房价衡量指标.docx

五大指标衡量房价深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，无论从哪个角度说，今年深圳的房价都涨得过多了。如果没有强力的刺激政策是不可能这样的，现在的房价水平已经存在泡沫和透支。宋丁说：我很担心如果明年继续上涨，积累的泡沫和风险将越来越大。也许这也正是我们提示泡沫的初衷-警示风险，而不是作出房价必然要跌的判断。从五方面衡量泡沫水平我们为了相对客观地衡量泡沫水平，将引入一些常用的指标。从房价收入比、租售比、非自住客比例、房价和GDP涨幅的对比，五个方面来衡量现在的深圳房价的泡沫程度。单用一个方面的指标说服力是不太足够的，比如说房价收入比，可能由于国内存在实物分房、福利分房等原因而失真。也许任何一个国际通用的指标在中国这个对历史欠账的消极补偿和发展进步的积极进取纠缠交织中进行的房地产市场都显得那么不符合国情。但问题在于，如果上述所有的指标都明显超过了国际警戒线，是不是它的确开始在说明问题？一、租售比租售比超过国际警戒线房屋租售比是指每平方米的月租金与每平方米的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1300-1200.这个比值意味着如果把房子出租，200至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比高于1300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。中国指数研究院的统计显示，今年1至10月，北京地区房屋租售比达到1434，上海地区达1418，深圳、杭州均突破1360，远高于国际通行标准。在一些城市，租售比最高达1800，考虑到数据特点，计算值可能比实际水平还低。房价太高、租金太低已经成为我们日常生活中的普遍感受。即使在一些租金比较高的成熟区域，如罗湖口岸、福田南、南山中心区等，以租金收入高为卖点的小户型，如今普遍的年租金收益率也只有3%-4%的水平。比如记者了解到，南山中心区一套50多平方米的一房，月租金大概是2800元，而售价在85万左右，年租金收益率是3.9%，租售比大概是1：303.尚模地产总经理助理邓坚表示，目前的房价缺乏投资价值，也就是说买下来收租还不如现在就卖掉。在他看来，现在投资就是完全在搏房价继续上涨，蕴藏着很大的风险。二、非自住客比例非自住客比例中原数据已超5成再用非自住客购房比例来衡量房价的泡沫水平，并不是一个国际通用的统计学办法，不过地产中介很习惯用这个指标在衡量房价风险，很直观实用。来自中介一线的数据不会太失真，而且从香港的经验看，这个指标也比较有效。一个简单的逻辑是，如果市场上非自住客比例过高，稳定的自住客太少，就会很容易出现投资品惯有的追涨杀跌迹象，放大房价涨跌幅。根据中原地产、世华地产、美联物业等几家地产中介的数据显示，近两个月来深圳二手房市场的投资客比例大幅度上升。据深圳中原地产深港研究中心总监张伟介绍，中原地产的相关数据显示，目前二手房市场上的非自住买家已经远远超过五成。当然这些人并不能完全称之为投资客，有一些人是被动型投资。即使除去这一部分人，投资客所占的比例也在一半左右。世华地产通过对宝安区10个热销二手楼盘的跟踪数据显示，今年第三季度，在这些楼盘的买家中，投资客的整体比例在4成左右，其中部分楼盘的投资客比例竟高达8成。张伟表示，这是一个很危险的信号。按中原的经验，在投资客比例超过五成时市场就很危险了，2007年上半年投资比例就超过了50%，整体上我认为，房价能维持到明年6月（不跌）就不错了，下半年房价很可能出现下跌。而且，依据过往经验，房价不会渐进式的下跌，而是会大跌。三、房价、GDP增幅比前者是后者的近10倍光从官方的房价统计数据看，今年以来深圳的房价水平涨接近一倍左右。今年2月份新房均价10770元/平方米，而从9月份后，新房均价就攀到了2万元/平方米以上的高位。我们要指出的是，统计数据的上涨很大程度上和新房供应和成交结构有关-大量豪宅的推出和销售拉高了成交均价。实际上，据本报记者的最新调查统计，就个盘来说，全市范围能达到翻倍的只是很少数楼盘，各区涨幅考前的楼盘，大部分涨幅在5成左右。而今年深圳的GDP增速大概是10%，这样算来，房价5成的涨幅已经是5倍于GDP增幅，如果以官方房价统计数据计算，更是达到9到10倍的水平。除此之外，收入远远赶不上房价涨幅更是普遍现象，这种情况使攒钱买房成为愈发渺茫的愿望。以大多数人的切身体会而言，今年的收入增长水平有限，有些行业受到金融危机导致的出口萎靡影响，收入还有大幅度下降。这种反差更显得房价过快上涨的泡沫程度。这里同样要指出的是，如果把时间维度拉长，房价的涨幅和GDP的增幅之间的差距并不明显。来自中国指数研究院的数据统计显示，1998-2009年，北京、上海、深圳等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等，但除上海外，其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅。深圳住房均价累计上涨191%，但GDP累计上升432%.中国指数研究院副院长陈晟解释说，从10年的时间维度看，中国一线城市短期内的房价泡沫，会逐步通过城市化、配套设施建设、经济发展和收入水平提升等途径得到消化。不过从2004年开始，重点城市的住房均价增速加快，其中深圳房价涨幅达到118%，但是GDP涨幅只有99%.这显示出已经存在一定风险。四、家庭收入房价比家庭收入房价比远超国际警戒水平房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。比如，关内南山区一套80平方米两房价格150万；一个白领家庭年收入15万左右，两者相除，那么房价收入比大约为10.所谓房价收入比即是国际通用的一个指标，被用于衡量居民收入能够支撑房价的合理水平。在西方，房价收入比所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。一般而言，在发达国家这一比值在3-6倍之间为合理区间，超过6倍即可视为出现泡沫。这里要指出的是，房价收入比的指标在中国采用会有些水土不服。首先，中国除了货币购房外，还存在相当比例的福利分房、实物分房。再其次，在发达国家统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多，隐性收入、灰色收入、福利收入等是很多家庭收入的一大块。还有另外一个非常重要的一点是，对于北京、上海、深圳等一线城市，买房的并不只是本地人，有相当一部分来自全国乃至全世界。因此用本地居民家庭收入来衡量房价水平，必然会出现失真的现象。有学者由此指出，城市化水平和人口流动性必须纳入房价收入比的考虑因素中，房价收入比要达到社会普遍的稳定均衡状态，需要两个不可或缺的前提条件。一是城市化基本完成；二是中产阶级占据社会人口的主要比重。中国指数研究院的数据可以看出，2008年到2009年，北京的这一比值从14.1上升到14.3，上海从9.2上升到12.6，深圳从14.4上升到14.6-也就是说深圳的房价收入比远远超过了国际警戒线水平，而在国内则超过了北京、上海。五、空置率空置率超过10%就有风险这里讨论空置率是很复杂的一个问题，因为上述的房价收入比、房屋租售比之类的指标，国际上还存在通用的标准，但是空置率不一样，我国的计算方法和国外根本就不一样。还有国外的空置率概念是什么？据专家介绍，以美国为例，空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋。商品房空置率=当年空置待售房/（自住私房+整年空置已售待住房+整年空置待售房）其分子不包括已售无人居住房屋。其分母是指社会上现有的所有房屋。美国的空置率警戒线大约是10%，空置率超过10%，就预示着有投资过度风险。在我国，官方的空置率概念是增量概念，是反映房地产投资情况的指标。计算方法是：商品房空置率=竣工后尚未出售商品房累计面积/最近三年内竣工面积。其中，分子指当年以及以前年度竣工但尚未售出的商品房面积，并不包括已售无人居住房屋，这一点与美国的空置率概念相似。分母指最近三年内的竣工面积之和。我国空置率计算的分母显然小于美国空置率计算的分母。因此以我国公式计算出来的空置率势必会大于用美国公式计算出来的空置率。同时社会上还流传一种空置率计算方法，往往会被媒体采用，即用当