浅谈高铁商业开发中的三同步.doc

浅谈高铁车站商业开发中的“三同步”铁路是国民经济发展的大动脉，特别是高铁建设开通更是大大提高了城市间的通达性和区域的经济活力，加快了城市间客流、物流等的流动。高铁车站作为高铁客流、物流的聚集点，不仅是城市对外的窗口，更成为了城市经济发展的引擎。由于高铁对商流、客流、物流等有极强的集聚性，各地都把高铁车站为商业中心进行城市的规划，因此，高铁车站规划开发好车站商业，使未来车站枢纽成为真正的商业中心，产生更有公共性的附加功能价值，使综合交通枢纽地区成为集多种城市功能于一体的综合组团，城市发展的先导区，就具有重要的现实意义。为做好高铁车站商业规划开发，按照铁道部和路局的要求，高铁车站商业必须与车站保持“三同步”，即同步设计、同步施工、同步开通，避免二次装修造成浪费和对运营带来干扰，协调车站与商业的整体形象，满足旅客出行的基本需求。随着高铁不断开工建设，如何确保高铁商业开发与车站建设保持“三同步”，确实是摆在我们面前及需引起关注的课题。一、当前高铁商业开发的现状目前，在我局管内已开通运营的高速铁路有沿海铁路、沪宁城际铁路、沪杭城际高铁、合武客专、合宁客场等。在这些已开通运营的高铁中，高铁商业开发未能做到真正意义上的同步设计、同步建设、同步开通。有些车站在开通运营的时候，由于未能做到“三同步”，导致一些旅客在车站内想买包餐巾纸都买不到，引起了社会的广泛关注，并带来了不良的社会影响。在这些高铁中，做得最好的是沪杭城际高铁，基本做了“三同步”,但也由于时间仓促、商业施工装修工期短等原因，导致了一些商业装修质量差、个别装修效果与车站整体形象不协调等后果，从而造成返工，不仅增加成本还造成不必要的运营干扰。二、影响高铁商业开发“三同步”的原因1、理念问题。长期以来铁路一直是重主业轻多经思想理念为主导的，导致多经一直没有得到重视，处在从属的地位，被认为是可有可无的。殊不知，随着市场经济的建立，计划经济的退潮，多经已经变得越为越重要了。它可以提高铁路运输产品的附加值，提升服务质量，盘活铁路的资源等等。在日本、欧洲等国家的铁路，商业产生效益已经远远的大于运输主业。由于没有认识到高铁商业的重要性和发展前景，导致高铁车站的在概念设计阶段就把商业部份忽略了。2、投资体制问题。铁路主辅分离后，铁路一直有“谁受益，谁投资”的要求，多经企业被当作了受益主体，在涉及投资的时候往往都要求多经企业自行投资。其实，多经企业作为路局的下属企业，是路局不可或缺的部份，不应当被单独对待。况且，多经企业受益也就是路局受益、铁道部受益。当前，高铁建设是铁道部直接投资的，设计、施工等的审查等都由铁道部相关部门直接负责，多经企业未能能参与其中。由于受“谁受益，谁投资”的要求影响，所以就导致了在高铁建设过程中“三同步”困难重重。三、确保高铁商业开发“三同步”的必要性1、确保高铁商业开发“三同步”，是高铁车站创一流标准、一流形象、一流服务的基本保证。确保高铁商业开发“三同步”，有利于设计单位在概念设计阶段就充分考虑车站的整体情况，统筹安排，合理设计高铁商业的布局，统一设计施工图；有利于消防性能化设计和复核；有利于施工单位统一施工，确保施工材质统一、施工效果统一、施工质量统一，从而确保整体形象的统一。2、确保高铁商业开发“三同步”，是高铁商业招到高档次好品牌商家的重要保证。确保高铁商业开发“三同步”，有助于各种商业业态的提前招商，有充裕时间进行商家的筛选和比较，也有助于商业的谈判，使效益得以最大化。同时，也有助于商家所需的各种物业条件能在车站施工阶段得以解决，为顺利地开通打下坚实的基础。3、确保高铁商业开发“三同步”，满足旅客出行需求，维护铁路良好形象的必要保证。如果高铁车站的商业开发做不到“三同步”，商业开发进度将滞后于车站建设速度，同步开通运营得不到保证，那么旅客最基本的需求也将得不到满足，这不仅大大影响了高铁车站高档次高标准要求的形象 ，而且还会造成不好的社会影响。 四、确保高铁商业开发“三同步”的建议1、积极主动参与概念设计阶段，与设计单位充分沟通，使设计单位深入了解商业的需求，从而在概念设计阶段统筹安排，合理布局车站的各功能，使商业不在初步设计阶段被 忽略，导致后期补救都相当困难。同时，要与主管部门积极沟通，使他们理解商业的重要性，从而推进同步设计的顺利实施。2、及时地进行商业方案的策划。选择一个好的商业策划公司，结合车站实际情况，进行商业策划，并形成方案。同时，及时地将商业方案与设计单位沟通，使商业方案的内容可以在设计方案中得以体现。3、加强建设施工过程的监督管理。主动与指挥部等建设施工单位的联系，加强沟通，增进互相了解，确保高铁商业的物业条件及预埋预设在施工过程中同步推进。4、提前做好招商准备工作。根据商业规