重庆市商品房预售许可审批操作规程.doc

重庆市商品房预售许可审批操作规程 商品房预售许可审批包括商品房预售许可新办审批和商品房预售许可变更审批。第一程序 申请与受理申请与受理，是指商品房预售人向房地产行政主管部门申请办理商品房预售许可证，由审批机关依法对申请人提出的申请及提交的相应资料、证件、证明等进行审查验证，并决定是否受理其申请、收件立案的过程。渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的商品房预售许可证由市房地产行政主管部门核发，其他地区的商品房预售许可证由所在区、县（自治县、市）房地产行政主管部门核发，有关具体事项可以委托房地产交易管理机构办理。一、查验并收取申报资料（一）申请商品房预售许可（新办）的，应收取：1、收取预售人填写的栏目齐全、字迹清楚并加盖申请单位公章的重庆市商品房预售(许可)登记申请审批表;2、工商营业执照（查验原件，收复印件）、房地产开发资质等级证书（查验原件，收复印件）；3、土地出让合同（查验原件，收复印件）、土地权属证书（原件和复印件）；4、建设工程规划许可证（查验原件，收复印件）、建设工程施工许可证（查验原件，收复印件）；5、商品房预售方案（原件）、商品房预售面积测绘报告书（原件）；6、在预售资金监管银行开设的预售资金监管帐户证明（查验原件，收复印件）、商品房预售资金监管协议书（原件）；7、涉及房屋拆迁的，应收取房屋拆迁许可证（查验原件，收复印件）、拆迁行政管理部门出具的一次性安置完毕的证明或经拆迁行政主管部门确认的拆迁还房预安置方案（原件）;8、涉及联建开发的（联建各方均应为土地使用权人），应收取联建双方签订的联建合同（原件）;9、前期物业服务合同（原件）、房地产行政管理部门出具的前期物业服务合同备案证明；（查验原件，收复印件）；10、规划总平面图（查验原件，收复印件），非住宅部分应收取经规划部门盖章的分层平面图;11、属小区项目的，收取经测绘部门测绘的房地合一的宗地图。申请的项目属经济适用住房的，还应收取：1、建设行政管理部门出具的经济适用住房项目资格批准文件（查验原件，收复印件）；2、物价部门出具的经济适用住房销售价格通知（查验原件，收复印件）。（二）申请商品房预售许可（变更）的，应收取：1、收取预售人填写的栏目齐全、字迹清楚并加盖申请单位公章的重庆市商品房预售(许可)变更登记申请审批表;2、已核发的商品房预售许可证（正副本原件）；3、属预售人名称变更的，收取工商行政管理部门出具的企业名称更名通知书（查验原件，收复印件）和已变更名称的土地权属证书（原件、复印件）；4、属项目名称变更的，收取有权机关同意其名称变更的更名批文（查验原件，收复印件）；5、属预售面积变更的，收取土地行政主管部门和规划行政主管部门同意其变更的批准文件（原件）和商品房预售面积测绘报告书（变更）（原件），测绘报告书应就变更的具体内容进行说明；6、楼层、户型、用途、结构变更的，收取规划行政主管部门同意其变更的批准文件（原件）和商品房预售面积测绘报告书（变更）（原件），测绘报告书应就变更的具体内容进行说明；7、属预售期限变更的，收取项目所在地建设行政管理部门出具的同意其竣工期限变更的证明（原件）；8、预售资金监管银行、监理公司变更的，收取与原监管银行、监理公司签订的解除资金监管协议（原件），与新监管银行、监理公司签订的商品房预售资金监管协议书（原件）；9、联建各方分房面积和部位发生变更的，收取联建各方签定的变更后新的联建合同（原件）。二、查验收取资料受理人应认真检查申请人填写的表格和提交的资料，对漏报漏填、印章不齐、资料不全的，不予受理。但受理人应向申请人一次告知应该补正的资料。三、办理收件手续（一）受理人清点申请人提交的资料后装入卷宗，并按收取的资料开具业务受理单。业务受理单包括申请单位名称、受理日期、联系人名称、申请资料名称、件数、收件日期、收件人姓名等内容。业务受理单一式两份，一份申请人收执、一份归入卷宗存档。（二）受理人将清点后的卷宗传递给承办部门，并在收件登记簿上做好传递记载。 （三）市国土房管局直接受理的，应按照重庆市国土房管局关于印发重庆市国土资源和房屋管理局行政服务管理暂行办法的通知（渝国土房管发2006374号）的规定办理。第二程序 审查与决定审查与决定，是指审批机关对申请人的申报资格、提交的资料进行审查，决定是否准予预售许可、预售变更许可的过程。审查与决定分为初审、复审、最后决定。一、初审商品房预售许可(新办)按以下步骤和要求进行审查：商品房预售许可(新办)初审分为外业审查和内业审查。（一）外业审查：初审人与其他工作人员到项目现场进行查勘，查勘申请预售项目的工程进度是否达到规定要求。外业审查人员应是两人或两人以上。（二）内业审查：1、审查申请表格。逐项审查重庆市商品房预售（许可）登记申请审批表栏目，审查填写的内容是否与申报资料一致，印章是否一致。2、审查提交资料是否齐全。审查各政府批准文件之间的主体逻辑关系是否一致，印章是否齐全。3、属出让土地的，审查建设工程规划许可证所批准的建设规模是否与土地出让合同上双方约定的建设规模、商品房预售面积测绘报告书所测绘的面积和楼层一致；属划拨土地的，审查建设工程规划许可证上的建设规模与总建筑层数是否与商品房预售面积测绘报告书所测绘的面积和楼层一致。4、属于商品房联建项目的，应审查联建各方是否共同取得土地使用权；商品房预售面积测绘报告书上测绘的联建各方的分房面积和部位是否与联建合同上双方约定的一致。5、涉及拆迁还房的，审查拆迁还房预安置方案上批准的还房面积和部位是否与商品房预售面积测绘报告书上测绘的拆迁还房面积和部位一致。6、审查前期物业备案证明中明确的物业管理用房部位和面积是否与商品房预售面积测绘报告书中测绘的物业管理用房的面积和部位一致。7、根据申请人申报预售面积，结合联建合同分房面积、拆迁还房预安置方案、前期物业管理备案证明，确认该项目可售和不可售面积。8、初审人员在审查过程中发现有不符合要求或有争议的，应在三个工作日内告知申请人补正资料或办理退件手续。（三）根据内业和外业审查，填写商品房预售许可（新办）初审意见。初审意见包括以下内容：1、开发企业名称、项目名称、项目座落、项目性质(普通商品房或经济适用住房)；2、取得的土地权属证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房地产开发资质证书等证件的情况；3、经现场查勘的项目建设进度情况以及查勘人员姓名；4、涉及联建和拆迁安置还房的，明确分房面积和拆迁还房面积；5、物管用房的面积和位置；6、准予预售的面积；属出让土地的，土地出让合同约定的计价建设规模为总预售建筑面积（分期申报的，逐次预售面积应不超过总预售建筑面积）；属划拨土地的，建设工程规划许可证上的确定建设规模为预售总建筑面积。总预售建筑面积应扣除拆迁还房面积和物业用房面积；涉及联建的，如联建单位是非房地产开发企业，还应扣除联建分房面积。7、预售资金监管银行的名称；8、初审人是否同意办理的意见；9、初审人姓名、初审时间。商品房预售许可（变更）按以步骤和要求进行审查：（一）审查申请表格。逐项审查重庆市商品房预售（许可）变更登记申请审批表栏目，审查其填写的内容是否与申报资料一致，印章是否一致。（二）审查提交资料是否齐全。审查各政府批准文件之间的主体逻辑关系是否一致，印章是否齐全。（三）根据变更申请的不同类型对提交资料进行审查：1、预售面积变更：（1）审查申报单位申请的内容是否与土地管理部门和规划管理部门同意其变更的批准文件一致；（2）审查申报单位申请的内容是否与测绘单位出具的商品房预售面积测绘报告（变更）一致；（3）审查是否按规定缴纳增加面积部分的土地出让金或收益金。2、预售楼层、户型、用途、结构变更：（1）审查申报单位申请的内容是否与规划管理部门同意其变更的批准文件一致；（2）审查申报单位申请的内容是否与测绘单位出具的商品房预售面积测绘报告（变更）一致。3、预售期限变更：审查建设行政管理部门同意项目竣工期限延期证明和时间。4、预售人名称、项目名称变更：预售人名称变更的，审查工商行政管理部门更名批准文件；项目名称变更的，审查有权机关同意项目名称变更的批准文件。5、预售资金监管银行变更：审查与原监管银行、监理公司签订的解除预售资金监管协议及新签订的预售资金监管协议，印章是否齐全。6、初审人员在审查过程中发现有不符或有争议的，应在三个工作日内告知申请人补正资料或办理退件手续。（四）根据审查情况填写商品房预售许可（变更）初审意见，初审意见包括以下内容：1、申请人名称、项目名称、项目坐落；2、已取得的商品房预售许可证证号；3、变更内容及取得的批准文件；4、是否同意变更的意见；属预售延期的应明确延期的具体期限。5、初审人姓名、初审时间。（五）初审人应在三个工作日内完成初审工作,并将决定办理的登记案件传递给复审人。二、复审（一）复审人根据初审人签注的初审意见作如下审查：1、初审人签注的初审意见与申请人申报的情况是否一致；2、申报资料是否齐全、完备；3、初审人签注的初审意见是否符合规定；4、复审人在复审中发现有问题的，经核实后退回初审人补正或直接纠正处理。（二）复审人应按以下内容签注复审意见：1、是否同意初审人初审意见；2、补正或更正初审意见的决定；3、复审人姓名、签注意见时间。（三）复审人应在二个工作日内完成复审工作,并将决定办理的登记案件传递给最后决定人。三、最后决定（一）最后决定人应按以下内容签注决定意见：1、是否同意复审人复审意见；2、不同意复审人意见的，补正或更正复审意见的决定；3、是否准予登记发证（需报市局批准的，是否符合报请市局批准的条件）。（二）最后决定人应在二个工作日内完成最后决定工作，未经最后决定批准的案件不得编号、缮证、发件。商品房预售许可（变更）的，复审和最后决定可合并为一个审批程序。第三程序 编号缮证一、经过最后决定批准的登记案件由初审人员进行编号缮证。二、编号缮证按以下方式进行：1、按照顺序号填写重庆市商品房预售许可证证号。2、根据审批意见填写预售建筑面积。3、按照建设工程施工许可证上批准的竣工日期填写项目的竣工日期。4、按照建设工程施工许可证上批准的竣工日期延长三个月填写项目的预售期限。5、按照预售资金监管协议填写预售资金监管银行。6、属于商品房联建项目的，应将具备国有土地使用权证和房地产开发资质的单位作为预售主体填写到预售许可证中的预售人栏目中，其余作为联建单位填写到预售证的附记栏中，并根据分房协议和商品房预售面积测绘报告在预售许可证附记栏中注明联建分房面积。7、有拆迁还房面积的，应根据拆迁还房预安置方案和商品房预售面积测绘报告在预售许可证附记栏中注明拆迁还房面积。8、属经济适用住房项目的，应在附记栏中注明项目属于经济适用住房，并注明物价部门审价通知的文号。9、按照最后决定人的审批时间填写发证时间。10、属预售期限变更的，按照建设管理部门批准的新的竣工日期加上三个月为新的预售期限。12、在土地权属证书（原件）上批注：“该宗土地上已建房屋*期*栋于*年*月*日办理商品房预售许可，预售许可证号为*，总预售住宅建筑面积为*平方米，非住宅建筑面积*平方米”。并加盖商品房预售许可登记专用印章后复印一份存档。三、将填写完毕的预售许可证复印归档。四、属变更登记的，应重新制证，新证号按“原证编号+附号”编写，附号按变更的次数逐次递增填写（如变更第一次为“原证号+附1号”，变更第二次为“原证号+附2号”，依此类推”）。预售没有变更的内容转载到新证上，变更的内容按变更后的情况进行填写。并在新证附记栏中批注：“本