是否有权占有兽医站的房屋.doc

是否有权占有兽医站的房屋马某在担任某镇兽医站站长期间，因偿还该站贷款之需，借刘某现金1万元，约定月息230元，从2002年12月18日起至2003年3月17日止，如到期不按时还款将以该兽医站房屋作低押。2003年2月18日，马某被免去该镇兽医站站长职务。借款到期后，马某同意将该站12间房屋由刘某处理。刘某随后以1万元价格将该房屋转让给其妹夫梁某(系本案被告)。梁某于2003年3月初在没有办理任何手续的情况下搬入居住。2003年3月16日该站新任站长张某及会计李某带本金及利息10700元偿还刘某，刘某以约定在先为由拒绝 收，镇兽医站遂提起诉讼。请求法院判令被告梁某搬出所侵占房屋，并赔偿损失11000元。本案争执的焦点是梁某是否有权占有兽医站的房屋。第一种观点认为：兽医站无钱偿还贷款，将房屋交给刘某处理是有效的，而且是在该站原站长马某同意的情况下，将房屋交刘某处理的，所以刘某和兽医站之间形成了代理关系。既然刘某是兽医站的委托代理人，他将这12间房屋卖给梁某，该买卖合同成立，同时梁某是善意第三人，因而有权占有这12间房屋。第二种观点认为：马某为偿还本单位兽医站的到期贷款，向刘某借款1万元，并以该站房屋作低押，是合情合理的。兽医站到期无钱还款，刘某就拥有房屋的所有权，那么，兽医站与刘某之间就形成了借款合同的关系。既然刘某拥有这12间房屋的所有权，因而将之转让给梁某是有效的，梁某在购买后，也就拥有了该房屋的所有权。笔者认为：首先马某在任站长期间与刘某签订的借款合同，是为了偿还本单位到期贷款与刘某签定的借款合同，是有效的。马某是当时兽医站的站长，是该单位的法定代表人，根据民法通则第三十八条：“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”，因此马某与刘某签定的合同的民事法律行为，是一种职务行为，具有约束力，兽医站应承担到期付款的责任。根据合同法第一百九十六条之规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”当然，本案中的原告兽医已向刘某返还本金和利息共10700元，但刘某拒绝接受。其次，根据合同法第一百九十八条的规定：“订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保中华人民共和国担保法的规定。”但本案中以房屋作担保的抵押合同是否有效呢?笔者以为，兽医站属于事业单位，其财产不可以抵押。我国担保法第三十七条第(三)项规定，学校，幼儿园、医院等以公益为目的事业单位，社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的财产不得低押。马某担任该站站长时，应明白该站的财产是事业单位的财产，是不能够抵押的。而且房屋作为不动产，充当抵押物时，依法应办理抵押登记手续，登记是作为不动产的公示方法，这一点根据担保法第四十一条的规定可以体现出来，“当事人以本法第四十二条规定的财产低押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”因而从这一角度出发，该抵押合同也是不成立的。同时根据担保法第五十三条的规定：“任何履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”“抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这才能达到抵押权的实现。即使我们假设该借款合同的从合同抵押合同也成立，但刘某根本未就房屋价款问题和兽医站协商过，且拒不接受兽医站偿还的本金和利息，执意将房屋转让给梁某，而没有征求抵押人兽医站的意见，这种行为本身也是违法的。再次，有人认为梁某是善意第三人，他和兽医站的委托代理人刘某之间发生了买卖合同关系。因而兽医站不得对抗梁某的善意行为，即善意占有兽医站的房屋的行为。需要明确的是，刘某与兽医站没有代理关系，因为二者间没有书面代理协议，也没有证据来证明其口头的代理协议，代理关系不成立，刘某根本就没有代理权。根据民法通则第三十六条第四款的规定：“第三人知道行为人没有代理权，超越代理权或代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”因而梁某占有兽医站房屋，只是一种非法的占有。从民法学角度来说，占有人不知道或无须知道他的占有是非法的，为善意占有;占有人知道或应当知道其占有是非法的，为恶意占有。一般说来，对于他人的非法占有，所有人可排除之，以恢复其占有。从本案审理过程可以看出，梁某和刘某是亲戚关系，梁某是刘某的妹夫;且后经评估，该房屋价值达2.5万元，其价值远大于1万，如果该买卖合同成立，也是显失公平的，不符合等价有偿的原则的;而且梁某也应知道该12间房屋属于兽医站所有，所以他的行为属于恶意占有，兽医站有权收回。当然，恶意占有在法律上也要受到一定的保护，恶意占有人也能请求所有人返还其支付的为保护财产所必须的费用。因此，如果梁某为保存兽医站房屋付出了一些费用，可以要求兽医站支付。所以，被告梁某应搬出所占有的兽医站的房屋;原告兽医站偿还所欠刘某的本金和利息(审理中，为化解矛盾，原告自愿放弃要求被告赔偿损失的诉讼请求)。 法院在审理过程中采纳了第三种意见，根据民法通则第七十三条，担