【商业地产】保利香雪山2009年创意城市别墅-广州别墅市场专项培训-56PPT

保利香雪山 2009创意城市别墅 鏖战，广州别墅 广州别墅市场专项培训 2009年 5月 6日 保利香雪山 2009创意城市别墅 第一部分：广州别墅 第二部分：鏖战分析 第三部分：品我风尚 保利香雪山 2009创意城市别墅 第一部分 广州别墅 保利香雪山 2009创意城市别墅 一、整体分析 1、广州别墅分布 金 沙 洲 板 块 （ 4） 从化板块（ 6） 花都板块（ 14） 番禺板块（ 7） 萝岗板块（ 5） 增城板块（ 5） 时代糖果 中海金沙熙岸 元邦 -山清水秀 圣普拉多岛岸别墅 玖珑湖 桃花源 芙蓉半岛 溢盈湖畔 天马河国际公馆 天湖峰境 美林湖 假日半岛 绿茵豪苑 雅图奥园 南航碧花园 金碧御水山庄 莱茵水岸 居礼 -润园 珠光流溪御景 珠江国际城 东方夏湾拿 逸泉山庄 保利香雪山 万科城 合生帝景山庄 龙光比华利山 金地荔湖城 恒大山水城 凤凰城 绿野山庄 银汇府邸 颐和高尔夫山庄 招商金山谷 新光城市花园 锦绣银湾 翡翠蓝湾 南沙碧桂园 南沙境界 南沙滨海花园 保利林语山庄 全广州主要别墅项目 40个 恒大御景半岛 保利香雪山 2009创意城市别墅 一、整体分析 2、广州别墅供应 金 沙 洲 板 块 从化板块 花都板块 番禺板块 萝岗板块 增城板块 全广州可售别墅产品共计 2158套，其中花都板块 货量最大，萝岗板块货量最少； 五一成交，花都由于 美林湖和玖珑湖的强势推货，取得 148套的销售业绩，增城加号的销售则由于凤凰城和山水城的销售有所提升 可推货量 250套 总体推货 831套 总体推货 371套 总体推货 142套 总体推货 302套 总体推货 262套 五一成交 15套 五一成交 148套 五一成交 25套 五一成交 9套 五一成交 50套 五一成交 10套 保利香雪山 2009创意城市别墅 一、整体分析 3、广州别墅产品 金 沙 洲 板 块 从化板块 花都板块 番禺板块 萝岗板块 增城板块 目前全市供应的别墅产品主要为联排别墅，独立别墅和双拼别墅在售单位有限； 除了颐和高尔夫和玖珑湖外，大部分独立别墅都在 400-500 左右； 联排别墅， 从化、番禺、增城板块 ，以小型别墅为主， 花都、罗岗 则以 200-400 的中型别墅为主 联排别墅 260-530 联排别墅 200-400 联排别墅 180-266 联排别墅 220-360 联排别墅 120-260 联排别墅 180-275 独立别墅 500-1000 独立别墅 240-860 独立别墅 340-500 独立别墅 370-560 独立别墅 330-350 独立别墅 350-400 保利香雪山 2009创意城市别墅 一、整体分析 4、广州别墅价格 金 沙 洲 板 块 从化板块 花都板块 番禺板块 萝岗板块 增城板块 总体来看，联排（双拼）别墅，价格总体较高的主要集中在 萝岗板块 ，其次则是番禺板块（ 新光城市别墅 ），均价在 16000-18000之间； 独立别墅则主要是 花都板块 ，较多项目拥有独立别墅资源，尤以 玖珑湖 为重，均价达到20000，另外，仅有白云板块的 颐和高尔夫山庄、恒大御景半岛 达到 20000以上均价； 联排别墅 11500-18000 联排别墅 4500-14000 联排别墅 8000-11000 联排别墅 15000-27000 联排别墅 4500-11000 联排别墅 5000-16000 独立别墅 28000-30000 独立别墅 7000-20000 独立别墅 15000-18000 独立别墅 16000-20000 独立别墅 13000-15000 独立别墅 7000-10000 保利香雪山 2009创意城市别墅 一、整体分析 5、广州别墅总体竞争 金 沙 洲 板 块 从化板块 花都板块 番禺板块 萝岗板块 增城板块 江景 公交站台广告 南湖 高尔夫 王子山风景区 芙蓉帐风景区 高尔夫 自然风景区 温泉 高尔夫 萝岗新区府 科学城 群山环绕 世界大观 山水资源 价格优势 新塘产业集群带 永和、开发区产业带 成熟居住大盘林立 近天河商业带 完善的交通网络 山水资源丰富 各区域优势都非常明显 位于该区中心的，仅 萝岗板块 区域发展潜力 保利香雪山 2009创意城市别墅 一、整体分析 5、广州别墅总体竞争 金 沙 洲 板 块 从化板块 花都板块 番禺板块 萝岗板块 增城板块 居住人口混杂 交通网络暂未完善 众多洋房项目中的别墅 距离广州车程远 板块销售印象差 各项目配套薄弱 距离广州车程远 板块形象属中档 在售项目较少，关注低 区域内配套短期未成熟 距离广州较远 板块形象较一般 配套较为低档 各区域劣势均非常明显 郊区劣势 所带来的其他软肋短期内难以改善 板块升值潜力期望低 南沙区交通及配套未成熟 保利香雪山 2009创意城市别墅 一、整体分析 5、广州别墅总体竞争 金 沙 洲 板 块 从化板块 花都板块 番禺板块 萝岗板块 增城板块 6大板块，目前最受市场和买家关注的，主要为 花都、萝岗及番禺板块（华南板块部分） ，由于各板块短期内都较难完善其地域配套等软肋，该格局短期内不会有大改变 综合评分： 7 居住氛围浓厚，但档次较低，但对于别墅买家而言，交通便利，优势的江景资源是其重要的优势和吸引点 综合评分： 8 大盘林立，但缺乏成熟的生活配套和区域成熟度，山水资源、高尔夫受到别墅买家亲睐，但较远的交通时间和费用成本令客户考虑颇多，升值潜力不明确 板块长期不属于广州客户关注的重点，经历房产寒冬后，该区域原本的投资类买家剧减，后期走势堪忧 综合评分： 5 由于萝岗新城的快速建设，加快该区域物业（尤是别墅物业）升值，与市区半小时车程等综合因素，使其在别墅竞争中占尽先机 综合评分： 9 板块内拥有成熟别墅大盘（凤凰城）优质山水资源（山水城）高尔夫（金地荔湖城），综合性强，但板块形象中低档及距离市区远一定程度上限制了其发展 综合评分： 7 板块两极分化较为明显，南沙新区项目，受关注度低，交通配套的短期缺乏更减低客户信心，华南板块 【 二龙戏珠 】 ，又是市场长期热炒的项目，在市场上还是有一定的号召力。 综合评分： 7 保利香雪山 2009创意城市别墅 第二部分 鏖战分析 保利香雪山 2009创意城市别墅 一、竞争筛选 1、竞争别墅分布 金 沙 洲 板 块 从化板块 花都板块 番禺板块 萝岗板块 增城板块 颐和高尔夫山庄 玖珑湖 美林湖 万科城 龙光比华利山 合生帝景山庄 保利林语山庄 保利香雪山 金山谷 新光城市花园 恒大山水城 金地荔湖城 保利香雪山面对 40个别墅项目，在产品差异性、价格类比及客户选择三个单项参考比较后，认为 【 颐和高尔夫 】【 玖珑湖 】【 美林湖 】【 万科城 】【 新光城市花园 】 具有较大的竞争参考价值 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 1、玖珑湖 项目 玖珑湖 项目位置 花都区 九龙湖国际社区 占地 113万 总建 80万 总货量 将分为 6期开发建设 现货状况 一期占地 24万平米，总建 12万平米 ， 269套 现推户型 430-870 的独栋别墅为主，另加少量单位面积介于 348-352平方米之间的双拼别墅 开盘时间 2009年 5月 1日 现行价格 20000元 / 推广语 传奇相遇 非偶然所成 基本数据 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 1、玖珑湖 销售情况 五一推出 85套，销售约 80套 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 1、玖珑湖 营销推广 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 1、玖珑湖 现场实景 大门 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 1、玖珑湖 现场实景 沿途 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 1、玖珑湖 现场实景 高尔夫球场 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 1、玖珑湖 现场实景 样板房 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 2、美林湖 项目位置 花都区 山前大道 占地 坐拥 30000亩休闲森林， 8000亩生态湖面 总建 未知 总货量 未知 现货状况 “金色溪谷”组团，首推约 50套 现推户型 山地联排庭院别墅，户型面积 300 380平方米 开盘时间 2007年 5月 1日 现行价格 3800元 / 起，均价 6000元 / 推广语 超越期望的别墅梦想 基本数据 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 2、美林湖 销售情况 在售 五一共销售 15套单位 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 2、美林湖 户型分析 美林湖别墅，主力居住层 2层； 部分有三层半平层面积的露台； 地下室和车库（车库在地下室）均计算进销售面积； 外围花园较小，且不做植被绿化铺装，多以简易瓷砖铺面； 充分利用天然植物装饰别墅外立面； 卧室开窗面较窄，采光较为不利； 全屋顶采用欧式斜坡顶，顶层房间利用率有所降低； 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 2、美林湖 户型分析 一层户型优点 入户先进休闲区，挑空，采光优质； 首层设置老人房，方便家中老人居住； 客厅小跃式，增加生活情趣； 停车后直接由地下室入户，形成多种入户方式，保证私密性； 一层户型缺点 入户庭院浪费客餐厅空间； 整体屋院难以达到南北对流，餐厅无采光； 客厅无挑空，缺乏别墅大气的感觉； 玄关紧靠上下楼梯，行动较为不便； 一层无直接前后花园，景观有限； 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 2、美林湖 户型分析 二层户型优点 三房设置，满足家庭居住用房； 主人房全套房设计，包含衣帽间； 设侧露台，增加附送面积； 南向卧室带大阳台； 二层户型缺点 走道狭窄，不方便多人行走； 主卧室无阳台配置； 仅庭院挑空，有景观却浪费了使用空间； 单侧采光露台，可利用率低； 三房排布紧凑，无法满足别墅的舒适感； 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 2、美林湖 户型分析 负一层户型优点 双车位设置，带电闸安全门； 配置影音房，增加社交和功能区； 南北天井设置，增加地下室采光通风； 卫生间配置，增加社交功能便利； 负一层户型缺点 地下室全计算销售面积，无附加值可言； 车位占据大半空间，其余空间可利用率低； 部分单位 三层露台 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 2、美林湖 营销推广 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 2、美林湖 营销推广 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 2、美林湖 营销推广 西班牙风情节 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 2、美林湖 现场实景 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 基础数据 项目 玖珑湖 项目位置 白云区南湖边（颐和山庄内） 占地 40万 总建 10万 总货量 将分为 3期开发建设 现货状况 在推二期产品 50套 现推户型 400-1000 的独栋别墅和联排别 墅为主 开盘时间 2009年 4月 现行价格 18000-30000元 / 推广语 现代英伦生活姿态 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 销售情况 五一成交 1套， 3680万 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 户型分析 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 户型分析 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 3、颐和高尔夫庄园 现场图片 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 4、新光城市花园 基础数据 占地面积： 500亩（约 33万平方米） 别墅类型：联排别墅（坡地） 别墅风格：南加州 别墅面积： 320-600 （一期） 270-280 （二期） 别墅数量： 78套（一期） 78套（二期） 别墅价格： 16000-18000元 / （一期） 12000元 / （二期） 附送空间： 50-150 花园、 60 地下室、 20 露台 保利香雪山 2009创意城市别墅 二、个盘分析 建筑立面 新光的别墅调性较为匹配现时买家需求和美感，对加州风情的园林