签订购房合同注意事项.doc

签订购房合同注意事项购房合同的主要内容包括以下几方面： 1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外 销房等； 2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等； 3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等； 4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责 任等； 5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建 筑正常运转的承诺、质量争议的处理等； 6.产权登记和物业管理的约定； 7.保修责任； 8.乙方使用权限； 9.双方认定的争议仲裁机构； 10.违约赔偿责任； 11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 注意在签定上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题： 1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应 是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义 签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。 2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明 项目位置时，一定要具体、明确，如市区街号花园号楼层 房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等 要明确说明。 3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表 述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、 供应能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。 4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。并对房屋整体结 构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是购房者。在购房合同中，一 般承担违约责任的违约事项包括：签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；购房者不按期付款；开发商不按期交房；面积变动超过 约定幅度；房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；产权过户手续不全或不 能按期办理。 看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一 个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。 陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时， 发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该 如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。 同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。 陷阱二：合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约 的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有 可能产生问题。 另外，也有可能该项目是公司开发的，实际上却是由公司投资，作为买家还 是应与公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则 是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公 章，这样可以避免发展商推卸责任。 陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字 签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充 协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补 充合同， 主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及 面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。 这是发展商为了保护自己在一些 非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。 善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。 对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。 陷阱四：“最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如 果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一 些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好 的？不知道。 合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打 不赢官司。 对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商 的口头承诺落实在合同里。 陷阱五：约定提前交纳部分费用 开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临 资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而 在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购 房者提前交纳，这是显失公平的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要 求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者 的侵害。 对策购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署， 或另外设置条款确定 物业管理的费用标准。 陷阱六：卖方解除合同 在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾 期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价 款。” 这显然是不公平条款，假如买家已经支付的价款，只剩的价款逾期未 付，如果发展商以此为由，没收其已付的价款，岂非很不公平。况且，没 收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为， 作为当事人一方的发展商并没有权利来 没收他人的财物。 对策：依据合同法第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他 一些类似的合同条款存在着这样的问题， 购房者可以依据法律的规定来更好地维 护自己的权益。 陷阱七：处理结果不明确 很多合同中常可以看到这样的条款，“应于日前如何如何”，但是并没有约定如 果没有在“日前如何如何”后该怎样处理。 这样， 即使最后认定是开发商的过错， 你也很难制裁他，最多是调解了事。 对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设 计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。 陷阱八：以偏盖全 这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开 发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中 空，而上面却是普通玻璃等等。 对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开 发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。 陷阱九：拒签补充协议 前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样 也可以出具一份对自己有利的补充协议。 最好将开发商在其广告宣传中的条款和 楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单 的例子，你买的塔楼（或板楼）里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不 开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装 几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否 有权拒付部分电梯费呢？ 但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的 补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。 对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没 有把握，那就只好放弃了。 目前，商品房买卖合同一般都使用建设部和国家工商行政管理总局制订的商品房买卖合同示范文本。由于示范文本是政府机关制订的，较好地平衡了开 发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用示范文本签订合同有利于保护 购房人的合法权益。但购房人切不可认为采用示范文本就万事大吉，即使采 用示范文本签订商品房买卖合同，购房人也应注意以下几个问题。 1、认购书问题 在目前商品房交易过程中， 许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同 前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两 种情况：一种情况是开发商所销售房屋尚未取得预售许可证，以向内部职工认购 的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销 售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购 书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋， 就可能无权要回所交纳的认购款。 第一种情况的认购书，由于我国城市房地产管理法和商品房销售管理 办法都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国 合同法第 52 条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因 此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于 2003 年 4 月 28 日公布，将于 2003 年 6 月 1 日起施行的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释(以下简称最高法院解释)第 2 条规定：出卖人未取 得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是 在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许 可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该 认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购 书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样， 即和下面 要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。 第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看 合同条款是否完备。最高法院解释第 5 条规定：商品房的认购、订购、预订 等协议具备 商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容， 并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯 定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备商品房销售管理办法第 十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?最高 法院解释并未作明确规定，笔者认为不能从最高法院解释第 5 条的规定， 反推出不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容 的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等 条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。 2、补充协议问题 在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据示范文本所订立的商品房 买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发 商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公 共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些 开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安 装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应 延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、 房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和 开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不 合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保 护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人 的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和 开发商签订补充协议。 3、售楼广告问题 开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作 出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放 的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远 不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能 直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究 开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据广告法第 37、38 条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务 的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民 事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政 府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。 同时，国家工商行政管理总局发布的商品房广告发布暂行规定也对房地 产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该 暂行规定检查销售广告问题。 不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告 承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实 时告开发商违约。 4、样板房问题 目前在商品房销售过程中， 开发商都要设置样板房或样板间。 购房人入住后， 发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样 本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品 房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。商品房销售管理办法第 31 条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立 商品房买卖合同的，购房人可以根据合同法关于重大误解的规定，请求人民 法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选 择)。 5、质量问题 有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收 合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规 定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付住宅质量保证书和住宅使用说明书，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。 商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的 质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差 距。至于住宅质量保证书和住宅使用说明书关于房屋质量的规定，都是 由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。 根据最高法院解释第 12 条和第 13 条第 1 款的规定，在下列情况下， 购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质 量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合 格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。 最高法院解释第 13 条第 1 款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在 保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修 复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失 由出卖人承担。 总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业 人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。 关于购房合同附件 买房前要认真签订购房合同，更不要轻视合同中的附件。商品房买卖合同示范文 本中共有五处明确规定了由买卖双方另行签订补充协议作为合同附件。 对这些附 件，购房人切不要掉以轻心，要注意防止约定不明，留下隐患或者查看不细而误入陷阱。 附件一是房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺 寸也无比例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求 开发商在房屋平面图中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电 器、 供水、 照明以及其他线路和装修的平面图。 这既是购房人的一个基本知情权， 也是今后解决争议的主要依据。 附件二是有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。 这里购房者需 要注意的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该 构成面积。双方应约定，卖出人违背该分摊原则的，应退还不应计入分摊面积部 分的相应价款，并按该价款的 10支付违约金。 附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的 关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高 级木地板”之类的模糊性名称。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质 量标准。 附件四是双方自由约定的补充协议。 有些开发商事先拟好了补充协议， 对此， 购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款 而单方加重购房人的义务。其次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和 担心的一些事项在补充协议中详细约定。 例如， 不含房价款中的有关交纳的费用， 如管道煤气安装费、安全门对讲机费（要标明厂家、品牌），按规定设置的供电 容量，买受人要求增容部分的增容费等都可在此附件中约定。在签合同时应明确各有关细节，包括交房时间、验房程序、验收标准、违约责任等。验房时 要明确从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准（面积、地面、体墙、厨厕等 等） ，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。签订购房合同时要注意以下 事项： 一、搞清面积术语 许多业主在购房过程中， 常常遇到对各种面积名称的模糊认识， 甚至还有些开发商故意 钻空子，把面积名词进行概念偷换，使业主权益受到伤害。要计算房产面积，首先要弄清楚 开发商在销售合同上所注明的面积名称，一般分为：建筑面积、公摊面积、产权面积、套内 面积以及使用面积等： 1、建筑面积：房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包 括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高 220 米以上（含 220 米）的永久性建筑。 2、公摊面积：房屋公摊面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面 积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地 下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。它以水平投影面 积计算，还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的 建筑面积。 3、产权面积：房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋建筑面 积与房屋产权面积有可能相等，也有可能不相等。 购房合同陷阱多 合同怎么签律师教您 12 招 招数 1 变更信息专递送达 要求开发商变更任何信息，都要以书面方式通知购房者，即以邮政特快专递形式送达。既可 保证变更的信息通知到购房者，也便于保留相关证据。 招数 2 办不下贷款解合同 在合同中要明确约定，如果办不下来贷款，就要无条件解除合同，退回定金和已付房款，以 避免购房者资金被套或受损。 招数 3 产权证办理日期具体到日 在合同中要明确约定产权证办下来的日期， 一定要具体到年月日。 同时还要约定产权证不能 如期办理的违约责任。 招数 4 停车费区分管理费 若是购买了带产权的车位， 那么在交纳费用时， 只需交纳相当于物业管理费性质的管理费用， 这一点要在合同中明确。 招数 5 质量问题解决方案提前定 对出现质量问题后的解决方案要明确约定。还可以约定房屋及附属设备的保质期。 招数 6 附张公摊平面图 一般情况下，塔楼的公摊率为 18%至 26%，板楼的公摊率为 14%至 16%。交房时面积 误差在3%以上可以退房。 购房者在签订合同时， 可以让开发商将公摊面积和套内面积分别明确地写出来， 并且要求开 发商在合同中附一张整栋楼或项目的公摊平面图。 同时约定建筑面积不变而套内建筑面积发 生误差，以及公摊面积与套内建筑面积均发生变化的处理方式。 招数 7 原件在公司是借口 售楼方常常会以一句“原件在公司”为由，婉拒购房者要求查看五证原件的要求。其实通过复 印件上的证号，可以上网查出其真伪。 另外，可在购房合同中加上“出售人保证五证的真实性，因真实性导致退房，出售人双倍返 还已付房款”即可。 招数 8 房屋位置图不能少 在合同中， 要将楼号标示清楚， 而且要将整栋楼的楼图及购房者所购套房在楼中的位置标明， 将这些图附在合同后面，并要求开发商盖章。 招数 9 正式合同须卖方先签字 坚持卖方先签字，买方后签字，且不要在合同中留有空白（即空白处用横线划去） 。合同上 由双方加盖骑缝章、过页章、个人买主过页签字。 招数 10 约定转民用电日期 交房时，水、电、气等都应达到正常使用条件，但交房时所用的电往往是临时用电，应在合 同中约定临时用电转为民用电的日期。 招数 11 精装修杜绝“高档” 对于精装修的楼盘，一定要在合同中对装修所用的材料、品牌、标准、施工工艺、颜色、价 位等写清楚，不能用“豪华”、“进口”、“高档”等这样含混的字眼。 招数 12 小心不可抗力的说法 按照“民法通则”的规定， 不可抗力是指不能预见、 不可避免并不能克服的客观情况， 如地震、 火灾、战争等。 在此，应特别注意“不可抗力”是如何约定的。 若出现“非出卖人的原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、 重大技术问题不能及时解决的”等免责条款，购房人不应接受。 6 个认识误区 误区 1：签正式合同前先签认购书 认购书不是必签不可的，提醒潜在购房者一定要慎签认购书。建议购房者看好房后，直接与 开发商签订购房合同。 误区 2：签合同必用新版合同范本 3 月 15 日起，本市开始推行新版的购房合同范本。此范本是推荐范本，不是强制实行的范 本。目前，只要开发商的合同经过有关部门备案，就可使用。 误区 3：买的房与样板间一样 许多没有建在楼盘内的样板间， 其实际尺寸一般都要大一些， 而且大多数样板间内都没有安 装暖气，看起来较宽敞。实际上，样板间往往与日后的现房并不完全吻合。 误区 4：按揭房拿不到房产证 许多按揭买房的业主认为，在没有还清贷款之前，是拿不到产权证的。其实，付首付款、按 月还贷的业主和一次付清房款的业主拿产权证的时间应该是一样的， 按揭买房的业主的房屋 只是要办理抵押手续，银行和开发商都无权扣押业主产权证。 误区 5：区分概念合同中约定层高 套内建筑面积和公摊面积之和才是所买房屋的建筑面积； 层高不等于房间的净高。 层高是指 地板中心线到顶板中心线的距离，净高是指地面到顶板的距离，而层高是很难测量的，净高 却很容易测量，所以在合同中约定净高对买方有利。 误区 6：维修基金、契税都交开发商 许多购房者在收房时， 都被开发商要求先交纳维修基金、 供暖费、 契税等费用之后才给钥匙， 其实这几项费用都是由开发商代收的， 购房者可以不选择将这些费用交给开发商。 维修基金 可交给物业，供暖费可交供暖单位，而契税可交地税部门。开发商不能以没交齐这几项费用 为借口不给钥匙。在实践中开发商到底设置了哪些陷阱呢？总结我们的实践经验，主要表现在以下几个方面： 广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱 为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。 销售陷阱 中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，开发商就给买房人设下了陷阱： 其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得商品房预售许可证的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。 其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。 在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售(开盘)时，开发商往往一般总会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。 其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。其四，设置订金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付订金别人就会买走，要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订”。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付订金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金，为了避免订金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。 “五证”陷阱 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证?也叫建设工程开工证?、商品房销售?预售?许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。 合同陷阱 几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订商品房买卖合同。一般情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。 以上，我们对购房陷阱的几种情况做了简单归纳，实践中还有许许多多的陷阱，我们在此就不再一一列举。 为避免购房人吃亏上当，我们提出防止陷阱的对策如下： 第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要，但我们认为更重要的是要时刻警觉。我们要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分必要的，惟有此，才有可能较好地维护自己的合法权益。 其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商(售楼人员)处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，不畏强权，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。 再次，要认真签约，保留好证据。在购房过程中，不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。 最后，要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域，有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察，一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此，如果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能到来时，为有效地维护自己的正当权益，就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助。签订购房合同八大注意事项 第一项：关于五证 第一项：关于五证 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证 主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可 能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积 的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能 取得该证件所要承担的责任。 律师建议增加补充条款： 出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的， 出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第二项： 第二项：关于公摊面积 陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发 商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违 约，买受人也起诉无据。 对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列 明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。 律师建议增加补充条款： 双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第_种方式处理： 1、 如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的 3%以内据实结 算，超出 3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买 受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的 1 平方米以内据实结算。 第三项： 第三项：关于房产证 陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约 定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延 颁证或找各种理由不办证。 对策： 五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证， 1、 所以五证不全就免谈。 2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对 人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款： 如果因出卖人的原因，导致其在交房后 360 日内不能为买受人办理取得房产证 的，双方选择以下第_种方式处理： 1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第 1 种第（1）项的违约金计算 标准承担责任。 2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责 任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因， 导致出卖人在交房后 360 日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第 1 种的处理方式及 违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后 360 日内不能为买受人办理 取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的 证明文件，否则视为出卖人违约。 第四项： 第四项：关于书面通知 陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务， 延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知， 以推托自己的责任。 对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。 2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。 律师建议增加补充条款： 本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。 第五项： 第五项：关于所售房屋的坐落位置 陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时 该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。 对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此 附图中盖章确认。 律师建议增加补充条款： 出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在 本合同附件一内加盖公章。 第六项： 第六项：关于所售房屋的抵押 陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。 如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房 产证，不具有物权。 对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发 商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。 律师建议增加补充条款： 出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人 应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第七项： 第七项：关于物业管理公约 陷阱：物业管理条例今年 9 月 1 日实施，其中明确规定买受人在购房前开 发商要与前期物业管理企业签订物业管理公约。否则，开发商就不得出售房 屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。 对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物 业签订了物业管理公约。3、买受人也应签订三方都署名的物业管理公约。 律师建议增加补充条款： 出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订物业管 理公约。 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的物业管理 公约。 第八项： 第八项：关于各方责任范围 陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情 形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体 范围。 对策：1、根据民法通则以及 6 月 1 日的解释将实际损失细化。2、对 开发商给自己造成的损失准备好证据。 律师建议增加补充条款： 如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下： 出卖人的责任范围： 1、 退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行 存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。 2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。 3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据 为限）。 4、 对于按揭付款的买受人， 出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用 （包 括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等）。购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、 又要费心劳神的大事， 因购买商品 房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。 因此， 在购买前了解商品房的有关知识和注 意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前，商品房销售分商品房预售和商品房 现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前， 将正在施工的商品房预先 出售给购买者， 购买者交付定金或预付款， 在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买 卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 城市房地产管理法对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权 是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件， 在未取得土地使用权的土地上开发的 房屋是非法建筑。 购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证， 以确保该房屋的合 法性。 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其 建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并且已 经确定施工进度和竣工交付日期。 此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房， 避免开 发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本 市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可 证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而 保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地 使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许 可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其 他面积。 4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国城市房地产 管理法 虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定， 但对预售款实收的数额和期限却没有 统一的规定，当事人应在合同中明确。 5、 房屋交付方式和期限。 逾期交房的免则条件。 例如合同中可以约定由于一定的自然事件， 如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房 的责任。 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001 年 4 月 4 日，建设部发布了商品房销售管理办法该办法自当年 6 月 1 日起正式施 行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证 书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设 施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的， 房地产开发企业不得销售商品房， 不得向买受人收取任何预订款 性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房； 也不得采取售后包 租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的， 房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性 质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖 合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺 和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的， 当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面 积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出 3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当 在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款 利息。 买受人不退房的， 产权登记面积大于合同约定面积时， 面积误差比在 3%以内 （含 3%） 部分的房价款由买受人补足； 超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担， 产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）部分的房价款 由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买 受人。 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有 土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许 可证（也叫建设工程开工证）、商品房销售预售许可证；“二书”是指住宅质量保证 书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建 设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以