上海亲和源资料收集.doc

上海亲和源老年公寓一“亲和源”老年公寓的概况“亲和源”老年公寓构想于2003年，组建于2005年，坐落于上海市南汇区康桥镇，占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米，总投资额近6亿元，委托专业公司进行项目及产业发展的策划和经验丰富的日本GLAnet公司进行规划方案设计，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。二、“亲和源”老年公寓的硬件设施社区内配置有高标准无障碍化设计的公寓楼、专业的护理医院和颐养院，功能齐全的健康会所、配餐中心、老年大学，宽敞的图书馆、文体活动室，舒适的茶憩栈、咖啡厅，标准的门球场、迷你高尔夫以及和生态型的户外环境，为老年人提供安全舒适的居住环境和活动空间。为实现 “健康、快乐”的老年新生活，实现“代子女尽孝、替父母分忧”，的服务理念，公司引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、医疗等项目的服务，让现代服务业融入到传统的养老业之中，使养老事业在传统意义上实现了质的飞跃。亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接，任凭天公不作美，走在亲和源全天候、泛社区的通道内始终悠悠自得。住宅楼选上海地区最佳朝向（正南偏东15左右）排列，迎窗观赏旭日升，倚门享受夕阳红。住宅楼的背面，历史上官盐运输通道盐船港，留得“江河不曲水不流”的原本；新建的上海城市外环林带更是绿树成荫、遍地馨香。公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享用。居室分为小套、中套、大套三种类型，实用面积由四十五到九十平方米不等，每幢楼层统一设计，统一布局，小巧精致，窗明几净。室内橱柜床椅、家用冰箱和洗衣机，有线电视、宽带网络、电话机，冷暖水二十四小时供应，老人只要带上“随身行李”，就可安上一个舒适的新家。社区建有智能化总控中心，分别为电视监控系统、无线求助定位系统、室内红外线监控系统、紧急呼叫按钮系统、智能“一卡通”系统、周界报警系统、楼宇自动化控制系统、企业资源计划管理系统等，社区内800多个摄像头和紧急呼叫按钮联网（机）, 全方位保障了会员的人身和财产安全。三、“亲和源”老年公寓的软件建设“亲和源”社区绝非一般人所熟悉的传统的养老院、福利院，而是一个文明社会用年轻的心态孝敬老年人的场所，是老年人享受自由、悠闲和从容的理想之地。“亲和源”的主建单位是亲和源股份有限公司，公司在潜力营造全国首创与世界接轨的硬件设施的同时努力在服务软件上下功夫，使“亲情社区，和谐之源”真正成为公司的品牌。公司推出的服务理念是：为世间父母分忧,代天下子女尽孝；企业价值理念是：亲和、善孝、感恩、执着。“亲和”要求公司的所有成员都视社区的老人为家人，倡导良好、融洽、简单的人际关系，提倡个人与公司、个人与个人之间坦诚的沟通与合作；领导视下属为合作伙伴，下属认真执行领导的要求。“善孝”公司要求每位员工都要发挥自己的特长、力所能及地为老人提供服务，视社区内的老人如同自己家庭里的长辈，逢年过节表达问候，长辈遭遇病灾时要尽力帮助，并可请求公司支持。“感恩”公司倡导员工做良好公民，遵守国家法规，珍惜、维护企业形象，不随意表达对企业凝聚力不利的信息，有意见通过适当的渠道坦诚沟通，珍惜企业给予的工作机会和发展空间，自觉完成工作任务，必要时自觉加班加点，因企业实际需要调整工作岗位或工作地点，能积极配合，履行对公司的服务期承诺、保密及竞业限制的承诺；对于其他员工给予的工作支持和生活帮助，提倡养成及时用真诚的语言或文字表达感谢的习惯。“执 着”公司要求员工对亲和源目标充满信心，遇到困难不沮丧，遇到挫折不互相抱怨；坚持以创新思维开展工作。公司对每幢公寓楼的底层都设有专业对口、训练有素的“管家”，尊重并保护老人的私密、自由，提供最人性化的生活、健康、娱乐领域的照料和服务。 亲和源，中国首家老年会员制社区，“亲情社区，和谐之源”。亲和源股份有限公司打造的品牌。亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑。亲和源全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“秘书式”的服务，区别于传统意义上的养老院，亲和源会员制社区是一种创新的养老模式。首先亲和源是一个向老年人提供终生、全方位养老的高品质、专业型、现代化、多功能的生活社区；其实，亲和源开创了居家养老和机构养老相结合的新颖的社区养老模式；第三，亲和源旨在打造一个集养老硬件和软件服务于一体的全方位、标准化、综合型平台。成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区，是老年人享受自由、尊严、悠闲和从容，安度晚年的理想家园。 亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接，任凭天公不作美，走在亲和源全天候、泛社区的通道内始终悠悠自得。住宅楼选上海地区最佳朝向（正南偏东15左右）排列，迎窗观赏旭日升，倚门享受夕阳红。住宅楼的背面，历史上官盐运输通道盐船港，留得“江河不曲水不流”的原本；新建的上海城市外环林带更是绿树成荫、遍地馨香。住宅楼的旁边，康桥第二幼儿园的“小精灵”个个笑容灿烂，活泼可爱；康桥学校的“小精英”个个阳光青春，健康向上与一般养老院不同，所有入住的老人都以户为单位，拥有一个自己的家。每个老人还配有一个管家，每间房间都装有应急按钮。管家每周帮助清理房间，每月清理被褥，还有专业的护理人员检查身体。老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面积约58到119平方米不等，小巧精致，窗明几净。室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人只要带上“随身行李”，就可安上一个舒适的新家。 总计834套老年公寓共售出120多套非产权公寓。入住率不高的压力也促使亲和源最终打开“只卖使用权不卖产权”的口子。亲和源不采用传统的销售模式，而是采取会员制。会员卡分永久卡和终身卡，可继承、转让、回收。亲和源目前仍剩余58平方米75平方米及120平方米的老年公寓在售。购买产权房均价2万元/平方米搜狐网，年费2万元无物业费。购买会员房则有终身制和永久制两种，终身制各户型价格不同，均价为58万元/套左右，年费2万元。永久制各户型均为69万元/套，根据户型年费分别为2万元、3万元、6万元。所有户型均为现房、精装全配。 付款方式：分期支付在08年年底前支付首付，永久卡和终身卡都可以分三年期支付。分期付款的利率参照公积金贷款的利率。退款和转让：如果您购买的是B卡（终身卡），在入住未满15年期间，可以享受退款。退款的计算方式为：卡费 卡费180（月）乙方实际居住时间（月）。如果您购买的是A卡（永久卡），您的卡可以继承，可以转让，转让价格自定。您也可按原价委托亲和源在一个月内代为转让。年费：包括的服务内容有每周预约上门一次家政服务；每两周预约上门收集清洗床单被套一次；物业管理费；每人每年一次全身医疗体检；每人购买一份意外保险；公寓内所有家具家电的保养维修和更换；社区内各类文体设施的使用；管家部提供的其他类免费服务等。年费中不含一日三餐，水，电，天然气，电话，IPTV，宽带，医疗费用等，只要会员身份不更换，年费永久保持不变。当会员身份发生更替，新入住会员按入住当时所执行的年费标准开始支付年费。如果房子拆迁，户口能否迁入亲和源？：对于上海本地户口的会员是可以的。亲和源开设一个集体户口，如果需要，可以把户口落入亲和源。可以短期体验入住。亲和源社区对老年朋友提供从一天期至一年期的各种短期入住方式，费用不等，欢迎大家前来体验。短期入住的会员可以享受跟永久会员相同的服务标准。亲和源整合了国际一流的专业服务机构，向老年人提供高品质的专业养老服务。比如，亲和源社区物业由美国著名的爱玛客公司提供服务，配餐中心由法国索迪斯经营，护理医院由曙光医院管理，康体会所由香港美格菲提供服务上述机构在专业领域都享有极高的知名度。由“亲和源”引起的思考我国早在2000年就已步入了老龄化国家行列，特别是上海，60岁以上的老年人口已经达到300多万，占上海总人口的20%以上，老龄化水平居全国之最，人口的老龄化给经济社会的发展带来了压力，但同时也给经济社会的发展带来了契机，而如何处理养老产业与经济发展的关系是一个值得深思的问题，应该说养老产业既是一个新兴的十分有希望的产业，无论是老龄人口的急速增长，还是失能或半失能人群的庞大基数；无论是提供服务的亲情传递还是新增就业岗位的社会意义，都预示着养老产业的未来前景，但养老产业又是一个薄利型的承担一定风险的产业。因为从事养老产业必须具备两大基本品质：其一，对养老产业的投资必须是健康的、有益的、符合社会需求的投资；其二，养老产业提供的服务必须是一种真正意义上的亲情传递，必须体现奉献精神，由于产业链内涵的不断扩张以及市场规模和消费份额的十分巨大，这就预示着从事这项事业所隐含的风险。一、“亲和源”的可鉴之处1、亲切的服务理念“亲和源”提出的“代天下子女尽孝，为世间父母分忧”的服务理念并贯穿于亲和、善孝、感恩、执着之中，给住在社区的老人以最高层次的贴心、关爱，让所有的会员感觉是至尊的、安全的、健康的，他们仍然是社会的中心。2、完备的服务设施“亲和源”具有高水准的完备的服务设施，八大保安系统打造了社区的科技智能化，一切为老人着想，一切以老人为前提，将居家养老与机构养老的优点融合为一体，颠覆已有的传统的养老模式，给老人以充分的尊严和自由，把老人从传统的养老模式中解放出来。老人在这里，打开门是外面的自由世界，关起门是自己的私密空间，既有家的亲切温馨，又有机构的专业照料。3、新颖的运营模式“亲和源”融合公益特性和感恩文化，以推动和发展中国老年产业为己任，颠覆原有的养老产业运营模式，探索以会员制为主要形式的全新的运营模式，这种模式在国外乃至台湾、香港会都已经是很成熟了，但是我们国家却是很不成熟，由于信用制度的不健全，人们常常担心买了会员卡会投资商会不会逃掉？另外在法律方面，我们的国家没有这方面的法律规定，这种模式的合法性有待于法律的进一步肯定，所以，“亲和源”审时度势，以会员制为主要形式的全新的运营模式体现了投资者的高瞻远瞩和宏大胆识。4、亲切的套餐式服务凡入住“亲和源”的会员均会享有套餐式的服务，即如果你是会员，那么你在社区内的所有活动均为免费，另外你还可以携带两位不能自理的老人住进颐养园，其费用仅为护理费用，床位费和住房费可以免除。二、“亲和源”引发的思考1、软件建设应该进一步完善“亲和源”虽然也着力于软件建设，可是透过其现象不难发现他们的软件服务还是有待于进一步完善的，在很多方面需要进一步的深化和细化，比如，他们的管家式管理，并没有形成相关的采单，这容易造成客户没有方向，管家没有头绪。应该制作成详细的相关采单，包括具体的目标和要求、相关的价格和标准，并通过网络或电视荧屏让入住会员家喻户晓，住户只要点击采单就便知道需要何种服务，并在规定时间内服务到位。2、会员制应该进一步保障会员制模式在我们中国虽然属于创新，属于探索的模式，可是，没有得到法律的保障，为了提高公司的信用程度，是否在可能的情况下与相关知名的保险公司合作，将会员卡收取的一部分作为财产保险和生存保险金放到保险公司，这样既保障了入住会员的生命财产安全，又避免了投资者的运营风险。3、设施布局应该进一步合理“亲和源”虽然有完备的硬件设施，但在布局上尚欠合理。本人认为，既然是养老公寓就是以老人为本，一切的设计为老人着想，所以有些设施诸如综合会所、医院、食堂等应趋于相对中间的位置，真正让老人感觉方便、亲切、贴心。总之，养老产业是一种公共的需求，也是一种社会尽孝的体现，更是企业在完成财富积累之后履行自己社会职责的一项举措。然而，作为经济浪潮中的主角，企业得以生存的本质是追求利润的最大化，慈善不可能成为企业的目的，而只能成为发展的手段，企业的社会责任不在于慈善而在于符合社会发展要求的经济价值的实现，所以，如果企业投身于这项事业，就应该全方位地致力于这项产业之中，既给入住社区的老人一个安全、舒适、亲切、祥和、温馨的家，又能确保企业自身的盈利和发展，让尽孝、慈善与企业盈利、发展得以有机整合，实现真正意义上的双赢。亲和源养老地产产权模糊 存重重未触发隐患作者：杨轩2011-7-8 养老地产售卡还是售房 低价诱惑难抵产权模糊以养老的名义拿地，以地产的利润定价，土地性质模糊，重重隐患尚未触发 财新新世纪(19.51，0.25，1.30%)记者 田林 蓝方 | 文养老地产，正成为中国房地产市场上最为诱人的概念，让市场资本、地方政府，乃至慈善公益基金都一同为之兴奋;与此同时，一种被开发商称做“创新型养老社区”的房产项目，正日益流行。在网络上搜索“亲和源”三字，立刻会跳出一串相应楼盘介绍，显示其为上海浦东新区康桥路的在售公寓。不过售楼小姐强调，目前网页上每平方米标价2万元的产权房已经停售，只能以购买会员卡的方式获得50年的居住权。和其他普通房地产项目不同的是，亲和源被称为老年社区，只允许老年人入住。这里有单独的医院，有为老人设计的健身房，有种类繁多的老年餐桌。室内装修，也针对老年人需求设计。还有针对无法自理的老人开设的康复中心，提供专业的医护人员看护服务。虽然50年居住权的价格折合每平方米仅8000余元，远低于产权房，但入住小区还需支付每年2万-7万元的年费。按这个标准，一套58平方米的公寓，居住50年至少要花费195万元。公寓虽然价格不菲，却也吸引了不少老人购买，更得到风险投资基金的青睐。2010年12月25日，国际投资机构美国挚信资本(Trust Bridge Partners)宣布，对亲和源项目投资商亲和源股份有限公司注资1亿元，这也是风险投资首次投资中国的养老机构。目前合约已经签署，风投的资金还在审批当中，1亿美元将一次性以股权形式注入并置换一部分股权，总体注册资金并不增加。亲和源股份有限公司创建于2005年3月，前身为上海康桥公共事业投资有限公司，由上海新建桥企业集团有限公司和南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资组建。据亲和源股份有限公司研究部主任王波介绍，上海新建桥企业集团有限公司主做房地产，当时亲和源是其中一个养老项目，后随着亲和源品牌不断推广，便将整个集团更名为亲和源。随着养老地产概念又一轮热炒，亲和源成为各投资方关注焦点。其在全国连锁经营的计划已于2010年启动。利润何来亲和源董事长奚志勇年过半百，自称打过鱼、当过司机。创办亲和源以前，他在康桥镇财政局主管过招商引资，担任过几年镇党委书记，后下海经商。奚志勇乐于把自己现在的所作所为，解释为圆一个孝敬老人的梦想，但他也并不否认对赚钱的向往。养老产业，正是奚志勇选定的赚钱平台。据中国社科院的一份报告预计，到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，中国将进入深度老龄化阶段。奚志勇常说，看到未来每三人即有一人需要养老服务的前景，目前正是进入这个行业的良机。在奚志勇看来，亲和源的会员制运营模式是不同于传统养老机构的创新之举。和传统分期收取服务费维持运营的传统养老机构相比，亲和源模式最大的不同在于一次性收取多年居住租金。目前，亲和源社区共有12座楼，占地100亩，最后三座正在开盘销售，提供面积从58平方米至108平方米的大中小三种户型。同时面向市场推出两种会员卡，一种一次性缴费额较高的A卡，允许继承转让，入住小区后每年须根据房型大小缴纳2万-7万元不等的年费;另一种只限个人终身使用的B卡，一次性缴费额低于A卡，且每年年费仅2万元，实际入住年限如不满15年，余款可折算后部分退费。奚志勇把这个模式解释为“买卖不破租赁”，即使业主手持会员卡，并未获得房屋产权，但因签了一个长期的房屋租赁合同，即使房屋产权进行了转让，也不能将租户赶走。会员资格的升值潜力，也为亲和源的销售员所津津乐道。据称，以A卡为例，一位老人在2008年以50万价格入住第一期公寓，现在已涨至75万元，管理费亦逐渐增加。会员卡和管理费每年将调价两次，这主要和市场销售策略有关。据奚志勇测算，只要能不断发展新的会员，就可以实现盈利。他表示，仅是会员卡的售价就足可以回收房屋的建设成本，而每年所交的管理费才是长期稳定的主要利润来源。据王波透露，亲和源去年持平，今年将产生盈利。“拿地”是关键不过，要实现奚志勇的盈利计划，一个重要前提是能拿到便宜的土地。“养老地产开发，对土地的价格最敏感。”一位在津京地区投资养老地产开发的投资者表示。“拿地”的过程漫长而曲折。早在2003年5月，奚志勇便从政府辞职下海，目标直指自办民营养老机构。在政府的工作经历使他与不少热衷地产投资的温州商人积累了熟络的人脉，几个月后，他与温州商人周星增一起注册了新建桥集团(下称新建桥)，从此开始筹划养老项目。他们所做的第一件事就是寻找合适的养老用地。根据当前的法律规定，在中国任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;根据划拨用地目录，老年人社会福利设施用地被归为非营利性社会福利设施用地一类，可以划拨方式取得。但当时并没有一块规划养老的用地。上海的土地资源稀缺，各区的财政收入当中，土地收入占比较高，主要来自于商业和住宅用地的出让，区县政府缺乏“批地”的热情。周星增也曾表示，“上头很热情，但一直过不了土地公公这一关。”他转述一位区官员的话称，“不是我不给面子，你得想想，我任期三年，需要拿出政绩;土地批给房地产商，马上就有一大笔收入;批成工业用地，马上就有税收;批成养老院，什么现成好处都看不到。”“结果就是和房地产开发一样，一哄而起，看谁和政府关系好，从政府那拿到廉价的地块。”奚志勇说。这样的困境普遍。所谓规划内养老用地，往往都直接划拨给公办养老院。民营养老机构很难得到廉价土地，租赁土地和建筑房屋成民营机构最大成本。屡屡碰壁之后，新建桥设计了不同于直接“拿地”的另一条路径。经奚志勇牵线，2005年，新建桥出资注册3125万元，上海市南汇区康桥镇政府用100亩公共建筑用地折价出让，并以南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资1875万元的形式入股，正式成立了上海康桥公共事业投资有限公司，经营范围登记为社会公共事业和福利事业投资，此即亲和源的前身。奚志勇曾对媒体说，直到引入康桥镇集体资产管理有限公司，才解决了土地问题。新建桥最终得到了土地，但用地性质模糊。奚志勇向财新新世纪表示，亲和源项目用地是以工业用地的性质出让，出让年限仅为50年。不过，由于土地性质特殊，据奚志勇透露，每亩土地的价格仅为50万元，远低于当时同地区住宅用地的价格，仅相当于约每平方米楼面750元的土地成本。项目的规划却并非以工业项目立项。上海浦东新区规划和土地管理局的工作人员向财新新世纪记者透露，亲和源养老公寓所处地块于2006年办理土地使用权出让，土地用途为公共建筑，据查该项目已在浦东新区房地产交易中心办理过房地产登记。一位房地产公司负责人向财新新世纪记者表示，公共建筑用地的属性实际上是明确必须供特定人群使用，若这块地是用于养老，就只能按规定供老人居住。奚志勇解释称，这块养老土地之所以曲线报批、性质模糊，是因为“城市规划用地里没有规划养老用地，不管是老人公寓还是住宅”。2007年10月，亲和源上海养老社区终于建成。2007年9月公司增资扩股，增加上海日扬房地产有限公司、上海亲和源投资有限公司两家股东单位，同时更名为亲和源股份有限公司。然而，根据中国土地管理法规定，政府对城市土地实行用途管制，建设在工业用地或是作为公共建筑的房地产项目依法并不能取得预售许可证，更难以为入住者办理房屋产权证。产权玄机2007年，亲和源项目正式开盘。第一期的A卡首缴仅50万元，管理费也以略低于成本价的价格用以促销。不过，最初市场对这个创新产品并未体现出多大的认同。首批建造的公寓落成后，整个社区总共才有11户人家。多位投资人士则向财新新世纪记者表示对亲和源运营模式的质疑。一位从事了20年以上房地产纠纷案件的高级法官说，一般住房租赁合同最长不能超过20年，超过20年的部分可视为无效，租赁合同更不能继承，只能转租。作为买断50年的租赁合同，首先从期限上和土地出让期限一致，并一次性缴纳75万元，实际上是一种变相的房屋买卖行为。但这种房屋买卖行为又难以获得法律的保障。尽管亲和源承诺会员卡可以继承，实际上不具有相关的产权继承基础。不仅如此，由于公寓没有产权，因而不能充当个人的资产证明，亦即不能享受产权升值带来的保障，或者不能用作抵押来获得其他资金。不过，亲和源最初也曾宣传可销售一部分产权房。奚志勇向财新新世纪记者表示，其实这主要是康桥镇政府曾答应给小产权证，同时，由于其用地性质属于公共建筑，对购买人群有明确的限制，只限于老人。但这种“产权房”的销售，由于市场的怀疑和政策制约，最终并未能持续。会员卡的销售也未如奚志勇当初设想的那样火爆，前期投入资金回笼缓慢。直至2009年5月，国务院批复同意上海南汇并入浦东新区后，该地区房地产价格一路上涨，养老公寓的入住价格比周边房价明显偏低，会员卡销售才逐渐有所好转。亲和源的资金链一直绷得很紧。土地性质的“瑕疵”增加了项目获得资金的难度。尽管2007年亲和源股份增资扩股，将总注册资本金增至2亿元，但由于老年公寓项目的土地属性不能进行抵押贷款，前期运作需以自有资金投入，也给奚志勇带来了不小的压力。又因土地的性质无法办理产权证明，亲和源不能像普通商品房通过在建工程销售来迅速回笼资金，以投入后期项目。2009年，亲和源才得以用首批建成的房产获得7500万元的银行抵押贷款。同时他们又将这批公寓的居住权对会员销售。此外，亲和源股东上海新建桥企业集团有限公司将其在亲和源股份有限公司持有的6000万股，质押给交通银行(5.63，0.10，1.81%)股份有限公司上海分行，获得2000万元的短期流动资金贷款，用于资金周转。与此有关，对于居住在亲和源的老人而言，一次购买的50年居住权也并非没有风险。虽然如此，在奚志勇看来，现有操作模式是让养老产业得以生存的绝好安排。另一位深谙亲和源运作的业内人士则无奈地表示：“必须要回收资金，不这样做没有办法。”【亲和源现行价格表】： 忙了一个多月，亲和源一稿终于见报了。我想写一点稿件背后的信息。A卡 永久（可继承、可转让）大中小套会员卡均为89万元，年费分别为大套6.98万、中套3.98万、小套2.98万元。B卡 终身（可继承，15年内可退）会员卡大套88万，中套55万，小套45万，年费均为2.98万元。大套面积108平方米、中套70平方米、小套58平方米。 目前最热门的是A卡的中套和B卡的大套。 购买这种会员制养老社区，不受房产限购令的影响。 解码亲和源 当人生走入最后的旅程，最重要的是什么？地位、成就、金钱？这些“显性”优势似乎都成了过眼烟云。健康、安乐、子孙绕膝？这些仅仅是最基本需求。“六十而耳顺，七十而从心所欲不逾矩”。老年人最需要的是自由。自由地选择适合自己的生活方式，有尊严地慢慢变老。当这样的需求和市场相遇，诞生了从“心”满足老人的高端养老产品。位于浦东近郊的“亲和源”老年社区就是一例。时隔三年，从几位会员发展到700多位老人入住，亲和源吸引人的“密码”是什么？不久前，记者再次探访这个“至尊老人的家” 没有围墙的养老院 亲和源老年公寓4号楼大厅，82岁的黄继辰沿着长长的走廊快步走来，倘若再背上一只摄影包，五十年前那个年轻记者仿佛又回来了。他脖子上挂着一条红带子，格外显眼，红带子穿起一张卡片放在衬衫胸袋里。难道黄先生至今还保留着随身带记者证的习惯？ “这不是记者证，是一张多功能芯片卡。在亲和源社区，这张卡神通广大，一刻不能离身！”他笑着说。 这张卡首先是一张通行证，老人们进入社区大门、住宅楼大堂，启动电梯，打开家门，只要轻轻一刷，来去自如。吃饭时间，这张卡又发挥着饭卡功能。想读书看报了，去图书馆，借书证的条码已经预制在卡面上了。要活动筋骨，到社区的健身会所去锻炼，出示这张卡就行了。不好，头晕，老毛病犯了，还是拿上这张卡，到亲和源医院，这又是一张医疗卡。但这诸多功能还不足以让老人们时时刻刻“卡不离身”，它还有一个神奇的“定位”功能：只要在社区内，这张卡上的芯片就可以定位老人的方位。如果老人出现意外，摔伤、晕厥，园区总控室可以在最短时间内找到他，及时救助。这对于普遍患有高血压、心脏病等慢性病的老年人来说至关重要，关键时刻就是一张“救命卡”。 有人会问，这有什么稀奇？一卡通在校园、办公楼早已不是什么新鲜事了。但在聚居着老人的养老机构中，这张卡却代表着全新的养老观念。黄先生告诉记者：“我和老伴搬来之前，考察过很多养老院，没有一家可以把钥匙交到我们自己手上，更别说多功能卡了。什么时候出去放风，什么时候吃饭，全部要管理员安排。感觉像坐牢一样，没有自由。”别小看这小小的一张卡，它赋予老人们自由和尊严，也对亲和源的管理和服务提出了更高的要求。 服务密码：从一个保姆到一个团队 郭慧秋女士在2009年搬入亲和源。今年79岁的她看起来和刚刚退休相差无几，笑容爽朗，动作利落。她的老伴陈老先生年过九旬，风度依然。退休前她在杭州师范大学外语学院任教，本来打算在“人间天堂”养老。那里环境优美熟悉，医疗关系顺畅。但随着年龄增长，陈老先生经常突发急病。“家里的条件不比亲和源差，我下决心卖掉杭州的房子搬进亲和源，最重要的原因是，他发病时有人帮我了。在家里，最多请一个全天保姆。在这里是一个团队一起帮我。”郭女士所言的“团队”主体是“秘书”，他们大多毕业于全国唯一的长沙民政学院，风华正茂，负责老人的生活、娱乐等一切事宜，24小时待命。 去年9月份，郭女士夫妇刚搬进来不久，陈老先生又发病了。这天吃过早饭，他说：“今天我眼睛前面怎么都是黑的？”讲着讲着就倒下去了。郭女士怎么都叫不醒他，连忙打电话给秘书小朱。小朱迅速上楼，见状先安慰：“郭阿姨，你不要急。”随后立刻叫来5名秘书和亲和源医院的值班医生。医生原地给老先生量血压，听脉搏，然后众人一起把他抬到医院，马上挂针、输氧，总算抢救过来。郭女士还是不放心，希望送去市区医院检查一下，秘书小朱全程陪同。郭女士说：“我那时头也晕了，小朱让我守着老伴，所有手续都是她去办的，付钱、陪着去做CT，来回办住院手续，都是小朱。在我需要帮忙的时候，这里就有人帮忙，而且这个帮忙不是一个人，是一个团队。秘书们24小时值班。电话上只要按一个键了，就可以找到他们。” 这种“帮助”是一种基于契约的服务。不是托人情，因而可持续。在操作中又透着人情味，让老人贴心。儿女、家人的照料固然细心，但未必专业。对上有老、下有小的中年人而言，兼顾事业与家庭本是一件难事，亲情再浓，也有接不上去、顾不过来的时候。但专业化的养老服务不允许“打盹”，老人有所呼，服务团队就要立刻回应。营销密码：从“回家”到“托付一生” 在2008年诞生之初，亲和源的养老模式相当前卫：会费高昂的会员制。当时，要支撑这份自由和尊严，老年人要花去50万元左右的会员费，每年还要缴纳2万元左右的年费。花了大半生的积蓄，买到的仅仅是一个“会员身份”，很多老人不解：为什么我们只拥有公寓的使用权而没有产权？亲和源的工作人员解释说这是一种误解，亲和源是养老服务产品而不是房地产项目，房子只是一种载体，亲和源核心的内容是其专业化的服务平台与服务体系。所以会员制养老是不能也不应该与房子的使用权相关联的，会员制实现的是一种养老的权宜。从亲和源的初衷来说，创造会员制的模式，更重要的是实现亲和源的理想打造全国养老的俱乐部，亲和源会员的老年人可以冬天在海南，夏天在大连，“候鸟式养老”、“异地养老”不再是梦想。 会员制的好处还在于，会籍不必与房子锁定，亲和源有大、中、小三种户型，老人不仅可以自由选择，也可以随时申请换房，如以大换小，或以小换大，只要有房源，随时可以实现。 初期，配合会员制推出的是“回家”的营销理念，亲和源股份有限公司董事长奚志勇说：“亲和源开幕之初的第一个理念就是让老人回家。人生的旅程，最美的是回家。家是温馨的港湾，家是自由自在的空间。我想吃饭就吃饭，想睡觉就睡觉，没人干预，这是一种体面、尊严。来到这里不是被社会遗忘，更不是被子女抛弃，而是给老年人找到一个更好的家。这个家有一套完善的照顾系统，有一群人陪老年人一起玩，有一帮秘书帮他们解决各种困难。我们希望老年人感到这不是养老院，而是一个让人保持尊严的地方。” 然而，高昂的会员费和新奇的养老模式使得会籍销售一度遇冷，管理团队的营销理念更进一步：从让老人“回家”，到提出亲和源是老人“可以托付一生的地方”。这无疑是作出了一个郑重的承诺：无论遇到什么风风雨雨，只要老人是亲和源的会员，他们就对老人尽孝，为老人送终。目前一些养老院的现实情况是，老人生病了，就让子女带回去。这个时候把老人推给子女，子女只能请个全天保姆。全家的生活都全都乱了套，结果还是照顾不好。“托付一生”的概念提出来，很多老人放心了，有不少人把原来的房子卖掉来到这里。有的是子女为父母缴付费用，更多的老人把原来居住的房子租出去，租金补贴付年费。 此外，亲和源成立自己的老年基金应对随时可能出现的突发情况。比如会员的子女发生意外，没有人再来照顾老人，亲和源会给予帮助，决不把老人推向社会。老年基金现有近400万元，亲和源的每位股东承诺每年都拿出10万元出来，并通过拍卖等方式募资。目前，亲和源的营销理念又跨入新阶段：计划用10年时间推广“养老改变生活”的理念，倡导老年人从被动接受服务逐步转变为主动选择人生、享受生活，让晚年生活成更加自由、自得。发展密码：口耳相传，形成口碑 亲和源发展至今一直伴随着争议。千百双眼睛都在盯着亲和源，养老究竟能否成为一个产业，民营资本能否撬动巨大的养老市场？奚志勇坚信，只要产品被市场认可，并且这个市场是可持续发展的，就可以称其为产业。但事实上，亲和源在2008年到2009年的市场表现并不尽如人意。“那一年真是非常苦的，产品推不出去。来参观的人很多，但真正掏钱购买的很少。”奚志勇如是回忆。 当年记者看到的情况确实如此，整个社区人气不旺。午饭时分，偌大一个食堂，就餐的老人仅有几位，还要算上奚志勇自己的父母。不仅生意不好，还有来自政府、媒体和研究机构的质疑声声。市场的冷漠激发了亲和源营销理念的转型。一些敢吃螃蟹的老年人先行入住，他们中不乏高级知识分子和干部，有的是早年圣约翰大学、复旦大学的同窗好友，来亲和源看望老同学时，看中了这里。尽管亲和源在公开媒体上很少露面，但在一些老年圈子里形成了口碑。如今，已有700多位老人选择了亲和源。 让亲和源销售困局得以逆转的另一大利好是，2009年中，南汇并入浦东新区。亲和源所处康桥板块的房价从不足一万元迅速飙升至两万元左右。最初会员费的定价大致相当于周边房价的七折，这样一来，变成了不足周边房价的一半。它显得不那么贵了。为了加推销售，亲和源曾拿出两栋楼售卖产权，定价比照周边的两万元。即便购买最小的户型（58平方米），也要120万元左右。而一模一样的房子和服务，购买会员卡，只需要50万元左右。这么一比，来看产权房的人反而感觉到会员卡更加合算。 从2009年下半年开始，亲和源的销售好转，会员费和年费也有所上涨。据销售人员介绍，目前最抢手的大套会员卡已经要排队等候。去年，40多家私募股权投资公司与亲和源接触，最终确立的合作伙伴已向亲和源首轮注资1亿元人民币。目前，亲和源除上海项目外，以输出管理服务的模式广泛地参与到宁夏、浙江、海南等地的高端老年公寓项目中，前来参观取经的领导、高管络绎不绝。 亲和源的路能走多远？目前看来，渐入佳境。我们更关心的是，亲和源模式能否为老人们提供持续的幸福感和高质量服务，未来还有许许多多的未知密码等待检验。 【编后】“亲和源现象”透视 全国第六次人口普查表明，上海老年人口增长进一步加速，中心城区平均每10人中有2.5个65岁以上的老年人，老年人口结构发生了较大变化，纯老家庭和独居老人现象更加突出，非户籍老人数量增多，他们的养老服务也不容忽视。加快老龄事业发展，已是一个现实而紧迫的课题。 “亲和源”是一个中高端老年社区的样本，以民间资本为主而建设的。透过这个社区，起码我们可以找到这样几个存在的理由：其一：三年前最初的7个人入住，到如今的700多人入住，它是被入住老人和他们的子女所认可的。其二，它提供的不是一张养老床，而是一个有尊严有向心力有幸福感的老年社区，入住老人把它视为可以走到人生边缘的家。其三，既然有了这样一个中高端老年社区的样本，能不能尝试搞中低端的老年社区，保留老年社区的基本需求，降低运行成本，以期托付更多的老人家庭。 “亲和源现象”是上海市民对养老模式的期许。有了“第一个吃蟹者”，能不能吸引更多的社会资本参与？有眼光的风投资金是否应该早来“尝鲜”？ （刊载于解放日报8月7日第五版）养老地产：看上去很美文章出处：新地产 作者：闫娜 发布时间：2010-08-20中国自1999年以来就已进入了老年型国家。目前我国60岁以上老年人口已达1.6亿；据估计，到21世纪中叶老年人口将超过4亿，占全国总人口的28，即每4个人中就有一位老年人。无限广阔的未来市场，使得“养老地产”走入了中国开发商的视线。万科地产宣称，研究养老物业已经有35年时间，2010年，包括北京在内将有3个养老项目落地；首创置业与河北建设集团联手，预备投资70亿元开发一处位于河北香河的养老项目，总建筑面积近200万平方米。中房集团、北大资源 纷纷表示了对于养老地产的浓厚兴趣。不过，兴趣终归是兴趣，从心动到行动，政策体系与融资平台的缺失导致了中间深刻的鸿沟。政策空窗谁也不会否认，中国的人口红利正在向老龄市场转移。据说，万科当年开始考虑“养老物业”，正是因为发现自己的客户群中已经有了20万户老年家庭，“万科发现，当年买了万科房子的家庭中，不少人已经到了退休年龄。客户对老年住宅和养老服务的需求，使万科开始了这项研究。”一位业内人士如此回忆。不止是万科，只要是国内的品牌地产商，都对“养老地产”动过心。“这可能是一个趋势，第一，中国老龄化问题是比较严重的；第二，现在还没有规范化的老年公寓。”首创地产董事长刘晓光对地产记者说。大家都承认这是一块巨大的蛋糕，但真正入市的“养老地产”少之又少。这又是为什么呢？根据业内专家分析，所谓养老地产，是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。而要达到这一需求，就必须考虑到很多细节问题，比如项目中有慢速医用担架梯、无障碍环回通道、风雨连廊、紧急报警按钮、扶手等设施等。工程量比普通公寓要大得多，而且老年住宅还需要设置老年大学、护理中心、休闲商业中心等配套，前期的投入至少要比普通住宅高50%以上。据说，北京太阳城仅前期投入就达到8个亿以上。而在项目建成后，还有各种设施的运行与社区服务的展开，其运行成本也远远高于一般住宅。“对于持有为主的养老地产，投资回报期是比较长的，业内的普遍观点是10-15年，每年8%至10%的回报率。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划经理郝荣福告诉记者，相比住宅开发可以说是微不足道。前几年，住宅市场火爆异常，谁还会花那么大心思去开发老年公寓呢？在郝荣福看来，养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。“养老地产本质上类似于保障性住房。”但现在，“制约养老地产发展的最主要问题，就是政策配套体系跟不上。”现下，国家对于建设养老机构确有一些优惠政策，前提是必须将养老作为一项非盈利事业来操作你要盖个养老院，民政部会补贴相当少的床位费每张床1万1.2万元；而房子只要拿来卖，政府就会认为属于房地产“暴利”领域，无法给予支持。另一方面，银行的态度也很暧昧，“按照老年社区的模式，我算不出要贷给你多少钱。”银行对房地产现有的估值体系与养老地产还存在距离。北京东方太阳城是国内最早的养老社区之一，据北京太阳城房地产开发有限公司董事长朱凤泊所说：开发商为这个项目“苦苦熬了十个年头”。“滚动开发做到今天没有贷款，整个资产十多个亿，没有银行一分钱，都是太阳城的。”土地纠葛养老住宅开发面临的最大瓶颈之一，就是土地的获取方式。“大量的养老地产都是用旅游地产、工业地产的思路拿到大面积土地，用居住用地做老年地产的微乎其微。”郝荣福说。不难理解，目前的住宅用地都是通过招拍挂出让，身价非凡：“养老地产”国家尚无相应土地政策；而且，养老社区总不能密度太高，还要大量配套设施，其需要的土地量比一般住宅区还要大得多，“产业园”模式几乎是唯一的选择。从国内的老年公寓、养老住宅来看，绝大多数都是“小产权房”。上海亲和源老年公寓便是一例，亲和源老年生活形态研究中心秘书长王波告诉地产：亲和源老年公寓占地125亩，建筑面积10万平米，“我们土地是通过协议出让的，整个是50年产权的小产权房，大部分是持有租赁，有两栋用来销售。”正因为土地性质难以界定，养老地产往往只是一个“幌子”：开发商用“养老产业”做由头，以旅游用地或工业用地的方式拿地，最后则干脆就是卖住宅，最多带了个“老年休闲中心”的类似配套。“国内一些地产商对养老地产的理解还是比较偏颇，很多企业打着养老的名义，做一些跑马圈地的事情。”王波一针见血地指出。“要使养老地产获得真正的发展，土地获取方式一定要有创新，土地性质上配套规划上都应该有相应界定。”郝荣福说，拿地的性质决定了成本高低，也决定了今后如何退出。中房集团董事长孟晓苏则阐述了养老住宅土地获取的新思路。“中房早在上世纪80年代就建了800多个住宅区，而现在至少有20%、就是有160个分布在全国100个城市市中心的小区要改造了，这些小区位置绝佳。在改造的过程中，我们拿出15%-20%来建设老年社区。”比如，呼和浩特市中心一个小区，在改建后会有15%的住宅是老年住宅；昆明新东华小区，未来拆建了以后会有10%的住宅建成老年社区。模式之乱养老地产显然是一项长期而艰巨的工程，其盈利模式对投资方是很大考验。事实上，养老地产要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂。持有运营是很多开发商的想法。在未来的开发模式中，万科集团的产品比例分配是一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业。但是如果全部持有，采用出租模式，这就意味着企业除需要一个专业的运营管理团队，更需要强大的财力支持。受制于资金压力，开发商可采取“销售+持有运营”的方式运作。北京太阳城与上海亲和源在兼顾现有项目运营和新项目开发的资金来源方面，皆采取这种模式。比如亲和源老年公寓，其房源分为小套（58平方米）、中套（72平方米）、大套（120平方米）三种类型，有租赁和销售两种模式。对于销售房源，亲和源要求：无论户主的头衔是谁，进来居住的必须是老人。另一个比较新颖的模式，是采用了会员制购房，只要办理了会员卡，就可以69万元的总价来选购这里任意一种房型，不过与相对低廉的房价相比，这里每年的管理费却很高，根据面积的不同，有2万6万元的年度缴费标准。“我们会员卡，总共800多套房子，每张会员卡应对一套房间，现在差不多销售一半以上，入住老人已经400多人了，我们当时也做了一个预测，回报周期大约15年，我们觉得养老不一定是非常暴利的行业，但一定是非常持久、可以带来稳定收益的事业。”王波对地产说。北京太阳城国际老年公寓还采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说，“反按揭”或称“反向抵押贷款”是非常适合的，但若要获得长足发展，还有待于金融体系对其确认。“无论租售，都不影响养老地产的发展，关键是如何能设计一套政策体系，让社区真正为老年人服务，从定义上明确下来。第二，如何从规划上设计出一整套适合老年人需求的硬件设施和产品。第三，老年社区更重要的就是服务，服务要远远忠于硬件规划。这三点结合起来才是是否真正老年社区的要素。”郝荣福对地产谈道。聚焦产业链如果将养老地产单纯理解为盖房子，其空间其实很有限；养老地产真正的利润增长点，恰恰潜伏在“养老”整条产业链之中。正如郝荣福所说：“现在开发商所做的，只是养老产业链上的一个养老地产的单一环节，是养老住宅的提供者，还到不了养老服务的供给者。”“很多社区里住的人慢慢变老，机会源于建一个真正适老化的老年社区，对原来社区老龄化后提供适老化服务。机会是很多的，但挑战比机会更大。”郝荣福道。王波的理解是：“养老产品最重要的，就是在运营过程中，如何把服务做到满足老人需求。”“做好服务，一方面得到老人和市场的认可，另一方面通过服务可以获得稳定收益，只有服务做得好，老人才会购买这样的产品，越来越多的老人接受你，带来稳定的收入。”在养老产业链的打造上，亲和源老年公寓和杭州的金色年华老年社区属于较成功的典型。在亲和源社区内配置有专业的护理医院和颐养院，功能齐全的健康会所、配餐中心、老年大学、图书馆、文体活动室、咖啡厅，标准的门球场、迷你高尔夫等。其中，比较有特色的是“把产业链各个部门承包给专业公司，而开发商只是对专业公司进行管理”。美国爱玛克负责项目物业管理，餐饮承包给法国索迪斯，会所承包给香港美格菲健身俱乐部，社区内医院则由上海曙光医院负责。也有的老年社区开发商并不是在延伸养老地产的产业链，而是将养老跟其他产业结合在一起，制造一个新的产业链，北京昌平的泰生祥和，就是在养老地产基础上结合养生餐饮产业，实行互动。另外，也有些开发商加强养老方面的服务，却并非想要经营纯粹的养老社区，而是为项目增加附加