【广告策划-PPT】北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报告

朝北 大悦城 建筑规划建议 2008年 9月 目录 一、项目解读 项目概况 项目平面图 二、风险分析 招商风险 营运风险 三、未来工作重点 一 、 项 目 解 读 项 目解 读 项目概况 朝北大悦城 所属商圈：朝青商圈 地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北角 商业类型 : 综合体 /购物中心 商业面积： 23万平方米 商业定位： 现代超级家庭购物中心 开业时间： 2009年底 根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出 “家庭购物” 理念来适应区域居民的消费特点，同时开拓“ 一站式体验消费模式 ”的综合体，改变传统的商业形态。 朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。 项目解读 平面图总结 二 、 风险分析 招商： 项目双首层设计及 2-4F平面布局，令 2-4F处在尴尬位置，缺乏主力店招商的吸引力 5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 主题不够鲜明，可塑性较弱 10-11F面临较大的租赁及租金风险 项目风险 营运： 每一层对应面积较大，人流如何有效带动 大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡 未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引消费者 风 险 分 析 朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此 大的体量 ，加上朝青板块 目前商业的发展状况 ，要实现 顺利招商 和 成功运营 尚需要花费较多的精力。 项目招商风险 I. 项目双首层设计及 2-4F平面布局，令 2-4F处在尴尬位置，缺乏对主力店的招商吸引力 II. 5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉 III. 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 IV. 主题不够鲜明，可塑性较弱 V. 10-11F面临很大的招商和租金压力 项目风险应对建议 招商风险应对 风险 1： 项目双首层设计及 2-4F平面布局，令 2-4F处在尴尬位置，增加了主力店招商的难度 双首层的使用，使人流直接输入到五层， 2-4F则成为受到忽视的楼层。而 2-4F现有布局单一，无益于主力客户招商。 手段： 打造亮点街区 方法： 打掉 2-3F及 3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积） 目标： 增加亮点街区可视性，带动品牌招商 3-4F街区 L3-4 L2-3 表达方式： 主题铺装 欧式咖啡馆与品牌结合 主题街景 不统一招牌 与时间同步灯光 香榭大道 L3-4 表达方式： 主题铺装 日式咖啡馆结合品牌零售 主题街景 不统一招牌 与时间同步灯光 日韩街区 项目风险应对建议 招商风险应对 风险 2： 5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉 因为飞天体梯的使用， 5F为第二个中庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了租金的提升。 手段： 扩大 5F中庭空间 方法： 将 5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户外座椅收回。 目标： 将 5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动 5F以上商铺的招商 表达方式： 户外座椅 挑空小中庭 项目风险应对建议 招商风险应对 风险 3： 现有规划为常见购物中心布局，未能体现出家庭娱乐气氛，主题特色不够 布局规划中除了有电影院之外，没有其他的能够体现出家庭娱乐特色的规划 7-8层挑空 手段： 打造家庭娱乐街区 方法： 将 7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小丑、杂技等 目标： 凸现家庭娱乐主题，带动 7F商业 L7-8 表达方式： 大量户外表演 时尚家装饰品、个人护理 节日活动 体现主题的家居饰品店 项目风险应对建议 招商风险应对 风险 4： 单层面积体量大，分层主题不够鲜明 楼层单体面积达到 1万平方米之多，不易形成鲜明的主题，且不利于商铺之间的互动和人流的畅通 手段： 开发主题广场 方法： 在不同楼层位置安排不同的主题广场，以装饰品或者活动来营造主题氛围 目标： 通过主题广场的规划，便于广场周边有效吸引目标主力客户 八大主题广场 目标租户： Rose Tea House、 Cova、 Angesb, DKNY Jeans、 Trussauda Jeans、 Cerruti 1881、 Jurlique 、 Escada Sport “ 悦 ” 广场 目标租户： H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP, EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,White Collar,Swarnoski 欧陆广场 日韩广场 目标租户： Afternoon Tea、 Blue Mountain、 Uniquo、 Toyko Homogayi、山本耀司、三宅一新、川保久龄、 Banana Republic、 Watami、 S K Collection 节日广场 目标租户： Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle 目标租户： Simply Life、 0101、 Creative Loft , Body Shop 、 Life Style centre 目标租户： Sport GBA city , Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa 运动广场 家庭广场 L7 音乐广场 科技广场 项目风险应对建议 招商风险应对 风险 5： 项目楼层较高， 10-11F的出租及租金面临较大挑战 10-11F面临很大的租赁及租金压力 项目风险应对建议 招商风险应对 手段： 打造主题街区 方法： 打通 10-11F楼板，营造出高品质餐饮主题街区 目标： 便于 10-11F客户招商，并尽可能创造高租金 餐饮主题街区 表达方式： 大量主题正餐 户外座椅 变幻景观 绿色植物 项目营运风险 I. 楼层高，单层面积大，人流带动性较弱 II. 大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡 III. 未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引人流 项目风险应对建议 营运风险应对 风险 1： 楼层高，单层面积大，人流带动性较弱 商业有 11层之高，部分楼层单体面积过大，对人流的带动性弱 Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 C