上海新江湾城--王志纲

1 新江湾城 一座承载上海新梦想的城区 2 新江湾城总体战略 策划纲要 王志纲工作室 二三年九月 3 目 录 一、俯瞰新江湾城 二、定位新江湾城 三、构建新江湾城 四、经营新江湾城 4 一、俯瞰新江湾城 5 （一）大上海走势 欲策划新江湾城 必先解读大上海的宏观走势 6 第一，上海作为中国“经济首都”，正在成为“ 世界城市 ”。 全国乃至世界的企业与精英都在跑步进沪； 以 2010年世博会为契机，上海成为 “ 世界城市 ” 的目标并不遥远。 7 第二，上海进入“ 黄浦江时代 ”。 沿黄浦江的南北发展轴面为上海新一轮城市发展主轴，新江湾城正处于这一发展轴之上； 浦江两岸的产业结构调整为新江湾城及其毗邻地区带来了巨大发展机会。 8 之前的上海城市发展，主要是沿东西向拓展 浦西时代： 1980年代改革开放之初，上海设立虹桥经济开发区，浦西的城市发展格局拉开，发展主轴确立。 西延 虹桥开发区。 浦东时代：上世纪最后十年，“浦东开发”全面启动。陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、金桥、外高桥全面崛起，浦东成为中国继深圳后的更大、更新的亮点。 9 今天的上海，已经跨入 “黄浦江时代” 新世纪，上海启动更宏伟的战略 黄浦江两岸综合开发工程。标志着上海进入了浦东浦西共同繁荣发展的新阶段！ 10 总投资高达数千亿元的黄浦江两岸综合开发工程，是新江湾城可利用的巨大资源！ 11 两桥之间 商业商务区 中央商务区的延伸区域。 世博会段 都市旅游区 以世博会、环球影城为标志的世界级都市旅游区。 东外滩 休闲旅游区。 以复兴岛为核心的休闲旅游区 新江湾城 知识型城区 是“中央智力区”（杨浦区）的重要组成部分。 两桥之间 世博会功能段 东外滩 新江湾城 12 13 新江湾城应该成为黄浦江的 “ 北结点 ” ，和 “ 世博会 ”一南一北，共同舞起 “ 黄浦江 ” 巨龙！ 14 进入 “ 黄浦江时代 ” ，上海将在 “ 一个龙头，三个中心 ” 基础上，形成新的中心： 旅游中心 (黄浦江）； 会展中心 知识产业中心（中央智力区） 15 黄浦江畔的新江湾城， 应该也必须在 “ 黄浦江时代 ” 中 发挥自己应有的作用！ 16 第三，上海步入 “ 知识经济时代 ”。 依托科教兴市，走通 “ 华山天险一条路 ” 已成为上海发展的必由之路。 陈良宇 17 九十年代以来，上海坚持 “ 三二一 ” 产业发展方针，全面实施产业结构战略性调整，优先发展第三产业，逐步形成了以金融保险、商贸、交通、信息、旅游和房地产为主体的第三产业群，经济中心城市综合服务功能显著增强。 18 上海三次产业的非平衡增长表 上海 GDP三次产业结构变化图 19 上海的服务业，尤其是现代服务业发展空间十分巨大；而现代服务当中，以信息服务为主的知识型产业，将是上海新一轮产业发展的重点。 内容产业 以信息加工为主的产业部门，包括各行业的规划设计、经营决策、营销策划、品牌商标塑造及注册、 R&D、专利申请、技术推广与服务、财务管理与审计、法律文件起草及实施、企业理念及文化等。 20 （二）发现杨浦 （中央智力区） 21 发现杨浦（ 1）：“大上海都市计划”的中心 1927年，上海设特别市，新市区中心设在江湾一带。 大上海都市计划鸟瞰图 上海市行政区鸟瞰图 22 江湾体育场 中央政府 23 发现杨浦（ 2）： “科教兴市”战略的核心支撑点 战略点 内容 特点 性质 聚焦张江 构筑信息产业高地 以生物制药、 IT产业为主导 高新技术产业基地 紫竹科学园区 高新技术研发和应用基地 数字头脑城 应用技术研发基地 松江大学城 多所新高校构成的新型大学城。 学校与学校之间打破界限，学生可以自由学修外校的课程，形成统一的教学体系， 教育园区 知识杨浦 以复旦、同济为依托，把杨浦区改造成新型的大学城区 是大学校区、知识产业园区、现代生活社区完美融合的国际一流的大学城区。 中央智力区 24 知识经济时代大上海的新城区开发计划 松江大学城 张江高科技园区 紫竹科学园区 杨浦 25 发现杨浦（ 3）：雄厚的知识资源 杨浦区集中了复旦大学、同济大学、第二军医大学、上海财经大学等 15所高校； 100余家科研机构； 由近 20万科研和工程技术人员； 33位中国科学院和中国工程院院士； 17万余在校大学生、研究生。 未来几年，高校总面积扩大到 1万亩左右，力争三年吸引高科技企业 5000家。 26 发现杨浦（结论）： “ 知识杨浦 ” 借鉴陆家嘴等的经验，将建成上海的 “ 中央智力区 ” （ CID），是 “ 科教兴市 ”战略的核心工程。 “ 知识杨浦 ” 不仅是杨浦大学城战略，更是整个杨浦区的全局性战略，也是上海市全市的城市战略乃至国家战略的重要组成部分！ 27 （三）聚焦新江湾城 9平方公里的新江湾城， 是 “ 知识杨浦 ” 的重要组成部分， 是浦江两岸综合开发的重要组成部分， 是广义的五角场副中心的重要组成部分， 是上海中心城区最后的一块大宗的处女地。 28 上海城市格局示意图 1、新江湾城与五角场城市副中心的关系 29 五角场格局示意图 30 核心商业圈 公共活动中心 江湾城市副中心板块 31 五角场核心区 核心商业和商务区。 万达商业广场、麦科特五星级酒店等。 知识新天地 高级商业商务娱乐区。 以高档娱乐和商务交流为主导的大学城公共活动空间。江湾体育场。 江湾城市副中心板块 以生活配套为导向的休闲商业区。 主要以美是餐饮、医疗教育等为特色。 32 33 34 知识新天地 （罗康瑞） 35 2、新江湾城中的复旦新校区（ 1500亩） 学校名： 环境科学与工程学院、技术工程学院、先进材料研究学院、生命科学与生物技术研究学院、 人口与社会学院、艺术学院、外国语言学院、国际文化交流学院、 新加坡大学合作学院、斯坦福大学合作学院、华盛顿大学合作学院、 配套公共设施、教学实验、图书馆、生态基地等。 人数：外国留学生 3000人，研究生3000人，本科生 4000人。 事件： 2005年复旦 100周年庆 36 新江湾城，应该以复旦大学新校区等为依托，借势借力，为我所用，广泛整合教育产业和知识产业资源，形成新江湾城的核心产业引擎。 37 3、新江湾城中的军队用地（ 4500亩） 38 妥善处理军队用地的问题，保证总体规划的一致性。 39 4、新江湾城的现有规划 40 新江湾城 不能仅满足于 “ 市级示范居住区 ” ， 不能仅满足于 “ 上海第一大盘 ” ， 不能仅满足于 “ 知识型、生态型的 花园住宅社区 ” ， 应该有更高的目标，更远大的理想！ 41 42 是“知识杨浦”的核心组成和 主要支撑 。 是杨浦区区域空间结构调整和产业结构升级的 重要跳板 。 杨浦区的“新客厅”与“新名片”。 对于杨浦，新江湾城是： 43 对于城投，新江湾城是： 城投品牌再造的最佳杠杆！ 通过新江湾城，城投品牌将一改以前 “ 只受重视而知名度不高 ”的尴尬。造就全新的城市运营商品牌。 城投获取更大资源的最好跳板！ 目前，上海的机会大把，城投天时地利兼具，新江湾城将成为一张 “ 王牌 ” ，将为下一步争取包括世博会在内的更大资源提供保障。 城投打造的一张 “ 黄金名片 ” ! 在上海探索出一条大盘开发的新道路，政治效益和经济效益兼得。更能体现政府和市长的要求，让 “ 政府、企业、老百姓 ” 满意。 44 新江湾城无权选择平庸 她必须承担更伟大的使命 新江湾城， 需要站得更高，看得更远。 45 二、定位新江湾城 新江湾城是什么？ 46 高度 ：符合未来上海城市发展方向，符合上海作为“世界城市”的战略定位，富有前瞻性与权威性。 深度 ：要突出新江城独特的区位优势与产业竞争优势，进而强化其独特性。 广度 ：要跳出地产做地产，从城区发展的角度，全方位综合考虑居住、商业、工作、休闲等多元化需求。 新江湾城战略定位的原则应该是 : 47 为此，我们提出： 新江湾城是 城区 ，不是社区 。 新江湾城是 以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的具有知识经济时代生活方式特征的新城区； 新江湾城是具有 造血功能、孵化能力 的城区； 新江湾城是以 城区经济为核心，融合了高科技园区经济、大学城教育产业 三位一体的复合型城区。 48 提起新江湾城，给人的印象应该是 : 一个回归自然的生态化的 “ 田园都市 ” ； 一个新兴的富有魅力的知识经济高地和 “ 财智乐园 ” ; 一个丰富多彩并不断成长的 “ 活力之城 ” ； 一个海纳百川、缤纷多彩的 “ 国际街区 ” ； 一个黄浦江畔充满梦幻和欢乐的 “ 休闲之都 ” ； 一个最适于工作和生活的 “ 城中之城 ” 。 49 新江湾城总体定位（灵魂） 知识曼哈顿， 国际智慧城！ 50 51 曼哈顿是上世纪工业文明时代的高尚城区的杰出代表，而新江湾城则是具有鲜明的知识经济时代特征的新城区，是上海的“ 知识曼哈顿 ” ，是 “ 中央智力区 ” 的重要功能区。 知识曼哈顿 国际智慧城。 52 53 新江湾城的空间结构：五大板块 中央区板块 滨江板块 湿地公园板块 中央居住区板块 江湾城市副中心板块 54 板块之一：滨江板块 依托滨江优势 ,在功能上与黄浦江两岸功能相协调 ,构筑黄浦江旅游带的“北结点”。 是新江湾城的休闲中心； 是面向上海的旅游中心； 是黄浦江的重要旅游节点。 55 目标市场 上海市都市假日休闲、假日旅游人群； 高端休闲人士（高尔夫、游艇俱乐部）； 高校旅游人群：以大学生为主体，结合青少年旅游。 56 57 58 核心项目： 游艇俱乐部 。黄浦江重要的游艇码头之一。 主题公园 。面向高校学生、结合青少年的主题性公园。 滨江高尔夫 。在沿江绿化带的基础上，建上海市唯一的滨江高尔夫球场。 59 度假酒店概念提示 60 邮轮概念提示 61 滨江高尔夫概念提示 62 主题公园概念提示 63 板块之二：中央公园板块 依托于复旦大学新校区，以信息服务产业为主体的知识型服务中心，与复旦新校区 “ 一左一右 ”共同构筑 “ 国际智慧城 ” 中央区。 是新江湾城的中央社区； 是知识产业的孵化中心和交流平台； 是“中央智力区”的核心和关键性项目。 64 目标客户 海归人士： 知识新贵； 创业精英。 65 功能： 世界学村： 终身教育、特色培训、总裁培训 知识办公： SOHO办公、企业研发中心等 文化产业集群： 画家村、艺术街、建筑艺术主题街等 创业孵化中心。 66 核心项目： 思想者天地（中央公园） ： 把现有规划中的公园基础上加以提升，赋予全新的知识时代的休闲方式，如：海德公园的演讲角。形成交流知识、碰撞灵感的新经济时代的 “ 中央公园 ” 。 智慧大厦和智慧广场： 在复旦新校区和中央公园之间，建成新江湾城区域的 “ 地标 ” 和中心，功能上融合会议、酒店、会展等，以知识经济为特征，在外形上富有很强的个性。 SOHO办公区 ： 住宅区。 67 智慧大厦概念提示 68 69 70 71 板块之三：湿地公园板块 性质： 是新江湾城的高档居住区； 是为知识精英阶层打造的高尚居住区； 是面向上海的知识型名流天地。 72 目标市场 跨国公司总裁、高级管理人士 知识新贵 教授、院士等知名专家 上海高收入阶层 73 功能： 企业会所村 CEO官邸 养生园 教授 /院士村 74 SOHO区概念提示 75 76 77 78 核心项目 湿地公园： 把湿地公园作为整体项目来操作，在保护生态和环境的前提下，打造上海乃至世界上独特的都市湿地公园。 79 板块之四：江湾城市副中心板块 定位： 五角场城市副中心的重要组成部分 ; 以休闲商业、大众餐饮、知识商务为主； 80 目标客户 新江湾城的基础客户； 杨浦区的主力客户； 上海东北区域的消费者； 上海其他区域的消费者 来新江湾城的旅游消费者。 81 核心项目： 主题酒店 美食公园：是杨浦乃至上海最有特色的美食公园。休闲商业和休闲美食结合在一起。 82 休闲商业概念提示 83 84 板块之五 ：中央居住区 性质： 是新江湾城的主流居住区； 面向上海市的大型居住区。 85 目标客户 杨浦区本地中高收入者； 上海中高等收入者。 86 教育产业 信息 培训 传媒 出版 咨询 研发 旅游休闲 会议商务 餐饮 娱乐 房地产 其他服务 商业 新江湾城 的产业结构 87 新江湾城 的主导功能构建 新江湾城功能 辅助功能 主导功能 生活居住 教育培训 办公研发 旅游休闲 商务会议 商业娱乐 88 新江湾城 的主导功能构建 新江湾城主导功能 生活居住 教育培训 大学分院 职业培训 义务教育 国际学校 特殊培训 服务中心 常规住宅 老年住宅 CEO官邸 教授/院士村 学生公寓 办公研发 研发/创业中心 SOHO办公 企业会所 89 新江湾城 的主导功能构建 新江湾城辅助功能 商业娱乐 商务会议 城市副中心级 社区级 区域级 组团级 国际会议中心 特殊培训 学术交流中心 旅游休闲 高尔夫 主题公园 游艇会 养生园 运动公园 休闲公园 度假酒店 90 四、经营新江湾城 91 （一）新江湾城 的核心引擎 东方慧谷 核心产业引擎 知识香榭里 金三角 商业引擎 青青世界 旅游休闲引擎 92 1、东方慧谷 依托复旦大学新校区、中央公园形成的整个新江湾城的公共活动中心，更是整个 新江湾城 的核心功能区： 东方慧谷是知识交流交换中心； 东方慧谷是市民广场； 东方慧谷是办公公园（ 0ffice park)； 东方慧谷是新江湾城区域服务中心、公共活动中心！ 93 东方慧谷的构成： 公共服务中心（城市会所）： 依托中央公园的良好环境，建立整个新江湾城的公共活动中心。 SOH