广东某房地产项目可行性研究报告

XXXX半岛前期可行性研究报告广州XX房地产顾问有限公司二零零九年六月二十日广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告目 录前 言 . 3 前 言 . 3 第一部分 项目 SWOT 分析 . 4 第二部分 项目的战略规划和市场发展方向建议 . 16 第三部分 项目的市场定位和客户定位 . 20 第五部分 项目融资和收益分析 . 34 从以上分析可以看出，本项目的税后利润、现金流量均十分理想。除第一年（周期）需投入 10669 万元、第二年（周 期）需投入 3799 万元外，余下的第三、第四、第五年开发周 期，基本上前一期的销售收入已可以支持下一期的开发。只要本项目采取“高品质、中 、中 的 利 ， 期、二期的开发建 ， 品 ， 销售， 定的现金流，本项目 有 定、可 的利润 报。 . 36 第 部分 . 3 2广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告前 言XXXX半岛市场 研分析报告三currency1 市场“、市场、fifl 的入分析，本项目行 可行性分析，本项目的战略发展方向、市场定位、投资 报行分析，以本项目的战略投资、规划和开发” ， 地 开发方向，理地规， XXXX半岛项目建 上市 一的高品质 ， XX 三房地产市场的发展 定 的基 。3广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告第一部分 项目SWOT分析本项目的 （ S）、 （W）、 （O）、 T 下 一、项目 分析（1）上市 一的 ，有 高的 本项目位 ，63 方公 的 上市 ，以 中 的 旅游资源相当丰富， 的绝 部分水域属 上，上市民一直以来 有 的 ，随着上国际化 市、人口的高 膨胀，这日益上市民居住、旅游、 假、4广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告商务休闲的 去处。（2）的 “，有利 造沪上高品质的 庄园光 丽，“ ，空气清新，是上市 一拥有的 泊，规 和 远胜过佘 。本项目拥有 2000米的 第一排 带，充满自情趣，地 内众多水系形密 的水网络，项目规划和营造亲水、亲自的水“系统” 丰富的素材，而且项目本身的定位高，有多岛屿 、半岛 规划，并有豪华 所和游艇码头 计，有利 造高品质居住、 假、商务休闲的国际级 庄园。（3）位 上西翼，低土地本开发，售 远低 的上本项目虽位 ，但却位 ，虽上市一水之隔，但上市、西郊一带高昂的土地本相比较，本项目（总用地 24223 方米，1235亩）有较 的本 ，同时只有 少量的民宅需要拆迁，这些也全部由当地政府统一协 拆迁，减少 相关的拆迁本，5广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告这些 开发商的功开发 定 基 ，这已 其它项目操作过程中得到 验 。而且，虽同处 ，本项目的售 远低 的上，有较强的 fi 。（4）浓 的 化 人 “，旅游资源丰富项目所 地 市 是 水 ， 、流 的 而来的旅游 ， 的周庄 六 之 ，并且是中国 之 ，众多 、 园 ，内 到 民、currency1、“和fifl ，有高 ，同时可以 目、 和 ，本项目以旅游之一行房地产项目开发 定 基 。（5 ） 利的”， 上市中 45分 程本项目处 上、州、州三地的中 地带，31 国、沪高 ，沪高 建 ，上 场35公， 市 25公， 州45公，”方，四， 理 上上 。（6）6广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告位 三市的中 域，强 的产 支 三市以上中 、四 中 （ 、州、州、 ） 十 中 市所 的 市 ，是国发展 、总量规 、 发展 的fl之一。目前，三地 全国 1 的土地和 5. 的人口， 造 1 .7 的国内 产总， 22 的 政收入和 2 .4 的外 出口。 上是三的 ，上形的 广 ，一 时可以到周的州、地， 2 时到 、州、 、州、 地。 是 的“ fl ，拥有国 fi开发、出口 园。 2004年全年 570.69元， 政收入 5. 3 元，全年新 利用外资项目 511，同外资 25.63 元，人均 、人均 政收入、出口总和外商直投资均 （市）第一。2004年 外 全年出口总 200 元、出口 100 元，均 新高。 关统计， 2004年出口总 235.42 元，是2000年的 6.3倍，比上年增 69.1%，增幅比上年”高 4. 百分。其中 出口 12 .40 元，增 7 .0%；口 107.02元，增 59.5%。出口增 分高 州、 和全国 22.4、 29.9和 42.6 百分。 不到全国万分之一的土地、千分之一的人口 造 全国 2.2%、 14.7%、州 25.3%的出口总。跃的和宽松的投资“ 高 人才投身高新 fi企 ，该 企 7广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告属 识密 产 ，员 普遍收入高，特是三资企 薪酬福利 善，员 收入处 三的中高收入，从而产 强 的消费购买 。（7 ） 购房 域分布广、 量庞 本项目地处三市中 ，产品定位 居住、休闲、 假，客户来源以上市主，本地的富裕阶、台商、外资企 CEO、高管理人员 相当的份，同时覆盖、周地较强购买 的投资 ，客户来源域分布广、 量庞 。（ ）已基本上形 “ fl ，周高尚 配套 施众多以绿州 园、丰泽湾、源、康 水 表 fl ，这些项目的宣传推广 客户定位直上，并 下 一定的市场基 ，目前已基本上形 “ fl ，而极有可能继佘 fl 之后上的又一高尚，而且周高尚 配套 施众多，高尔夫、游艇 ， 上日趋 善的利”、丰富的 水 的旅游资源， fl 已日趋熟。8广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告二、项目 分析（1）周 配套欠熟本项目由 市中 约 20分 程，而周的配套 施明显缺乏， 的利性、舒适性不够， 必本项目 配套建 的压 。但由 本项目低密 ，人口稀少，而且 假、投资 主 一定比例，太多 的 商 配套又 造商 营上的压 。（2）阳澄 、太 假的开发较 fl熟阳澄 周是目前州和 开发的热土，开发较熟，水 的概念 此已被发挥得淋漓尽致。该域的产品 规划较高，目前独的单 已超过7000元，总 也 220万元以上，联的单 也 5000元以上。阳澄 域是未来高 的聚 地，”比 利，而且有 的 闸蟹这一丰富的旅游资源，多功人士购买的 选地，此 以 假主。目前域客源以上地的投资客和休闲 假人士主。9广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告太 fl 域 较高， 均售 9000元 / 方米以上； 售项目有西 和太 这两 稀缺资源，同时由 太 域 2003年起停止用地开发，域内的稀缺资源。因此，域新推的呈现高品质、高单 、高总 的特。同时太 fl 和 fl 由 稀缺性均被 是 有投资 的fl 。而 fl 的项目 不多， 和影 有一定局限，市场受程 相较低。（3）上、 市民 fl 假 较低从目前 fl 的开发情况来看，楼盘素质高、有明显的fi 的项目 不多， 上宣传推广手法较单一，没有形fl 的规 品 效应， 上市民 目中，西郊、佘 一带、浦 fl 高 的主流市场， 一带居住、投资、 假 相较低，特是位 市“内的 的，上市民的 和受 较上其它fl 低。而 人 周 假的 和受 同样 低。（ 4）本地市场的 量较 从本司的市场 研分析来看， 是阳澄 、太 周的fl ，还是 fl ，本地客源的 量较 ，绝 多 购房 一方来自上市中 的新富阶10广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告以 温、州地的投资 ，另一方来自 作多年的外企 CEO、高管理人士、政府公务员，本土人士的购房消费能 不强，不能 消费的主流市场，所以本地市场 量相应偏 。三、项目 分析（1） 国 继续 强currency1 ，不再 用地，严 高端住宅产品的开发随着国 年不断 强currency1 ，用地 越来越少，高 住宅的开发受到一定的限。但是， 年三的发展一直 持着高 增，新产 的富豪阶 高 住宅 的需求持续增， 上上地飞 的房、外热 期人民 ，高端产品的市场需求 强 ，投资 空较 ，虽国 强currency1 的 ，并 、税收方行 ，但 购买 较强的高端住宅消费 效用不 ，这本项目的开发” 较 的发展 。（2） 市的房地产市场处 上 ， 11广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告的开发也 起 上、州的影 下， 市 年的房地产发展，房 上 较，土地资源日趋 ， 上发展强 ，房地产 续多年处 上 。但由 买 以自用主，投 楼 较少，2004年房 均 约 3000元 / 方米，远低 上和州， 较少，虽年来国 不断 强房地产 的currency1 ，但相 房地产的上 发展影 有限。而且， 市缺乏高水 规划和开发的高品质，周的开发又 起，市场空和发展 较。（3） 地1235亩，可产 “规 效益 本项目总用地 24223 方米，是 周少有的 项目，有较 的空来 全盘的规划 计，可以产 “规 效益 ，可以 限 的利用资源 配套 施、 管理 务。 盘的fi是 的fi， 盘 开发商 的发挥和操作空， 其 热化的以 主 假市场fi中 造出规 。（4） 同fl 开发水 较低，fi性不强，有利本项目fi 形期以来 fl 的房地产开发较 ，特是 假相 阳澄 、太 域处 一 域，一直12广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告游 主流市场之外，从本司的市场 研的情况看，有高品质、fi 强的 楼盘可 ，以 开发的项目 计缺乏新 ，园 、楼盘素质开发水 相当 90年中后期的水 ， 司项目的 起” 一定的空， 以三一流品质 行规划 计和开发，从域fl 市场而出。（5） 三不断产 的富豪阶的 起推 高端 市场需求的持续增随着新XX三的飞 发展，新的富豪阶不断现并发展 ， 的高端消费currency1 ，高端产品的居住、 假、商务休闲的需求 强，而且有 一，“的较 ，郊的受 强。不断增的产品这一高端 的市场需求，有限的市场 形 fifl ， 必推市场继续增。以上中 的三， 新 XX的“富豪阶 聚 ，本项目上市中 约45分 程，同时项目“ 、”， 市之华，又 自园之光， 适新 XX的新富豪阶居住、 假、商务休闲， 。（6） fl 有第二 “佘 fl 13广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告众所周 ，上西郊已形一 级的fl ，“佘 fl ，这 fl ” 佘 的“自 的 ，聚 众多上的级，月 庄、佘 高尔夫、上园、。 fl 以绿 园表的新一融 中国十 关，随着 XXXX半岛的 入， 必 起 fl 新一开发居住、 假的热 ， 地 、光 丽、旅游 假资源丰富的 必 上的第二 高尚。（7）市用地越来越少，远郊化趋 有利 的开发和熟由 市发展的高 膨胀，人口密、”拥、空气质量 的 市中 质量越来越低，土地的稀缺性也定 市的稀缺性，居住和 假远郊化是发国 ，也发展中国 内的 市化程中的必趋 。由 土地的不可再 性，同时，由 高端 多 选 清水 、自“ 的 光 域，阳澄 、太周的日益 三新 的新， fl 也同样此，居住和 假远郊化的趋 日益明显，有 周的开发和熟。14广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告四、项目 （ 1）、国 相关currency1 政出台， 部分购房 的 ， 期内市场 气浓 2005年上半年，国 出台 系currency1 楼市的政，规 土地市场，”高 投资性购房人的 和” 税费， 部分购房 投资 的 ，购房 较强，上 周 市房地产市场需求造一定的 。从市场需求 看，房地产市场消费主要 两 需求。是 的住房消费需求，其是投资需求。 买 是上房产的四 买 之一，但随着相关政的出台，一些入上的 房资金 选 ，同时也 部分购房 的 ，一向 不 的多 高 位楼盘可能 出现 销 ， 以上因素， 可能上 周房地产市场带来资金缺乏的压 ，而带来需求不 。（2） 本项目 的 战 能 功开发上市场客源作总 地1700的 郊 楼盘，本项目必有够 的市场需求才能消化 的应量，以 、开发、州的人口基 是 法消化的，必 本项目的目 需求市场 地 到三地，其中，上市目 庞 ，消费购买 强，这是本项目期 主15广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告要的目 市场，此外，上市 本项目 半 时的 程，因此，本项目 的 是 能够功 上市场客源购买，而XX 是 入 高 项目方开发， 三的品 影 较较 ， 市场和消费 的有限。3 、项目的开发周期较，前期资金投入较 ，国 currency1 政的 要求开发商有较强的能 项目的开发周期约4 6年，开发周期，前期的市政 、配套、 所、绿化、水系方投入资金较 ，作高 的 形 ，其销售 较 ，资金 的时较，开发商的前一、两年资金投入较 ，同时国 currency1 政的可 因素较高，因此，需要有的开发 、市场定位、产品规划和的、管理能 ，以”高项目的能 。第二部分 项目的战略规划和市场发展方向建议本项目作一 规划用地 24223 方米（1235亩）16广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告的 盘， 全方位的 入上市场currency1 的fi，得较 而且 定的利益基 ， 求利润 化， 低投资，本司 XX半岛项目并 XX 的发展，作下战略规划 2.1项目的战略规划1、 XX 过 XX半岛项目（） 中 （住宅、商 、）两 项目的开发，以 手、高投入 市的 市 营，形当地政府企 的战略作 关系， 领 市产品的 级换 商 流 的发展，使 XX两 项目 市的一 市 片。2、 XX 过 XX半岛项目的开发，全” XX 的品 ，一方树立起XX 房地产 应有的地位，另一方推 鞋 、商 、出口、 相关产 的发展。3、过 XXXX半岛项目的功 营， 其 造 XX 房地产项目的样fl，拓展三 全国市场 定品 基 ，同时 累 丰富的人才资源 操作验。4、本项目规 庞 ， 际用地1700亩，可 规划 1235亩，其中租用 绿化用地 400余亩。 低市场，建议采取相灵的开发略，分五期开发，每期开发约 300亩，总开发时约56年，向三、立 上和 开发建 。5、 项目所处的地理位置 市场研究，总规划建议主要17广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告以独立主，配有私 游艇码头的超 规 庄园来”高 项目的形象，同时 土地的 利用，”高 ，规划有少量TOWN HOUSE，因此总规划应考虑可持续性发展原，要现豪华庄园奢华，又要考虑项目不同产品、配套、 化和 管理的兼 性，因此应考虑分 开发，封闭管理，每 有自的特性和亮，不断 市场 。但总的原应是开发低密 的高 、 性化建立品 ，”高 形象，再开发较高密 的 TOWN HOUSE，以”高利润， 主 。2.1 项目市场发展方向建议1、 期开发选建议 项目 的临 地 ，全部开发独立以树立楼盘的高 形象， 品 ； 期应有多户和 ，高品质、低 ，以 廉的高 来 建立项目的品 和市场口碑，并检验市场户、 的受程 ，以利 后期产品开发和 。2、 期开发应有少量1000 方米以上的超豪华庄园作亮来”高 项目 和品 形象，可以考虑 部分庄园 堡 的泊 游艇，但开发的 量不宜太多。同时，由 受上派建筑 影 ，本项目产品的 也应以欧 的产品主，同时考虑到周的自和人 “，也可 某一 少量中 ，中西璧，以多样化、 性化产品开发 ，以满 不同买 的 性化需求，免当地的 化渊源 全割裂。3、 项目地 特，司建议 期开发 项目临 18广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告的地 ，建 一 样fl岛，形 英 兰情、西班牙情、法兰西情、北情、中国 情相融的 。每建筑 形独一 的产品 性和园 特，部分 豪华室内装修、带 品园 、泳池的fl房，以现楼 的 品展示来 建立品 ，增强目 买 的 ，并 和销售产品。4、 查，上市场的建筑 76% 200500 方米内，因本项目 郊地带，有明显的 ，因此建议以250500 方米的主 户，可以 低购房 和投资 的fl槛，同时可以”高产品的销售 ，减轻资金压 。5、园 方， 水 的地域特， 出项目 XX气派、自尊 的高 形象，强 建筑因水而 ，每户规划有泊 私 花园、亲水码头、休憩亭，每户均以绿化带相互隔，同时又过蜿蜒流的流水相互联联系。6、产品开发应以独立主，联排 TOWN HOUSE 期 不开发，应放 后 期的开发中，主要是 ”高 、增 人气以 商 配套营，但联排 TOWN HOUSE建议以双拼、四拼主， 多不超过六拼。 的 比例 按总 比例建议（联排TOWN HOUSE的 量 要求可再 ） 见下表 产品形 （m2） 比例 套 联排、TOWNHOUSE 200250 15% 108独立 250350 27% 146独立 400500 22% 80独立 550650 19% 50独立 700900 10% 20独立 10001500 6% 8计 159950 100% 4127、商 配套和 所的开发， 期、二期开发时商 配套主要19广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告中 两 所的开发，一 是外营 的、位 北部主入口的XX堡 所，约 6000 方米；一 是位 部 的 XX游艇所，约 3000 方米，两 所的规 不一定 ，但功能要齐全，要现 的尊 和 ，又要能满 主的日 所需和 的 管理所需。由 居住人口增多，商 配套的要求多时，可 项目开发的 后临 的市政公 增多商 ，或 高低，独立增建一 商 中 （或称邻”流中 ），以 善 配套，并可考虑开 上（停 场、人民广场）、 的”巴士。8、”高 、 造 品高尚 ， 管理公司应尽早入，尽 入到 的规划 计、开发建 和 配套筹备中，以免后期出现不必要的 管理问 ，节本，”高 的 。第三部分 项目的市场定位和客户定位一、市场定位(一 )、项目特1、地段 越 处 上、 和州三市的 ”汇， 上、西州、 走余均可 到，地理 得独厚。2、“ 临水、滨 ，直浩瀚 ，地 内自河流、沟渠相互联，有水 的典特征，河网遍布，光 。3、”利 项目周”网络发，项目西侧 邻 、20广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告 虬 。北向有沪铁 ， 312 国，沪高 ，沪高 ；向有 318 国，沪青高 ； 北”主 此过“。4、规 庞 规划 地 1380亩，租用临 绿化用地 400 亩，是 少有的 高尚 ，拥有强 的发展空。5、泊 临水 建筑规划公司 计， 户户临水， 枕河， 岛、泊 ，尽 水 情。（二）、定位 司本项目域市场的分析和项目的 分析，本项目有相当的规 ；同时兼 一线的 ， 全备 绿 园楼盘fi和衡的和 ，因此，本项目定位主导 想是以“高品质、中 、中 的 来树立 XXXX半岛 fl 中的领袖级地位。绿 园和源定位 低 、较高品质、高 ；丰泽湾定位 中 、中 品质、中 位；而康 水 定位 高 、较高品质、中 位。 免同域同质、同 的fi 局，考虑到本项目的规划情况，以 的品质中 的 展开fi。本案目 市场定位分析域 案 品质 绿 园 0.17 较高 25000元/ M2源 0.14 中 “ 身定, 位不详 丰泽湾 0.16 中 低 7000元/M2,300万以下康 水 0.74 较高 159-324万/套本案 建议不超过03 中 计 期6000- 000元/ M221广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告（三）、市场定位本项目“向三、立 上和 的发展战略，本项目的目 市场可拓展到 上。而 上，作中国现 的一 缩影，她表 纪沧桑，表 绣未来。过一百多年的发展， 上已由昔日的十洋场发展华的现化 市，今，中国中 部地发展的火 头，带 以沪 的 三地的腾飞。因此， 上的， 际上已 展到 三，并铸就 以上、州、州、 表的 上，并由此 其这些 市周形 一 居住、休闲、旅游的 ， 上 国人的 目中，是一 高增、高 品质的国际化 市 ，其 中的水 富庶 市的 、居住、 化水 处 全国前，而 上后花园，不管是 发展方，还是 化 方，是 跟上， 际上已随着 上从中 向周 而上的 展和居住后花园。上和 ， 理上已没有明显的行政 限， 作三 的热市，已 上 的要 部分。而且，作上 一的 泊 西 的本项目，有得独厚的“、地段、”、 ，从目前 域内项目消化的情况看，上人、台商 外企高管、本地薪富一簇、温州、州地人士是 市场购买的主 军。考虑到这一，司建议项目的市场定位 市场定位 上市 高品质 产品定位 居住、 假、商务 一的半岛游艇22广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告形象定位 上 新 源广 告 语 上 领地， 游 理由 1、强 上的 同感和荣耀感，拉上人的 同感，又迎 本地人的 理需求，同时还有XX的 流感，”高楼盘的 ，树立品 形象；2、项目所处的位置 部分 上内，作上拥有的 泊，是上人 求自 高尚 的理想居所，项目临 泊 ，以水系统 的 岛、泊 ，所 “ ， 水 ，上上水之地，是 上地 的 泊 高尚 领地；3、“ 上 能拉 多 人的 理 ， 强，能有效地 本项目的目 消费 ，有利 建立本项目 三的级形象， 本项目地域上的偏 形象；4、项目周的 周庄、 、同、用直、 丰富的水 人 资源， 、阳澄 的自光、水产资源、旅游资源、高尔夫资源、水上游艇资源使本项目备 国际 豪宅居住、 假、旅游、商务休闲的 “。二、客户定位由 本案所处的 是上西翼 居住、 假、休闲的旅游胜地，有 上 、 一的 27 高尔夫 场 高尔夫 场（ 建 36 ），以 园 水上 项目、游艇 部旅游项目，上市 半 时 程，备 上客源的。所以本案的目 客户 以备高收入、高消费能 、 发展中的 高端客户（ 级客户）主，超过23广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告50%或以上；而本地市场主要 中 当地的高级公务员、民营企 外发展而 的人士，约 20%，当地台商 外企投资 、 CEO 20%，年 主要 中 35 50 之，其“10%的客源主要来源 沪一带的投资 。上周 市 本市的房产投资的客户也是本案的目 客户。目 客户比例规划域 比例上 50%本地人士 20 台商 外商 20%投资人士 楼 10%第四部分 项目成本及利润分析本项目位 ，上 的 西北，临沪高 、 31 国、 建的沪高 ，地 内沟 水系形比较密 地水网络，有丰富水 资源。土地使用 属 XX房地产开发有限公司。4 1 前”和 建筑装 程计 表 XX XX半岛 规划总 24广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告 广州 XX地产顾问有限公司项目 定位和开发计划建 议同 项目验 人员验4.2 投资效益分析4.2.1项目主要 fi 表 1总用地 约1700亩，1133900m2际征地 12357亩，824223 m2其中住宅建筑 159950 m2公建 9700 m2规划总户 412户规划人口 按3.5人/户计,1442人人均公建 7 m2021绿化 50%25广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告4.2.2户 比例开发建议表 2产品形 （m2） 比例 套 联排、TOWNHOUSE 200250 15% 108独立 250350 27% 146独立 400500 22% 80独立 550650 19% 50独立 700900 10% 20独立 10001500 6% 8计 159950 100% 4124.2.3项目分期开发规划建议表 3项目 用地 建筑 m2 内产品 公建配套期 300亩（200100m2） 30015 0.15 临 地 庄园、独立 3 0 m2 (40%)二期 250亩（166750m2） 36957 0.22 TH、独立 5 20 m2 (60%)三期 250亩（166750m2） 33350 0.2 独立四期 200亩（133400m2） 32016 0.24 TH、独立五期 236亩（157412m2） 23612 0.15 临 地 （ 庄园、独立）计 24223 m2 159950 总 0.21 9700 m2 建议 期开发时公建配套 所、中 建 40%，二期开发 60%， 开走向熟。26广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告4.2.4销售收入 计表 4项目 可售建筑 计 均销售单 计总销售收入独立 135957 m2 8000元/ m2 108766万联排 23993 m2 6000元/ m2 14396万计 159950 m2 7700元/m2 123162万4.2.5开发本1 、土地使用 出金按 XX房地产开发有限公司”的 项目土地 明表，计 1.1309 1.1309 /1236亩 =91497元 /亩表 52 、前期 程费前期 程费现场currency1、定 、“投 、临水、临、currency1、fifl 项目 计 金（万元）1 土地使用 出金、税、土地费12357亩91497元/亩 113092 征地 金或拆迁费 03 计 1130927广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究报告费用和 计、 费、理费。其中 市市政配套费 25 元 / 方米25 元 / 方米 *169650 方米 =424万元 currency1、定 、“投 、临水、临、currency1、费用每 方米 约 10 元10 元 / 方米 *169650 方米 =170万元 计、 、理费每 方米 约 70 元 / 方米70 元 / 方米 *169650 方米 =11 万元前期 程费计 17 2万元， 表下 表 6fifl 项目 计 金（万元）1 市市政配套费 16965025元/m2 4242 currency1、定 、“投 、临水、临、currency1、费用16965010元/m2 1703 计、 、理费 16965070元/m2 11 4 计 17 23 、住宅建 程费联 程量 15995015% 23993 方米独立 程量 159950 5% 13595 方米联 土建本 00元 / 方米独立土建本 00元 / 方米28广州XX房地产顾问有限公司 XX半岛可行性研究