第4部分：典型楼盘调研.doc

第3部分典型楼盘调查研究住宅项目一、在售竞争性物业综合分析1调研范围 现对河西近20个楼盘进行分析，从以下几个方面对西宁房地产产品特征进行总结，寻找市场机会与差异化，为接下来的产品定位提供参考依据。同时考察河西房地产市场，以利于从市场角度判断项目的优劣势，为本项目准确定位奠定市场基础。2建筑规模与类型项目名称占地面积（）建筑面积（）总户数卓越蔚蓝海岸558亩461696300西湖丽景24537.9075556.62479天峰名苑1万多34544.69220赞家新城75亩90000601美林银谷44830.70128000369高信尚峰69亩6000070标志麓谷坐标3269370345252麓谷e家人87000阳明山庄209亩8万多529麓谷雅园3万多82000624枫树园26亩5万多湘许嘉园二期21.47亩雄海花园2600063000新天地16亩项目名称物业类型卓越蔚蓝海岸联体别墅，叠景洋房,少数多层街区公寓和小高层西湖丽景5栋小高层(住宅62616.3平方米，商业3146平方米，地下车库5556平方米，架空层2751.7平方米)天峰名苑5栋多层，2栋小高层赞家新城多层、小高层和高层美林银谷高层高信尚峰多层，小高层标志麓谷坐标1栋14层写字楼，3栋11层公寓楼，2栋3层的商务中心麓谷e家人1栋9层，4栋17层，3栋18层阳明山庄问蝶苑5栋小高层,2栋多层麓谷雅园多层，小高层枫树园小高层、高层带观景阳台湘许嘉园二期1栋多层、1栋小高层、2栋高层雄海花园小高层新天地以上信息显示河西住宅建筑规模较大，建筑档次较高，多聚集在麓谷，咸嘉湖周围和市政府周边。整个区域社区密集，居住氛围浓郁，与之相配套的公共设施齐全。品质中高档的楼盘共同提升了区域价值，旺盛人气必然吸引更多的人在河西置业。物业类型以多层，小高层居多，有少量高层，同时也出现了联体别墅，叠层洋房，说明长沙居民已经具备消费豪华型别墅的能力。结论：从低开高走的销售策略着眼，一期适宜以多层商住楼为主，销售价格与未来生活成本的优势能在片区中聚集人气，同时充分利用业已建立的区域优势资源适度提升利润空间，降低销售难度。3、价格分析项目名称价格（元/）优惠卓越蔚蓝海岸均价3500元/平方米无天峰名苑2500-2700元/平方米98折赞家新城均价2300元/平方米无美林银谷4000-4500元/平方米VIP卡高信尚峰均价2750元/平方米98折麓谷e家人均价2000元/平方米按揭99折，一次付清98折阳明山庄问蝶苑均价2300元/平方米按揭99折，一次付清98折麓谷雅园均价1980元/平方米按揭98折，一次付清96折枫树园均价2700元/平方米一次付款98折，按揭无折扣。春节期间推出三套特价房2180/，团购一次性96折。湘许嘉园二期均价2800元/平方米起价一次付款98折雄海花园均价2900元/平方米一次付款95折，按揭96折新天地起价2300元/平方米从上述调查楼盘来看，河西物业普通商品房均价在2000-2900左右，别墅在3500左右，精装修房在4000-4500左右。物业大部分项目可提供7成20年银行按揭，大多数楼盘都有一定的折扣，部分楼盘一次付清还可享受更多优惠。美林银谷项目还有VIP卡的优惠措施。枫树园在春节期间推出了三套特价房，价格为2180/，团购一次性96折。极大的吸引了客户的注意力。价格与优惠作为房地产营销中惯用和高技巧的营销手法，能够显示出销售团队对项目和市场的驾御、掌控能力，体现营销决策与运做水平，通过市场调查显示，西宁房地产市场的营销处于初级阶段？。结论：4.户型分析项目名称户型主力户型卓越蔚蓝海岸退台式叠景洋房，坡地Townhouse、半山Townhouse、小高层为辅。退台式叠景洋房西湖丽景二房、三房、四房，三房二厅、四房两厅面积在120140之间。天峰名苑二房面积在85102，三房106130,四房200左右二房、三房赞家新城面积90260，户型有二房、三房、四房、跃层三房二厅，面积120140美林银谷一房48一房高信尚峰三房130-150,四房160左右.三房为主标志麓谷坐标一房29.75-54.34,三房147,四房198麓谷e家人二房97.4-103.55，三房126.2-127.32，四房149.87，商铺一层三房阳明山庄问蝶苑三房110.31-151.98三房114麓谷雅园二房89.69，三房，四房144.9-153.97三房枫树园二房95，三房118-123118三房两厅畅销湘许嘉园二期二房90-100，三房127-137二房已售完雄海花园二房84.7-87.8，三房122.5-134.1二房已售完新天地一房48，三房120一房已售完畅销户型主要集中在120-140的三房，80-100的二房及48的酒店式公寓。140以上的四房销量不是很好，表明长沙的住房消费能力还没有达到140以上的能力。精装修的酒店式公寓得到了大家的认可和追捧。美林银谷和新天地两个项目的48酒店式公寓的销售情况火热。该户型具有很高的投资收益。户型功能间划分：29.75-54.34平方米，一房一厅一卫；80100平方米，二房二厅一卫或二卫；100140平方米，三房两厅一卫或二卫； 140200平方米，三房或四房两厅两卫。80120平方米的中端住宅市场潜力和利润空间较大。5客户分析客户以河西的周边的教师，医院职工，高新区职工，河西公务员为主。主要为首次置业。酒店式公寓多位投资性置业。客户大多为年轻的两口之家和三口之家，具有高学历。7景观环境 8物业管理西湖丽景:湖南锦鸿物业管理有限公司.高信尚峰:咸嘉新村物管麓谷雅园:长沙市望开物业管理有限公司9社区车位标志麓谷坐标:437 车位美林银谷车位比1：110配套项目名称天峰名苑赞家新城美林银谷高信尚峰麓谷e家人阳明山庄问蝶苑麓谷雅园卓越蔚蓝海岸周边配套中、小学：博才学校电子技校. 商场：旺和超市医院：湘雅附三医院其他：王陵公园、银洲度假村、咸嘉湖东临金星大道,北靠岳麓大道,西为规划道路,南与卫技新村相连,交通便利,配套齐全.坐享市府规模型配套,超200亿元投资,周边银行,学校,医院,购物中心等林立4万平米休闲广场,诺贝尔幼儿园,博才咸嘉小学,游泳池，网球馆,健身房,室外运动场,超市,邮局,银行,农贸市场有多条交通线路直达长沙市各个区域。周围配套设施齐全：湘雅附三医院、湖南商学院、华银旺和超市等等进在咫尺。航天医院、航天小学、湖南涉外经济学院、武警消防总队、中国银行、工商银行、等生活配套设施。不远处的汽车西站，有直达长沙各地的公交车。航天小学、航天中学、航天高中、涉外经济学院. 航天、西点、湘仪幼儿, 航天菜市场、湘仪菜市场. 工商、中国、建设、农业银行毛泽东文学院，中南大学湘雅医学院，银盆岭小学，六沟垄小学，麓山国际实验学校，湘雅三医院，省肿瘤医院，新一佳超市，安居乐园，星电华银旺和。项目名称枫树园湘许嘉园二期雄海花园新天地周边配套新一佳，通城商业广场，农行，建行，博才学校，望月湖小学，十中，交通便利，但离公交车站较远。博才学校，新一佳超市，附三医院，建行，农行，望月湖园。公交车方便。桐梓坡小学，华银旺和购物广场，建行，中行，附三。交通方便。新一佳生鲜超市，恒生超市，建行，农行，附三医院，肿瘤医院。公交方便。项目名称天峰名苑赞家新城美林银谷高信尚峰麓谷e家人阳明山庄问蝶苑麓谷雅园卓越蔚蓝海岸社区配套大型健身俱乐部,中西餐厅,SPA,商务中心,国际会所.小区内设有一条人工涤洗、羽毛球场、乒乓球场、小区健身器材住客专属会所，内设社区超市、茶室、咖啡厅、棋牌室、小餐厅、健身房、美容美发、读书室等， 北师大南山附属学校, 学校包括一所中学，一所小学，两所幼儿园，总占地超过6万平方米.生活必需的商业、休闲、娱乐配套设施项目名称枫树园湘许嘉园二期雄海花园新天地社区配套社区内配套设施：大多项目都具备日常生活必须的配套设施，超市，餐厅，健身房，会所等都具备。美林银谷项目还设有SPA，商务中心卓越蔚蓝海岸项目还与北师大合作开设北师大南山附属学校社区周边配套：所有项目周围设施配套齐全，学校，医院，超市，会所，银行都具备。交通便利11销售状况从当前销售情况来看，二房和三房比较畅销，一房的酒店式公寓也很畅销。销售周期一般在一年左右。少数楼盘，由于地理位置优越，客户定位比较准确，销售周期在一个月左右。其中，美林银谷在开盘当日就售完。14交房标准项目名称卓越蔚蓝海岸西湖丽景天峰名苑赞家新城美林银谷高信尚峰标志麓谷坐标麓谷e家人阳明山庄问蝶苑麓谷雅园枫树园湘许嘉园二期雄海花园新天地交房标准毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房准四星级精装修毛坯房精装修毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房精装修大多数项目的普通商品房都采取毛坯房交房的标准。只有美林银谷与天地的48的酒店式公寓和标志麓谷坐标29.75的一房采取了精装修的交房标准。这些精装修的商品房销售都不错。15营销水平16在售典型楼盘点评二、潜在竞争物业调查序号楼盘名称物业地址开发商项目概况主力户型销售价格1岳麓现代城长沙市岳麓区银盆南路235号长沙市环城房地产开发有限公司占地40.3亩，总建筑面积近10万，2万大型生活超市（易初莲花超市）和7万的全江景高尚住宅楼。临银盆南路有近6000平方米的大型城市绿化广场与潇湘风光带融为一体，学校、幼儿园、银行、农贸市场、公交车站等都在百米之内，目前本项目已开工建设，预计工程建设周期18个月。户型有二房二厅；三房二厅；四房二厅。面积从90平方米到140平方米不等。价格未定2长房西城湾咸嘉湖路72号长房集团长沙成城银山房地产开发有限公司占地15555，总建筑面积50017，4栋小高层、综合性商业风情街及智能化配套设施。4.2米的全架空层，最大度的开阔小区空间。经典户型、空间方正适用、南北通透、风景宜人。270度观景阳台，户户居高望远，尽拥岳麓山、湘江、咸家湖迷人风采。总户数316户，容积率3.2，绿化率40，车位比例1：0.38。面积区间75248，主力面积120150；户型有二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式楼，主力户型三房二厅现价2450元/3西湖丽景咸嘉湖路428号湖南国际合作悍马置业有限公司占地面积75207.4，总建筑面积75207.4，其中住宅62616.3，商业3146，地下车库5556，架空层2751.7，5栋小高层组成。容积率2.95，绿化率52.3，共478户。二房、三房、四房，主力户型三房二厅、四房两厅面积在120140之间。价格未定，预计2000元/起4枫树园小区长沙市岳麓区铜盆湖路2号湖南鸿进置业有限公司一期由7栋11层至14层带电梯小高层组成。占地26亩，总建筑5万，容积率2.8，绿化率42，位于银洲度假村北侧，南向与望月公园一墙之隔，三个“500米”隔绝噪音、尾气及灰尘，小区户型多样，采用人性化的户型设计实用率高，私密性强。户型有一房一厅、二房二厅、三房二厅，面积90200左右，主力户型三房二厅、面积120现均价2700元/5星蓝湾位于银杉路与岳麓大道交汇处东北角长沙府东置业有限公司总建筑面积为13万多平方米，由7栋33层高层和1栋多层组成。建筑设计新颖别致。有公交线路118、302、603等经过。总户数848户，容积率4.13，绿化率45.5，车位比例3：2。面积区间51201，主力面积120130，一房到四房均有，主力户型是三房二厅均价2800元6香海西岸北大桥西往北150米，银杉路与岳麓大道交汇处东北角100米处湖南香海置业有限公司中档住宅小区，由多栋21层、17层、12层、6层住宅组成，用地面积35787，总建筑面积87660.80，住宅总建筑面积71933，商业及配套用房5801.67，底层架空1014，建筑密度26.79%，容积率2.86，绿地率40%，总车位数330个，其中室外101个、地下229个。主力户型三房两厅，面积110左右。价格1800元/7新雅园岳麓区观沙岭（安居乐建材超市以南）长沙市建设综合开发公司该项目总占地16.2亩，总建筑面积19318平方米，由7栋多层住宅组成（其中两栋安置房），户型多样合理，属市场稀缺的低价不低质产品，是老百姓买得起的放心房。9.5折后价，起价1862元/，均价1976元/8银谷北津城二环线西北段内长沙安德佳置业有限公司规划总建筑面积约12万平方米，为河西新城内又一经济适用房力作。小区总户数逾1400户，绿化率达到41%，项目以“亲近自然、享受生活”为设计主题两房、三房为主，主力面积80120之间。未出9金色山庄银双大道与府前路的交汇处湖南侨志房地产开发有限公司总建筑面积14万，总户数1027户，容积率2.4，绿地率40%，是河西首家全部带电梯的小高层高尚园林式住宅小区。项目规划设计理念超前，整体呈扇形结构，采用人性化设计实现人车分流。面积57288，户型一房一厅、二房、三房、四房、六房三厅，主力户型二房二厅、三房二厅，面积90120均价2400元/10美林银谷长沙市政府对面湖南美林置业有限公司总建筑面积12.8万，容积率3.6，绿化率42，总户数369户，车位比例1：1，高层，集家居、商务、休闲、观景于一体，打造市政府中信区知富阶层精品楼盘。面积区间48140，主力面积100136；户型有二、三、四房和酒店式公寓，主力户型三房二厅、四房二厅价格待定11赞佳新城长沙市岳麓区咸嘉新村长沙市赞佳置业有限公司规划建设用地75.72亩(50481.51)，共栋数18，总套数601，总建筑面积93375.75，容积率1.920，绿化率40%面积90260，户型有二房、三房、四房、跃层，主力户型三房二厅，面积120140现价多层2298元/小高层高层2680元/12卓越.蔚蓝海岸谷丰路岳麓区政府北侧，岳麓区区政府对面长沙市卓越置业发展有限公司项目占地276910.33平方米，总50栋，总建筑面积近60万平方米，将分三期开发。以退台式叠景洋房为主，坡地Townhouse、半山Townhouse、小高层为辅。住宅均价3300元/13长房龙柏湾市政府旁观沙路长沙市经发房地产开发有限公司商街南起杜鹃路，北至含光路,沿街面188米，商街总量约4万，3层，自动扶梯上下，外观为玻璃幕墙，高档时尚。路西为栋，路东为栋，采取挑空式内街设计，、栋之间将规划一架天桥，栋的后街引入一条潺潺的流水从中穿过。单个铺位面积在40-160之间，开间4米，进深5-10米，主力面积4080，商铺层高4.5，共400个铺位。5500元/14枫林美景府后路与银盆路交汇处西北角湖南橘城置业有限公司项目占地6.59万，由16栋多层和小高层住宅以及沿街商铺组成，小区总建筑面积12.96万，其中经济适用房9.12万。容积率2.52，绿化率40.6，总户数1251户，车位比例1：0.6。面积区间65146，主力面积120；户型二房到四房都有，主力户型三房两厅经济适用房现价1600元/，商品房现价2200元/15中嘉香蜜华庭咸嘉综合开发小区湖南中嘉房地产开发有限公司占地面积57亩，总建筑面积12万平方米，建设内容为集住宅、购物、休闲娱乐为一体的商住社区，总投资估算为22000万元。未出未定16天峰名苑桐梓坡198号湖南天峰房地产开发有限公司湖南首批环保节能生态住宅，坐拥桐梓坡成熟生活圈，购物、医疗、教育等配套设施一应俱全。总建筑面积33400，7栋纯板式住宅，绿化率42，容积率1.4，居住密度小，致力于打造一个环境优雅、设施齐全、康乐和谐，充满人文关怀的”生态家园，人文社区”。二房、三房为主，二房面积在85102，三房106130。价格待定，预计23002400元/起17沁园春.城市麓谷桐梓坡路长江置业（湖南）发展有限公司项目占地面积108439，总30栋，总建筑面积200000，容积率2.8，绿化率55%。未出未定18格林新城长沙市岳麓区黄泥岭6号长沙佳兴房地产开发有限公司总用地面积110亩，规划总建筑面积18万，总户数1100余户,由16栋低密度小高层、社区商业、幼儿园等各类现代化配套设施组成。项目总12栋，占地面积57434.48，总建筑面积175665未出未定19高鑫麓城桐梓坡路湖南高鑫房地产开发有限公司占地2.35万，总建筑面积9.7万商住小区。该地块占地27000余平方米，总建筑面积在100000平方米左右。是政府规划桐梓坡片区唯一的一块商业用地未出未定20长房西郡岳麓大道与雷锋大道交汇处长房集团项目采用纯自然规划手法，依山而立，打造出一座15万平方米大型原生和谐之城。小区内1000平方米浅水景观错落有致。周围配套设施幼稚园、会所齐全，总建筑面积15.7万，总户数990户，容积率1，绿化率50，车库比例1：0.8，多层、小高层。面积区间80170，主力面积120140，户型二房到五房都有，主力户型三、四房价格待定21标志麓谷坐标湖南长沙麓谷高科技园湖南标志房地产开发有限公司标志麓谷坐标商务中心是集商务、办公、商业、公寓为一体的新型城市CBD商务中心。由一栋14层的写字楼（A座）、三栋11层的公寓（B.C.D座）、两栋3层的商业中心（E.F座）组成，总占地32691，建设用地27654.5。总建筑面积70616.8（其中地上56086.8，地下14530）。容积率2，绿化率35%22航发锦绣家园三期长沙市望城坡航天大院湖南华航房地产开发建设公司共8栋，项目占地5864.30，总建筑面积34900，2005年6月28日开工23星语林汀湘十里望城县靳江河旁洋湖垸西北部的高矶头地段湖南创普房地产开发（集团）有限公司项目总占地约824亩，总建筑面积35万，其中商业约7万，住宅约28万。分高矶头段的河道治理与复合地产项目开发两大项目，计划总投入8亿元，拟分二期开发，一年半完工。第一期工程为一年，投资3亿元，2005年8月至2006年7月，计划用地250多亩，开发地段为地块北段以及地块东段，分别建设商业旅游房产、联排别墅以及四合院房产，总建筑面积16万，容积率0.67、绿化率41；第二期工程为半年，投资5亿元，2006年8月至2008年1月，主要开发地段为地块中间岛状用地以及地块南段，建筑形式为：动栋别墅、双联别墅以及部分多层洋房，进行基础设施的完善、旅游设施及古典式中高档住宅建设。独立、联排