霍邱县房地产市场供求分析.doc

。霍邱县房地产市场供求分析一、霍邱县基本情况简介霍邱县是安徽省六安市下辖的一个县，位于安徽省西部。西与河南省固始县接壤、北与阜阳市颍上县隔淮相望、东与六安、寿县毗邻、南与金寨相连。地处大别山北麓，淮河中游南岸，地势南高北低，南部属低岗丘陵地区，北部为平地湖泊河流，是淮河中游的重点行蓄洪区（建国后区行蓄洪25次）。1983年被国务院列为全国第一批商品粮生产试点县，是安徽省九大水产基地之一。霍邱县域总面积3493.16平方公里，物华天宝、素以鱼米之乡著称。霍邱县境内常年平均水资源量超过13.5亿立方米，霍邱县平均有效蓄水量4.29亿立方米，有沣河、找母河、牛角河、窖湾河、高塘河、汲河、头道河、二道河、油坊河、洪城河、石龙河、淮河、淠河、史河、湖泊有城东湖和城西湖。霍邱铁矿位于霍邱县西北部的周集至众兴集一带，矿区北邻淮河，东距城西湖5公里，西南紧靠四十里长山与河南毗邻，整个矿区南北长32公里，东西宽5公里，由九个铁矿床、十五个磁异常点组成，已探明储量16.5亿吨，在全国居第五位。同时，霍邱县也是国家重点扶持的贫困县。二、霍邱县人口状况根据以2010年11月1日零时为标准时点进行的第六次全国人口普查的结果，霍邱县人口状况如下： 1、霍邱县常住人口、户籍人口霍邱县常住人口为1246129人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1313915人相比，十年共减少67786人，下降5.16%，年平均下降0.53%。霍邱县普查登记的户籍人口为1663984人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1465453人相比，十年共增加198531人，增长13.55%，年平均增长1.28%。 2、家庭户人口 霍邱县常住人口中共有家庭户366168户，家庭户人口为1223003人，平均每个家庭户的人口为3.34人，比2000年第五次全国人口普查的3.60人减少0.26人。 3、性别构成 霍邱县常住人口中，男性人口为650195人，占52.18%；女性人口为595934人，占47.82%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的109.16下降为109.11。 4、年龄结构霍邱县常住人口中，0-14岁人口为241806人，占19.40% ；15-64岁人口为883111人，占70.87%；65岁及以上人口为121212人，占9.73%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.31个百分点，15-64岁人口的比重上升3.41个百分点，65岁及以上人口的比重上升2.9个百分点。三、霍邱县经济发展状况1、总体经济发展情况2011年，霍邱县实现生产总值（GDP）175.08亿元，按可比价计算增长15.0 %，总量居六安市首位。其中：第一产业增加值40.88亿元，增长4.5 % ；第二产业增加值85.90亿元，增长24.9% ；第三产业增加值48.30亿元，增长9.0 %。第一产业占地区生产总值比重为23.3%，比上年下降1.9个百分点；第二产业比重为49.1 %，比上年上升4个百分点，其中工业增加值占GDP的比重达44.2%，比上年提高4.5个百分点；第三产业比重为27.6%，比上年下降2.1个百分点。人均GDP首次突破万元。2011年，霍邱县实现财政收入17.57亿元，较上年增长44.5%，净增收5.4亿元。总量位居六安市各县区首位，预计占全省76个县区16位，较上年上升1个位次。收入总量中，地方级收入完成10.2亿元，增长35.8%；税收收入完成14.95亿元，增长50.5%，占财政收入总量的85.1%，上升了3.4个百分点。2、霍邱县铁矿业的发展霍邱铁矿位于霍邱西部，北临淮河，西与河南省固始县相邻，现有9个大中型铁矿床和15个零星铁矿，已探明储量20亿吨，远景储量30亿吨以上，位居全国第五，华东第一，是全国唯一一个刚开发的特大型铁矿富集区，属鞍山式沉积变质铁矿，平均品位为32%-34%，被列为全国大型铁矿基地。2003年，霍邱铁矿开始大规模开发，此后每年的开采量都以较大幅度上升，详见下表：2003年2008年霍邱铁矿行业发展情况统计表 单位：吨、万元年度经济指标税收指标营业收入营业利润铁精粉量国税地税合计增幅%20032583837330848068548-2004978249531317148711471018862005299245586421635284310323875281200648081859783662740762610668673200713535453710146558316103505721160216200829301993171189520038059738645445115合计5187431661004824067624321630078732-从上表可以看出，霍邱铁矿行业发展势头良好，发展前景空前，霍邱铁矿行业的税收贡献度很高，无疑是霍邱县域经济发展的支柱产业。据统计，到2010年，霍邱铁矿开发企业可生产铁精粉300万吨左右，完全可以满足200万吨钢厂生产的需要，而200万吨的钢厂年实现税收10亿元左右。可见，霍邱铁矿开发的目标必将定位在钢铁项目上，依托资源建设钢铁基地，提高资源附加值，霍邱铁矿拉动霍邱经济的杠杆效应将大大增强。四、霍邱县房地产供给现状通过现场市场考察，不难发现霍邱县房地产开发起步较晚，应属于刚起步阶段。目前，已结束项目仅约3个，总开发体量约30万方。目前在建的项目有4个，已出让但尚未开发土地5宗。 1、霍邱县在建项目情况（1）阳光假日城项目阳光假日城项目位于卧阳大道与双湖路交叉口东北角，属较核心地段。2010年6月以160万元/亩的价格取得67.4亩土地使用权，容积率3.2，该项目总开发体量约15万方，项目规划情况如上图所示。目前已是尾盘，销售情况良好，销售均价约4000元/。 （2）卧阳锦绣城项目卧阳锦绣城项目位于卧阳大道与双湖路交叉口西北角，属较核心地段。2010年6月以197万元/亩的价格取得106亩土地使用权，容积率3.2，总开发体量约25万方，共计14栋楼，以高层为主，1731层不等。分两期开发，整个小区呈南低北高，东低西高的阶梯式布局。项目户型面积83.6142平米，以,80110为主。目前系一期开发，项目销售情况良好，销售均价约4000元/。 （3）西湖帝都锦园项目西湖帝都锦园项目位于西湖北路西侧，地段靠近经济开发区和政府，地段稍偏。2010年1月以104万元/亩的价格取得107土地使用权，容积率3.5，总开发体量约25万方，由16栋小高层、高层建筑、居住人口将达6500人左右。目前一期2#、3#楼已基本封顶，销售情况良好，目前仅剩余几套房源，4#楼在建，接受预定，其他未建。（4）旭日尚城项目旭日尚城项目位于光明大道南段东侧，地段稍偏，但应属于霍邱县城区未来发展的走向。2010年7月以100万元/亩的价格取得99.7亩土地使用权，容积率3.0，项目总占地约152亩（其中的52亩尚未拆迁，未进行出让，但纳入该小区总体规划），总开发体量约29万方。目前一期7幢楼已封顶（总体量约5万方），已销售80%；二期已动工。2、土地出让情况自2010年至今，霍邱县已出让商住土地共11宗（含3宗安置房用地），总出让土地面积约687.7亩，除上述已开工建设的4宗，未来地上总开发体量约47.8万方，具体情况详见下表：霍邱县土地出让情况一览表五、霍邱县房地产供求分析综合上述资料、数据，可以总结出霍邱县房地产市场存在以下特点：1、总体市场供不应求以第六次人口普查的数据为例，霍邱县常住人口中共有家庭户约36.6万户，家庭户人口约为120万人。总体市场供应量以150万方计算，人均住宅供应量仅为1.25方/人，户均住宅供应量仅为4.1方/户。2、总体市场价格偏高 2011年，霍邱县实现生产总值（GDP）175.08亿元，以120万人口计算，人均GDP14590元，户均GDP48633元；以4000元/的市场价格，按照每户购买100的住宅1套计算，需40万元；也就是说，需8年以上的积累，每户方可购买1套住宅，因此，总体市场价格偏高，当然，这与土地市场供应价格偏高有关。3、需求价格弹性小以第六次人口普查的数据为例，霍邱县15-64岁人口约为88万人，人均拥有房地产开发量1.7，因此可以看出，目前霍邱县的房地产市场需求几乎全部应为刚性需求，需求价格弹性小。4、房地产市场系统风险小自2010年至目前，霍邱县出让土地的平均价格为127万元/亩，平均容积率为2.8，可以计算出平均楼面地价约为680元/，以1800元/的综合建安成本计算，霍邱县商品房开发的综合成本约为2480元/，平均市场销售价格为4000元/（未考虑商业性质商品房的利润空间更大），平均利润空间为1520元/，平均利润率为61.3%，利润率很高。再考虑到整个房地产市场供不应求的现状，可以得出霍邱县房地产市场开发系统风险小的结论。排除县城投所取得的