《项目总体运作策略及产品规划建议书》编制作业指导书.doc

阳光恒昌地产股份有限公司海南第一投资控股集团有限公司编号：YK-CH-C05版号：A/0项目总体运作策略及产品规划建议书编制作业指导书编制投资项目部日期2011年3月11日审核日期批准日期主责部门投资项目部相关部门投资决策委员会、设计研发部、营销策划部、工程管理部、总裁办公室修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人备注项目总体运作策略及产品规划建议书编制作业指导书编号：YK-CH-C05版号：A/01 目的为了准确判断市场，确定合理的项目定位、产品定位和项目运作策略，开发出市场中优质的房产项目，特制定本编制作业指导书规范我公司项目总体运作策略及产品规划建议书，满足公司战略发展需要。2 职责2.1主管岗位投资决策委员会、投资总监：负责项目定位报告的审核。2.2主办岗位投资项目部经理：负责组织实施项目调研工作，审核项目总体运作策略及产品规划建议书。市场研究专员、项目策划专员：负责对拟开发土地项目调研，草拟项目总体运作策略及产品规划建议书。3 程序3.1 主要内容：参见附件项目总体运作策略及产品规划建议书范本。3.2 格式：参见附件项目总体运作策略及产品规划建议书范本。4 检查与考核投资项目部经理对市场研究专员和项目策划专员的调研过程及结果进行检查和监督，对项目总体运作策略及产品规划建议书的完成情况进行检查。范本：某某项目总体运作策略及产品规划建议书(范本)投资项目部（编制）二 年 月 日目 录1、项目概况 52、项目假设 53、地块分析 53、1 地块因素 53、2 地块因素分析结论 64、开发商分析 65、政策分析 65、1 税务、金融等宏观经济政策 65、2 房地产宏观调控政策 66、市场供需分析 66、1 区域市场现状供给调查分析 66、2 各专业市场细分分析 76、3 重点个案分析 76、4 区域市场供给分析总结 76、5 区域市场需求调查分析 77、综合比较分析 78、市场定位 78、1 物业类型及档次 88、2 目标客群 89、产品定位建议 89、1 总体规划 89、2 单体设计 89、3 建筑立面风格 810、分期开发建议 810、1 分期考虑因素 810、2 分期开发建议 81、项目概况1、1项目概况1、1、1地理位置1、1、2项目占地项目的规划设计条件宗地概况宗地名称宗地编号或某某路项目宗地位置市 区 街道 号使用性质商业/商住/纯住总用地面积平方米= 亩建筑用途指标建设用地面积平方米= 亩规划绿地面积平方米= 亩其他用地面积平方米= 亩规划设计条件容积率总建筑面积平方米绿化率 %建筑密度 %2、项目假设以地块规划设计条件为依据，结合市场与本项目的现状特点，通过调整容积率，提出几种可能的方案，并根据这几种基本假设，列出一表格，为经济测算提供依据。方案容积率产品形式面积范围（M2）方案1方案2方案33、地块分析3、1 地块因素3、1、1 交通状况3、1、2自然景观3、1、3 地块现状条件3、1、4 市政设施将项目地块内现有的基础设施分别加以描述，如：水、电、气、通信、污水等。3、1、5 生活配套设施将项目地块内现有的基础设施分别加以描述，如：餐饮、学校、娱乐等。3、2 地块因素分析结论根据地块的实地调研情况，针对上述五个方面，给该地块进行综合评价，分析项目自身优劣。4、开发商分析根据就本项目具体情况，公司在本项目的开发过程当中，需要着力解决的问题进行分析。如：项目开发资金使用情况；公司当前获取土地的重大意义、迫切性；项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义，在公司发展中的地位；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用等。5、政策分析5、1 税务、金融等宏观经济政策政策对开发项目的投资收益的影响。5、2 房地产宏观调控政策6、市场供需分析本章主要通过对本项目所处区域及其周边区域项目初步的市场调查，分析区域市场、细分市场的供应量、市场表现及产品特征，充分了解本项目所处的市场环境及其竞争对手，借鉴其成功的因素，避免其不足。6、1 区域市场现状供给调查分析6、1、1该区域目标建筑类型的总体特点6、1、2调查区域及项目确定区域序号项目名称建筑形式A区12B区36、1、3现状供给情况分析区域项目名称项目位置总规模市场存量A区B区合计6、2 各专业市场细分分析上述项目构成了本项目相关区域的市场供应。在此区域市场内，可以按照总价、主力户型、销售单价、销售速度、容积率等细分。分别分析区域市场的细分特点。6、3 重点个案分析根据项目周边楼盘，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片，对项目的成功和不足之处加以分析。项目对我公司拟投资项目产生的有利和不利因素加以剖析。6、4 区域市场供给分析总结6、5 区域市场需求调查分析7、综合比较分析综合比较分析是从上述地块、开发商、政策、市场、经济效益五个不同的角度对本案的基本假设进行进一步的分析，得出本项目的市场定位初步结论。8、市场定位在上述综合分析的基础上，结合与公司各部门的互动讨论，我们对本项目的基本假设进行了进一步的深化和修正，得出本项目的市场定位.8、1 物业类型及档次8、2 目标客群9、产品定