时间性 每一个价格都对应着一个时间 估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值 而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的 必须依据估价目的来确定 这个特定时间就是估价时点 估价时点原则 确立估价时点原则的意义 估价时点是评估房地产价值的时间界限 例如 政府有关房地产的法律 行政法规 标准 税收的发布变更 实施日期等 均有可能影响估价对象的价格 因此在估价时是采用发布 变更 实施日期之前的还是之后的 就应根据估价时点来确定 再如 运用比较法评估房地产