农贸综合市场改扩建为新型农贸综合市场可行性研究报告

红丰农贸综合市场 改扩建为新型农贸综合市场 可 行 性 研 究 报 告 XX工程机械化有限责任公司 二 八年十二月 目 录 第一章：总论 一、项目提出的背景 二、项目建设的必要性 三、编制可研 报告 的依据和范围 第二章： 市场预测和改扩建规模及 经营范围 一、市场预测 二、改扩建的规模和经营范围 第三章： 场址 和 建设方案 一 、 场址 二 、建设 方案 三、建筑防火设计 四、排水系统（环保处理） 五、电气 六、防雷接地 七、抗震 八、公厕 第四章： 农贸综合市场管理职能组织机构和人 员 编制 一、 职能 组 织机构 二、人员编制及来源 第五章：投资估算与资金筹措 一、投资估算 二、资金筹措 第六章：财务测算与评价 一、经济效益分析 二、社会效益分析 第七章：项目及开发企业概况 一、项目概况 二、开发企业的概况 第八章：结论与建议 一、结论 二、建议 第九章：附件 第一章 总 论 一、项目提出的背景 XX市政府 2007年 8月份在第 9次常务会议中研究决定“为加强城区市场的规划建设和管理，加快川滇黔渝结合部区域性商贸中心的培育发展步伐”，形成共识：用 5 年时间，重点推进“五个一”工程和“三个一 批”工程建设的市场战略发展目标，其中一个重点的战略发展目标就是“建设一个标准化的大型农产品批发市场”，“新建和改造提升一批农贸市场；鼓励引导建设一批农贸超市”，积极发展现代 农副物资产品 流通组织形式，在重要商品的产地，销地或集散地，在推进农业化过程中，在加强市场建设，培育形成本地生产要素市场和农产品体系。 XX 市政府就此在财政、土地、税收等多方面给出了一系列扶持鼓励引导政策和优惠政策，并制定了许多切实可行的工作措施。要求“切实抓好农 副产品物流的农 贸市场建设和改造工作”，“按照规划建设发展目标，切实加大对农贸 市场新建和改扩建的工作力度”，强力推进“新建 的 农贸市场 按 标准化建设”，着力引导农贸市场改扩建为新型农贸市场。 （附 1： XX 市人民政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定宜府办发 2007 80 号） 二、项目建设的必要性： 红丰农贸综合市场是 批准的 一个大型 物流 农贸市场，地处 XX市江北片区旧州红丰西路 以北 ，综合市场业主是“ XX 工程机械化有限责任公司”，从 1998 年建立农贸综合市场至今已有 10 年，对促进 XX 市江北片区及周 边 农村场镇的农业蔬菜、水果、农副食品、及酒类、饮食，农村日常工业用品的交流、销售，贸易曾发 挥过很大的影响，随着城市化建设的推进和农村经济的发展，红丰农贸综合市场的功能迫切需要扩大，需要更新。流通经济的发展和市政府加强城区市场规划建设和管理的战略布置，一致要求将红丰农贸综合市场改扩建为一个新型的农 产品物流 综合市场。为了适应地区经济发展和市政府的经济发展战略规划， XX 工程机械化有限责任公司作为红丰农贸综合市场的业主，决定改变原来的组织管理体制， 公司 专门设置 对 红丰农贸综合市场改扩建项目部 ，进行新的“现代化农贸综合市场”的开发建设和管理，并对红丰农贸综合市场的改扩建项目的必要性、 进行 了 充分的调查分析，从 地方政府的战略规划要求，城乡农贸交易市场的发展，项目地址的区域优势，物流态势、经济效益、社会效益，财务投资等方面进行了可行性研究，并形成 如下的 可行性 研究报告。 三、编制可研 报告 的 主要 依据 1、 XX 市人民政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定，宜府办发 2007 80号文。 （附件 1） 2、 XX市人民政府关于 XX 工程机械化有限责任公司原 为 划拨土地改变用途 后 调整容积率补办出让的批复，宜府国土发 2006 126 号文（附件 2）。 3、 XX 市国土资源局国有土地使用权出让合同，合同编号 2006-00202（附件 2）。 4、企业投资项目备案通知书备案号：川投资备 5115000705094 5816号（附件 3）。 5、“ XX 市旧州控制性详细规划”（该“详细规划”属于 XX 市城市规划的控制性详细规划。江北旧州组团是以产业功能为主，集生产、物流、生活、行政、文化、科教、商贸及其他功能为一体的综合型的城市组团，现“ XX红丰农贸综合市场”所在 E-01-11地块已规划为“农贸综合市场”建设用地内容之一。）（附件 4） 6、红丰农贸综合市场规划设计定位图及负一、二、三层平面图。（附件 5） 7. XX市规划和建设局规划设 计条件通知书，建设项目选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程施工许可证等（附件）。 8、 E-01-11地块拆除房屋明细表（附件 19）。 9、 XX 市人民政府对新建，改扩建农贸综合市场进行优惠扶持的相关政策。 第二章 市场预测和改扩建规模及 经营范围 一、市场预测 1、地理位置优势：作为“农贸综合市场”具有的地理位置优势。根据江北旧州组团“一轴一核三片六区”详细规划，E-01-11地块正处“一核” (以五 岔 口为核心 )，东南片区、西片区、东北片区 (新居住区 )一核三片区的交汇点。作为改扩建后的新型 农贸 物流 综合市场，周边辐射 3000 米范围内 的居住小区 ，西北面是内宜高速公路出入口及公交总站，与成渝、成昆高速通道连接，是 XX农副产品进出的主要通道，东北面是江北新居住区， XX学院及吊白公路，汇集了大量的农副产品的消费者；通过五道口的各条公路连接着 XX近郊象鼻、金坪、观音、白花等主要的农副产品生产乡镇。西边经振兴大道连接新规划的 XX飞机场和宗场农业生产基地。 世界 500 强之一的 五粮液集团名酒生产厂房和销售基地也在这个辐射圈内。 东 南面是 规划 已开工建设 的 长江 XX水运港口，直接连接长江 下游的南溪、江安和上游的屏山等农 副产 品主要生产县区。根据地理位置优势，将红丰农贸综合市场改扩建为 （ XX）江北 最大的新型农贸综合市场完全符合 XX市政府关于积极发展流通、特别是农贸产品流通，推动农业经济发展、培育形成本地农产品体系和生产要素市场的重要任务要求。 2、消费群体优势：改扩建后的红丰农贸综合市场周边的消费群。江北旧州组团 2010 年 规划 人口为 12万人，日常生活消费的农副产品需求量越来越大。 E-01-11 地块位于旧州组团的中心，是几大规划片区的交汇点，在周边已形成了集中人口居住的许多居民小区，例如葡萄园小区、阳光名城、紫荆茗园小区 、汇申 花园小区、碾子山小区、学府花园、金田小区、锦绣花园小区、银龙小区、金松苑小区、谐苑小区、阳光苑小区、和苑小区、酒 香 苑小区、五粮液上下生活小区、红丰东路小区、轴承厂小区、机械厂小区、制材厂小区、广厦小区、正和小区 等，江北规划的多条居民集中居住的新街区，围绕着现在的红丰农贸综合市场四周已经建成。改扩建的农贸综合市场 （将周边 9 万人口和市区 28万人口提供生活必需品） 周边 居住人口已近 9 万多人 ， 每日需要消耗和交易的农贸产品的数量非常集中和巨大。 3、人力资源优势：改扩建后的红丰农贸综合市场可增大社会就业平台。 XX 市江北 片区是旧工业区， XX纸业股份有限公司、制材厂、轴承厂、机械厂、纸机厂、三江厂、岷江机械厂、叙府茶叶公司 、中国农业银行上江北分行、中国工商银行上江北分行、中国银行上江北分行、中国建设银行上江北分行、中国商业银行上江北分行 、川南医院、 XX 一医院上江北分院、 XX 二医院上江北分院、 XX骨科医院、 XX 市第四中学、 XX学院 A、 B 区 等大中型企 事 业都在这个片区内，随着经济体制改革、企业破产等多方面的原因，有大量的职工下岗待业，随着农贸综合市场的改扩建，完全可以为下岗职工搭建一个新的就业和创业的工作平台。 4、增加地方的财税 收入。随着农贸综合市场的改扩建和新型化的建设，集中的农贸交易市场不仅在市场规模上会扩大，在交易农贸产品的范围和流通量上都会得到一个较大的发展和提升，必然会为地方的财税收入带来较大数量的增加。 5、对周边的农副产品生产起到促进作用。市场发展是由消费的需求引起的，消费需求的扩大必然会带动生产供给的增加，改扩建后的新型农贸综合市场对周边和附近的农村乡镇、农副产品的生产发展必然会起到一个较大的促进作用，对农村经济的提升也会发生重大影响。 6、 XX雄居长江上游，素有万里长江第一城之称，是国家西部沿江开发 两大 经济走廊的 结合部和川、滇、黔三省结合部的交通要冲和物资集散地， 腹 地辽阔，辐射范围广。同 时XX还是由 XX、自贡、泸州组成的川南“金三角”的重要支撑。农贸综合市场的发展是 XX经济基础更加坚实的一个重要物质支柱。江北旧州地处 XX市门户，内宜高速公路、内昆铁路 横贯中部，川云中路穿越全境，是出入 XX的必经之路。改扩建后的红丰农贸综合市场会充分地利用所处 XX市江北旧州对外交通的核心地点、区位 、 交通优势突出，及时地对红丰农贸综合市场进行改扩建 完后 ，必然会对 XX市的整体农贸物资市场发展提升一个新台阶，有着美好的市场前景和发展的契机与 保障。 二、改扩建的规模和 批文 1、 XX市发改委对立项的改扩建红丰农贸综合市场的备案书（ 附 5： 2007 年 5月 9日企业投资项目备案通知书：川投资备 51150007050945816 号文 )中确认，改扩建的“农贸综合市场”建设地点在“ XX 市上江北 红丰西路 (8 号 )北侧”，农贸市场“商业用房 8336 平方米”，“临致富路进半地下室 18000 平方米”，用于交易物资及配套用房， 建设内容 主要 还包括办公、管理及设备 用房、公厕、污水 沉渣 处理等。 2、 XX市规建局已于 2007 年发文同意在该地块内规 划 增大 建 设 “农贸市场约 9000m2”。 （附 6： XX 市规建局 200769 号文 “对E-01-11地块农贸市场建设审查意见函”） 3、改扩建农贸综合市场上市的商品范围：农副产品，农村日用工业品，农业生产资料等。采用市场组织形式的交易方式，批零兼营，以批发为主。 第三章 场址 和 建设方案 一、场址 XX工程机械化有限责任公司经 XX市国土部门办理相关手续，将“ XX红丰农贸综合市场”场址所在的 E-01-11地块土地性质由“划拨”转换为“出让”并已完清了有关的出让金费用。该地块的土地使用权属于 XX工程机械化有限责任公司所有。 E-01-11地 块作为物资交流的优越区位及对周边地区 市场辐射的集 聚 影响，具有选择为农贸综合市场的位置优势。该地块 不 存在 权 属转移问题，四周的基础建设和公共设施齐备，旧有市场及附属建筑的拆迁属于 XX工程机械化有限责任公司内部的事务，基本上不存在拆迁纠纷。同时，E-01-11地块在 XX市城市规划和江北旧州控制性详细规划中已作为“农贸市场建设用地”。 将 E-01-11地块作为 XX市江北旧州“新型农贸综合市场”的场址，对原红丰农贸综合市场进行改扩建是完全可行的开发建设场址的最好选择。 二 、建设 方案 1、 E-01-11地块位于 上 江北红丰 西路北侧 8 号，居江北中心地块，总占地面积 16.7 亩，规划总建筑面积： 62680 ，属于农贸市场规划的地下室： 18000 ， 营业房 8336 ，楼上住宅 ;35100 ,配套设计 有 公厕和污水处理 的综合 建 设 用地。 2、该地块地形地貌是南高北低半面坡，高差较大，规划设计主体建筑分别为 18层、 23层、 23层 的三栋商住楼 ，其中地面层，半地下层 负一、二、三层 及裙楼第一、二、三层为农贸综合市场管理服务区，形成一个集农副产品零售、批发及管理、办公、服务、加工、仓储、配送等多种功能为一体的现代化 农贸 综合市场。 3、 E-01-11地块地形地貌呈南高北低单面坡，高差较大。四周城市主、次道路环绕，市政基础设施齐备。根据该地块的形态特征、设计单位充分利用现状地形进行新型农贸综合市场立体和平面的布置设计 （附 7：设计施工景观定位图） 。 4、地面沿地块周边两条城市主、次道路布置农贸综合市场的临街商业铺面。地面层以上三四层设计为管理办公服务用房，由上述楼层建筑围成农贸交易市场，分设蔬菜、水果、家畜，水产等各类专业市场及各服务区。 （附 8：改扩建后农贸综合市场平面布景图） 5、利用现状地形南北高差的单面坡布置设计成半地室和地下室，分设农资、农业生产日 用品等市场及服务区。 6、地下室设置成品仓库、冷库及 服务车 、 停车库等，以利于农副产品的加工和储藏。 （附 9：地下室设计平面布景图） 三、建筑防火设计 本方案 市场空间单层 建筑高度为 4.6 米，消防安全按GB50261-96 要求进行设计。 四、排水系统 (环保处理 ) （ 1）室外排水采用雨污合流制，集中 进入城市管网。 （ 2）室内排水：所有排水采用 雨水、 污 水 分流 制 、其中菜市场采用 活动盖水 沟单独排 到专建的沉渣池处理后再排出，粪便污水排出经化粪池处理后排至室外污水检查井，其它污水直接排到 室外 城市 管网。 五、电气 本农贸市场总 安装容量约 500 千伏安，属三类用电负荷，采用一路电源供电，选一台 10KV 变压器可满足用电要求 . 六、防雷接地 本农贸市场属二级防雷建筑物，在屋顶沿墙设避雷带，利用柱内主筋做引下线，基础内钢筋做接地极，接地电阻 R 10欧姆。 七、抗震：根据中国地震强度区划， 该 场址地区地震基本烈度为 8 度，建筑物按地震基本烈度 8 度设防。 八、公厕：流动人口按 120 人 /小时设计，建筑面积 150m2。 第四章： 农贸综合市场管理职能 机构和人员编制 一、 职能 组织机构： 为了更有效地发挥改扩建的新型农贸综合市场的设计功能和提 高农贸综合市场开发建设投资的经济效益，更好地发挥农贸综合市场的经济和社会效益，有效地进行物流服务，XX 工程机械化有限责任公司规划建设农贸综合市场管理服务设置 专门的职能部门“和兴贸易服务 部 ” 简称：“物管 部”， 对改扩建的新型农贸综合市场进行服务管理。 其组织机构示意如下 XX工程机械化有限责任公司 和兴贸易物管部 项目部门经理 物业 工程 财务 市场 安全 管理部 技术部 行政部 营销部 保卫部 这些部门在 项目 经理的 具体领导 下，进行下列管理工作。 1、负责对项目的策划及实施工作，加快市场的建设速度。 2、负责对外的招聘，以及财务管理工作。有关单位履行必要的法律手续等法律事务工作和办公室行政工作、安全保卫工作。 3、负责经营管理工作、制定经营所需物质的采购计划，并组织实施，进行成本核算和成本控制。 4、负责购置和维修固定资产设备的工作，负责能源的管理工作。 二、人员编制及来源 和兴贸易物管 部 ，人员编制 21 人。 XX 工程机械化有限责任 公司代表二人（一人负责项目 建设 监督，一人负责财务监督） 项目部门经理 1 人 项目 财务与行政管理部门 4人 工程技术部 3人 市场营销部 3人 物业管理部 8人 项目部门经理对“ XX工程机械化有限责任公司”负责， 各部门的 负责人由项目 经理 选聘 ，报 “ XX工程机械化有限责任公司” 董事 长批准聘任， 其余 工作 人员面向社会招聘，择优录用。 第五章 投资估算与资金筹措 一、投资估算 1、 包括 改扩建农贸综合市场 开发建设项目的 用地。E-01-11地块占地面积 11138 （约 16.7 亩），出让土地现属 XX工程机械化有限责任公司，评估价为 100 万 /亩，土地使用权总投资为 1670 万元。 2、改扩建农贸综合市场涉及到原红丰农贸综合市场旧建筑的拆除。包括临街的 32间营业用房和市场内的营业用房。以及现存的经营摊位和经营者的简便库房、临时住房等，需拆除的面积大约为 15346.85 平方米，拆除费用（包括拆迁补助等）按 600元 /平方米概算，需投入 921 万元。 （附件 19：拆除房屋明细表） 3、建设 资金投入 按规划和设计要求 主要建筑物面积62680 ，其中作为 新型农贸综合市场“商业用房 8336 平方米”，半地下室 18000 平方米 的规模 进行计算，建筑基础，土建、 普 通装饰、 水电、消防、电梯 (电动扶梯 )等预算每平方米的工程造价 预算 为 1， 238 元。建设投入概算为 7760 万元 (1238 元 /平方米 62680 平方米 )。 4、 XX市政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定(宜府办发 200780 号文件）对农贸综合市场建设项目实行收费优惠扶持政策。该项目申报规建工程规费 313285 元配套费己由相关部门免收。 5、农贸综合市场的流通设备及农产品贸工农一体化需要投入的设施及配套设备等。经初步测算需 200万元。该部份投入可依据市政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定 （附 1） 对“现代化农产品市场流通设施及农产品贸工农一体化设施建 设”实行税收优惠扶持政策，新型农贸综合市场建成后可申请优惠回收，暂不列入建设资金投入概算中 6、 不可预见费概算为 96万。 7、 根据 XX市政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定：“取得国有土地使用权的农贸市场建设用地，其土地公开出让的起始价依据土地取得成本从优确定。” E-01-11地块土地出让金费用 XX工程机械化有限责任公司已全部完清， 参考土地市场区域价格的评估价值， 作为 包括 改扩建农贸综合市场 建设项目 的自有资产投入。 同时不考虑 已 免收的建设工程规费 ， 则 包括 改扩建新型农贸综合市场 的整个建设项目 测算需要的建设资金 计划 投入为： 10351 万元 。 项目概算表 序号 工程或费用名称 技术经济指标 概算金额（万元） 1 土地使用权价值 100 万 /亩 16.7 亩 1670 2 旧市场拆迁费用 600 元 / 15346 921 3 项目前期工作费 35 4 勘察费（地勘） 15 5 施工图设计费 11元 / 62680 68 6 施工预算编制费 建安工程费 0.5% 23 7 招标服务费 建安工程费 0.3% 13 8 工程监理费 30 9 工程保险费 建安工程费 1% 46 10 建安工程费 740 元 / 62680 4638 11 水、电、气消防 186 元 / 62680 1166 12 排污管道 25 13 排污处理池 42 14 厕所 8 15 电梯（扶梯） 8 台 250 16 道路、绿化 85 17 市场配套，办公设备 40 18 外装饰工程 560 19 冻库设备 60 20 财务费 预算 2000 万贷款 3 年利息 480 21 建设单位管理费等 80 22 不可预见费 96 25 预算总计 10351 二、资金筹措 XX工程机械化有限责任公司作为 包括 改扩建新型农贸综合市场 建设 项目的开发建设主体，开发资金的来源以自筹为主， 暂缺部分，向银行申请贷款支持。 建设投入资金采用下列方法进行解决： 1、 自筹 现金 部分： XX 工程机械化有限责任 公司 在江北 旧州组团 B-01-02地块 开发 建 设的 “和兴花苑”商住楼 营业用房及非营业用房 14550 （ 在江北古塔大道 ） ， 正进行综合验收出售（出租），营业用房及非营业用房出售出租的部分回收资金可使用 2500 万元作为改扩建农贸综合市场自筹资金投入。 2、 改扩建农贸综合 市场 的地址 用地属于 XX工程机械化有限责任 公司 以出让方式取得土地使用权的商住用地，出让金及各种规费均已完清，该地块土地评估价 1670 万元，作为自有资本投入，不考虑建设资金投入 。 3、 对红丰农贸综合市场现有建筑的拆除，及旧市场内大棚摊位，营业用房的拆迁安置测算的费用支出，预测费用为 921 万元，可作为旧市场业主“ XX 工程机械化有限责任公司”内部账务处理，暂不考虑建设资金投入。 4、 改扩建新型农贸综合市场建设资金需投入的暂缺部分，向银行申请三 年期贷款 2000 万元，预计偿还的本 金和利息 为 2480 万元 5、 该项目按预计工期进度建设 ，在投入建设预计 540天（一年半）后，可以进行预售（出租）许可，预计可 前期 回收资金 3300 万元，作为偿还贷款和项目资金投入。 红丰农贸综合市场改扩建资金筹措 序号 方 案 金额（万元） 资金比例（） 1 自筹建设资金 来源 5091 49 1、土地使用权价值 1670 2、拆迁安置费用 921 3、现金 2500 2 向 银行贷款 2000 19 3 预售（ 出 租）回收资金 3300 32 5 动态 预测总计 10391 100 资金筹措比例图示： 32 租售收入再投入 自有资金 49 19 贷款 第六章 财务测算与评价 一、经济效益分析 改扩建农贸综合市场建设工期初步定为 540 天。在管理和资 金保证的情况下，基本能按设计工期完成。 1、 新型农贸综合市场建成后，沿街商业营业用房和市场内营业及办公服务 用房为 8336 平方米。 区域： 菜市、水果、家畜、水产 等 各类摊位大致布置为 400 个左右。 每个小时服务 4 位买主，每个摊位经营 8 小时 /天计，该市场能接待 12800人 /天。 根据对 E-01-11地块四邻现有营业房价格的调查，商业营业房售价和租金如下表： XX上江北门面价格调查表 地 段 售 价 租 金 五粮液大道 约 6500-7000 元 / 25-30元 / 酒都生活广场 约 8500 元 / 35元 /左右 银龙附近（葡萄园） 约 6500 元 / 20-26元 / 中气 天然气 公司 附近 约 6000 元 /左右 20-23元 / 恒发 约 5000 元 /（二楼） 20元 /（二楼） 恒发 约 2800 元 /（三、四楼） 12元 /（三、四楼） XX学院 约 6500-7000 元 / 20-30元 / 沁禾商业广场 约 8000-10000 元 / 红丰西路金宏小区 约 7000-8000 元 / 红丰西路谐苑小区 约 7000-7500 元 / 2、改扩建 开发建设的新型农贸综合市场按期建成竣工 出售（或出租）预期在 2010 年，国家的经济预期会有很大的发展，按乐观的期望预测，新型综合市场商业用房和摊位的租售价格和成交比例均会有所上升，改扩建开发建设投资收益按最优期望 进行测算，即商业营业用房及各类摊位，全部出售，商业营业用房均价 为 8500 元 / ，摊位使用权 40年 4 万元 /个， 规建住房 36344 ，预测均价为 2200 元 / ，地下冻库、车位出售预测收入 252 万元，地下冻库、车位年出租预测收入 72万元， 序号 项 目 测算 依据 收入 扣除支出（万元） （万元） 1 市场营业用房 8500 元 / 8336 7086 2 各类摊位 4 万元 /个 400 个 1600 3 地下冻库 、车位出售 324 4 住房销售收入 2200 元 / 36344 7996 5 收入总额 17006 6 各项税金 17006 6 1020 7 销售 管理费 用 17006 1 170 8 净销售收入 15816 9 总投资额 10350 10 利润总额 5466 11 所得税 (%) 25 1366 12 税后利润 4100 根据以上测算，包括 改扩建开发建设的新型农贸 综合市场内容的开发建设项目，利润率为 52.81%，净利润率为 39.6%。 影响投资收益变动的因素有：开发成本预算、市场营业房、摊位、住宅等价格变化、成交率等。考虑上述变动因素的保守测算，包括改扩建开发建设的新型农贸综合市场内容的开发建设项目的投资收入不会低于 5000 万元，利润率不会低于48%，净利润不会低于 3800 万元，净利润率不会低于 36%。 二、保证 偿还银行贷款本 金及利息 2480 万元 的 可行性 进行 预测 方案一 ： 1、 营业房 8336 按 30元 / .月， 全部出租 计算， 年收入： 30 元 / .月 8336 12月 300 万元 40年经营权 租赁收入： 300 40 12000 万元 市场综合 管理费用按收入 25计算：约 3000 万元。 2、 市场摊位 400 个 全部出租，每个摊位面积占地六个平方，根据 XX及 XX 周边 多个市场调查，一 个 月 租金 价格在 150元至 400元之间，该市场综合估价每个摊位按 200元 /月计算 年收入： 200元 /个 .月 400个 12个月 96 万元 40年租赁收入： 96 40 3840 万元。 市场综合 管理费用按 收入 25 计算： 约 960 万元。 3、 冻库包括设备 955 全部出售 ，按均价 3200 元 / 计算 销售收入： 3200元 / 955 302.4 万元 人工工资占收入 25 ： 约 75.6 万元。 4、 地下停车位 104 个 全部出租 ，租金 每个 按每月 150 元 计 算 年收入： 150元 /个 .月 104 个 12个月 18.72 万元 40年租赁收入： 18.72 40 748.8 万元 物业 管理费用按收入 10计算： 约 74.88 万元。 5、 活动批发区约 13000 ，每天交易 10车货 物约计 100吨，场地物管收费 按 每吨 15元 /天 计算 年收入： 15 元 /吨 .天 100 吨 30天 12 月 54 万元 40年物管收费： 54 40 2160 万元 方案一的收 益概算表（按 40年 出租收入 概算） 序号 项 目 测算 依据 收入 （万元） 扣除支出（万元） 1 市场 营业用房 出租 30元 / .月 12000 2 各类摊位 出租 200 元 /个 .月 3840 3 地下冻库（房） 全出售（ 3000 元 /） 302 4 车 库 出租 150 元 /个 .月 749 5 批发、零售进场物管费 15元 /吨 .天 2160 6 收入总额 19051 7 各项税金 19051 6 1143 8 各项支出 总计 市场综合管理费用、人工工资、维修费等 4111 9 利润总额 13793 10 所得税（） 25 3449 11 税后利润 10344 方案二： 1. 商业 用 房 按 40年计算 ，市场营业房 8336 以部分出租和出售计算，出租率 60 （ 5000 ） ，出售率 40 （ 3336），租金 30元 / .月，销售均价 8500 元 / 租金 收入： 30 元 / .月 5000 12个月 40 年 7200 万元 销售收入： 8500 元 / 3336 2836 万元。 收入共计： 10036 万元 2. 市场摊位出租 率为 50 （ 200 个），租金 200 元 /个 .月 ，出售摊位率为 50 （ 200 个） ， 经 多个市场调查， 40年经营权 每个 能售 6 万元，该市场摊位以保守价格计算，每个摊位按 4 万元一个出售计算 租金收入： 200元 /个 .月 200 个 12个月 40年 1920 万元 销售收入： 4 万元 /个 200 个 800 万元 收入共计： 10036 万元 3. 市场配套冻库四个，所占面积（包括活动面积） 1945 ，其中：海鲜冻库 95 ，鲜肉冻库 180 ，水果冻库 270 ，蔬菜类冻库 410 ，共计 955 。根据市场调查， 1 天 1吨货 物鲜冻 收费 价格 5 元 8 元 /吨，冷 冻 容量 250 吨 年收入： 8 元 /吨 .天 250 吨 30天 12个月 72万元 40年收入： 72 40 2880 万元 每天电量耗损 ： 5.5 千瓦 24 小时 1.50 元 /度 4 台 792 元 年电费支出： 792 元 /天 30 天 12个月 28.5 万元； 40年电费支出： 28.5 40 1140 万元 冻库 管理 工人 设置二人， 每人每月 工资 1500 元 工人年工资支出： 1500 元 /月 .人 2 人 12个月 3.6 万元 40年工资支出： 3.6 40 144 万元 设备维修投入按 总收 入 的 25计 算 ： 约 720 万元 4. 地下停车位 104 个，出租 率为 50 （ 52个） ， 租金 150 元/个 .月， 出 售 率 20 （ 21个），销售均价 6 万元 /个 ， 预留 30的车位 （ 31个 ） 作为物管的活动车位 ， 临时车位收费 按 5 元 /次， 2 次 /天计 算 年租金收入： 150 元 /个 .月 52个 12个月 9.36 万元 40年租金收入： 9.36 40=374.4 万元 出售收入： 6 万元 /个 21个 =126 万元 临时车位 年 收费 ： 5 元 /次 2 次 /天 .个 31个 30 天 12个月 11.16 万元 40年 临时车位收费 ： 11.16 40= 446.4 万元 。 方案二的收益概算表（按 40年 经营 概算） 序号 项 目 测算 依据 收入（万元） 扣除支出（万元） 1 市场 营业用房 出租率 60，出售率 40 10036 2 各类摊位 出租率 50，出售率 50 2720 3 地下冻库（房） 收费收入 2880 4 车 库 出租率 50，出售率 20，预留率30% 947 5 收入总额 16583 6 各项税金 16583 6 995 7 各项支出 总计 市场综合管理费用、人工工资、维修费等 2004 8 利润总额 13584 9 所得税（） 25 3396 10 税后利润 10188 根据以上两个方 案的测算 ,无论是方案一或是方案二，对改扩建建成后的新型农贸市场管理经营的净收益，按 40年经营管理的平均净收益计算，每年经营管理的净收益在 260 万元左右，作为 偿还银行 2480 万元本金及利息 贷款 ，在经营收益上 提供了有效的保障。 三 、社会效益分析 新型农贸综合市场建成后 可以形成一定的规模经营 ， 估计年 农贸商品交易额在 9800 万元至 12000 万元之间， 不仅可为企业带来 可观 的经济效益，同时也会产生较大的社会效益。除了加快城市规划建设的重要战略目标的实现外，预计至少每年 能解决 1500 人 以上 的就业岗位，为上岗的员工 及进城农民工提供 了 有效的社会就业机会，给政府减轻再就业压力，促进社会稳定。新型农贸综合市场 的建设，有利于 XX江北片区的经济发展，加速农产品的流通领域市场体系，形成以调整产业结构新的经济增长点，同时，对促进和带动翠屏区农副产品的发展具有十分积极的作用。也大大方便周边大中型企业的 物资买卖流通 。 四 、项目资金投入和资金回收的预算安排 该项目 开发建设从 2008 年 7月开始进行土建工程施工，到 2009 年 4 月，预算投资 4170 万元； 2009 年 4 月进行 旧市场的拆除，预算投入 1000 万元； 工 程的土建施工建设预算投入 3500 万元； 工程后期的装饰，配套设施，设备安装，道路绿化，消防等各项投入预算 1700 万元； 资金回收预算，第一期工程预计在 2009 年 4 月份取得预售许可证，通过预售（租）预算回收资金 3500万元，第二期工程预计到 2010 年建成销售（租）预算回收资金 8600 万元，项目资金投入和资金回收的预算是动态预算，对保证贷款利息和本金 的 偿还 都 有 充分的 预算保障。 第七章 项目及开发企业的概况 一、项目概况 1、项目名称：红丰农贸综合市场 (暂定 ) 2、项目性质：改扩建 3、 建设 承办 单位： XX工程机械化有限责任公司 4、项目负责人： XX(XX 工程机械化有限责任公司法人代表 ) 5、建设地点： XX 市上江北 红丰西路 8 号 (编号： 旧州组团E-01-11地块 ) 6、项目主要技术经济指标 序号 项目名称 单 位 指 标 1 规划总用地 （） 11138 2 总建筑面积 （） 63680 3 农贸市场建设面积 （） 8336 4 半地下车库 （） 18000 5 公厕建筑面积 （） 150 6 住宅建筑面积 （） 36344 7 建设投资 （万元） 10351 8 建筑密度 （） 24 9 容积率 （） 3.78 10 绿化率 （） 35 11 停车位 （辆） 地面： 12；地上： 120 二、 开发企业的概况 红丰农贸综合市场的业主是“ XX工程机械化有限责任公司”。红丰农贸综合市场所在地块（ 江北旧州组团 E-01-11地块） 性质为出让土地，土地使用权属“ XX 工程机械化有限责任公司”所有。对红丰农贸综合市场进行改扩建是“ XX 工程机械化有限责任公司”在 E-01-11地块进行 楼上高层 商住楼开发建设项目的重要内容，已 经 规划 审批进行施工 建设 。 “和 兴贸 易物管 部 ”将作为改扩建后的新型农贸综合市场的职能管理机构，在 “ XX 工程机械化有限责任公司” 的主导下进行管理经营。 红丰农贸综合市场改扩建项目开发 和经营的企业法人主体 是“ XX工程机械化有限责任公司”。公司注册资本为 2588万， 2008 年现有资产 4900 多万。 公司在 XX市的经营已有 13年的历史， 主要从事大型公路桥梁的土石方机械化施工，工程机械及运输车辆修理，农贸综合市场，农业生态养殖，森林公园风景旅游区等第三产业的经营服务管理，及相关 房地产项目的开发建设，属于“优秀民营企业 ” 。 年经营收 入 3840万元 ，净利润 785 万元 （附件 10： XX工程机械化有限责任公司简介， 2006 年、 2007 年资产负债表和损益表） 第八章 结论与建议 一、结论 1、项目建设符合 XX市城市总体规划 “ XX 工程机械化有限责任公司”投资开发建设的“红丰农贸综合市场”改扩建项目符合地方政府城市规划战略部署，符合城乡一体化，加强和促进城市农贸市场开发建设的产业政策。 2、项目建设有利于推动翠屏区第三产业的发展，增加就业具有良好的社会效益。 3、 XX工程机械化有限责任公司为项目法人，负责本项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营和债务 偿还等 各 项工作。 公司 现有 的资产状况良好，建设项目的自筹资金基本到位，出让土地的各项费用已完清，规建申报费用按地方政府的优惠扶持政策已作了免除，现场建设的各项条件完全具备，正在施工 的 18层建筑主体工程 进度正常 ，已完成了 该工程的 三分之二 工程量 。国家未来两年宏观经济的发展逐渐趋好，农贸综合市场的商业营业房和摊位的销售 及价位 具有较好的前景。项目的财务分析结果表明，经济效益可行。建设开发资金以自有资金为主，只有少部份资金需贷款支持，对贷款的本利偿还，除了该项目的销售收入作保证外，该项目的开发业主“ XX工程机械化有限责 任公司”现有的资产也是抵押担保 的贷款保证。 4、改扩建项目场址选在 XX 市翠屏区江北红丰西路，交通运输条件良好，场址的选择是 最佳 的。 综上所述进行的分析，对红丰农贸综合市场进行改扩建为新型农贸综合市场，不仅适应了 XX市流通经济发展的需要，符合 XX市城区市场规划和管理的经济发展战略要求，同时也得到了市政府从财政税收，报建规费多方面的扶持优惠，是切实可行的城市规划建设的支农项目。作为红丰农贸综合市场的业主“ XX 工程机械化有限公司”服从该项目的规划建设，及时调整了 职能 组织管理机构，积极努力地将服务目标转移到发展农贸 市场，促进农村经济发展的开发建设上来。 为支持“三农 ” 服好务， 在建设规模资金运作等方面尽量实现建设项目的投资效益和社会效益 的双赢 。 二 、建议 1 XX 市江北 XX红丰农贸综合市场的改扩建开发建设项目，在当前宏观经济发展新的战略布署的引导下，切实按照XX市城市建设规划的要求，竭力打造翠屏区江北旧州新型的一流农贸综合市场，在资金安排和工程进度等方面进行有效地组织管理，在营销工作中提高开发商品的销售率和销售速度，提高改扩建项目的投资效益和社会效益。 2 争取农业发展银行政策性贷款资金的支持，保证改扩建农贸综合市场开 发建设项目按规划要求完成。 3 积极有效地进行农贸综合市场商品营业用房及摊位前期营销活动，尽快地回收销售（租）资金，将回收资金进行后期工程的再投入和贷款利息的支付。 第九章 附件 附 1：上海同济城市规划与设计研究院 XX 市旧州控制性详细规划公共设施现状图 附 2： XX 市人民政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定宜府办发 2007 80号） 附 3： XX 市人民政府文件：宜府国土发 2006 126 号XX市国土资源局国有土地使用权出让合同 2006-00202； 附 4： XX市规划管理局批准的项目建设规划 方案 ： 川投资备 51150007050945816 号文 附 5： 中共 XX 市委 XX市人民政府 关于进一步加强招商引资 工作 的 意见 附 6： 2007 年 5 月 9 日企业投资项目备案通知书 ：川投