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房地产投资分析案例 主要内容 1 房地产置业投资经济评价指标和分析方法 2 房地产开发投资经济评价指标和分析方法 学习目标 1 理解经济评价指标的优劣 2 掌握房地产投资财务分析的方法 房地产开发投资的财务分析 房地产开发投资经济评价指标及其计算方法 案例 一 房地产开发投资的投资额 成本和收益的构成 1 房地产开发投资与成本的构成 2 房地产开发投资收益的构成 自营收入 营业额 营业成本 自营中的商业经营风险回报 租售收入 经营收入 销售收入 出租收入 自营收入 其中 销售收入 销售房屋面积 房屋销售单价 含土地 商品房和配套设施 出租收入 出租房屋建筑面积 房屋租金单价 含土地和商品房 两个关键因素 有效经营面积和价格的制定 开发出售型 销售净收入 销售收入 项目总开发成本 租售税金 开发出租型 出租净收入 出租收入 运营成本 经营税金 项目总开发成本 开发自营型 经营净收入 商业经营收入 商业经营成本和利润 项目总开发成本 提示 总开发价值 项目总销售收入 销售税费 销售净收入 总开发价值 项目总开发成本 3 房地产开发投资中的税金 1 经营税金 两税一附加 包括 营业税 5 城市维护建设税和教育费附加 营业税的10 4 企业所得税 33 5 土地增值税 针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税 2 印花税和交易服务费 3 城镇土地使用税 占用国有土地而交纳的一种税房产税 拥有房地产而交纳的一种财产税 土地增值税的计算 四级超额累进税率A 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 税率为30 B 增值额超过扣除项目金额50 未超过扣除项目金额100 的部分 税率为40 C 增值额超过扣除项目金额100 未超过扣除项目金额200 的部分 税率为50 D 增值额超过扣除项目金额200 的部分 税率为60 扣除项目A 取得土地使用权所支付的金额 B 开发土地和新建房及配套设施 以下简称房增开发 的成本 C 开发土地和新建房及配套设施的费用 D 旧房及建筑物的评估价格 评估价格须经当地税务机关确认 E 与转让房地产有关的税金 营业税 城市维护建设税 印花税 教育费附加 F 对从事房地产开发的纳税人可按本条A B项规定计算的金额之和 加计 的扣除 速算法 A 增值额未超过扣除项目金额 的 土地增值税税额 增值额 B 增值额超过扣除项目金额 未超过 的 土地增值税税额 增值额 扣除项目金额 C 增值额超过扣除项目金额 未超过 的土地增值税税额 增值额 扣除项目金额 D 增值额超过扣除项目金额 的 土地增值税税额 增值额 扣除项目金额 35 公式中的 为速算扣除系数 例 某单位出售房地产收入为300万元 扣除项目金额为150万元 试求应缴纳的土地增值税额 4 应纳税额 150 50 30 150 150 50 40 52 5万元 解 1 土地增值额 300 150 150万元 2 增值额与扣除项目之比为 150万元 150万元 100 3 税率分别为30 和40 应纳土地增值税 150 40 150 5 52 5万元 速算法 提示 从2006年1月1日起 建筑面积超过140平米的商品房 按照0 5 的预征率征收 二 房地产开发投资经济评价指标体系 经济评价指标 盈利能力指标 清偿能力指标 资金平衡能力 借款偿还期 利息备付率 资产负债率 速动比率 成本利润率 投资利润率 静态投资回收期 动态投资回收期 净现值 FNPV 内部收益率 FIRR 资本金利润率 偿债备付率 经济评价指标的计算 成本利润率 开发利润 总开发成本 项目总开发价值 总开发成本 总开发成本 土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等 提示 开发经营期的税前利润率 投资利润率 正常年份的年利润总额或年平均利润总额 项目总投资 FNPV 项目按照行业的基准收益率 最低要求收益率 或设定的目标收益率ic 将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活动起始点的现值之和 FNPV大于或等于0 说明获利能力达到或超过基准 目标 收益率的要求 该方案可以接受 贴现率获取的困难 绝对指标 没有反映出单位回报 FIRR与i的反向关系 FNPV2 已知项目的现金流出和流入量 设定计算期 寿命期 i1或i2 则FNPV 练习教材示例 FNPV1 i2 i1 FIRR FIRR 项目在整个计算期内 各年净现金流量累计等于零时的折现率 FIRR的试算内插法示意图 NPV i NPV2 NPV1 i2 i1 FIRR FIRR i1 i2 i1 NPV1 练习 见教材 动态投资回收期等于或大于基准回收期 则方案可以接受 对贴现率的依赖 强调回收资本的速度 忽视了投入资本的盈利能力 回收后的盈利情况 适用于开发出租或自营型投资的评价 Pb 累计净现金流现值开始出现正值的期数 1 上期累计净现金流现值的绝对值 当期净现金流现值 练习 见教材 三 计算期和贴现率的选取 贴现率的选取方法 利用与拟投资项目具有类似收益特征的可比事例房地产价格 净收益等资料 选用相应的报酬资本化公式 反求出报酬率的方法 方法二 市场提取法 提示 仍应着眼于投资者对该类房地产的预期或期望报酬率 A 调查 搜集估价对象所在地区各类投资的收益率和风险程度资料 方法三 投资报酬率排序插入法 B 将资料进行整理 排序 制成图表 四 计算示例 例1 开发出售型 例2 开发出租型 例1 某房地产开发商以5000万元的价格购得一总面积为4000平米的土地50年的使用权 相关信息如下 建筑容积率为5 5 建筑覆盖率为60 楼高14层 1至4层建筑面积相等 5至14层为塔楼 均为标准层 建造成本为3500元 平米 专业人员 建筑师 结构 造价 机电 监理工程师等 费用为建造成本预算的8 行政性收费等其他费用为460万元 管理费为土地成本 建造成本 专业人员费用和其他费用之和的3 5 市场推广费 销售代理费和销售税费分别为销售收入的0 5 3 0 和6 5 预计建成后售价为12000元 平米 项目开发周期为3年 建设期为2年 地价于开始一次性投入 建造成本 专业人员费用 其他费用和管理费在建设期内均匀投入 年贷款利率为12 按季度计息 融资费用为贷款利息的10 问 项目总建筑面积 标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率是多少 评价方法一 静态盈利能力指标的计算 1 项目总开发价值 1 项目建筑面积 4000 5 5 22000 平米 2 标准层每层建筑面积 22000 4000 60 4 10 1240 平米 3 项目总销售收入 22000 12000 26400 万元 4 销售税费 26400 6 5 1716 万元 5 项目总开发价值 26400 1716 24684 万元 2 项目总开发成本 1 土地成本 5000万元 2 建造成本 3500 22000 7700 万元 3 专业人员费用 7700 8 616 万元 4 其他费用 460万元 5 管理费 5000 7700 616 460 3 5 482 16 万元 6 财务费用 3619 86万元土地费用利息 5000 1 12 4 3 4 1 2128 80 万元 建造 专业人员 其他 管理等费用利息 7700 616 460 482 16 1 12 4 2 2 4 1 1161 98 万元 融资费用 2128 80 1161 98 10 329 08 万元 7 市场推广及销售代理费 26400 0 5 3 5 924 万元 8 项目总开发成本 5000 7700 616 460 482 16 3619 86 924 18802 02 万元 3 开发商利润 24684 18802 02 5881 98 万元 4 成本利润率 5881 98 18802 02 100 31 28 提示 1 开发出售中包括有预售的情况 时间较短 一般不考虑时间因素 但评价比较粗略 2 成本支出和经营收入的时间分布没有弹性 计算过程主要依靠 最好的估计 这种单一的情况 没有体现其中隐含的不确定性因素 评价方法二 现金流法 假定土地成本和建造成本支出时间如下表所示 同时 专业人员费用与建造成本同期发生 其他费用在2004年和2006年末季发生 管理费均匀发生 融资费用发生在2004年和2005年首季 销售费用从2004年第三季度开始发生 解 用现金流法进行项目评估的过程如下表所示 单位 万元 1 总开发成本 18619 8万元 2 项目总销售收入 26400万元 3 销售税费 1716万元 4 总开发价值 246842万元 5 开发商利润 24684 18619 8 6064 2万元 6 开发商成本利润率 6064 2 18619 8 100 32 57 提示 现金流法使得资金流出和流入的时间分布与开发建设过程中实际发生的租售收入和开发费用更加接近 结果相对精确 从上表的计算中 可以得到如下结论 工程造价累计曲线 提示 1 在建设期中点 建设费用仅投入40 2 工程初期 建设成本增长缓慢 合同工期的60 时增长达到峰值 小结 现金流量评估法适用的开发项目 练习 某房地产开发商在一个中等城市以425万元的价格购得一写字楼用地50年的使用权 该地块允许建筑面积为4500平米 有效面积系数为0 85 开发商通过市场研究 了解到当地该地区中档写字楼的年租金收入为450元 平米 银行同意提供的贷款利率为15 的基础利率上浮2个百分点 按季度计息 融资费用为贷款利息的10 开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元 平米 专业人员费用为建造成本的12 5 行政性收费等其他费用为60万元 管理费为土地成本 建造成本 专业人员费用和其他费用之和的3 0 市场推广及出租代理费为年租金收入的20 当前房地产的长期投资收益率为9 5 项目开发周期为18个月 建设期为12个月 试对该项目进行初步评估 评价方法 静态盈利能力指标的计算 解 1 项目总开发价值 1 可出租建筑面积 4500 0 85 3825平米 2 每年净租金收入 3825 450 172 125万 3 总开发价值 172 125 P A 9 5 48 5 1789 63万 2 项目总开发成本 1 土地成本 425万元 2 建造成本 4500 1000 450 万元 3 专业人员费用 450 12 5 56 25 万元 4 行政性如电贴 用电权等其他费用 60万 5 管理费 425 450 56 25 60 3 0 29 74 万元 6 财务费用 189 53万元土地费用利息 425 1 17 4 1 5 4 1 120 56 万元 建造 专业人员 其他 管理等费用利息 450 56 25 60 29 74 1 17 4 0 5 4 1 51 74 万元 融资费用 120 56 51 74 10 17 23 万元 7 市场推广及出租代理费 172 125 20 34 43 万元 8 项目总开发成本 425 450 56 25 60 29 74 189 53 34 43 1241 35 万元 3 开发商利润 1789 63 1241 35 548 28 万元 4 成本利润率 548 28 1241 35 100 44 17 提示 开发出租型投资是一种长期投资 计算总价值和总成本就需要考虑经营时限因素 且在此种情况下计算成本利润率的意义不大 通常需要计算动态盈利能力指标 房地产置业投资的财务分析 房地产置业投资经济评价指标及其计算方法 案例 一 房地产置业投资的投资额 成本和收益的构成 1 房地产置业投资与成本的构成 2 房地产置业投资收益的构成 税收的减少 租金或经营收入 物业增值 权益 股权 增加 二 房地产置业投资经济评价指标体系 经济评价指标 盈利能力指标 清偿能力指标 资金平衡能力 借款偿还期 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率 投资报酬率 现金报酬率 静态投资回收期 动态投资回收期 净现值 内部收益率 经济评价指标的计算 三 计算期和贴现率的选取 贴现率的选取方法参见前面的说明 四 计算示例 定性示例 计算示例 例1 某年轻人为照顾父母 于2004年在北京宣武区白纸坊西街恬心家园二期购买了一套小户型约60平米 该年轻人考虑的因素有 一是地段好 离父母近 二是旁边有一小公园 步行可至陶然亭 三是房屋格局好 中间无隔断 通透 年轻人头天看房就交了定金 第二天签了购房合同 挑朝向时加了1万元 挑楼层时又加1万元 总价48万元 在父母的帮助下 一次性付清了房款 到了交房日期时 开发商通知 因为装修 必须推迟交房 第二个月 年轻人再去看房 看到的景象是 地板翘了 原因是地下管道裂了 又是一个月没有消息 就上该小区网站 看看其他业主的反应 结果让他心惊 一期的业主有很多抱怨 如没有拿到房产证 电路 水路坏了 怎么办 年轻人与父母一合计 决定退房 就委托北京汉卓律师事务所 宣武法院于2005年3月31日判决北京天工房地产开发公司退还全部房款 并支付14406元违约金以及已交付的印花税240元 结果是判决没有得到执行 相反 开发商已经在进行三期的开发 原来的房屋也已经出售给其他人 该家庭的钱仍没有到手 年轻人于2005年5月申请强制执行 开发商请求和解 约定于当年12月20日之前还清所有款项 但至当年9月份仅获得自己垫付的案件受理费9933元 提示 1 购房中存在问题 如冲动型购房 没有广泛地调查产品及其生产者 2 注意我国目前房产消费环境 例2 1997年 中国石化集团武汉石化厂为解决职工住房问题 向开发商定向开发徐东石化小区 然后在厂内根据资历等级 排定选房次序和2 3万元不等的优惠 按时价1200元 平米出售给职工 其中 10号楼房间稍大 结构稍好而成为争抢的楼盘 但从发现房屋倾斜到最后胜诉官司 围绕10号楼的纠纷不断 1 发现问题在建设的过程中 已选择10号楼的职工发现楼房明显倾斜 单位房管科和工程处的答复是 没有超过国家标准 于是 一些分数靠后的职工由于部分退房而住进了10号楼 2 竣工验收1999年4月 整个小区交付使用时 开发商 承建商 石化厂和质监单位联合出具 单位工程竣工验收证明书 总体意见是10号楼合格 但需要继续加强沉降观测 3 石化厂与开发商的官司开发商以未按合同支付进度款为由 将石化厂告上法院 石化厂被迫于2001年4月分九次付清全部进度款 但就300万元的 利息和供电增容款等没有达成一致 开发商请求法院判石化厂支付利息等费用561万元 石化厂提出反诉 认为10号楼在交付使用时明显倾斜 且经半年观测 外墙体和地基发生的倾斜率已超过国家规定的允许范围 2001年11月30日 市中级法院和冶金部武汉勘察研究院建筑工程司法技术鉴定中心检测 认为 10号楼存在倾斜 综合评定其倾斜变形值超出 建筑地基基础设计规范 GBJ7 89 第5 2 4条规定要求 10号楼虽存在倾斜 但未达到危房标准 应对房屋倾斜作相应处理 石化厂由此提出退房 并要求开发商为住户提供质量合格 等值的商品房 但被法院驳回 4 业主与开发商的诉讼10号楼业主将开发商诉至法院 提出双倍返还购房款并赔偿装修损失等请求 受理的武昌区杨园法庭遂作了第二次鉴定 内容是 10号楼由于倾斜超出规范要求 需要进行纠偏处理 法庭认为司法鉴定结论未称 确属不合格 房屋质量导致的倾斜 裂痕 漏水等 未严重影响正常居住使用 因此 法庭判决 按照购房款的3 计 每户获得约4000元的赔偿 驳回其他诉讼请求 5 开发商的上诉和居民的反上诉开发商不服 提出上诉 并对房屋进行纠偏 在房屋四周开挖期间 居民发现该楼基础建筑部分与原设计图纸不符 存在隐患 就向中院提供相关影像证据 中院由此裁定 撤销杨园法庭判决 发回武昌区法院重审 6 武昌区法院的判决居民提出房屋地基的证据 要求退房 并按同地段 同类型房屋价值进行退赔 赔偿 省建筑工程质量监督检验测试中心接受居民委托 拟对10号楼基础承台框架质量 房屋现有倾斜度及受损情况进行鉴定 但开发商未提交房屋设计图纸 基础设计图纸 鉴定未做出 法院遂于2005年底作出判决 参照所在地砖混结构二手房市价 按2900元 平米计 结合楼层差价 要求开发商一次性分别赔付10号楼26户居民的退房款和损失赔偿30万元 住户退出居住房屋 7 结果2006年9月 市中院终审 维持一审判决 由此 10号楼业主借款近18万 为期4年的维权之路告一段落 获得了近800万元的赔偿 可惜同地段 同类型房屋价值已经又上涨了一大截 提示 从房产消费环境到房地产诉讼环境 无不令人心酸 资料 用毛竹替代钢筋盖楼房杭州市余杭区人和家园的业主发现了一件荒唐事 墙体过梁的钢筋原来是两片毛竹 这个消息很快传遍了整个小区 业主在深表震惊之余 纷纷对自己正在装修的房屋进行仔细检查 结果令人震惊 12幢2单元802室的业主敲开卫生间和厨房的地板后发现 原本用水泥砂浆填平的地板下全是建筑垃圾 而水泥地面用手就可以抠开 陆续地 其他业主也发现了类似的问题 更为奇怪的是 杭州市余杭区建筑工程质量监督站表示 该小区房屋已通过综合验收 五个鲜红印章盖在了验收结论为 合格 完整 符合要求 的栏目里 最令人奇怪的是 该质监站的处理意见是 要求人和房地产开发公司对10幢1单元1401室住户的卫生间过梁中使用毛竹片替代钢筋进行整改 例3 宋女士1999年大学毕业后 进入苏州一家大型台资IT企业做公关和市场 税后工资3000元月 每月租房支出700 800元 平米 购房经历 第一套房 鉴于租房不如购房 2000年首付2万元 住进了一套84平米的房屋 每月供款1400元 第二套房 2003年 在与先生登记结婚时 因为材料未带齐 只得到处闲逛 在路上看见一楼盘广告 经过5分钟的协商 两人决定购房 并支付了定金 第三套房 同年 宋女士在成都出差 坐出租车在府南河上绕了一圈 就购买了房屋 2003年宋女士跳槽去北京 2004年又去上海发展 上海房价正在一路飙升 夫妇俩变卖了苏州的第一套房屋 在上海莘庄地铁站附近购买了第四套房子 两室一厅 70多平米 均价9500多元 平米 夫妇俩向来是一身名牌 2003年9月起刷卡消费 2003 2004年间 房租加上两个人的收入 每月还贷8000多元 生活开始变得紧张 忽然在2003年底 公公被发现身患癌症并于不久后离世 此事前后花费了20多万元 其中夫妇俩花了近8万元 俩人的生活开始变得狼狈 早点两三元 午饭10元 晚上20元 上下班坐地铁 周末就休息 整个一个房奴 提示 购房决策轻率 生活支出无计划 理财低能 家庭财产结构单一 例4 为了改善住房条件 武汉市45岁的黄女士和丈夫于2001年初在后湖竹叶苑小区购买了120平米的新房 三室两厅 于2002年春节入住 可只住了一个月 一家三口便在汉口车站街租房 一住5年 为什么呢 房屋本身没有大的问题 主要目的是为了孩子上学 两口子上班方便 黄及其丈夫在香港路上班 孩子于2002年在三阳路中学上初中 当时进出后湖的公交车只有621路 从竹叶苑至东西湖 两边都不搭边 开始以为过一段时间 该区段的交通会有所改善 谁知5年过去 仍旧没有变化 结果是 120平米的新房 只能看 不能住 据知 位于汉口东北部的后湖地区 已建成十几个新建小区 容纳10万居民 目前仅有两路公交开进这些小区 居民普遍反映上下班 购物 孩子上学均不方便 提示 对房屋价值理解不够 购房目标不清 开发商的社会责任感和地方政府的为民意识淡薄 例3 某投资者花费30万元购买了一套120平米住宅 一次性付款 预计3年后可以40万元的价格出售 假定空置 不考虑租金收益及物业管理费支出 其他资料如下 售房时的交易手续费为售价的1 5 营业税为售价的5 城市建设维护税为营业税的1 印花税为售价的0 5 契税为售价的1 5 城市土地使用税每年每平米0 5元 评估 交易 登记等费用约2000元 所得税税率为20 试分析此项投资 解 1 购买价格 30万元 2 手续费 40万 1 5 6000元4500 0 85 3825平米 3 有关税费 1 营业税 40万 5 2万 2 城市维护建设税 2万 1 200元 3 印花税 40万 0 5 200元 4 契税 40万 1 5 6000元 5 土地使用税 0 5 120 3 1800元 6 评估 交易 登记费 2000元 4 税前利润 63800元 5 所得税 售价 购买价 利息 经营费用 直接税费 20 12760元 6 税后利润 63800 12760 51040元 提示1 计算出的回报率可以与银行存款利率相比较 同时注意工具的风险 2 注意实例中涉及的交易费用 1 营业税及其附加 城市维护建设税 教育费附加 堤防工程修建维护管理费 平抑副食品价格基金 教育发展费 计5 8 2 契税 3 房地产交易土地收益金 按照不同土地等级收取 4 二手房交易所得税 出售房产收入扣除房产原值和有关税费后得到净收入 按20 的税率计 此项税于1994年制定 但长期未予征收 5 交易手续费 武汉市按照建筑面积为基数征收 如新建商品住房为3元 平米 二手房为5元 平米 6 产权登记费 武汉市按照每套征收 如80元 3 注意交易费用的承担人 例4 某家庭4口人 包括1老人 存款12万元 家庭月收入6000元 日常开销3000元 无其他负债 现有几种价格 户型 面积的住房供选择 其他条件如下 1 抵押贷款方式 首付3成 贷款7成15年 每万元月还款额为83 09元 首付2成 贷款8成20年 每万元月还款额为66 22元 2 预计办理购房各类手续费和税费共计1万元 3 室内装修每平米约500元 家居装饰每平米约200元 试给出置业建议 解 以其中之二为例 说明其过程 1 购买价格 3500元 平米 100平米 35万元 2 首付 35万 20 7万元 3 抵押贷款总额 35万 7万 28万 4 每月还本付息额 28 66 22 1854 16元 本息总额 1854 16 20 12 444998元 5 家居装饰 200 100 2万元 6 各种手续费 税费 1万元 提示 1 该家庭支付首付 有关手续费 水费 家居装饰费 共计10万元 余2万作为家庭备用金 每月还款1854元 再扣除3000元的日常开销 余1000元 基本可行 2 注意购房中资金的准备和分配以及持有成本 例5 某小型写字楼的购买价格为50万元 其中投资者的权益资金为20万元 另外30万元为年利率7 5 期限30年 按年等额还款的抵押贷款 建筑物的价值为40万元 按照有关规定 可以在25年内直线折旧 预计该写字楼的年毛租金收入为10万元 空置和收租损失为毛租金收入的10 包括房产税 保险费 维修费 管理费 设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30 写字楼的年增值率为2 试计算该写字楼投资项目的投资回报率 解 1 年毛租金收入 10万 2 空置和收租损失 1万 3 年运营费用 3万 4 净经营收入 10 1 3 6万 5 年还本付息 30 7 5 1 1 7 5 30 2 54万 6 净现金流 3 46万 7 现金回报率 3 456 20 17 3 8 还本收益 2 54 30 7 5 0 29万 9 扣除折旧前的应税收入 3 46 0 29 3 75万 10 折旧 40 25 1 6万 11 应税收入 3 75 1 6 2 15万 12 所得税 33 2 15 33 0 7095万 13 税后净现金流 3 46 0 7095 2 7505万 14 税后现金回报率 2 7505 20 13 8 15 投资者权益增加值 还本收益 0 29万 16 投资回报率 2 7505 0 29 20 15 2 17 写字楼市场价值增值额 50 2 1万 18 考虑增值后的投资回报率 2 7505 0 29 1 20 20 2 19 偿债备付率 DCR 净经营收入 6 2 54 2 36 例6 某投资者以1万元 平米的价格购买了一栋建筑面积为27000平米的写字楼用于出租经营 在购买的过程中 投资者支付了相当于购买价格4 的契税 0 5 的手续费 0 5 的律师费用和0 3 的其他费用 其中 相当于楼价30 的购买投资和各种税费均由投资者的资本金支付 相当于楼价70 的投资来自期限为15年 固定利率7 5 按年等额还款的商业抵押贷款 假定在出租经营期内 月租金水平始终保持160元 平米 前三年的出租率分别为65 75 85 从第四年开始出租率达到95 且此水平一直维持下去 运营成本为毛租金收入的28 如果购买投资发生在第1年年初 每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末 整个出租经营期为48年 投资者全投资和资本金的目标收益率分别为10 和14 试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率 并判断其可行性 解 1 楼宇购买总价 27000 10000 27000万元 2 购买中的税费 27000 4 0 5 0 5 0 3 1431万元 3 投入的资本金 27000 30 1431万 9531万元 4 抵押贷款金额 27000 70 18900万元 5 抵押贷款年还本付息额A P i 1 1 i n 18900 7 5 1 1 7 5 15 2141 13万元 6 现金流量表 7 全部投资财务内部收益率和财务净现值因为ic 10 则有FNPV 28431 0 2426 1 1 10 2799 4 1 10 2 3172 6 3545 9 10 1 1 1 10 48 3 1 10 3 4747 1万元求FIRR 11 66 8 资本金财务内部收益率和财务净现值因为