商铺招商方案改.doc

朋鹰紫城住宅底商招商方案 一、项目简介 汉中朋鹰紫城-由重庆朋鹰房地产开发有限公司，汉中分公司开发，项目位于东一环路和供电大道交汇处，处于政府规划的紫柏路南侧，项目东侧是规划中的陕南植物园公园，北邻建昌卡斯迪亚、和谐家园，城市公交3路、9路车乘靠站点徒步可达，西接成熟的前进路片区。处于江北中心城区规划的城东新区：依托老城区向东扩展，连接铺镇至柳林机场，形成以商贸、居住、购物、休闲功能一体，辐射周边约13.8平方公里的现代化城市新区。随着2017年即将开通的西成高铁，高速客运站新建东移，配套公建的学校、公园、医疗、商业等设施日趋完善。朋鹰紫城二期规划建设的花园洋房更是锦上添花，优越的地理位置和巨大的发展潜力，将成为广大商户实现投资收益的理想之地。项目总占地约200余亩，规划总建筑面积40余万方，地下车位10余万方，商业体量5万余方。 二、项目市场分析1、项目周边区位分析：详细调研当地商业、居民、商户资源， 朋鹰紫城、卡斯迪亚是以经济稳定人群购房居住，康居家园、和谐家园以社会工薪阶层居住人群为主，入住率平均已超过80以上，现居住人口近2万人，随着几个楼盘的交房，今后片区将达4万人的入住，消费群体已固有成型，消费能力逐年成上升趋势，周围商业氛围已渐成熟。商铺的投资经营已具备保值、升值条件。 2、区域商业状况分析：相邻卡斯迪亚商业统一管理，入住的主力商家有酒店、特色餐厅、品牌连锁，金融银行、大型超市为主，经营业态为中高端，后期经营状态、客流人气有所下降。和谐家园、康居家园商铺产权都是个人持有，独自经营多为散户，多数为餐饮小吃、日用百货、便利超市、便民诊所、药店、汽修美容等。相比业态杂乱，不显业态档次，经营商户状态不景气，客流量少，主要都是大众偏低消费人群。 3、同类竞争对手数据分析： 商 家 租 金 租 期 递 增 优 惠 性 质 产权状况卡斯迪亚一楼内外街底商40-100元3年，根据商户投资状况，可灵活调整根据商户投资，8左右，非逐年视情况定3-12个月，特殊客户投资较大的，需要申请报公司决定租售 公司二楼30-35元三楼25元东方明珠东边临街底商40-50元 灵活 灵活 不详 出售 个人南底商50-60元西边底商70元和谐家园门店40-50元不详不详不详出售个人康居家园门店30-40元不详不详不详出售个人 4、本项目分析：鹏鹰紫城临街商铺规划建设初期，人行道沿至商铺近30米宽的商业广场完全满足停车、购物、休闲、消费等功能，整体商业门店环东、南、北三面分别临紫柏路、龙亭大道和前进东路，此有利条件完胜一街之隔的卡斯迪亚商业业街。且原1、2#楼商铺底商已全部出租，商户经营状况良好。同比相邻和谐家园与康居家园的门店商铺，我们的商业布局、硬件配置相比更显优势。环绕周围以北的卡斯迪亚、和谐家园、康居家园，以南是丰辉地产的龙亭园，莲湖地产的莲湖花溪时光等地产项目即将开盘面市，常住人口辐射更加密集，会带动项目周边人气及消费群体。 三、商业规划 商铺功能定位为满足周边社区的生活配套服务的同时打造多元化商业，更大化地发挥商铺的潜力。具体规划如下： 1、超市、大型休闲会所及主力店适合上下分层、同层分区经营形态、特色餐饮及社区配套业态适合临街一楼商铺； 2、迎合市场需求和选择的原则，经营布局规划应为招商服务为宗旨，最终格局取决于招商的结果； 3、合理有效使用空间的原则，先做到合理的空间分割，经营的合理性选择； 4、考虑经济效益原则，为了把商铺的人气运作起来，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面； 5、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，快消品和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营； 6、大客户和金融业客源优先原则，大客户、知名品牌对提升市场带动中小商户的进驻，及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户优先考虑；7、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑商户的愿望和要求，其目的是充分吸引商户进驻，提高商户的经营激情，促进临街商铺市场快速成形。 四、业态分布 3、6号楼商铺结合市场情况、所处位置，进行合理的业态定位，并编制分楼层的业态规划图；1、在招商实施过程中应严格按规划业态定向实施招商，若在招商过程中根据项目情况需对业态规划进行调整，应报经权限范围内领导同意；2、在进行业态规划定位时，应充分遵照现有法律、法规及政府相关规定，如：卫生、消防等。3、根据项目商业总体档次定位，确定商户配比原则，进行合理的租户搭配比例；4、 对主力大户商家，特别是经营娱乐业商家应进行背景、资信调查；5、 引入商家应具备一定的经营实力及抗风险的能力，能承受市场培育期有可能出现的亏损情况；6、 连锁经营商家，应对其其他店的经营状况进行调查，并与其沟通在本项目的运做思路与预期回报等；7、 具备条件的中、高档项目应尽可能限制无品牌、无实力的小商家进驻。 8、楼层业态为了避免3、6号楼和1、2号楼的业态重复，同时结合调研情况，现将现3#、6#楼业态规划罗列如下：一楼：金融、通信、品牌连锁、健身会所、特色餐饮、美容养生、汽车美容、药店诊所、果蔬生鲜、五金日化；二楼：棋牌休闲、养生足浴、茶社网吧；三楼：办公展品、培训教育；独立商铺：整体经营、酒楼中餐、大型商超 9、功能内容金融机构、餐饮购物、生活家居、商务办公、教育培训、休闲快消、健身娱乐、便民就医服务等。对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以特色品牌、休闲快捷为主，主要是为了实现商铺购物人群的便利。 10、经营状态：针对朋鹰紫城1、2#楼商铺已经营满一年时间的状态分析，一楼餐饮商铺比较集中，洗衣店、婴童店、装修店等业态搭配不鲜明，没有吸引力。建议3#楼商铺暂不考虑普通餐饮，6#楼商铺定位多功能型经营，在不影响环境和住宅的情况下先带动人气促进销售。根据现有1、2#楼商铺商户的信息反馈，经营状况不稳定，没有信心支撑，部分商铺在对外转租，也受今年市场气候影响，在这种情况下对现有商铺及3、6#楼新商铺的招商工作有短暂性的阻力。 五、租金定位结合原有商铺的租金情况，建议朋鹰紫城临街商铺3、6#楼维持1、2#楼商铺的租金定位。3、6#楼以商铺的面积、建筑结构适量定价，(详见：商铺租赁价格表)依照目前商铺招租客户信息分析，对现有3、6#的来访客户资料梳理，结合商铺租赁规划状况，接洽和谈判后表示租金高于期望。对比周边项目商铺地理条件和优劣势分析，我们的商铺还是有一定的绝竞争优势，只是眼下市场皮软，加上客户的观望心态和投资前景信心不足，我们可以在推广宣传上下功夫，通过渠道宣传或炒作，把商铺的亮点推广出去，吸引客户眼球，让客户能看到投资的远景，看到我们商铺的潜力。也是培养人气、带动整体商铺的招商氛围。多渠道主动发掘、储备重点商源，配合新商铺发布招商广告、多媒体宣传；通过商业推广活动寻求商源信息；如：餐饮协会、产品展会、商品交易会等；通过其他商业卖场调查走访、上门接触等渠道。 六、招租政策1、商业招商根据当地市场情况、项目业态规划、制定相应商铺招商政策及租金方案（具体方案公司已签字执行）。2、招商政策及租金方案包括：各商铺租金，各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策。3、经营期商铺招商政策及租金方案形成后，经商业分管部门负责报公司审批。4、公司负责监督、检查政策及方案执行情况。5、营销部根据批复的招商政策及租金方案，确定每个商铺的租金及招商政策，需严格执行。结合市场经济循环规律，资金流动方向就是行业发展的风向，吸引资金流动是金融管理的宗旨。我们现在具备成熟的商业平台，只是时间问题，时间恰恰是金融流动发展的命脉，命脉就是平台，现在我们有资源优势吸纳金融机构，达成投资者与我们共赢的效果。 七、共同联营招商模式作为东道主，本着诚心合作，实现共赢的目标，现对早期合作客户作出巨大让利优惠空间。对于整体租赁面积在1000以上的商户，前期装修投资较大，装修的定位、档次需要甲方审核通过，装修金额达100万元以上，合同期满不再续租的，装修装饰不得破坏拆除，无条件归甲方所有，可以考虑租金给予适当优惠，或者延长免租时间。对于特殊且有实力的大商家，公司可以考虑合作、参股的模式联营，具体细节或办法可以根据实际情况洽谈拟定协议。如：1、双方可根据经营需要投入的资金进行核算、归属配置、投资办法进行协商；2、 双方根据各自所经营的目标、风险管控、经营(财务)管理办法进行协议商定；3、 双方根据各自可以投入的资本，进行科学合理、降低成本和风险的合作原则进行优化搭配；4、 双方就各自的义务权责、利益权益明确达成一致，形成书面法力效益的约束行为；5、