房地产楼栋布局及户型设计(修改意见).ppt

房地产楼栋布局及户型设计 项目的日照和通风 一 好的房子具有穿堂风 比如南北通透 东西通透 容易形成空气的对流 根据我国季风特点 南北朝向对流通风效果最好 其次南向和东南 西南朝向的房子较好 而北向的房子通风效果差 一 影响通风的几个因素 如果同一个小区中既有洋房 小高层又有高层 那么合适的位置排布应该是南侧排布比较低的洋房 中间是小高层 北边是高层 这样有利于东南风的进入 如果采取合围式布局 东 南侧如有高层会对中间的洋房 小高层通风产生影响 如果小区既有板楼 又有塔楼 那么南侧排列板楼 或者独单元的楼栋 比北侧排列板楼 更有利于通风 排布朝向 01 排布类型 02 类似布局 风向 一般两栋楼之间的间距超过楼高的1 2倍 通风就不会有问题 在实际选房过程中 购房者应当尽量选择正前方迎风面没有高大建筑物阻挡的楼栋 另外还要注意如果房子前有两幢较高建筑并排挡住 可能产生 高速弄堂风 通风质量较差 相较于南北方向一条线排布的小区 楼栋错开排布的小区通风效果更佳 这是因为风并非直线前进 受到阻碍会曲线前进 如果楼栋错位排布 风绕过前面的楼之后 会逐渐挤入前楼后面的空间 楼间距 03 楼栋错位排布 04 错位排布 风曲线前进 充足的日照对于居住有着重要作用 在生理方面 阳光对于人的生长发育有积极作用 如阳光可以促进维生素D的合成 预防佝偻病 阳光中的紫外线有着杀菌作用 充足的日照可以使室内获得良好的卫生条件 在心理方面 阳光可以让人们心情愉悦 消除抑郁 烦躁的情绪 此外 良好的日照条件可以为人们提供照明和热量 太阳产生的热量使房间保持一定的温度 适合人们居住 二 光照的时长和角度 我们将阳光直接照射到建筑地段 建筑物外围护结构表面和建筑内部空间的现象称为建筑日照 在公转过程中 冬至日太阳高度角最小 在住宅建设中常以冬至日的日照时间作为日照设计的最低标准 我国日照时长标准 大城市住宅日照标准为大寒日 2小时 冬至日 1小时 老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准 日照时间不是越长越好 大约在2 6小时以内 光照的重要性 01 建筑日照时长 02 1 楼间距越宽 楼层越高采光越好 被遮挡的部分越少 一天的日照时间越长 但是楼层太高也不好 夏天阳光照射严重 高层住宅室内温度会比中低层室内温度高 2 南向的房子采光好 客厅 主卧最好朝南 西南向的房子光照时间会比东南向的时间长 3 对一个面积确定了的房间 进深小 面宽大 采光越好 居住起来越舒适 1 行列式布局不论是小 中还是高层均容易形成日照的遮挡 仅仅依靠拉大住宅间距的形式难以满足后排的日照要求 2 在容积率不变的情况下 相对于行列式布局 错位式布局可以较好地解决日照遮挡的问题 3 斜向错位式布局 角度为南偏东30度 相对于以上几种布局方式 在日照的遮挡方面最为有利 什么样的房子采光最好 03 布局方式对日照的影响 04 S E 30 此类布局光照充足 我国冬季吹西北风 吹东南风 因此楼栋布局朝向西北的房子室内温度最低 保温最差 而东西向的房子日照时间长 房子室内温度高 三 影响房子温度的因素 如房子北边有遮挡 则冬天保温性较好 如南边被遮挡 夏天室内温度会较高 朝向 01 遮挡物 02 冬季高层的房子比低层的室内温度更低 夏季更高 楼高 02 冬最冷夏最热 夏最凉冬最暖 东南风 西北风 楼栋布局的方式以及优缺点 二 住宅建筑布局方式是指小区内楼栋的排列形式 它有围合式 行列式 点群式 混合式等 建筑布局可影响到居住者的生活环境 舒适性 隐私等 那么这几种建筑布局方式都有哪些优缺点呢 1 行列式布局 优点 1 建筑物之间能保持必要的间距 使住宅都能得到充足的日照 同时 行列式也容易产生过堂风 从而保证了住宅的良好通风 但楼间距过窄的楼盘除外 2 有利于节约用地 便于布置道路 缺点 不利于形成完整 安静的空间 建筑组合单调 行列式布局比较主流和传统 这样的小区楼栋一般采取条式单元住宅或联排住宅成排布置 2 点群式布局 点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地 水景或配套建筑 有规律或自由地布置 从而形成一个组团优点 楼栋布置方式多样 美观度较高 很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形 弧线等特色房型缺点 过于散乱不利于小区的安静与安全在点群式布局中 单个楼体挡风面较小有益于通风 但如果楼栋密度过大则通风会受到影响 城市尚居 3 合围式布局 合围式的小区楼栋一般是围绕景观分布的 一般分为半围合 围合 优点 小区中活动场地 绿地布局合理 适宜人们休闲活动且环境较为安静 拥有共有的中庭空间 更为美观雅致 缺点 为了照顾所有楼栋可以观赏到楼盘中央的景观会导致各户型之间的差异加大 部分楼栋和户型存在通风和采光效果差的问题 南国豪苑 较完美的布局 合理规避以上三种布局缺点 集行列式的光照充足 点群式的布置方式多样化 合围式的美观中庭三种布局的优点于一身 横向采用不规整行列式 整个小区围成罕见的接近正方形的矩阵 小区中央打造壮美中轴园林水景 出于通风及照明的考虑 为了避免合围式部分楼栋通风 照明不佳的问题 这些楼栋错位排布 有所倾斜 兼职了景观和舒适性 4 混合式布局 君临世纪 大小地块的楼栋排布方式 三 中小地块 规则地块多采用行列式 也有开发商为了增加楼栋成合围式不规则地块多采用点群式 清晖嘉园 行列式占地面积 3 8万平方米 赤坎碧桂园 点群式占地面积 3 6万平方米 公园1号 半围合占地面积 10 6万平方米 山海华府 行列式占地面积 8 2万平方米 大地块一般较规则的地块多采用行列式 混合式不规则地块多采用合围式或半围合式 君临世纪 混合式占地面积 22 2万平方米 保利天悦湾 半合围式占地面积 39万平方米 省内知名项目布局分析 四 番禺天颐华府 环湖而建 弧度柔美点群式 围合式 占地面积 87812平方米 约131 7亩 建筑面积 46731平方米容积率 0 53绿化率 43 10 建筑类型 联排别墅楼栋总数 128栋总户数 128户 布局优点 1 环绕中心湖景排布 形成半合围 呈现柔美弧度 2 根据原始地形而排布楼栋 最大化利用土地 3 临湖构筑别墅 风水上为藏风纳气 聚水为财之象 楼王单位独享360度湖景充分显现其尊贵价值 楼栋排布南北倾斜角度根据风向而定 前后保持一定距离 并错落不对齐 东西距离适当 保证通风和光照 楼栋行列式排布在小区数条道路两边业主可享全天顺畅通车 楼王单位环湖而居独享美景 小观景台 前后楼栋用绿化阻隔体现居住空间的私密性 天颐华府实景图 占地面积 272218平方米 约408 3亩 建筑面积 801664平方米建筑类型 超高层 别墅容积率 2 22绿化率 35 5 楼栋总数 40栋总户数 4736户 布局优点 1 前低层别墅后超高前 项目北接澳门回归纪念公园 南与澳门隔河相望 东临前山河域 西眺黑白面将军山 最大化保持各楼栋的景观资源2 南北区以中央绿轴划分 珠海中信红树湾 依山就势 凭海而作半围合式 行列式 北区效果图 错位排列 东西方向的光照不会阻挡 别墅区整齐排列本身就是一道风景 楼体向东南倾斜 夏季通透凉爽 冬季的西北风被山体阻挡 冬暖夏凉 并且兼顾东西南北美景 将珠海四季朝向与景观巧妙的融合 布局实属罕见 中信红树湾实景图 占地面积 114951平方米 约172 4亩 建筑面积 320584平方米容积率 2 5绿化率 35 楼栋总数 19栋总户数 3274户 布局优点 1 采用大围合组团式布局 楼栋户户朝阳南北通透 楼距较宽 有效避免了楼栋之间的遮挡 保证通风和充足的采光以及居住的私密性 2 引进连绵10公里的活水系统 楼栋依水而建 这8栋视野开阔园景海景山景 前后左右风景无敌 这些楼栋同样可享中轴园景及西边风景 珠海横琴K2 荔枝湾 全水系豪宅围合式 本地项目布局分析 四 帝景银湾 名不其实的湖景房围合式 行列式 此栋为东西向 阳台朝向湖景但湖景被7号楼挡住了 由两块地组成 地块长而狭窄 规划无法做得大气 如排列3行则密度太大 只能作两行排列 但为了多建楼 在东边地块中间植入2栋楼 形成合围式 横向之间楼间距小 会对隔壁楼栋光照有所影响 南向楼栋为并排设计 对北向楼栋通风会有所阻挡 占地面积 128136平方米 约192 2亩 建筑面积 397446平方米容积率 3 10绿化率 35 楼栋总数 18栋总户数 2475户 为了通风 阳台设置为南北向 湖景在东边 阳台不正对 浪费景观资源 这几栋基本看不到湖景了 小区内园林景观狭窄又一卖市政公园的楼盘 这3栋为2梯2户大户型楼王单位 出于通风考虑 楼体向东南倾斜 但也不直面湖景 花大价钱依然买不到好风景 布局优点 1 可充分利用地块 2 东边楼王单位近公园 3 南风南边单位通风好 皇冠城 在好地段盖几栋楼就叫豪宅 点群式 占地面积 39761平方米 约59 6亩 建筑面积 245572平方米容积率 3 6绿化率 暂无楼栋总数 6栋总户数 720户 占地面积小 为了提高土地利用率 只能做点群式布置 商业配套占大部分面积 绿化面积小 无园林高容积率 低绿化率 不符合豪宅阔气的基本特征 上人民大道必须先往乐山路红绿灯调头再经三帆环岛 此位置是全湛江交通最繁忙的地段之一 布局优点 1 充分利用地块 2 1 2栋北向阳台视野开阔 5号楼南向通风和视野会受4号楼阻挡 123栋楼间距小 光照受彼此影响 后面被华都汇 高层写字楼阻挡 20楼以下视野不开阔 4号楼北边视野受5号楼和银隆广场阻挡 户型设计的演变 五 户型设计的演变 筒子楼是极具中国特色的一种住房样式 是七八十年代中国企事业单位住房分配制度紧张的产物 面积狭小 每个单间大约有十几个平方米的面积 有着长长的走廊 卫生间和厕所都是公用的房子 其前身不过是各个单位的办公室或者是单身职工宿舍 筒子楼 长走廊 公用卫生间和厕所 筒子楼四大类型1 学生宿舍改建 房间高 便于放置上下铺 2 前苏联专家建 前苏联专家按照一户分为卧室 厨房 客厅的苏式格局建设 但被分为三家合住 共用厨房 厕所 3 办公室改建 大多有取暖设备 条件相对较好 4 单身宿舍改建 80年代中期 城市里许多人住进了单元房 单元房是指设施相对完备 自成体系的独立房子 居住条件上升了一个大台阶 单元房一般是由厨房卫生间和房间连成的整体 卫生间和房间的数量不限 但必须在同一整体之内 单元楼 与筒子楼和团结户相对 相当于西方的公寓 住户除了出入自己的单元之外 无需和别人共用空间 80年代中期 独立住房诞生 90年代开始了商品房时代 开启个性化置业 1998年福利分房制度宣告终结 朱镕基总理提出住房制度改革的一整套想法 房屋 楼价上升到人们日常生活中最关心的层面 至此 新的住房时代开始了 但是90年代的商品房也有着那个时代明显的特点 粗糙 隔音效果不好 布局也不是很合理 21世纪住宅 高品质住宅 有物业 园林的商品房 21世纪的住宅 人们对房子的追求已经不局限于宽敞 实用 而是进一步要求居住环境的完美 居住环境的各种配套设施 不光要住的舒服 还要住的漂亮 有面子 人们居住有了更多选择 有高层住宅区 复式楼 花园小区 甚至还有单门独院的特色别墅 随着人们生活水平的提高 装修也成为热点 刚需户型与豪宅户型的区别 六 所谓高性价比 无非两种方法 1 在满足房间需求的前提下 房间数不变 减少房间面积 从而降低房子总价 刚需户型特点 高性价比 高弹性 高品质 从平面上解决 N 1型 所谓高性价比 无非两种方法 2 在总价不变的前提下 增加房间数量 提高空间使用率 高性价比 从层高上解决 复式型 高弹性即1 多房间 预留需求 一半面积赠送的 可引入入户花园 改善户内环境 赠送阳台改为可使用房间 全面积赠送的 可以扩大房间使用面积 赠送凸窗或倒凸窗 与居住空间紧密集合 形成真正能使用的空间 通过奇偶数楼层相错 赠送露台的 也可以扩大与室外环境的交流空间等 高弹性即2 可变化 应对需求 高品质的户型结构布局具有以下特点 1 少居室户型 削减非必要功能间 如主卫生间 独立餐厅等 2 将各功能空间环绕布置 高效率使用交通面积 3 将厨卫放置进深处 不占用南 北面价值比较高的面宽 4 客厅 卧室尽可能多的朝南向 5 充分利用收纳空间 高品质 对于刚需而言 就是 小而全 1 电梯独立入户 独立前室 这是豪宅代入感的第一步 2 奢华玄关展示区 陈列着各地旅行回来的战利品或者名家书画 3 可开可合的餐厨区域 4 双套间设计 5 书房的需求 6 储藏间带来的满足感 豪宅产品的共性 一 户型结构为四房三卫二厅 3南卧室 1北书房 标准舒适客厅 二 目标客户家庭结构 1 两代同住 男女主人 男娃女娃各一2 三代同住 男女主人 2男娃或2女娃 老人三 户型特点及适用于 1 主人对于学习工作需要安静独立的私密空间 2 对卧室数量需要较多的家庭 本例子提供了最多的南向卧室数量 豪宅户型实例 197 别墅与洋房的区别 别墅与洋房以楼层高度 容积率以及地理位置三大方面区分 洋房 1 层高一般为6层以下 2 容积率在1 0左右 3 位于近郊 也就是郊区和市区之间 别墅 1 种类多 较矮 每栋为同一购买者 2 容积率约在0 2到1 0之间 3