（工商管理专业论文）住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用.pdf

9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值王程研究及其在经济适用住宅开发中的艘用 摘要 上海住宅建设如何适 瘦城市社会经济发展 满足人口增长和居住水平提高的要 求是2 l 世纪初期需要研究的问题 上海市居民 常住人口 有较强的提高居住水 平的愿望 e 海市的住宅对非上海居民也有较大的吸弓l 力 并且上海市的住宅消费 会向国际主要著名大都市的方向和水平发展提高 所以 至少在 十五 期间 上 海的住宅建设仍将处于高峰阶段 为此 如何运用价值工程的原理来指导房地产开 发 达蓟降低成本 增加住宅功熊的要求成为一个十分迫切的问题 开发商在住宅 开发中如果运用价值工程原理 成本控制彳寻当 弗且其开发的住宅功能能满足羼民 的需求 必将会提高其市场竞争力 通过对住宅的价值工程研究及住宅施工阶段的价值工程分析 同时通过价值工 程在经济适稽住宅开发中应带方面的分析 我们看到 在住宅开发建设过程中 坚 持价值工程原理 必将收至u 较好的效益 影莉往宅成本的主要费用是建设用地费和建筑安装费 住宅的功能受到室内环 境和室外环境等方面因素的影响 住宅价值反映其功能与成本的比值 要提高住宅 的价值 可递过如下途径 1 功能不变 降低成本 2 功能提离 成本不变 3 成本适当提高 功能有很大提高 4 功能提嘉 成本降低 关键词 住宅功能成本价值 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 a b s t r a c t i t sa nu r g e n tp r o b l e mf o ru st os t u d yi nt h ee a r l y21 t hc e n t u r yt h a th o wc a n t h er e s i d e n t i a lp r o p e r t yc o n s t r u c t i o ni ns h a n g h a is u i tt h ed e v e l o p m e n to ft h e u r b a ne c o n o m i ca n dh o wt os a t i s f yt h ei n c r e a s i n gp o p u l a t i o na n dt h eh o p eo f i m p r o v i n gt h el i v i n gc o n d i t i o n t h er e s i d e n t si ns h a n g h a ih a v ev e r ys t r o n g d e s i r et o i m p r o v e t h e l i v i n g c o n d i t i o na n dt h er e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s i n s h a n g h a ia r ea p p e a l e d t ot h en o n r e s i d e n t a tt h es a m e t i m e t h ec o n s u m p t i o n o nr e s i d e n t i a l p r o p e r t y i n s h a n g h a i w i l l g r o wu pa n dd e v e l o pw i t ht h e d i r e c t i o nt oaf a m o u si n t e m a t i o n a lm e t r o p o l i s d u r i n gt h et e n t h f i v ey e a r s p l a n i n g t h er e s i d e n t i a lp r o p e r t yc o n s t r u c t i o ni ns h a n g h a iw i l ls t i l l b ev e r y f l o u r i s h s o i tb e c o m ea nu r g e n tp r o b l e m t h a th o wt og u i d et h ed e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t eb y u s i n gv e v a l u ee n g i n e e r i n g t h e o r ya st ol o w e rt h ec o s ta n d e n h a n c et h ef u n c t i o no fr e s i d e n t i a lp r o p e r t y i ft h ec o m p a n yc a nu s et h ev e t h e o r yt oc o n t r o lt h ec o s ta n da st h es a m e t i m em e e tt h er e q u i r e m e n to ft h e c o n s u m e r t h e y w i l lu n d o u b t e d l ye n h a n c et h e i rm a r k e t c o m p e t i t i o nc a p a b i l i t y a f t e ra n a l y s i so nv eo fr e s i d e n t i a lp r o p e r t yc o n s t r u c t i o na sw e l la so ni t s e m p l o y m e n t i nt h e d e v e l o p m e n t o fa f f o r d a b l el o wp r i c e p r o p e r t i e s t h e c o n c l u s i o nm a yc o m e st of a c tt h a tt h ef a i r l yg o o de f f e c t i v e n e s sm a ye n s u r e d w i t ht h ep e r s i s t e n tc o n f o r m i n gt ot h ep r i n c i p l eo fv e d u r i n gd e v e l o p m e n to f r e s i d e n t i a lp r o p e r t i e s m a i nc o s to c c u r r e di nt h ec o n s t r u c t i o ni st h el a n du s ea n dc o n s t r u c t i o nc o s t t h er e s i d e n t i a lf u n c t i o ni si n f l u e n c e db ys o m ef a c t o r sl i k ei n d o o ro ro u t d o o r e n v i r o n m e n t t h ev a l u eo ft h er e s i d e n t i a l p r o p e r t yr e f l e c t s t h er a t i oo fi t s f u n c t i o na n dc o s t s o s o m ew a y s m a y b ei n t r o d u c e dt oe n h a n c et h ev a l u eo f t h er e s i d e n t i a lp r o p e r t i e s 1n o c h a n g e i nf u n c t i o na n dl o w e rt h ec o s t 2e n h a n c et h ef u n c t i o na n dn oc h a n g ei nc o s t 3p r o p e r l yi n c r e a s ei nc o s ta n dr a p i di m p r o v e m e n ti nf u n c t i o n 4e n h a n c et h ef u n c t i o na n dl o w e rt h ec o s t k e y w o r d s r e s i d e n t i a l p r o p e r t y f u n c t i o nc o s tv a l u e 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 l 序言 根据上海社科院房地产业研究中心的 上海居住现状 人口增长与住宅建设适 度规模研究 通过将上海住宅的情况与国内外的情况作的比较 其结论 一是上 海住宅与国内类似城市相比 处于中下水平 二是上海住宅与国际比较 差距更大 以上二点有待改进 提高 截止2 0 0 1 年底 上海市区现有住房2 3 4 7 5 万平方米 常住人口有1 6 7 3 1 l 万人 人均建筑面积1 4 1 9 平方米 经预测 2 0 0 1 2 0 0 5 年五年对住宅的需求量将达到9 6 6 0 万平方米 详见表1 1 和表1 2 表1 1 上海市1 9 9 5 2 0 0 1 年商品住宅租售面积 单位 万平方米 年份销售面积出租面积小计年增长率 1 9 9 55 3 6 3 11 8 3 45 5 4 6 5 1 9 9 65 2 8 5 61 4 3 15 4 2 8 7 2 1 2 1 9 9 76 1 7 0 22 1 3 86 3 8 4 01 7 6 1 9 9 81 0 5 6 7 72 7 3 41 0 8 4 1 16 9 8 2 1 9 9 91 2 4 3 3 34 2 7 11 2 8 6 0 41 8 6 3 2 0 0 01 4 4 5 8 75 9 2 91 5 0 5 1 61 7 0 3 2 0 0 11 6 8 1 4 86 5 9 91 7 4 7 4 71 6 1 0 表1 2 2 0 0 0 一2 0 0 5 年上海商品住宅需求经验预测值 单位 万平方米 年份实际值增长速度 预测增长速度 预测值 2 0 0 01 5 0 51 7 0 2 2 0 0 11 7 4 7 1 6 0 8 2 0 0 28 0 41 8 9 4 2 0 0 34 0 21 9 7 3 2 0 0 42 0 l2 0 1 3 2 0 0 51 0 12 0 3 3 小计 9 6 6 0 由表1 2 可见住宅市场的潜力很大 投资额也将非常巨大 随着住房体制的改 革 我国的房地产市场虽然已经有了很大的发展 目前有各类开发资质等级的房地 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 产开发公司4 0 0 0 多家 但是有相当数量的开发公司开发的产品市场竞争力还不够 强 并且住房出售后 居民投诉现象还较多 住宅开发成功与否要通过到市场中去 得到验证 住宅开发既要严格控制成本以适应居民的经济承受能力 又要使企业获 得一定的利润 同时还要满足居民对住宅功能的要求 建设部副部长刘志峰同志最 近提出 住宅建设应坚持以需求为中心 面向百姓 面向未来 既要物美 又要价 廉 总之 在住宅开发中 要以比竞争者相对较低的价格来获得同样的功能 这和 价值工程的原理是一致的 注释 十五 期间上海住宅需求预测 上海房地 2 0 0 2 9 5 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 2 价值工程概论 2 1 价值工程的发展过程 价值工程 v a l u ee n g i n e e r i n g v e 又称为价值分析 v a l u eh n a l y s i s v a 是一门新兴的管理技术 是降低成本提高经济效益的有效方法 它4 0 年代起源于 美国 麦尔斯 l d m i l e s 是价值工程的创始人 1 9 6 1 年美国价值工程协会 成立时他当选为该协会第一任会长 在二战之后 由于原材料供应短缺 采购工作 常常碰到难题 经过实际工作中孜孜不倦地探索 麦尔斯发现有一些相对不太短缺 的材料可以很好地替代短缺材料的功能 后来 麦尔斯逐渐总结出一套解决采购问 题的行之有效的方法 并且把这种方法的思想及应用推广到其他领域 例如 将技 术与经济价值结合起来研究生产和管理的其他问题 这就是早期的价值工程 1 9 5 5 年这一方法传人日本后与全面质量管理相结合 得到进一步发扬光大 成为一套更 加成熟的价值分析方法 麦尔斯发表的专著 价值分析的方法 使价值工程很快在 世界范围内产生巨大影响 所谓价值工程 指的都是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能 分析 使目标以最低的总成本 寿命周期成本 可靠地实现产品或服务的必要功 能 从而提高产品或服务的价值 价值工程主要思想是通过对选定研究对象的功能 及费用分析 提高对象的价值 这里的价值 指的是反映费用支出与获得之间的比 例 用数学比例式表达如下 价值一功能 成本 提高价值的基本途径有5 种 既 1 提高功能 降低成本 大幅度提高价值 2 功能不变 降低成本 提高价 值 3 功能有所提高 成本不变 提高价值 4 功能略有下降 成本大幅度降 低 提高价值 5 提高功能 适当提高成本 大幅度提高功能 从而提高价值 麦尔斯在长期实践过程中 总结了一套开展价值工作的原则 用于指导价值工 程活动的各步骤的工作 这些原则是 1 分析问题要避免一般化 概念化 要作 具体分析 2 收集一切可用的成本资料 3 使用最好 最可靠的情报 4 打破现有框框 进行创新和提高 5 发挥真正的独创性 6 找出障碍 克服 障碍 7 充分利用有关专家 扩大专业知识面 8 对于重要的公差 要换算 成加工费用来认真考虑 9 尽量采用专业化工厂的现成产品 1 0 利用和购 买专业化工厂的生产技术 1 1 采用专门生产工艺 1 2 尽量采用标准 1 3 以 我是否这样花自己的钱 作为判断标准 这1 3 条原则中 第1 条至第5 条是 属于思想方法和精神状态的要求 提出要实事求是 要有创新精神 第6 条至第 1 2 条是组织方法和技术方法的要求 提出要重专家 重专业化 重标准化 第1 3 条则提出了价值分析的判断标准 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 进行一项价值分析 首先需要选定价值工程的对象 一般说来 价值工程的对 象是要考虑社会生产经营的需要以及对象价值本身被个提高的潜力 例如 选择占 成本比例大的原材料部分如果能够通过价值分析降低费用提高价值 那末这次价值 分析对降低产品总成本的影响也会很大 当我们面临一个紧迫的境地 例如生产经 营中的产品功能 原材料成本都需要改进时 研究者一般采取经验分析法 a b c 分 析法以及百分比分析法 选定分析对象后需要收集对象的相关情报 包括用户需求 销售市场 科技技术进步状况 经济分析以及本企业的实际能力等等 价值分析中 能够确定的方案的多 j 以及实施成果的大小与情报的准确程度 及时程度 全面程 度紧密相关 有了较为全面的情报之后就可以进入价值工程的核心阶段一功能分 析 在这一阶段要进行功能的定义 分类 整理 评价等步骤 经过分析和评价 分析人员可以提出多种方案 从中筛选出最优方案加以实施 在决定实施方案后应 该制定具体的实施计划 提出工作的内容 进度 质量 标准 责任等方面的内容 确保方案的实施质量 为了掌握价值工程实施的成果 还要组织成果评价 成果 的鉴定一般以实施的经济效益 社会效益为主 作为一项技术经济的分析方法 价 值工程做到了将技术与经济的紧密结合 此外 价值工程的的独到之处还在于它注 重与提高产品的价值 注重研制阶段开展工作 并且将功能分析作为自己独特的分 析方法 价值工程已发展成为一问比较完善的管理技术 在实践中已形成了一套科学的 实施程序 这套实施程序实际上是发现矛盾 分析矛盾和解决矛盾的过程 通常是 围绕以下7 个合乎逻辑程序的问题展开的 1 这是什么 2 这是干什么用的 3 它的成本多少 4 它的价值多少 5 有其他方法能实现这个功能吗 6 新的方案成本多少 功能如何 7 新的方案能满足要求吗 顺序口答和解 决这七个问题的过程 就是价值工程的工作程序和步骤 即 选定对象 收集情报 资料 进行功能分析 提出改进方案 分析和评价方案 实施方案 评价活动成果 价值工程虽然起源于材料和代用品的研究 但这一原理很快就扩散到各个领域 有广泛的应用范围 大体可应用在两大方面 一是在工程建设和生产发展方面 大 的可应用到对一项工程建设 或者一项成套技术项目的分析 小的可以应用于企业 生产的每一件产品 每一部件或每一台设备 在原材料采用方面也可应用此法进行 分析 具体做法有 工程价值分析 产品价值分析 技术价值分析 设备价值分析 原材料价值分析 工艺价值分析 零件价值分析和工序价值分析等等 二是在组织 经营管理方面 价值工程不仅是一种提高工程和产品价值政技术方法 而且是一项 指导决策 有效管理的科学方法 体现了现代经营的思想 在工程施工和产品生产 中的经营管理也可采用这种科学思想和科学技术 例如 对经营品种价值分析 施工方案的价值分析 质量价值分析 产品价值分析 管理方法价值分析 作业 组织价值分析等 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 在实践过程中 当我们将价值工程的概念应用于人力资源的领域时 人自然而 然地成为价值研究的对象 我们可以将人的功能加以分析 然后与具体工作岗位的 要求相对应 应用价值系数评价来确定人员价值和群体价值 然后确定实施方案或 者对实际方案进行改进 从而达到提高组织人员绩效的目的 2 2 价值工程的基本原理及其特点 2 2 1 价值工程的基本原理 什么是价值工程 价值工程 是指运用集体智慧 开展有组织的活动 着重于 产品 或作业 的功能分析 以最低的寿命周期成本实现产品 或作业 的必要功 能 借以提高产品或作业价值的技术经济方法 有几个概念与价值工程相关联 功能 寿命周期成本 价值 一 功能 美国国防部i e 手册将功能定义为 具有某种意图的特定目的或用途 我们认 为 产品的功能 主要是指产品的使用效能 即产品的技术性能和质量等技术指标 任何一种产品都有其特定的功能 用户购买该产品所具有的功能 例如 顾客购买 灯具是为了照明 价值工程要彻底分析功能要求 排除不必要的功能 可靠地实现必要功能 二 寿命周期成本 价值工程中的寿命周期成本 是指产品从产生到报废整个期间的费用总和 它 包括研究和生产阶段的费用构成的产品制造成本c 1 以及在使用过程中的能源消 耗 维修和管理费用等所构成的产品使用成本c 2 c c 1 c 2 就是总成本 人们习惯上比较重视产品的购置费而忽视产品的使用费 实际生活中有许多产 品的使用成本大于制造成本 如汽车的使用成本通常是制造成本的2 5 倍 因此 忽视使用成本是不合算的 在技术经济条件已定的情况下 随着产品功能水平的提 高 制造成本c 1 提高 使用成本c 2 下降 寿命周期成本则呈马鞍形变化 如图1 所示 9 8 s f f 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 由上图可以看出 只有功能 成本相适宜 才能使总成本最低 性能为f o 成本为c m i n 是一种理想状态 一般说来 无论现实产品或现有设计方案都不一定 能够达到 若以c 表示现实成本 f 表示现实功能 则在f 与c m i n 之间有一个成 本可能降低的幅度c 一c m i n a 在f 和f 0 之间存在性能可以提高的幅度 f o f b 我们进行价值工程活动正是要以最低成本实现产品的必要功能 即使一 次v e 不能达到 也要通过不断努力逐步达到 使企业与用户都获得最大利益 三 价值 价值工程的 价值 与政治经济学的 价值 含义不同 它是指作为某种产品 或作业 的功能与成本的比值 是作为评价事物有效程度的一种尺度提出来的 这种对比关系可以表示为一个数学公式 v f c 其中 v 价值 f 研究对象的功能 c 成本 即寿命周期总成本 价值工程以提高产品价值为目的 提高价值 既是用户的需要 又是生产经营 者追求的目标 两者的根本利益是一致的 企业应当研究产品功能与成本的最佳匹 配 价值工程的基本原理公式v f c 即价值 价值 v a z n e 功能 f u n c t i o n 成本 c o s t 不仅深刻地反映出产品价值与产品功能和实现此功能所耗成本之间的 关系 而且为如何提高价值提供了以下五种途径 1 从消费者角度讲 希望在付出一定的费用后能够获得较多的功能 提高产品 价值的第一条途径是在产品成本不变的条件下 通过提高产品的功能 达到提高产 品价值的目的 2 从消费者角度讲 希望产品在具有相同功能时价格越低越好 提高产品价值 的第二条途径是保持产品功能不变的前提下 通过降低成本达到提高价值的目的 3 提高产品价值的第三条途径是使产品功能有较大幅度提高 产品成本有较少 提高 这种产品即使售价有所提高 消费者也愿意购买 产品竞争力也有所增强 4 在产品功能略有下降 产品成本大幅度降低的情况下 也可以达到提高产品 价值的目的 在某些情况下 为了适应购买力较低的对象 或一些注重价格竞争而 9 8 s k l 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 且不需要高档的产品 适当生产价廉的低档品 也能取得较好的经济效益 5 物美价廉 是消费者与生产者共同利益的最佳结合点 既能获得高功能 又能使寿命周期成本降低 是提高价值最为理想的途径 对生产者要求较高 往往 要借助科学技术才能实现 2 2 2 价值工程的特点 价值工程主要存在以下一些特点 一 价值工程以提高对象价值为目的 以最低的寿命周期成本 实现产品的必 要功能 企业正在生产或正在研制的产品 其功能成本由于科技日新月异的进步 消费 者的需求的不断变化与理想状态有一定现实差距 如何对产品的功能与成本进行较 理想的选择 始终是企业面临的重要课题 离开价值工程 单方面解决成本问题或 单方面解决质量问题都不能全面满足企业和顾客的需要 二 价值工程以功能分析为核心 价值工程以功能为中心考虑问题 以消费者的功能要求出发 定性与定量方法 相结合 分析产品 或作业 的功能 确定必要的功能 剔除不必要功能 功能与 成本分析相结合 寻求二者的最佳结合点 以功能分析为核心 不受现有产品的约 束 因而可以做出根本性的变革 促进新技术 新工艺 新产品的出现与应用 例 如 电子计算机取代算盘实现计算的功能 如果仅从算盘的产品结构上怎么分析都 不会诞生电子计算机的 三 价值工程是一项集体智慧的有组织的活动 价值工程涉及产品开发 设计 制造 供应 使用 维修以及企业经营的各个 方面 需要综合运用技术与经济多种学科知识 所以仅靠个人决策是很不够的 只 有有组织的活动 依靠各方面集体的智慧 才能获得最佳方案和良好的运行实施 四 活动领域上价值工程侧重于产品的研制设计阶段 价值工程应用的重点放在产品的研制设计阶段 因为产品的功能和成本7 0 主 要取决于这个阶段 一旦设计图纸付诸实践 在生产阶段改变工艺和设备 调整劳 动组织等所需的成本会成倍增长 技术经济效果必然受到严重影响 所以设计上的 浪费是最大的浪费 2 3 价值工程的工作程序 价值工程的工作过程 实质就是针对产品的功能和成本提出问题 分析问题 解决问题的过程 针对v e 的研究对象 整个活动围绕七个基本问题展开 这七个 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 问题是 1 这是什么 2 这是做什么用的 3 其成本是多少 4 其价值是多少 5 有其它的方案能实现这个功能吗 6 新方案的成本是多少 7 新方案能满足要求吗 这七个问题决定了价值工程的基本步骤和活动程序 一般可以分为三个阶段 分析 综合 评价 其基本步骤是功能定义 功能评价 制订改进方案 如果只有 基本步骤 显得划分太粗 为了使工作顺利进行 还应有详细步骤 下面表2 1 说明v e 的工作程序 表2 iv e 的工作程序 问题的确定v e 构思的v e 活动程序 和解决一般过程基本步骤详细步骤对应问题 1 确定对象 这是什么 功能定义 2 收集情报 3 功能定义这是做什么用 确定问题分析 4 功能整理的 5 功能成本分析 功能评价 6 功能评价 7 方案创造有其他方法能 综合 实现这功能吗 制订出解决 制订改进方案 8 概略评价 新方案的成本 问题的方法 9 方案具体化 是多少 评价 1 0 仔细评价 1 1 试验研究 新方案能满足 1 2 提案审批 实施 要求吗 2 3 1 价值工程对象的选择 一 v e 对象的选择是否得当是v e 活动收效大小 甚至是成效的关键 价值工程 对象选择的方法有很多种 不同方法适宜不同的v e 对象 所以根据企业条件适当进 行方法选用 就可以取得较好效果 对象选择的方法主要有以下两种 l 因素分析法 因素分析法 又称经验分析法 是指根据价值工程对象选择应考虑的各种因素 凭借人员经验集体研究确定选择对象的一种方法 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 因素分析法是一种定性分析方法 依据分析人员经验做出选择 简便易行 还是 比较有效的 特别是在被研究对象彼此相差比较大的情况以及时间紧迫的情况下 在 对象选择中还可以将这种方法与其它方法相结合使用 往往能取得较好效果 因素分 析法的缺点是缺乏定量依据 准确性较差 对象选择的正确与否 主要决定于价值工 程话动人员的经验及工作态度 有时难以保证分析质量 为了提高分析的准确程度 可以选择技术水平高 经验丰富 熟悉业务的人员参加 并且要发挥集体智慧 共同 确定对象 2 a b c 分析法 该法由意大利经济学家帕累托 v i f r e d op a r e t o 所创 基本原理为 关键的少数 和次要的多数 抓住关键的少数可以解决问题的大部分 在价值工程中 我们把占成 本的7 0 一8 0 而占零部件1 0 一2 0 的零部件划分为a 类部件 把占总成本的1 0 一2 0 面占总零部件数的7 0 一8 0 划分为c 类 其余为b 类 其中a 类是价值工 程的主要研究对象 有些产品不是由各个零件组成 如煤炭 钢铁 工程项目投资等 对这类产品可 按费用构成项目分类 如分为管理费 动力费 人工费等 将其中所占比重最大的 作为价值工程的重点研究对象 这种分析方法也可从产品成本利润率 利润比重角度 分析 其中利润率占总利润比重最低 而且成本利润率也最低的 应当考虑作为价值 工程的研究对象 a b c 分析法抓住成本比重大的零部件或工序作为研究对象 有利于集中精力重点 突破 取得较大效果 同时简便易行 所以广泛为企业所采用 但在实际中 有时由 于成本分配不合理 造成成本比重不大但用户认为功能重要的对象可能漏选或排序推 后 而这种情况应列为v e 工程研究对象的重点 a b c 分析法的这一缺点可以通过经 验分析法 强制确定法等方法补充修正 二 对象选择的一般原则 价值工程的目的在于提高产品价值 研究对象的选择要从市场需要出发 结合本 企业实力 系统考虑 一般说来 对象的选择有以下几个原则 l 从设计方面看 对产品结构复杂 性能和技术指标差距大 体积大 重量大 的产品 部件进行价值工程活动 可使产品结构 性能 技术水平得到优化 从而提 高产品价值 2 生产方面看 对量多面广 关键部件 工艺复杂 原材料消耗高和废品率高 的产品或零部件 特别是对量多 产值比重大的产品 只要成本下降 所取得的总的 经济效果大 3 从市场销售方面看 选择用户意见多 系统配套差 维修能力低 竞争力差 利润率低的 选择生命周期较长的 选择市场上畅销但竞争激烈的 选择新产品 新 工艺 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 4 从成本方面看 选择成本高于同类产品 成本比重大的 如材料费 管理费 人工费等 推行价值工程就是要降低成本 以最低的寿命周期成本可靠地实现必要功 能 2 3 2 情报资料的收集 情报工作的开展是价值工程的基础 通过情报资料的收集 可以获得价值工程所 需要的依据 标准和对比对象 同时价值工程是一种创造性很强的工作 价值工程所 需的情报是相当广泛的 一般根据情报内容分为以下几类 一 市场情报 企业对市场情报掌握如何 决定着企业的生存与发展 如果一个企业较好的掌握 市场情报 满足用户需求甚至创造一种新的需求使顾客产生不满足感 就可以及时准 确地进行生产 销售 处于市场竞争的有利地位 有关市场的情报主要包括 用户对 产品的基本性能 外形 可靠性 价格 交货期 技术服务等方面的要求 市场上竞 争对手的产品的竞争力如何 竞争对手的实力 市场需求变化情况 区域特点以及国 家产业规划等等 二 技术情报 技术情报 包括产品设计和科研 产品工艺 制造设备 原材料及批量生产的数 量 质量 成本 售价 期量标准等 技术上的突破和改进是价值工程的目的 掌握 这类情报 有利于企业迅速掌握新产品 新材料 新工艺 在保持甚至提高功能时大 幅度降低成本 也有利于研究人员打开思路 找到问题 解决问题 三 成本费用情报 成本费用情报 包括同类产品的成本及其构成情况 本企业成本资料 生产经营 预算情报 具体指标有设计成本 工艺成本 材料成本 标准化成本 能源消耗成本 人工费用 外购件成本等等 降低成本是价值工程活动的重要目标 所以必须认真做 好成本费用情报的收集与整理工作 提高情报的准确性和可靠性 更好服务于价值工 程 四 采购外协情报 采购外协情报 包括外购原材料 外协件的品种 规格 质量等指标 供应单位 与外协单位的分布状况 技术水平 经营状况 信誉 厂外运输方面的情报 采购夕 协是企业生产经营活动的重要方面 进行价值工程有利于以最低成本实现必要功能 五 本企业的状况 企业必须从自身实际情况出发 做到知己知彼 才能更好地实现企业目标和价值 工程制订的目标 本企业的状况资料包括企业的经营方针 设计能力 生产能力 管 理水平 适应环境能力 经营状况 企业信誉及发展规划等 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 六 其它 其它情报包括国家法令 政策规则 国际环境等方面内容 具体指政府有关技术 发展 劳动保护 能源使用 环境污染等的政策 法律以及长远规划和国际标准 国 际贸易条例法则 国际趋势等情报 这是企业作为社会的一员对用户 国家 社会应 负的责任 同时对于企业的前途也有重大影响 在收集情报时 应注意以下一些问题 1 目的性 没有明确的目的 就无法收集情报 收集情报事先明确目的 针对 不同目标收集不同情报 这样才可以避免无的放矢 效率低下 浪费精力与时间 2 情报的数量与质量 一般来说 情报的数量越多 提高价值的可能性越大 现在电子计算机 网络技术 信息业的发展 使企业获取大量信息成为可能 情报不 仅要有数量 而且要有质量 情报资料的收集应做到准确可靠 高质量的情报会提高 价值工程工作的效果 如果收集的情报不可靠不准确或者对收集的情报要求太高 不 但时间 费用过高 而且达不到预期效果 甚至会导致价值分析的失败 3 情报源 情报来源往往很多 以调查顾客需求状况为例 可以从销售部门 服 务部门等多种渠道获得所需情报 不同的情报来源得到的情报的时间 质量 数量往 往不同 所以从最好的情报来源收集情报同价值工程质量好坏有密切关系 4 适时性 在必要的时间内收集情报 提供的情报才有价值 才能在价值改进方 面取得显著效果 所以收集情报必须有确定的期限 5 情报收集人员和收集方法 根据情报的内容 来源 时间等的要求 企业选择 合适的情报人员和收集方法 情报人员应具备相当的专业知识与经 有机会接触情报 源且有较强的情报能力 情报人员可以通过查阅资料 访问专家学者 参加各种学术 会议和产品展览会 书面调查法 得尔菲法 观察法等多种方法收集资料 提高情报 工作的质量 6 重视情报汇总 情报收集获得的原始资料 还需进一步汇总整理 分析研究 使之变为系统 逻辑 有效的信息资料 同时也有利于信息保管 7 计划性 为了实现情报收集及时 准确 可靠等要求 情报工作要有计划性 使情报工作明确目的 范围 时间 人员 收集方法 整理方法 从而提高情报工作 效率 2 3 3 功能评价 在功能评价前先要进行功能分析 功能的分析目的是弄清用户功能需求及实现需 求的功能结构 以便更 最 低的总成本实现用户所需的功能 功能就是某个产品或 零件 部件在整体中所负担的职能或所起的作用 功能分析的起点是对用户功能需求的分析 研究的内容主要包括用户的相应活 9 8 铷0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 动 新品种 新产品开发等 这些工作对功能分析均是非常重要的 通过功能分析与整理明确必要功能后 价值工程的下一步工作就是功能评价 功 能评价 即评定功能的价值 是指找出实现功能的最低费用作为功能的目标成本 又 称功能评价值 以功能目标成本为基准 通过与功能现实成本的比较 求出两者的 比值 功能价值 和两者的差异值 改善期望值 然后选择功能价值低 改善期望 值大的功能作为价值工程活动的重点对象 功能评价工作可以更准确选择价值工程研 究对象 制定目标成本有利于提高价值工程工作效率 增加工作人员的信心 功能评价的基本工作步骤是 1 计算功能现实成本 将零件成本按功能进行分配 2 求功能评价值 一般以功能货币价值形式计算 3 计算功能价值和改善期望值 选择研究对象 功能评价使用的公式为 v f c 其中 v 一功能价值 f 功能评价值 c 功能现实成本 当v l 时 表示实现功能的现实成本与其最低成本相适应 这种状态已经理想 当v i 时 说明实现功能的现实成本低于最低成本 这种情况要做具体分析 可能状 态已很理想 可能要适当提高成本 当v 0 8 是很好的方案 x o 7 是很好的方案 y 0 5 应舍弃 经济可行性评价的方法一般有以下几种 1 变动成本法 是指将成本划分为固定成本与变动成本 计算盈亏平衡点 其 基本公式为x c p v 其中 x 盈亏平衡点产量 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 c 固定成本 p 一产品单价 v 单位产品变动成本 2 总额 与 差额 法 总额法 是指对影响利润或成本的全部因素加以计 算 求出总利润或总成本进行比较的一种方法 差额法 是指只对影响利润或成本有 差异的因素加以计算 进行差额比较的一种方法 这种方法简便 节省时间 三 社会评价 社会评价 是指方案的社会效果的评价 企业作为社会的成员 有其社会属性 要谋求企业的利益与社会利益的一致 社会评价主要包括以下几方面内容 1 方案是否符合国家规划 2 方案实施资源利用是否合理 3 方案实施是否达到国家关于环境保护颁布的有关规定 4 是否符合其它国家 社会要求 四 方案综合评价 方案综合评价是在上述三种评价的基础上 对整个方案做出综合的 整体的评价 综合评价时要综合考虑各指标因素之间重要性比重 各方案对评价指标的满足程度 从而判断和选择出最优方案 综合评价的方法从整体上说 区分为定性评价法和定量评价法 定性评价法 又称为优缺点评价法 简单而且全面 但是这种方法缺乏定量依据 容易把一些相近的方案全部排除或难以选择 定量评分法 是指用评分法评价每一方案的得分来选择方案的方法 定量评分法 有许多具体操作方法 下面介绍几种 1 d a r e 法 是指根据评价指标重要性程度 w i 和方案对评价指标的满足程度 s i 进行综合评价的方法 该方法的具体步骤为 第一步 确定重要性系数w i 第二步 确定方案对评价指标的满足程度系数 第三步 确定方案的评分值 计算公式为 峨墨 根据a i 数值 选择总评分值最高的方案为最优方案 2 加法评分法与乘法评分法 这两种方法都是将评价项目按满足程度分为若干 等级 确定各级评分标准并进行评分 加法评分法如下表2 2 所示 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开挂中的应用 表2 2 加法评分法 评价项目 对比方案 内容评价等级平分标准 abcd 功能绝对必要 3 03 02 0 一般 2 02 0 较弱 1 01 0 竞争能力强 1 01 0 中888 弱 55 市场规模大 88 中 66 小 333 生产能力充分利用现有基础 1 51 5 增加设各 少量投入 1 01 01 0 增加大量投资 66 评分 2 5 6 36 l4 62 83 7 总数 从表中可以看出 a 方案的评分值最高 确定为最优方案 乘法评分法与加法评分法类似 各方案的每一个评价指标得分累计相乘 由于总 分值由乘积确定 所以方案之间分值差距较大 对比醒目 2 3 5 价值工程成果总评 选择出最优方案后 进行必要的试验 然后将提案交至有关部门审批 审批通过 即可付诸实施 在实施过程中 及时掌握具体情况 及时采取措施解决出现的问题 保证方案顺利进行 活动结束后 要从技术 经济 社会效果进行总结和评价 价值分析效果通常的计算公式为 c f q r u 一一 r 其中 b 一叫价值工程活动效果 投资效率 卜改进前单位成本 卜改进后单位成本 卜年产量 r 价值工程活动经费 注释 王关义 生产管理 北京 经济管理出版社 1 9 9 9 6 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 3 住宅的价值工程 3 1 住宅的功能分析 3 1 1 住宅的功能 住宅是人们居住生活之用的房屋建筑 我们知道衣 食 住 行是人类最基本的 需要 而住宅就是为了解决人类 住 的问题的 也就是说 古今中外的建筑 主要 是为了满足人类居住的需要而建造的 人类为了生存和生活 需要有一定的场所来抵 御自然现象和虫兽的侵害 休养生息 抚养子女 而在这些社会活动中 不论是生活 还是文化 它所包含的要求 都不仅仅只是人们物质方面的要求 而且还有人们精神 方面的要求 住宅的功能即住宅所具有的满足居民家庭生活需求的属性 在习惯上 人们通常把住宅功能分为物质功能和精神功能 住宅的物质功能指它能够满足住在这 个房子里的人要有一个良好的环境 房间的大小要适当 日照 采光 通风要好 不 受雷电 风雨 寒暑等自然现象的侵害 不受噪声 烟尘 气味等有害物的污染 不 受外人视线和其他活动的干扰等等 住宅的精神功能指它能够使住在这个房子里的人 能得到精神上和审美上的满足 得到亲切愉快 心情舒畅的感觉和享受 为人们学习 亲友团聚 感情交流 娱乐等方面提供了场所等属性 住宅功能的要求是随着科学技术的发展而发展的 因为科学技术的发展是无穷 的 所以住宅功能要求的发展也是无止境 因此 要满足人民越来越高的物质功能和 精神功能的要求 就必须依靠科学技术的发展 必须不断地研究新问题 并及时掌握 和运用现代科学成就来为住宅的功能要求服务 住宅的功能根据对象的不同又可分为开发商所提供的功能和由住户实现的功能 这两个功能是共性与个性的关系 作为开发商往往只能提供住宅的共同功能 如食 寝 卫生等功能 而居民住宅里所实现的功能却因人而异 住户可自己选择并实现其 功能 3 1 2 住宅功能的特性 人们的需求是多样的 复杂的 模糊的 因而作为人类生存与发展的基本场所的 住宅 其功能也是多样化的 综合性的 与其他人们生存发展之需求功能相比 住宅 功能具有如下几个特点 1 住宅功能空间位置的固定性 住宅是建筑在地皮上的 地皮在地理位置上的不可移动性 就使住宅具有了空间 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 上的固定性 而伴随住宅的住宅功能也就在空间位置上相对固定 住宅为人们提供的 休息 饮食 御寒 避暑等功能不能以人们的行动而任意搬动 携带 对于一套住宅 来说 要发挥起功能 只能在起建造的地点上去实现它 而不象食品等物品人们可以 从甲地带至乙地消费 因此 对某一具体的住宅 其功能在空间位置上是固定的 而对许多的住宅来 说 通过人们的搬迁 人们可以在乙地住宅里满足自己对甲地住宅相同功能的需求 从这个意义上来说 住宅的功能与其他商品一样可以被替代 2 住宅功能时间上的长期性 住宅是一种使用期特别长的超耐用物品 一间房屋的使用寿命要长达几十年甚 至上百年 住宅功能的长期性 表现在人们在建造某幢房屋时已经对住宅的功能作了相对 固定的限制 一幢住宅的内部结构 布置 决定使用人的使用状况在相当长的时间里 是固定的 住宅功能的长期性还表现在 相对固定的住宅总有相当长时间固定的使用者来 实现其功能 另外 一个人从 出生 到死亡 其生命的三分之二的时间是在住宅里度过的 这也反映了人们对住宅需求的长期性 3 住宅功能的多层次性 住宅以物的形式满足人们的多种需求 而人们的需求是多层次的 故住宅功能 也是多层次的 各种层次的功能需求是以人类最基本的需求为起点而展开的 住宅数量的满足是最低层次 同时又是最基本的需求 它为人们提供居住 休 息的功能 随社会的进步 物质生活的提高 住宅结构趋于合理 辅助面积大 造型 美观 装饰雅致 设备齐全而现代化 使人感到舒适方便 除此之外 住宅还为人们 提供娱乐身学习研究的场所和社交环境 从而使人们智力和知识得到高效的开发 因 而具有发展资料的效用 总之 人们在住宅空间数量得到满足的同时 将十分关注住宅的空间环境质量 以期高层次需求的逐步实现 4 住宅功能室内外的统一性 住宅是固定在地上的 其功能在空间上是不可移动的 也就是说每幢 问 房 屋都处于某个特定的 不可随意变动的社会环境和自然环境中 因此 房屋的功能 就其现状而言 就不仅仅是反映房屋本身的功能 同时也包含着对房屋周围环境的评 价 这与其他许多物品的功能与所处环境无关不同 这就是说 住宅的功能具有室内 和室外环境的内在统一性 任何一幢住宅功能的大小 都是对其 室内环境 和 室 外环境 两个方面进行综合评价的结果 9 8 s m 0 7 7 张锋住宅的价值工程研究及其在经济适用住宅开发中的应用 3 1 3 住宅功能的 空间 概念 随着商品房市场的成熟 人们对居住质量的要求越来越高 人们开始认同 空 间 的概念 i 家政空间 家是过日子的地方 吃 喝 拉 撒 柴 米 油 盐 构成家居生活的重要部 分 因此 一些新楼盘在设计中充分考虑了就餐 做饭 洗衣 尤其是储物等家政活 动对空间的需求 每个户型都设有洗衣问 储藏间 有开发商说 户型设计应该讲究 经济性 但这种对家居功能空问的投入对于未来生活品质有着决定作用 一点儿都不 能少 2 自由空间 家庭的结构和人口是 发展变化 的 尤其是对于25 35 岁的年轻人来说 由于经济实力所限 所购一般均为中小户型 但随着个人事业的进步 很快就有了加 大空间的需要与资金 因此 居室中有足够的可变空间是必要的 目前许多居室采用 预应力或框架结构