【商业地产】北京长安一号项目投资背景分析报告_154PPT_2008年

Copyright by RIXINWEIYE Consulting All rights reserved. 2008.6 WWW.RIXINWEIYE.COM 长安一号项目 |投资背景分析 | PROPOSAL + 宏观经济背景 + + 规划背景 + + 政策分析 + + 房地产市场分析 + + 项目分析 + COUTENT 目录 + 豪宅产品专题研究 + 宏观经济背景 经济总量 : 2007年 全年实现地区生产总值 9006.2亿元，比上年增长 12.3%， 按常住人口计算 ， 当年全市人均 GDP达到 56044元（按年平均汇率折合 7370美元） 。 宏观经济背景 /经济总量 北京历年 GDP(单位 :亿元 ) 07年 GDP增速比上年回落 0.5个百分点，但已连续第 9年实现两位数增长 。 1980322000253002774631613370584496949505560441800026000340004200050000580001999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年历年来人均 GDP(单位 :元 ) 宏观经济背景 /人均 GDP 【 07年人均 GDP比上年增长 8.9%。 】 07年重点城市人均 GDP(单位 :元 ) 宏观经济背景 /人均 GDP比较 5604468049458295162443499146223271344852210170100002000030000400005000060000700000 7 年重点城市人均G D P北京 上海 天津 大连 沈阳重庆 广东 南京 西安07年上海人均 GDP仍列各大城市榜首 ,超出北京人均 GDP12005元 ,大连随着近几年来经济的猛进 ,未来也将会成为上海 、 北京强有力的竞争者之一。 产业结构 : 三次产业结构由 2006年的 1.3:27.8:70.9变化 为 2007年的 1.1:27.5:71.4。 其中 :第一产业 101.3亿元 ,比上年增长 2.1% ;第二产业 2479.3亿元 ,比上年 12.6%;第三产业 6425.6亿元 ,12.3%。 宏观经济背景 /产业结构 (单位 :元 ) 宏观经济背景 【 人均可支配收入继续保持上升趋势 ,消费性支出保持良好状态 】 13778157261809220728240452834832808360973986710000150002000025000300003500040000450001999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年人均年工资 (单位 :元 ) 宏观经济背景 /人均工资 从 1999年到 2007年 ,9年时间内人均年工资翻近 3倍 3 9 . 5 0 %3 6 . 3 0 % 3 6 . 2 0 %3 3 . 8 0 %3 1 . 7 0 %3 2 . 2 0 %3 1 . 8 0 %3 0 . 8 0 %3 2 . 2 0 %25%27%29%31%33%35%37%39%41%1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年恩格尔系数 宏观经济背景 /恩格尔系数 从 1999年到 2006年 ,北京市城市居民家庭恩格尔系数由 39.5%下降到 30.8%。 下降了8.7个百分点 ,2007年因受世界经济持续增长 、 美元贬值 、 部分农产品主产国减产等多种因素的影响 ， 导致全球通胀压力加大 ,07年北京城市居民家庭恩格尔系数略有上升 。 规划背景 远景规划 /北京市总体规划（ 2004年 -2020年 ) 【 “ 两轴两带多中心 ” 的城市空间结构 】 【 门头沟处于西部发展带 】 两轴： 指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴 两带： 指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带” 。 多中心： 中关村高科技园区核心区 奥林匹克中心区 中央商务区 (CBD) 海淀山后地区科技创新中心 顺义现代制造业基地 通州综合服务中心 亦庄高新技术产业发展中心 石景山综合服务中心等 远景规划 / 功能分区 / 中央 商务区 奥林匹克中心区 平谷新城 亦庄新城 中关村高科技园区 门头沟新城 城市 中心区 昌平新城 通州新城 大兴新城 顺义 新城 延庆新城 怀柔新城 密云新城 房山新城 中心城各功能中心和 11个新城 远景规划 /交通规划 城市快速路 城市主干道 城市次干道 2004年 -2020年交通路网规划 远景规划 /交通规划 /轨道交通 地铁六号线 : 五路站 东小营站 ，预计 2012年建成通车。 【 S1线和六号线由西向东横穿北京城 】 S1线，五路 门头沟，可能在 2012年以内开工。 远景规划 /交通规划 /快速路与主干道 2004年 -2020年快速与主干道规划 现状快速路 现状主干道 近期建设快速路 近期建设主干道 规划快速路 规划主干道 近期规划建设 /功能规划 石景山综合 服务中心 中关村高科技园区核心区 奥林匹克 中心区 顺义新城 : 现代制造业及空港产业中心 通州新城：综合服务中心 亦庄新城： 高科技产业发展中心 中央商务区 中关村科技园拓展区：海淀山后科技创新中心 2004年 -2010年重点建设区域 近期规划建设 /轨道交通 到 2010年，建成 的轨道有 ： 地铁五号线 四号线 九号线 十号线 奥运支线 亦庄线 机场线 2004年 -2010年重点建设轨道线 近期规划建设 /高速公路 2004年 2010年建成高速路： 京包高速 国道 110 京承高速 机场北线 京平高速 京津二线 六环路北段和西段 【 六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷 】 近期规划建设 /城市快速路网 阜石路 2004年 -2010年重点建设快速路 【 阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道 】 + 远景规划和近期规划 | 小结 + 门头沟处于北京市的西部发展带，规划的 11座新城之一 S1线和六号线由西向东横穿北京城 六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷 阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道 【 门头沟不在北京市近期规划重点发展的区域内 】 【 城市快速路和轨道线建设使门头沟和市中心联系更加紧密 】 永定河娱乐文化区 三家店历史文化区 规划新城中心区 新城服务区 娱乐、休闲、旅游区 门头沟综合服务区 玻璃渠历史文化区 区域内规划 /门头沟总体规划 (2005年 -2020) 长安街西延长线 城市主干道滨河路 北京锅炉厂西路延长线 新城河大街 109国道 108国道 北京市六环 区域内规划 /门头沟交通路网规划 (2005-2020) 【 区内主干道和连接市中心的干道交错 】 区域内规划 /门头沟快速公交走廊 (2005年 -2020年 ) K14线： 利用长安街的西延线开辟快速公交走廊，公主 坟 门头沟南公交枢纽站。 K15线： 利用阜石路和门头沟路开辟快速公交走廊，苹 果园 门头沟 。 K16线： 沿六环路，以解决门头沟新城与其它各新城之 间的快速公交联系。 【 快速公交拉近门头沟和市中心的距离 】 区域内规划 /门头沟交通路网近期规划建设（ 2005年 -2010年） 公路近期建设 六环路门头沟区段；京原公路（ 108国道） ， 六环路至石门营段的改造工程。 主干道近期建设 南部新区近期开发地区的道路建设；做好长安 街延长线的准备。 轨道交通近期建设 自地铁一号线苹果园地铁站引出进入中心城。 【 近期交通规划建设重点放在与市中心联系的主干道和城市南部新区路网 】 区域内规划 /首钢搬迁和中央政府西迁 首钢工业区改造规划 2007年 2月市政府原则上已经同意； 规模 :用地 856公顷； 功能定位 :“ 北京西部综合服务中心”和“后工业文化创意产业区”； 分为五个区： 文化创意产业区； 休闲旅游区； 总部经济区 工业主题公园； “中央办公区”，面积 1km2， 西长安街延长线直到门头沟，在长安街两边作为中央办公区，国家有关部委将迁到到这里。 长安街西延长线在 2009年整治到首钢东大门 【 首钢工业区改造规划已获批复， 长安街西延长线石景山段 2009年完成 ，中央新办公区建设尚待时日 】 + 区域内规划 | 小结 + 区内规划主干道和连接市中心主干道相交错 近期规划建设重点在连接市中心主干道和城市南部新区路网 首钢工业区规划已获批复，长安街延长线石景山段建设 2009年完成，中央新办公区建设尚待时日 政策分析 政策分析 /2007年 2008年房地产政策路演 1月 16日 廉租住房保障办法发布 土地增值税开征 3月 16日 物权法 终获通过 物业税有望正式征收 第二套房首付提至四成 保障房回归 8月 1日 9月 27日 10月 11日 捂地”后路被断 限外政策升级 11月 1日 12月 1日 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ，即“ 24号文”。 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 ，即 39号令。 外商投资产业指导目录(2007年修订 ) 廉租住房保障办法 土地调查 土地调查条例 08,01,07 限制土地入市 关于促进节约集约用地的通知 08,02,14 严查土地违规行为 08,05,30 政策分析 /存款准备金率历次调整 存款准备金率历次调整 次数 时间 调整前 调整后 调整幅度 15 08年 06月 25日 17% 17.5% 1% 08年 06月 15日 16.5% 17% 14 08年 05月 20日 16% 16.5% 0.5% 13 08年 04月 25日 15.5% 16% 0.5% 12 08年 03月 25日 15% 15.5% 0.5% 11 08年 01月 25日 14.5% 15% 0.5% 10 07年 12月 25日 13.5% 14.5% 1% 9 07年 11月 26日 13% 13.5% 0.5% 8 07年 10月 25日 12.5% 13% 0.5% 7 07年 09月 25日 12% 12.5% 0.5% 6 07年 08月 15日 11.5% 12% 0.5% 5 07年 06月 5日 11% 11.5% 0.5% 4 07年 05月 15日 10.5% 11% 0.5% 3 07年 04月 16日 10% 10.5% 0.5% 2 07年 02月 25日 9.5% 10% 0.5% 1 07年 01月 15日 9% 9.5% 0.5% 政策分析 /2007年以来央行利率调整 央行 2007年一年期存贷款基准利率调整示意图表 时间 存款基准利率 贷款基准利率 07.03.18 2.79% 6.39% 07.05.19 3.06% 6.57% 07.07.20 3.33% 6.84% 07.08.22 3.6% 7.02% 07.09.15 3.87% 7.29% 07.12.21 4.14% 7.47% 政策分析 /2007年政策点评 从土地、个税、贷款方面调控 07年的房地产调控政策以紧缩性的货币政策为主要手段，从土地、个税、贷款等全方面对房 地产市场进行调控。 主要针对一级市场 07年房地产宏观调控延续了上一年不仅涉及房地产二级市场，而且集中力量针对于房地产一 级市场 (土地市场 )的控制； 第二套政策刺中房价要害 07年 9月份出台的“对第二套房的首付比例提高和利率提高”政策，直接击中购房投机行为 的要害，使得 2007年底全国各地房地产市场都出现不同程度的降温状态， 保障房力度加大 在控制房价的同时也可以看到政府通过健全廉租住房制度和规范经济适用住房制度来解决低 收入家庭的住房问题。 持续紧缩银根 上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于维护价格总水平基本稳定和金融体系稳健运 行；同时抑制固定资产投资特别是房地产投资的过快增长，贯彻从紧的货币政策，防止明显 通货膨胀的产生。 政策分析 /2008年房地产政策分析 银根紧缩 08年 6次调整银行存款准备金率，落实从紧的货币政策，继续加强银行体 系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。取代实施十年之久的“稳健的货 币政策”。 以保障促调控 继续加大对保障性住房的投入力度，重点解决城市中低收入人群的住房问题。 限制土地入市 国务院 关于促进节约集约用地的通知 ，节约利用土地，提高土地的利用 效率，保持 18亿红线不变。 政策分析 /未来政策走向预测 第二套房贷款政策松绑 2008年三、四月份以来，部分银行在第二套房贷政策执行问题上开始“暗 自松动”，逐渐放松房贷限制。 合理保障开发商资金链 有重点有选择的扶持房地产企业上市，并建立多渠道的资本市场。 房屋质量控制政策性条文 由于汶川大地震的重大伤亡，国家可能对住房的质量控制更加严格 。 加大土地市场管理力度 严查土地违规交易，严查囤积土地行为。 + 政策分析 | 小结 + 2007年主要从土地、个税、房贷等方面对房地产市场进行调控 2007年 -2008年持续的货币紧缩政策使各地房地产市场出现不同程度的降温 未来政策走向主要是以保障促调控、房贷政策松绑、拓宽房地产资本市场、加强土地市场监管力度 市场分析 整体房地产市场情况 土地市场 豪宅市场分析 市场分析 【 供应量放缓 ,且销售量下降较快 】 市场分析 /整体房地产情况 /整体供销量 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /整体供销量 【 08年上半年新增及销售未有动向 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /整体供销量 【 供应面积较比同期与前期略有下降 ,且销售面积下降较为明显 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /整体供销量 【 供应面积与销售面积反差较大 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /整体供销量 【 较比近一年市场 ,08年上半年整体别墅市场销售情况略微惨淡 】 以上数据来源天郎房地产网 供应量： 供应严重缩量，从 2005年到 2008年缩减 2/3； 销售量： 受政策调控及经济影响，市场疲软，销售逐年锐减，别墅房市随大势处于低迷阶段。 北京市别墅的年供销量分析（单位：万平方米） 【 供应逐年锐减、市场明显疲软 】 市场分析 /整体房地产情况 以上数据来源天郎房地产网 北京市别墅的最近一年月成交均价分析（单位：元 /平方米） 【 稳中有升，后市看好 】 市场分析 /整体房地产情况 销售均价 :别墅房市受土地放量缩减及市场低迷现状影响，稳中有升，后市看好 。 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /细分物业新增数量 【 普通住宅 占整个房地产市场比重比较正常 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /各档次物业新增数量 【 中低端产品仍是 08年市场的主力军 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /写字楼 新增数量 【 08年上半年 产品类型较单一 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /普通住宅新增数量 【 中低段产品所占比重较大 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /公寓新增数量 【 高单价公寓类型的产品 ,仍是占整个公寓市场主要地位 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /别墅新增数量 【 高单价 、 高总价依然是北京别墅市场主流 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /整体成交均价 【 08年 5月同比 07年与 06年价格仍是新高 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /环线情况 【 城区内价格仍保持上升趋势 ,这也表示城区内项目高段产品市场价格仍在不断拉升 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /环线情况 【 08年 5月同比 06年价格高出 1倍 ,这也表示二 、 三环的成交价格仍是看点 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /环线情况 【 08年 5月较比前年同期高出 1倍 ,投资与自住客户正在向外扩张 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /环线情况 【 向外扩展速度十分惊人 ,继续拉动外环价格快速上升 】 以上数据来源天郎房地产网 市场分析 /整体房地产情况 /环线情况 【 08年整体价格与其实际价值成本不成正比 】 以上数据来源天郎房地产网 土地市场 /2008年土地成交量 / 受北京市土地储备及开发利用现状，目前及未来半年（ 2008年下半年）向东边外延或外扩式集中放量，放量区域以顺义为主 . 成 交 土 地 序号 区域 总建设用地面积 总规划用地面积 平均楼面价（万元 /平方米） 1 通州区 476702.152 1330668 0.374 2 大兴区 493978.30 752269.52 0.14 3 丰台区 417985.83 536339.00 0.39 4 石景山区 105663.24 310050 0.53 5 海淀区 28622.21 70089.14 0.78 6 房山区 123115.89 182152.35 0.16 7 东城区 6440.06 28700 1.12 8 昌平区 596889.59 1065402.44 0.3 9 密云县 7316.542 13169.8 0.07 10 顺义区 1283297.99 1620790.15 0.34 11 延庆 137936.38 89932.41 0.07 12 朝阳区 622559.71 1611398.84 0.62 13 怀柔区 7055.697 14111.39 0.22 14 平谷区 51780.27 123237.0426 0.11 备注 :门头沟区 08年暂无土地成交 土地市场 /未来土地供应 东城 32468.05 51971.72 昌平 563144.3 796550西城 11630 56000 顺义 709784.8 862012.6朝阳 364132.75 1158292 大兴 260743.8 537903.4海淀 78700 272700 平谷 26500 65200丰台 570039 1229897 怀柔 262200 195000石景山 163877 462200 密云 16000 39890房山 259200 275700 延庆 37563 34500通州 245748.75 310250 亦庄 40062.82 100157所属区县建设用地面积规划建筑面积( 平方米)规划建筑面积( 平方米)所属区县建设用地面积备注 ： 住宅，建筑面积 2430660.04m2 规划建筑面积 4179644.87m2 ； 商业，建筑面积 1037996.458m2 规划建筑面积 2121978.85m2 ； 市政规划用地，建筑面积 11500m2 规划建筑面积 55100m2 。 【 未来土地供应充足 】 土地市场 /未来土地供应 预计未来土地供应仍存在土地外扩的形势，土地重点放量区域以朝阳、丰台、昌平、顺义等为主。 未来的土地供应量较为充足。 三环内土地供应依然仅有少量小宗地块上市。 北京2 0 0 8 年预计土地供应0200000400000600000800000100000012000001400000东城 西城 朝阳 海淀 丰台石景山房山 通州 昌平 顺义 大兴 平谷 怀柔 密云 延庆 亦庄建设用地面积 规划建筑面积(平方米)【 土地外扩，放量基本充足 】 领先新潮的高标准 ，超出一般住宅的价值 均价 25000元 / 以上，主力面积 150平米以上 ,或总价 400万 /套以上 身份与地位的象征，区位超值的体现 北京豪宅市场分析 /豪宅的定义 亚北 板块 燕莎及三元桥 板块 CBD板块 两广大街 板块 朝青 板块 交通及景观优势吸引更多中关村或东部商圈高级白领 地铁五号线开通 ， 极大扩展了亚奥人群的生活 、 工作与休闲空间 ,持续提升着亚奥宜居价值和生活品质 。 区域内商业繁华 外来人士居多，多为商业老板 长期在南城经商和工作的外省人员也是主力置业群体。 紧邻 CBD的特性， 置业人群主要集中在 CBD办公的高级白领。 楼盘价格相对CBD具有优势。 购房者看重社区周边商业生活配套、内部氛围等方面。 国际金融中心 置业人群主要为国际化知名企业。 稀缺地段 西山板块 温榆河板块 置业类型多数为投资客， 楼盘带来的高回报。 板块内楼盘各种户型种类较多，可选择的空间大， 在燕莎板块购房人群中有 40%为地缘性客户， 20%是看准地块价值，做投资，还有 40%是在周边工作的高薪人群。置业人群主要集中在高收入和外籍人士之中 北京别墅开发数量最多的区域，“千万级”别墅大都集中在此。 高收入群体聚焦区 朝阳公园板块 历来被称为中央公园富人区。 随着可供开发的土地越来越少，朝阳公园板块向东沿姚家园路区域迅速成为京城高档住宅区。 山别墅的人群，以来自京城西部地区的客户为主，辅之少量其他城区和省份的客户。 香山、玉泉山、万寿山、颐和园、静宜园、圆明园、畅春园、静明园等名胜古迹 亚北 板块 燕莎及 三元桥 板块 温榆河板块 朝青 板块 CBD板块 两广大街 板块 西山板块 北京豪宅市场分析 /板块综述 / 亚北板块 楼盘均价： 30000/m2左右 产品类型：以高板为主 主力户型：面积区间 170 260 客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入 15000以上 存款 100万以 上有车族 地铁族 四世同堂为主 燕莎板块 楼盘均价：楼盘均价 28000左右 产品类型：楼型以高板、塔楼为主 主力户型：主力户型面积 150 左右 客户情况：客户以中产阶级外籍人士投资客 存款 80万以上 朝青板块 楼盘均价：楼盘均价 28000左右 产品类型：楼型以高板公寓为主 主力户型：主力户型面积区间 150 180 客户情况： 客户以中产阶级 外籍人士 投资客私企老板 CBD板块 楼盘均价：约 30000元 /平米 产品类型：楼型以板塔结合为主 主力户型：主力户型面积 区间 180 200 左右 客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入 15000以上 存款 100万以上 有车族 CEO 两广大街板块 楼型：高板为主 主力户型面积 150 左右 楼盘均价 28000左右 客户以中产阶级 外籍人士 投资客户 西山板块 楼型：板楼、低层 主力户型： 300-500 均价： 27000元 /平米 客户：月收入 15000以上来自京城西部地区的客户为主 温榆河 楼型：板楼、低层 主力户型： 300 400 客户：对生活质量要求的不断提高，房地产业精英 、 IT产业新贵开始追求幽雅恬适的城郊别墅生活。 朝阳公园板块 朝阳公园 均价： 25000元 /平米 楼型：高板、塔楼 主力户型： 130 250 客户： CBD、燕莎商务精英、外籍人士，对高档生活品质追求的私企老板。 北京豪宅市场分析 /个案分析 / 朝青板块重点个案分析 天鹅湾 楼盘均价：楼盘均价 28000左右 产品类型：楼型以高板公寓为主 主力户型：主力户型面积区间 150 180 客户情况： 客户以中产阶级 外籍人士 投资客 私企老板 朝青 板块 北京豪宅市场分析 /个案分析 / 项目位置 :朝阳区朝阳北路与朝阳路之间 环线位置 :东 四、五环之间 总占地面积： 15.34万平方米 总建筑面积： 46.46万平方米 绿化率： 30.2% 总分期数： 3期 本期占地面积： 3.8万平方米 本期建筑面积： 8万平方米 本期开盘时间： 2006.03.18 本期入住时间： 2008.06.30 开发商 :北京博成房地产有限公司 设计单位： 美国相互 /美国匡形 -KSK 物业类型： 公寓 楼型： 板楼 天鹅湾 北京豪宅市场分析 /个案分析 / 公寓均价： 25000元 /平方米 （精装修 ） 车位比： 1： 1 销售率： 56.85% 销售信息 价格 天鹅湾 北京豪宅市场分析 /个案分析 / 朝阳公园板块重点个案分析 泛海国际 9号公寓 楼盘均价： 25000元 /平米 产品类型：高板、塔楼 主力户型： 130 250 客户情况： CBD、燕莎商务精英、外籍人士，对高档生活品质追求的私企老板。 朝阳公园 北京豪宅市场分析 /个案分析 / 项目位置 :朝阳区东风乡绿隔地区第三宗地 J-6地块 环线位置 :东 四、五环之间 总占地面积： 330万平方米 总建筑面积： 260万平方米 住宅部分容积率： 2.3 绿化率： 60% 总分期数： 4期 目前在售： 本期占地面积： 17.5万平方米 本期建筑面积： 36.33万平方米 本期开盘时间： 2006.08.06 本期入住时间： 2008.04.20 开发商 :北京泛海信华置业有限公司 投资商 : 设计单位： 施工单位： 代销机构： 物业类型： 公寓 楼型： 板楼 泛海国际 北京豪宅市场分析 /个案分析 / 公寓均价： 28000元 /平方米 （毛坯） 销售率： 98.78% 销售信息 价格 泛海国际 北京豪宅市场分析 /个案分析 / 项目位置 :朝阳公园西路 9号 环线位置 :东三环、四环之间 总占地面积： 1.7万平方米 总建筑面积： 9.2平方米万平方米 住宅部分容积率： 3.83 绿化率： 55% 总分期数： 3期 开盘时间： 2005.6.16 入住时间： 2008.5.1 开发商 :北京明达房地产开发有限公司 户型描述： 平层户型： 90 400平方米三居 , 跃层户型： 500 800平方米 物业类型： 公寓 楼型： 塔楼 9号公寓 北京豪宅市场分析 /个案分析 / 公寓均价： 30000元 /平方米 （精装） 车位： 350个 销售状况：尾盘 9号公寓 销售信息 价格 北京豪宅市场分析 /在售项目分析 区域 项目名称 物业类型 主力户型面积均价（元）总占地面积（万平米）总建面（万平米）容积率 装修 环线位置 开盘时间 入住时间 销售率泛海国际居住区( ) -泛海国际公寓1 5 0 . 0 4 两居；188.971 4 8 . 6 6 三居29600 330 260 2.3 毛坯东四、五环之间2006.08.062008.04.2094.74%9 号公寓 公寓 269-286 30000 1.78 9.21 3.83 精装东三、四环之间2005.6.16 2008.5.1 93.23%国瑞城 住宅/ 商业一居7 6 - 8 6 三居141-168四 居220-224复 式267-29728800 18.57 74.3 4 毛坯 二环以内2005.06.052006.12.3167.24%凤图腾 公寓 四居：2 2 7 - 2 7 2 25000 5.52 20 4.16 毛坯 二环以内2004.11.152006.10.3161.92%圣世一品 公寓两居室、三居室103-16829000 2.15 11.61 3.9 精装二、三环之间2007.11.172008.11 24.05%富力爱丁堡公馆公寓一居：1 0 4 - 1 0 5、二居：1 5 4 、三居：1 9 2 - 2 0 025000 2.5 8.49 2.31 精装二、三环之间2007.11.172008.11 24.05%乐成国际 公寓 180-200三 居 30000 5.9 15 2.94 精装修东南三环到四环2006.07.042008.05 31.00%PekingH o u s e 首府别墅别墅370-560联 排、叠拼30000 9.1937 16.5124平层1 . 3 ；别墅0 . 8平层精装、别墅毛坯东南三环到四环2005.6.18 2007.7 38.84%山水文园( )公寓三室两厅：136.93-190.0630000 100 70 1.64 毛坯三、四环之间2007.092008.12.3046.58%首府官邸 公寓 212-650 30000 9.1937 16.5124 1.3 精装修三环至四环2008.42009.10.3018.75%朝青板块两广大街C B D 区域项目列表 北京豪宅市场分析 /在售项目分析 项目列表 区域 项目名称 物业类型 主力户型面积 均价 （ 元 ）总占地面积（ 万平米 ）总建面 （ 万平米 ）容积率 装修 环线位置 开盘时间 入住时间 销售率万柳区域 新华联国际 - 公寓 168 288 25000 2.9 14.7 3.8 精装修 三 、 四环之间 2007.10.27 2009.06.30 42.59%SOHO 北京公馆 公寓158 - 243 两居 ； 215 340 三居42000 0.8 6.6 6 精装修 二环至三环 2007.12.1 2008.11 70.00%善美家园 公寓 四居 198 - 200 25000 1.8 4 1.6 精装修 三 、 四环之间 2004.10.08 2005.07.30 76.80%福华大厦 - 天安豪园 公寓 三居 : 261 - 265 25000 2004.12.01 2005.07 3.5 精装修 2004.12.01 2005.07 100.00%维多利亚花园公寓 （ 公园 15 号 ）公寓两居 130 - 180 、 三居 20031000 1.1 4.8 4.7 精装修 三 、 四环之间 2004.08.05 2007.03.31 84.25%和乔丽晶公寓 ( )- 东方之子公寓 28000 2000.08 2000.11 3.5 精装修 2000.08 2000.11 100.00%墅语 公寓三室两厅 ：177 . 49 ； 四室两厅30000 48 30 0.7 毛坯 四 、 五环之间 2006.05.06 2007.08.31 98.88%盘古大观 公寓 618 65000 3.89 41.85 7 毛坯 四 、 五环之间 2007.9 2008.06.30 70.00%金融街区域 御水苑 公寓 3 - 4 居 : 140 - 210 28000 4.3 20 三 、 四环之间 2006.07.22 2007.12.31 98.78%西单商圈 天安国汇 公寓 两居室 ： 200 - 290 38800 2 8 4 精装修 西二环 2007.04.08 2008.03.31 3.25%东直门区域 Naga 上院 公寓 300/600 45000 1.18 5.91 5 精装修 二环以内 2005.11.30 2006.12.31 98.69%温榆庄园 ( )- 优山美地别墅独栋 ：478 ; 598 ; 790 平米18700 72.7 46.5 0.7 精装修 五 、 六环之间 2003.07 2005.06 80.50%龙之湾嘉园 ( )- 龙湾别墅别墅 210-260 20000 120 66.7 0.5 毛坯东北 五环至六环2007.08.31 2008.12.31 50.00%青龙桥新村 ( )- 御园 别墅 320-700 30000 45.2 34.05 0.68 精装修 四 、 五环之间 2006.12 2008 下半年 100.00%通泰小区 ( )- 诸子阶 别墅 221-319 25000 103 101 0.63 毛坯 四 、 五环之间 2007.07.07 2008.1 83.41%燕莎区域亚奥区域温榆河西山 北京豪宅市场分析 /在售项目分析 供应量 供 应 量14.331.9694.158.443.6740.0842.4216.760102030405060708090100朝青板块 两广大街CBD区域万柳区域 燕莎区域 亚奥区域金融街区域西单商圈东直门区域温榆河西山总供应量（万平米） 北京豪宅市场分析 /均价分析 均价走势图 【 北京豪宅主力均价在 30000元 /平方米左右，户型面积大小与价位高低成正比。稳中有升，市场趋势良好 】 北京豪宅市场分析 /在售项目分析 【 朝青板块、 CBD区域和西山板块是豪宅市场供应面积最多的区域 】 供应面积对比269.2194.3138.1215.471.85208 5.91113.2135.05050100150200250300朝青板块 两广大街 C B D 区域 燕莎区域 亚奥区域 金融街区域 西单商圈 东直门区域 温榆河 西山供应面积供应面积 北京豪宅市场分析 /在售项目分析 户型 北京豪宅市场以 150 200 的户型为主 ，占总供应户型的 40.74%左右 。 产品同质化现象严重，市场竞争比较激烈 。 北京豪宅市场分析 /在售项目分析 总价分析 北京豪宅市场分析 /在售项目分析 建筑风格 北京豪宅市场分析 /在售项目分析 销售率 北京豪宅市场分析 /在售项目分析 销售率 94.74% 93.23%67.24%61.92%24.05% 24.05%31.00%38.84%46.58%18.75%42.59%70.00%76.80%84.25%98.88%70.00%98.78%3.25%98.69%80.50%50.00%100.00%83.41%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%泛海国际9号公寓 国瑞城 凤图腾圣世一品富力爱丁堡公馆乐成国际PekingHouse首府别墅山水文园()首府官邸新华联国际-SOHO北京公馆 善美家园维多利亚花园公寓（公园15号）墅语盘古大观御水苑天安国汇 Naga上院优山美地 龙湾别墅御园诸子阶 北京豪宅市场分析 /在售项目分析 客户 客户组成分析 客户特性分析 北京豪宅市场分析 /在售项目分析 /客户分析 客户组成分析 自住62%商住1%投资34%投资/自住3%主要客户群体 自住客户居多，比例为 62% 投资客户较少所占比例 34% 投资兼自住所占比例为 3% 形成原因 地段稀缺、品质较好，升值空间不可估量 总价过高、资金回流较慢 高端客户的基本特征 35 45岁，大部分具有高学历 热爱都市生活 生活品质高 有海外生活背景 要求隐秘性、注重私生活、具有艺术品味 价格敏感度不高 低端客户 职业经理人 CEO阶层 白领阶层 高端客户群体的组成 北京豪宅市场分析 /在售项目分析 /客户分析 客户特性分析 北京豪宅市场分析 /重点 个案分析 亚北板块区域重点个案分析 亚运新新家园 ( -3) 墅语 盘古大观 亚北 板块 楼盘均价： 30000元 /m2左右 （毛坯） 产品类型： 联排、高板 主力户型：面积区间 170 260 客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入 15000以上 存款 100万以上 有车族 四世同堂为主 北京豪宅市场分析 /个案分析 / 亚运新新家园 ( -3)-墅语 项目位置 :朝阳区亚运村北苑路家和超市东约 1.5公里处 环线位置 :北四环、五环之间 总占地面积： 48万平方米 总建筑面积： 30万平方米 住宅部分容积率： 0.7 绿化率： 70% 总分期数： 2期 目前在售： 2期 2期（在售）占地面积： 5.5万平方米 2期（在售）建筑面积： 6.18万平方米 2期（在售）开盘时间： 2006年 5月 6日 2期（在售）入住时间： 2007年 8月 31日 开发商 :北京京伯房地产开发有限公司 投资商 :北京京伯房地产开发有限公司 设计单位： 德国考夫曼 泰里格 /东海富京 施工单位： 中建一局五公司 物业类型： 别墅（联排） 楼型： 板楼 （ 270套） 北京豪宅市场分析 /个案分析 销售信息 价格 别墅均价： 30000元 /平方米 （毛坯） 车位： 270个 配比： 1： 1 地上无，全为地下 销售率： 98.88% 亚运新新家园 ( -3)-墅语 北京豪宅市场分析 /个案分析 盘古大观 项目位置 :朝阳区北四环中路 环线位置 :北四环、五环之间 总占地面积： 38900平方米 总建筑面积： 418484.70平方米 住宅部分容积率： 7 绿化率： 30% 总分期数： 1期 目前在售： 1期 1期（在售）占地面积： 38900平方米 1期（在售）建筑面积： 约 13.9万平方米 1期（在售）开盘时间： 2007年 9月 1期（在售）入住时间： 2008年 6月 30日 投资商 :北京盘古氏投资有限公司 开发商 :北京盘古氏投资有限公司 物业公司： 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 物业类型： 公寓 楼型： 板楼 （ 190套） 北京豪宅市场分析 /个案分析 销售信息 价格 公寓均价： 55000元 /平方米 （毛坯） 车位：逾 800个 配比： 1： 4.2 地上无，全为地下 销售率： 60% 盘古大观 北京豪宅市场分析 /个案分析 燕莎板块重点个案分析 正旭晶典花园 -维多利亚花园公寓（公园 15号） 善美家园 -北京花园 中山大厦 -US联邦公寓 SOHO北京公馆 燕莎及三元桥 板块 楼盘均价：楼盘均价 28000元 /平米（毛坯） 左右 产品类型：楼型以高板、塔楼为主 主力户型：主力户型面积 150 左右 客户情况：客户以中产阶级外籍人士投资客 存款 80万以上 北京豪宅市场分析 /个案分析 正旭晶典花园 -维多利亚花园公寓（公园 15号） 项目位置 :朝阳区朝阳公园西里南区 15号 环线位置 :东三环、四环之间 总占地面积： 1.1万平方米 总建筑面积： 4.8万平方米 住宅部分容积率： 4.7 绿化率： 30% 总分期数： 1期 目前在售： 1期 1期（在售）占地面积： 1.1万平方米 1期（在售）建筑面积： 4.8万平方米 1期（在售）开盘时间： 2004年 8月 5日 1期（在售）入住时间： 2007年 3月 31日 投资商 :北京正旭晶典房地产开发有限公司 开发商 :北京正旭晶典房地产开发有限公司 施工单位： 新兴建筑公