浅析房地产泡沫经济.doc

浅析房地产泡沫经济 【摘要】 房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必 要。 针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状 况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害 ，在此基础上 ，从宏观和微观角度提出了防止房 地产泡沫的对策与措施。 至 4 月又上升 12%。 5 、收入房价比超出警戒线。 住宅价格中位数与居民家庭收入 中位之比（收入房价比 合理水平为 31 到 61。东京为 ）4.81。我国大部分城市平 均房价与平均收入之比是 81 到 151。 上海、广州等房价收入比维持在 81 左右。 北京市民户年均收入为 3.4 万元，一套80平方米住宅需要4050万，房价收入比为11 1。城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅，分期付款负担沉重，还款意愿建立在良好收入预期再看2007年年上，一旦收入下降，就会产生系统性的贷款风险。终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈，部分一线城市房价应声而落，央2007年的第六次加息让调控效果更加明显。但是据国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露，2007 年11月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五，新建商品住房同比销售价格上涨百分之十二点二；至11月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三，其中，新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。这说明我国政府的调控政策还没有着眼于房价的上涨上，或是着眼点没搞正确。1、房地产泡沫产生的直接原因。过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃行业的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全， 管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。房地产开发商都千方百计地 “圈地”进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多， 以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。 2、房地产泡沫产生的间接原因。第一、消费者的预期。消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商 品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价 格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌。持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。第二、政策因素。房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此， 每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。第三，房地产投资的过度增长。 房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度 远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。 【关键词】 房地产泡沫 防范措施 房价 房屋空置率 形成原因 传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需 求，产生一种虚假的繁荣，其显著表就是房价在一现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利接着就是价格暴跌，最的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，后以金融危机告终。 一、当前我国房地产业的发展状况 1、投资快速增长，项目遍地开花。19981999 年 15，2000 年19.5，2001年25.3， 2002年21.9，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至 2001 年 20.7%。2002 年，城镇房地产开发完成投资占 GDP 的 7.55%（国 际上一般为 3%8% ，）占固定资产投资 17.9%。2003 年，城镇房 地产开发投资10106亿元，GDP占 （116694 亿元 8.66%，）占固定资产投资 18.34%， 增长 29.7%。百富勤经济学家称 2004年一季度， 中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814 亿元，同比增长30.3。2、大户型住房、商业用房供应过量 。中低价位、中小户型住房供应不足。杭州销售商品房， 单价3000元/平米以下3.7%，30004500元/平米38.7%。南京苏宁夏全区2003年在建商品住州市商品住宅户均面积130 平米。3、空置率居高不下。空置率=（新建商品房的空置面积存量房的空置面积/房屋总量 100%）国际通行标准是10%。空置反映需求强度，影响未来走势判断，空置率居高不下时， 市场价格稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫 。我国商品房屋空置率19992003年分别为 41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和 28.46%。 4、价格持续上升。 19982003 年我国商品房价格涨幅为 3.29%、 0.11%、 2.88%、 2.76%、 5.7%， 5%。2004 年，全国商品房平均销售价格每平米 2759 元，上涨 12.5%。住宅上涨 11.5%，沈阳、南京、重庆居前三位，分别为 19.2%、17.7%、15.6%。 由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一贷款。一般来说，定的约束政策，但由于房地产的高回报， 使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。 二、房地产泡沫对未来房 地产市场和中国经济的影响第一，房地产泡沫破灭导致金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来大量的呆账和坏账第二，房地产泡沫的长期存在导致经济结构和社会发金融危机。结构的失衡。房地产泡沫一方面导致投资预算增加，在高地价市区进行的投资无利可图，造成了公共投入的相对缩减， 形成经济发展的瓶颈，造成经济结构的失衡。另一方面城市地价持续高涨，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现，人们之间的资产差距越来越大， 招致社会分配不公，带来了深刻的社会问题，同时也造成了社会结构的严重失 引发社会危机。随着房地产泡沫破 裂和经济危机的发衡。 第三，房地产泡沫经济影响国民经济的案件也可能相应的激增。平衡运行，破坏国民经济的结构和比例，泡沫经济是由虚假的高盈利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果。它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。房地产泡沫的长期存在和发展将抑制其他产业的发展。 三、防范我国房地产泡沫的对策及措施 中国的房地产已出现泡沫，并且到了“爆炸边缘”在目前 ，各类房地产贷款余额可能超过 2 万亿元的情况下，哪怕其中只有百分之一的不良贷款，也足以令这些商业银行不堪重负，并进而危及整个宏观经济。尽管2003年央行出台了住房信贷的121文件，但是回天乏力。受单位利益的驱使，银行也期望好的贷款项目 但望眼欲穿惟有房地产，所以私下难免推波助澜。央行提高银行存款准备金率0.5个百分点，究竟影响会有多大，无人可知。鉴于历史上的房地产泡沫经济的危害性，特别是1990年初日本房地产泡沫经济破灭后对日本经济的影响力，在此提出防范我国房地产泡沫的对策及措施。 1、加大金融监管力度。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系， 房地产金融监管缺乏，商业银行法除中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。金融体制不健全的情况下，如果金融部门过度解除金融管制，很容易造成大量 2002年信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。中央银行在中首次就防止房地产泡沫向市场第三季度货币政策执行报告发出警告，在肯定了房地产业对国民经济贡献的同时，也提醒要特别关注金融机构贷款的集中度问题，防止信贷过度集中于房地产业，以免金融风险过度集中。2、加强对地价的监测与调控。第一、建立城市基准地价与各类物业价格指数，公示地价制度，编制并定期发布地价指数、“道义劝告”。第二、建立房地产交以之作为市场交易的参考与易价格评估制度与成交价格申报制度，以使政府掌握每一宗房地产的成交价格。第三、对商品房预售要作严格审查，防止开发规范房地产融资行为，避免银行呆账、商进行土地投机。第四、坏账损失与信贷膨胀。第五、利用货币金融政策调控房地产市场。当房地产市场出现过热时，政府可以通过提高利率、紧缩信贷额等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构， 保证房地政府应适时发出警告，公开有关市场信产市场稳定发展。第六，加强对投资者防范市场风险的教育，引导其冷静、理性地对待房地产投资。3、尽快完善土地税制。我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种，尽快建立合理的土地税收体系，全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中，不仅要从保障财政收 使入角度来完善，而且还要从土地资源配置全过程，即从占有、用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制，以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。政府应该严格监测购地者的投资开发进度，对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税，例如空地税、土地保有税等；同时强化土地增值税，对一定时期内多次转让的土地还应交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外，当严格限制土地转手频率。值得一提的是，当前有业内人士提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热，这也不失为一个有效的办法。 4、规范政府市场主体行为。规范政府市场