前期物业管理投标文件(技术标)

第一章第一章 前期介入工作方案前期介入工作方案 物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作，它除了 应具有满腔热情的工作态度以外，还必须具有科学的工作方法，尤 其是对一个新建小区的接管显得更为重要。根据我们的观察和分析， 实施对”XXXX 小区”全面管理分为 5 个阶段，并根据不同阶段明确 其阶段性中心工作，以此不断构筑更高阶段的基础，为全面管理提 供必要条件。 一、不同时段的工作任务一、不同时段的工作任务 （1） 前期熟悉阶段 中心工作 公司领导层对小区的基本情况作全面了解，研究物业本体（包 括各类设备、实施）、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构 成情况。 基础工作 1. 通过对小区的全面了解，作出新接物业的可行性报告、品牌战略 报告，并在公司办公会议上评审通过； 2. 初步形成对小区管理的实施方案，并通过专题会议的论证； 3. 根据开发商的需要，参与和了解楼盘销售部门的销售工作，从而 从购房者中获取较为直观的管理要求，为下一步工作奠定基础。 4. 需开发商配合的主要工作 5. 提供物业相关图纸，为物业管理的早期介入工作提供方便； 6. 督促承建商，要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料，以便 日后顺利移交； 7. 协调承建、物业双方，确定参与工程例会的日期。明确交流的方 式以及问题纠正的措施和验证方法。 精品文库 欢迎下载2 （2） 培训模拟阶段 中心工作 抽调各工种人员进行培训，通过考核进行筛选，组建管理服务 中心管理班子，适时进行模拟操作。 基础工作 1.培训工作 2.人员组成 公司范围内抽调或招聘适合本小区工作的水、电、泥、木、清 洁、绿化、秩序维护员等各工种人员若干名（选拔条件：身体健康、 有吃苦耐劳精神，有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质）， 抽调或招聘管理处经理（选拔条件：身体健康，大专以上文化水平， 有专业管理知识，有超前意识和前瞻眼光，有协调和沟通能力，有 领导一班人的艺术水平，有任劳任怨的精神，有敢于自我加压的勇 气）。 3.培训实施 集中学习 ISOISO 国际质量标准以及公司贯标文件。 制定适合物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操作 规程。 制定各岗位阶段性工作目标，同时制定目标实现保证措施。 了解熟悉小区管理要求，针对性地进行专业技能考试，以保证满 足小区管理要求所需的技术支撑。 根据培训以及考核情况，对参与培训的人员进行筛选，选择涉外 物业作为模拟训练基地，对各工种人员进行适应性模拟训练，确 定组成人员（差额）。 4.施工监理介入 根据开发商、承建商、物业管理三方于第一阶段确定的介入方 法及日期、目的等方案，实施质量监理。 精品文库 欢迎下载3 建议采用的方法： 二周一次现场查勘（无陪同）。 每月一次工程例会（三方参加，如有分包则应请分包方一并参加） 。 物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的 内容报告监理介入情况。 需开发商配合的工作 协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。 根据物业员工岗位培训工作进度，提供相关资料，如设备、设施 使用说明书、售楼合同等。 （3） 现场模拟阶段 中心工作 通过现场模拟，达到临战状态。 基础工作 1. 根据拟定的管理方案，对各工种人员进行入岗模拟，考察、测评 其适应性。 2. 通过现场模拟，验证管理方案及各工种要求是否适宜，如否，则 作适当修正。 3. 进行接管训练，调整适应状态。 4. 现场考察关于居住物业禁止行为，并拟成文件交开发商审核，以 备派发入户通知书时一并发放。 5. 对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证，如确属合理化建 议且具有解决能力而未解决的事项，专题报告开发商并落实纠正 预防措施。 6. 与开发商研究二年保修责任以及保修费用支付方式问题。 7. 确定物业接管验收的方法、时间以及三方参与验收人员名单，明 确各自岗位要求及职责。 精品文库 欢迎下载4 需开发商配合工作 8. 进行入岗模拟提供进入现场方便。 9. 请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次，课题：“如何使 小区保值、增值”。 10.派发并要求业主签收居住物业禁止行为，并将验收清单作为 相关资料一并移交物业公司。 11.监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的相关质量问题以 及合理化建议。 （4） 验收和进户阶段 中心工作 组织对新接物业的全面验收。 1.预验 验收小组依据验收要求、计划、清单和技术资料等按专项分别 进行预验收。在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、设备 和设施等项目做好记录并汇总成书面整改报告。 2.整改 整改报告经公司经理批准后送达开发商，由开发商督促承建商 或其它方式进行整改，然后由验收小组进行检查验收，直至符合验 收标准。 3.正式验收 经整改符合要求后，由验收小组进行正式验收，最终确认物业 建筑及设备、设施符合接受要求。 接纳前期业主入住。 基础工作 验收工作基本内容见前期物业管理工作设想。 编制违章处理程序，制止各类违章行为。 派发、签收各类资料。 精品文库 欢迎下载5 物业公司派发或需上墙公布的资料： 入住须知（明确业主及同住人、使用人的权利义务关系，明确居 住物业各类禁止行为）。 物业管理规定（各岗位职责）。 物业管理收费批准文件。 房屋装修协议书（明确业主在装修中需承担的义务）。 外来人员出入登记办证制度（施工人员进出花园遵守的各类规定） 。 停车占路协议书（明确车位及相应的权利义务）。 业主办理入住手续时随带资料： 房屋买卖合同。 开发商签发的入住通知书 业主身份证或企业营业执照。 委托书及被委托人身份证。 房屋维修基金、管理费、装修垃圾清运费。 其它资料。 业主办理入住手续时，同时提供相关服务（代请信誉较好的装修 公司；代请施工质量监理人员；代为订购花卉及家庭绿化布置、 管理；其它委托服务等）。 加大各类违章纠正力度，力保前期无违章。 推行 ISOISO 国际质量体系。 需开发商配合的工作。 严格履行建筑施工质量验收手续，把好第一关。 派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与（每月一 次）。 （5） 正式实施 中心工作 精品文库 欢迎下载6 1. 迎接大批业主入住。 2. 检验各工种操作要求及各项制度的适宜性，必要时作适当修改。 3. 制定纠正和预防措施。 4. 全面实施品牌战略。 基础工作 5. 总结前阶段的经验教训，为业主提供更直接更有效的服务。 6. 检查各工种的工作效果，征询各方面的意见或建议，针对性的对 相关工作要求及规章制度作修改补充，保证所提供的服务符合要 求。 7. 对可能发生的各类不利于管理工作的因素作分析（包括：违章占 路、乱停车、违章搭建、乱倒垃圾等），制定相应的纠正和预防 措施。 8. 按即定方针，全面实施品牌战略。 需开发商配合的工作 9. 组织相关人员对物业管理工作进行检查，及时反馈相关意见。 10.参与制定纠正和预防措施。 二、前期物业管理工作计划二、前期物业管理工作计划 时间工作计划工作要求 中标后 成立筹备工作小组。明确工作要求及职责。 签订物业管 理合同一周 内 协调进入施工现场。 物业管理前期介入（按规定 办理施工现场进入手续） 。 签订物业管 理合同后 按前期介入要求实施物业管 理前期介入工作。 每月一次参加工作例会（时 间另定） 。 每周二次巡视施工现场，对 施工现场存在的问题以书面 精品文库 欢迎下载7 或口头形式提出建议。 时间工作计划工作要求 项目施 工阶段 开发商向物业公司提供如下图 纸： 1、每幢楼层标准平面图、 底层、顶层平面图。 2、水、电、煤、排污等管 线走向图。 3、智能化设施图纸及操作 要求。 熟悉楼宇建造情况。 承接查 验前一 周 召开协调会，说明有关技术资 料的保存、移交事宜。 请开发商、承建商、监理派 员参加。 交楼前 二个月 管理服务中心筹建工作会议。 1、邀请开发商派员参加 会议。 2、会议确定管理服务中 心组成人员的类型、要 求。 交楼前 二个月 1、确定培训计划。 2、管理服务中心人员招聘 工作计划。 3、实施培训工作。 物业公司制定，开发商提供 售楼合同样本壹份及对业主 承诺文书样本。 签订物 业管理 合同 召开专题会议，检查针对前期 介入过程中合理化建议工作落 实情况。 开发商、承建商、物业公司 参加。 交楼前 二个月 确定二年保修责任及保修费用 事宜。 讨论、拟稿、确认。 精品文库 欢迎下载8 交楼前 二个月 确定入岗模拟训练方案。物业公司负责。 时间工作计划工作要求 承接查验 前二周 确定物业预验收的方法及三方 参与验收人员名单，确定预验 日期。 开发商、承建商、物业公司 参加。 承接查验 前一周 对培训人员进行授课。开发商有关领导主讲。 承接查验 前一周 月底前实施培训，制定招聘员 工计划。 按本小区要求实施。 承接查验 前一周 做好交接管验收的准备工作。物业公司负责。 承接查验 前一周 对物业进行预检物业公司负责 承接查验 前一周 对接受培训人员进行入岗模拟 训练（走场） 承接查验 前一周 对管理文件和各工种人员的适 宜性进行考察论证 物业公司负责，开发商指导 承接查验 前一周 根据预验情况编写整改报告物业公司负责 承接查验 前一周 召开三方会议，落实整改工作 交楼前一 个月 拟定管理用房移交方案物业公司负责 销售期间 派发各类资料并要求购房者签 收 开发商负责 承接查验 期 移交整套图纸及批准文件开发商、承建商、物业公司 承接查验 期 正式验收三方参加 精品文库 欢迎下载9 交收楼期迎接先期业主入住举行入户仪式 正常管理 期 首期业主入住满二个月，召开 业主回访工作会议 开发商、物业公司、部分业 主参加 正常管理 期 检查物业公司管理情况开发商 三、前期介入物业管理的内容三、前期介入物业管理的内容 （一）、对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设 备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。 （二）、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非 最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。 （三）、对小区的配套部分，包括客户的进出通道和道闸等设 置提出建议。 （四）、结合物业管理的实际经验，对本小区所用的设施设备 的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合开发商进行验收，包 括检验其质量是否符合国家有关标准要求，有无质检合格证书，配 件是否齐全，安装是否平整，是否便于维修，各种仪器、仪表是否 灵活、灵敏、安全、精确，运转是否正常，辅机和工具是否齐全等。 （五）、对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角 度提出意见和建议。 （六）、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。 （七）、协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点 物品数量，检查施工质量。 (八)、配合开发商做好楼宇销售工作 物业管理服务的前期介入重要任务之一，就是配合开发商的售 楼工作，管理服务中心将按开发商的具体要求，拟定关于接待、陪 精品文库 欢迎下载10 同、解释，样板房管理等一系列方案确保开发商的信誉不受影响和 售楼工作的方便，同时让有购房意向的参观者初步体会优良物业管 理服务的真谛，从而激发置业欲望。公司将遵循上述原则，为本小 区提供上佳的物业管理服务，并通过矢志不渝的努力，同开发商及 全体业主一起，共创物业开发和管理的佳绩，使该小区成为周遍地 区的标的。 第第 2 2 章章 物业项目维修、养护和管理方案物业项目维修、养护和管理方案 一、房屋本体和公共设施的养护一、房屋本体和公共设施的养护 （1） 物业维修养护的基本原则 小区房屋本体和公共设施维修、养护由管理处维修服务中心主 管，并配备专业人员负责实施。管理上采用综合性管理和专业化管 理相结合的方式。 专业化管理与社会化协作相结合。管理处维修中心的管理范围 为房屋本体和公共设施的日常保养和维修，房屋主体的小修及机电 设备中修以上的工程分包给专业公司，维修服务中心负责对分包工 程实施监理和检查。 分系统、按类别建立房屋和实施的基础工程资料、维修技术档 案以及设备设施运行和维修的管理制度。 按年、季、月分别制定物业维修养护的作业并组织实施，每年 分别拟定设施和房屋本体大修计划。 坚持预防性为主的计划维修保养制度。按日、周、月、季、年 确定各类别和内容的维修和保养；严格执行维修保养的运作程序和 作业规范。通过预防为主的计划维修保养实施，延长设备修理间隔 期，保证小区设备设施不应有的磨损、老化的损坏。 精品文库 欢迎下载11 （2） 物业维修养护的组织实施方案 房屋承重及抗震结构部位 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 每周对屋架、 柱、梁、沉降 缝、装饰区域 的墙与顶棚巡 查一次，发现 问题，即时处 理、维修。 每周对室外钢 结构件进行一 次目测检查， 发现问题，及 时处理、维修。 每年对房屋基础进行一次巡 查，防止白蚁及腐蚀性液体 的侵害。 及时了解各办公使用区域内 有无白蚁情况。 由于使用不当造成结构局部 受损较轻，由工程部按房屋 修缮规定实施维修。如局部 受损较重，应请专家会诊后， 提出方案，委托专业公司设 施。 每二年对室外钢结构进行一 次敲铲、除绣、油漆。 屋架、柱、梁、檀条等在 巡查时对损坏变形严重的 需加固、补强或拆换，以 确保钩件的承载力。 基础不均匀沉降，影响上 部机诶构，倾斜、开裂、 变形，应查清原因，有针 对性地进行加固。 安全、正常使用、功能完 善。 建筑物白蚁防治标准，房 屋修缮标准。 有关工程施工技术规范。 除绣处需显出金属光泽， 油漆、底漆、面漆各两道。 外墙 巡检对象 养护维修方 案与要求 质量标准 每周对大理石、 玻璃、铝板、台 阶、雨蓬巡查一 次。 对台阶， 雨蓬每 月检查、 每季养 护一次。 墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂、不松动、 不剥落。 无鼓、无脱、无渗水、整洁统一，功能完善。 房屋修缮标准。 有关工程施工技术标准。 精品文库 欢迎下载12 道路 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 由维修服务专中心业维 修工按项目每天检查一 遍，随坏随修。 每年对局部损坏严重、 修补多次地路面、道牙、 人行道板进行整修。 平整、无坑洼、无积水、无缺 损 路面修缮质量标准。 人行道铺设修缮标准。 屋顶 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 每季对隔热层、 防水层破损造成 屋面渗漏、避雷 带脱焊、间断、 屋面积水检查一 遍，发现问题及 时维修。 屋顶、外墙面每月检查一次。 对隔热层每季度进行一次检查，确保完好 无损，屋面无渗漏。 每半年检查一次伸缩缝，在台汛季节来临 之前必须检查一次。 要求对屋面泄水沟每月进行一次检查、清 扫，确保泄水畅通。在台汛季节，每周检 查清扫。 无积水、无渗 漏。 隔热层完好无 损。 避雷带无间断。 房屋修缮标准。 沟渠池井 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 由工程部专业维修工按 作业规程每周检查一遍， 发现问题及时维修。 每半年对井壁脱落修 理一次。 每年对井盖编号刷漆 一次。 每年汛期前对井内堆 积物清理一次。 井盖无缺损，完好率达 100。 流水畅通，井内无积物，井 壁物脱落。 井盖上标志清晰。 楼内设施 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 精品文库 欢迎下载13 每周对地面、墙面、天花 板、门窗、梁柱、楼梯踏 步、扶手目测检查一次， 发现问题及时解决。 对地面、踢脚线、 踏步每季检查一次。 对墙面、天花板、 天窗、扶手每月检 查一次。 门窗应开关灵活，不送动，不漏风； 木装修应牢固、平整、美观，接缝严 密。 地坪应平整、牢固、安全、无倒泛水。 水泥地面不起沙、不空鼓、不开裂。 油漆粉刷要求不起壳、不脱落、无绣 迹、色泽均匀，尽量与原色一致。对 铁、木构件应进行周期性地油漆保养。 停车场 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 由工程部专业维修工按 相关维修规程每天检查 一遍，随坏随修。 每年对局部界石进行一次修 整。 平整、无积水、无缺损 路面修缮质量标准。 绿地修缮标准。 二、共用设施设备维修保养二、共用设施设备维修保养 （一）供配电系统（一）供配电系统 1. 建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操 作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接 班制度； 2. 值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗 证书； 3. 保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地 面干燥无积灰，配电柜表面无污渍； 4. 潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干 燥； 5. 每月检测 1 次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取 措施杜绝； 6. 每日填写运行记录，建档备查。 精品文库 欢迎下载14 （二）弱电系统（二）弱电系统 1操作人员受过专业培训，持证上岗； 2工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现 异常，及时处理； 3有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时； 4对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态； 5工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权， 密码有有效保护； 6分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态， 定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。 （三）给排水系统及其配套设施（三）给排水系统及其配套设施 1、增压泵、给水设施等 2、保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅 通，每 3 个月（结合清洗水池）清洗 1 次泵房；水泵运行正常，每 2 小时巡查泵房 1 次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种 仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、 喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动 1 次，保持水泵能 正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常 开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机 组清洁保养 1 次；每日填写水泵运行记录，建档备查； 3、每半年对共用明装给水管道进行 1 次全面检查维修，对轻度 锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍， 然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修 复，阀门应开关灵活； 4、专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表 状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。 精品文库 欢迎下载15 （四）排水设施（四）排水设施 1楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定 期检查，每 3 年全面检查更换 1 次； 2每周清扫 1 次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生 长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、 臭味； 3每 2 个月对地下管井清理 1 次，捞起井内泥沙和悬浮物；每 季度对地下管井彻底疏通 1 次，清理结束地面冲洗干净。清理时地 面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物， 井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。 （五）道路、停车场（车棚、车库）及配套设施（五）道路、停车场（车棚、车库）及配套设施 1、加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照 合同约定实施； 2、保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通； 3、设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修 补； 4、按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧 垃圾、落叶或其他杂物； 5、停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划； 6、停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设 备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。 （六）智能化安保系统（六）智能化安保系统 每日进行系统检查，确保系统始终处于正常、安全运行状态。 日检：系统外观：前端、终端传输线路信号日常检查记录；软 件测试。 例检：系统外观：前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、 记录；软件测试。 精品文库 欢迎下载16 监检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进 行测评。 制定维护计划 小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一 次的小修计划。 中修计划；根据季检记录及报告，年检记录及报告制定每年一 次的中修计划。 大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。 保安人员负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁中央监 控室及设备表面；每次交接班时检查监控设备系统，发现异常情况 立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修保养单位处理，同时立 即采取人工保安补救措施。 （七）电梯运行与管理（七）电梯运行与管理 1、电梯及其安全设施每周不少于 1 次进行清洁、润滑、调整和 检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行 1 次全面综合检查、清 洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安 全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔 2-3 年必须进行 1 次 负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报 告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。 （1）保持电梯机房清洁，每周 1 次清扫地面和擦拭控制柜、主 机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消 防设施完好；每年检查 2 次电梯井底，清除垃圾杂物。 （2）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强 日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查 楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记 录每日电梯运行情况，建档备案。 精品文库 欢迎下载17 （3）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减 少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电 梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于 5%。 （4）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号 15 分钟 解救乘客、排除设备故障。 （5） 使用有关行政主管部门统一制定的起重机械安全技术 档案（电梯类），对电梯逐台建档、建卡、注册登记。 （6）按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。 2、工作程序 电梯维修保养管理： 电梯主管和电梯维保公司根据电梯安全维护操作规范，确定 电梯维修工岗位职责。 电梯例行保养： A、电梯维保公司维修组组长每月初填写该月电梯保养时间安 排。 B、对每栋电梯按照当月电梯保养时间安排表中时间安排及 住宅区电梯定期保养与检查记录的检查项目，进行例行保养工 作。 C、每次保养完毕填写机房内的住宅区电梯定期保养与检查记 录表。 电梯维修管理 A、电梯维保公司维修人员按照电梯维修工岗位职责的规定， 参照电梯维修保养工艺细则中操作规范，对照电梯季检报告 书中对应项目的要求对电梯进行维修。 B、电梯的大、中、小修和急修的定义及项目分类按照电梯维 修质量检验制度确定。 C、电梯的小修工作由电梯维保公司驻点维修组进行，组长对维 精品文库 欢迎下载18 修质量负责。电梯维修过程中需停梯时应通知管理服务中心，经管 理服务中心同意后方可停梯维修。 D、电梯的中修工作由电梯维保公司驻点维修组组长根据电梯状 况提出书面申请报主管和电梯维保公司审查，由电梯维保公司调配 技术力量和人员配合实施。 E、电梯的大修工作由电梯公司实施。 F、由主管进行维修质量检查，对维修质量不符合国家 （GB1006093）和电梯季检报告书中要求时，应限期两周内整 改完毕。验收合格后电梯方可正常运行。 G、任何电梯维修完毕后由维修组填写电梯维修记录表。 （3 3） 变配电系统维保方案变配电系统维保方案 低压开关柜（如有供电部门管理则我司予以配合） 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 检查闸刀开关、 负荷开关、空气 开关和熔断器等。 检查接触器、继 电器、指示灯和 按钮。 检查主接线、二 次接线、接地线。 检查操作部分。 接触器、继电器、 指示灯和按钮等元 件全面检查、清洁， 每月一次。 检查主接线、二次 接线、接地线，每 月一次。 表计校验每半年一 次。 接线桩紧固、接地 测试，每年一次。 开关柜内设备齐全完整固定，盘 面油漆完好。 二次接线与电器设备或端子连接 应牢固，绑扎排列整齐，标志清 晰齐全。 接地线连接应紧密牢固。 操作部分应灵活，接点和机械闭 锁地动作应正确。 闸刀开关、负荷开关、空气开关 和熔断器完好。 接触器和继电器完好，面板指示 灯和按钮完好。 楼层电机设备 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 检查灯具、开 关、插座和照 明配电箱。 检查层面配电 间。 照明电源柜检查、除尘，每月一 次。 元器件清洁检查，每月一次。 标识、指示灯检查，每月一次。 接头紧固、接地测试，每月一次。 灯具、开关、插座和照 明配电箱等安装牢固。 开关有效，接地可靠。 照明线路绝缘符合规程 要求，接线头不外露。 设备房配电 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 精品文库 欢迎下载19 检查电源柜、控 制柜。 检查双电源切换 箱。 检查控制箱手动 和自动操作。 检查柜内元件 （接触器、继电 器、指示灯和按 钮等） 。 检查模式指示屏。 电源柜、控制柜检查、除尘 清扫，1 次/月。 元器材清洁、检查，1 次/月。 自动、手动功能检查，1 次/ 月。 双电源切换箱功能检查，1 次/月。 标识检查，指示灯检查，1 次/月。 接头紧固、接地测试，1 次/ 年。 开关柜设备齐全完整固定，盘面油 漆完好。 二次接线与电器设备或端子连接应 牢固，捆扎排列整齐，标志清晰齐 全。 接点线连接应紧密牢固。 操作部分应灵活，接点和机械闭锁 的动作应正确。 闸刀开关、负荷开关、空气开关和 熔断器完好。 接触器和继电器完好，面板指示灯 和按钮完好。 模拟屏指示与开关实际位置相符。 防雷接地装置 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 检查接地线。 检查接地体焊接。 接地体、接地线接头紧 固，1 次/年。 接地测试，1 次/年。 检查接地电阻值小于 1。 接地线平直、牢固，无高低起伏和弯曲 现象。 接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。 机房环境 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 保持机房、配电柜环 境清洁。 检查机房工具及消防 器材。 机房、设备全面清扫， 1 次/月。 无积尘、积水、油渍。无杂物和易爆、 易燃物品 设备油漆齐全，无锈蚀现象。 机房工具放置整齐。 消防器材完好且在有效期内。 （4 4） 给排水系统给排水系统 供水渠 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 精品文库 欢迎下载20 检查水泵运行； 检查阀门、避震 接头、压力表、 止回阀。 检查控制箱元器 件。 检查接地装置、 防护罩。 每月检查、清洁一次，检 查其运行情况、流量、扬 程等主要参数，电机绝缘 测试，电流检测。 每季进行润滑加油、捉漏 保养。 每年作大保养一次，保养 范围；全面检查、轴承清 洁加油、泵体润滑油更换、 必要时调换轴承、连轴弹 簧垫圈、所有螺丝以及避 震器磨损度。 每月一次检查保养绿化给 水设备及露天设备井、阀 门井、水表井。 运行主要参数符合出厂要求。 管道上的各阀门、躲震接头、压力表、 止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启 闭灵活。 运行平稳，无震动，无异常声，润滑 良好，无咬泵现象，机械轴封无漏水， 盘根轴封滴水不成线。 电气控制箱中各器件齐全，启动、运 行正常可靠。 接地装置、保护罩等安全可靠、无缺 损，电机绝缘大于 0.5，接地电阻 小于 4。 绿化给水设备工作正常，无漏水。 水箱管道及附件 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 检查进出阀 门。 检查溢水管， 排污阀。 检查水箱盖。 检查管道、 水箱外观。 各水位控制器、信号传感 PLC 程序 控制器等每月进行全面检查，确保 设备正常运行。 原水箱、生活水箱、中间水箱每年 清洗二次，并进行水质化验。 每年一次压力表校验。 管道中所有的减压阀门、压力表等 附件每年保养一次，捉漏加油。 外围、外露管道每年整理、油漆一 次。 过滤器每季清洗一次。 水质良好。 各浮球阀自动启闭灵活、可靠。 各进出阀门起闭活络有效，无渗 漏。 溢水管畅通，箱底排污阀良好。 减压阀畅通完好，减压阀压力表、 旁通阀齐全。 个管道设备等无锈蚀，无渗漏。 压力表读数准确。 给水处理 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 精品文库 欢迎下载21 检查过滤器、控制阀、压 力表、指示器。 检查正、反流程。 检查消毒装置，必要时更 换。 每周一次执行反流程清污。 每月一次检查控制阀、压 力表、指示器，清洗过滤 器。 各水过滤器运行正常，经 处理水质符合卫生防疫标 准，软化水质达标。 过滤器控制阀完好，切换 正常，压力表有效。 消毒装置有效。 （5 5） 电梯系统（监督电梯维保公司按下列标准执行）电梯系统（监督电梯维保公司按下列标准执行） 曳引机 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 检查主机运行、 冷却风机。 检查减速和润滑 油位、制动器。 每月一次曳引机，制动器及开关。 每季一次曳引绳，绳头组合，限 速器钢丝绳。 每季一次导向轮，对重轮，对重 导轮。 每年一次导轮，轿顶轮。 主机运行正常，速度平稳可 靠。 冷却风机正常、有效，无异 常声。 减速和润滑良好，油位正常 油质清彻。 制动器完好、可靠 导轨导靴 巡检对象 养护维修方案与要 求 质量标准 检查导轨表面 润滑情况。 每年一次导轨及紧 固件。 每年一次对重缓冲 距。 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。 导轨润滑良好，油杯、油毡齐全。 各导轨表面无重大锈蚀。 底坑 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 检查照明、 积水 每月一次地坑卫生。 每月一次地坑安全开关，照明开关及 灯。 每月一次缓冲器油质油量及开关。 无积水、渗漏、线路受潮。 照明、 插座完好。 急停检修开关有效。 缓冲器正常、符合规定要求。 安全系统 巡检对养护维修方案与要求质量标准 精品文库 欢迎下载22 象 检查厅 门及轿 门安全 连锁开 关。 检查警 铃，对 讲机， 电话 每月一次限速器断绳开关及涨紧装置。 每月一次限速器检查。 每月一次安全触板，光电保护及其它门保护每季一次 补偿链、绳、补偿轮及悬挂装置，开关。 每季一次各限位开关，换速开关，极限开关。 每季一次测速装置。 每季一次安全窗开关，安全钳开头，轿顶照明 及检修箱。 每季一次感应器及井道信息装置。 每季一次安全钳，超载装置。 安全钳齐全，安装位置正 确，性能灵活可靠。 限速开关可靠，动作灵敏。 各安全开关齐全、性能可 靠、有效。 各厅门及轿门安全连锁开 关齐全，性能可靠、有效。 急停开关完好，性能可靠 有效。 检修及运行状态正常。 轿厢厅门 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 检查按钮、照明、 通风机。 检查手动、自动 操作、应急对讲。 检查轿门开闭、 轿厢平层。 检查指示灯，到 站钟。 检查召唤按钮。 每二周一次层门锁，锁紧装置，手 动开锁装置。 每二周一次警铃电话。 每月一次开门机。 每月一次轿门上下坎，滑轮，门刀， 轿门链。 每月一次轿顶卫生。 每月一次指层灯。 每月一次层门滑轮，滑块，强迫关 门装置，层门上下坎。 每月一次按钮。 每年一次消防开关。 内部按钮齐全完好，信号 登记有效。 照明完好，通风机运转平 稳，无异常声。 手动、自动操作运行正常。 应急对讲完好可靠音质清 晰。 超载报警正确可靠。 轿门开闭平稳，时间适中。 轿箱长、短行程的平层精 度符合要求。 精品文库 欢迎下载23 （6） 消防系统维保方案 消防泵及增压泵 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 检查阀门、避震 接头、压力表、 旁通阀。 检查运行情况。 检查电气控制和 各元件。 检查接地装置、 防护罩。 检查管道、设备 观外。 每季一次检查、保养消防水泵、 恒压泵、加压泵机械部分，工 作压力。润滑部位加油。 每季一次绝缘性能测试，接地 保护测试，运行电流测试。 每季一次控制柜内清扫，检查 面板标志符合要求、指示信号、 按钮、开关、仪表计盘等保持 良好。 每季一次消防泵、恒压泵、加 压机泵启动试验：检查消防泵 启动、出水、流量、压力；手 动、自动启、停水泵功能（模 拟检查） ，主备泵切换功能。检 查运转信号、反馈信号正确无 误；恒压装置上、下限设定值 检查、调整。 消防泵、赠压泵运转平稳， 流量、扬程等主要参数符 合出厂要求。 管道上的阀门、避震接头、 压力表、旁通阀等齐全有 效，无泄漏、阀门启闭灵 活。 消防泵运行平稳、无振动， 润滑良好、无咬泵现象。 电气控制和各元件齐全， 正常可靠，性能完好。电 机绝缘值大于 0.5M 接 地电阻小于 4。 水泵、电机等接地装置、 防护罩安全可靠，无缺损。 管道设备等无锈蚀、无渗 漏。 消防结合器、消火栓 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 检查各层消 防栓箱及附 件。 检查启动报 警按钮。 检查顶层消 防栓出水压 力。 检查消防结 合器。 检查户外立 式消防栓。 检查消防进 水环网，阀 门。 每季一次检查、保养消防水泵结合 器：外观检查接口、附件完整、无 渗漏、闷盖齐全；安全阀、放水阀 检查、清除水绣；阀门加注润滑油、 保持阀杆灵活自如；检查防腐并刷 油漆。 每月一次消防栓箱外观检查、保养。 每半年一次消防栓按钮动作检查指 示信号检查：模拟启泵功能；屋面 消费栓检查，出水口动，静态压力 测试。 每季一次室外消防栓检查、保养： 开启大小闷盖、放掉绣水清除杂质。 每年一次管网系统和管路附件检查、 保养，末端使用装置试验，明管部 分防绣刷漆。 消防结合器齐全、有效，无泄漏。 安全阀、放水阀无水绣；阀门润 滑油、阀杆灵活自如。 各层消防栓箱及附件完整；箱内 设备齐全、水枪、水带完好无损； 卷盘转动自如。消防栓口无锈蚀 滴漏、接口垫圈完整无老化、阀 杆加润滑剂，开启自如。 各层消防栓出水压力符合要求。 启动报警按钮完好、性能可靠。 户外立式消防栓齐全有效，开启 灵活。 消防进水环网畅通，阀门便于操 作，警示标牌的完整，阀门、止 回阀、排气阀启闭自如，无滴漏 现象，末端试水装置、压力表等 设备良好。 精品文库 欢迎下载24 （7） 电子门警系统 巡检对象养护维修方案与要求质量标准 铃声 检查主机按钮开关是否接触良好，否则应 更换按钮开关；检查室内分机待机转换开 关是否接触良好，如接触不良则应整修处 理；通过上述两个步骤如仍不振铃，则应 重点检查振铃放大电路，直至故障排除。 室内要听到铃声。 对讲系统 检查通话线是否接触良好，如不行则重新 焊接；检查室内分机扩音器、扬声器是否 正常，如不正常则应更换；检查室内分机 放大电路，重点检查三极管直至故障排除。 能对讲。 闭门器 检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润 滑油；检查开锁电磁线圈接线是否良好、 线圈是否烧坏，如有问题则应重新接好线 头或更换电磁线圈；检查分机开锁按钮是 否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、 可锁电路有无损坏的元器件，如有问题则 应逐一检查并排除故障。 楼下总门开关正常。 电源状况 检查桥式整流二极管是否损坏，如损坏则 应更换同规格二极管；检查电源变压器是 否烧坏，如烧坏则应更换同规格的变压器。 主机有电源。 三、各种突发设施设备故障的应急方案三、各种突发设施设备故障的应急方案 为了避免在各类突发应急事件处理中出现不必要的漏洞以及给 XXXX 小区小区广大客户的经营造成影响，我司为力争各项工作真正 做到分工明确，忙而不乱，特根据项目的环境特点以及各机电设施 设备性能和特点，现初步制定出以下各类突发应急处理方案。 1 1、供电系统应急抢修、处理方案、供电系统应急抢修、处理方案 A A供电系统抢修限时规定供电系统抢修限时规定 为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修 限时规定： 精品文库 欢迎下载25 （1）变压器发生故障后，运行值班人员 5 分钟内到达现场， 按变压器环网械急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在 零配件齐全情况下故障排除时间不得超过半小时。 （2）变压器在半小时不能排除故障的，向供电局申请更换 备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。 （3）配电室内的配电柜发生故障后，运行人员 5 分钟内到 达现场，排除故障。 （4）配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理， 若 60 分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。 （5）楼层配电箱发生故障时，维修人员在 5 分钟内赶到现 场，30分钟排除故障。 （6）公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在 10 分钟内到达故障现场，排除故障。 （7）对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包 括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换， 材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。 B.B. 停电应急处理措施停电应急处理措施 （1）对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物业管 理中心应及时告知工程部和中心停电原因及时间，并做好停电准 备工作。 （2）对于突发事件停电时，工程部应与供电局联系，问明停电 原因及时间后，及时通知管理中心，同时保证备用发电机在 5 分 钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。 （3）当维修和保养电气设备需要计划停电时，工程部应提前通 知物业管理中心和中心停电范围、时间、值班人员应按要求做好 精品文库 欢迎下载26 保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行 技术交底和安全交底后，方可开始工作。 （4）为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知主管人员， 主管人员立即组织人力抢修，必要时通知项目经理，由项目经理 通知中心及开发商停电时间及原因。 （5）当发生火灾时，值班员应按灭火应急规程处理，停止 动力设备供电，启用备用电源以供灭火。 2 2、电梯应急处理方案、电梯应急处理方案 A.A. 电梯困人救援方案电梯困人救援方案 凡遇故障，应首先通知电梯维护人员，如电梯维护人员超过 5 分 钟仍未到达，则工程部经过培训的各救援人员可根据不同情况， 依下列步骤先行释放被困乘客： 1). 轿厢停于接近电梯口的位置 确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察 看） ； 关闭机房电源开关； 用专用外门锁匙开启外门； 用人力开启轿厢门（要慢，用力不要过大） ； 协助乘客离开轿厢； 重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止） 。 2). 轿厢停于远离电梯口的位置时 利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说 明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态， 则应先行将其完全关闭。 进入机房，关闭该故障电梯的电源开关； 拆除电机之轴端盖（如有） ，安上旋柄座及旋柄； 精品文库 欢迎下载27 救援人员用力把持旋柄，另一救援人员手持掣动杆轻轻撬 开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近的电梯门 口； 确认刹车制动无误，放开盘车手轮； 然后按照上述第一点所列步骤救出乘客。 3). 遇到其他复杂情况，应及时报告电梯维修养护单位处理 此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程 序为准。 B.B. 电梯故障抢修限时规定电梯故障抢修限时规定 为保证电梯出现故障后能及时抢修，确保乘客安全，保护设备， 特特定本规定。 1)电梯在运行中发生故障急停时，轿厢内如有被困乘客，值 班人员应在 5 分钟内赶到现场，救出乘客； 2)电梯配电部分发生故障时，值班人员在 10 分钟内到达故障 现场排除故障； 3)电梯控制回路发生故障时，值班人员在 10 分钟内到达现场 排除故障； 4)电梯自动门、安全门、轿厢门在运行中发生故障，开启或 关闭失灵时，值班人员 10 分钟内到达现场排除故障； 5)电梯机械部分、自控部分、牵引部分出现故障时，值班人 员 10 分钟内到达现场排除故障； 6)电梯照明部分出现故障时，值班人员 5 分钟内到达现场排 除故障； 7)值班人员对电梯设备故障及时抢修情况要进行详细记录， 包括故障发现时间、故障原因、抢修措施、零配件更换、材料耗 用情况，抢修人员名单、修复时间等。 精品文库 欢迎下载28 C.C. 电梯运行预险应急处理措施电梯运行预险应急处理措施 1)电梯维护人员应每天对各电梯全面巡视一次，发现不安全 因素 2)立即处理； 3)当电梯困人时，应先通知电梯维护人员，如电梯维护人员 超过 5 分钟仍未到达，则公司经过培训的救援人员，立即赶往现 场解救乘客； 4)当乘客被解救出后，使轿厢停于接近电梯平层位置，等待 电梯保养公司全面检查。 5)当电梯出现故障，经检查由于人力和技术水平原因而无法 修复时，应立即通报电梯维修保养公司进行维修； 6)当检修电梯时，应在电梯底层悬挂告示牌； 7)当发生火灾时，值班人员应将电梯迫降至首层，消防队乘 消防梯救火。 3 3、给排水系统应急处理方案、给排水系统应急处理方案 A.A. 给排水系统事故应急处理措施给排水系统事故应急处理措施 1）给排水工须持证上岗，经常巡查供水系统，发遭受跑、冒、 滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费； 2）尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需短时间停水时， 应提前通知校方停水时间及恢复供水时间，以便作好储水准备； 3）遇突发事件导致供水系统停水电，工程部应与自来水公司取 得联系，问明停水原因、时间后，及时向校方作出书面解释； 4）对于内部突发事故引起停水，值班员应立即通知工程部，工 程部接到通知后，迅速组织人员进行抢修并及时通知校方停水时 间、原因和恢复供水时间； 5）定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间 精品文库 欢迎下载29 和恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合 格。 B.B. 给排水系统故障抢修限时规定给排水系统故障抢修限时规定 为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。 （1）给水系统 高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停 止故障泵 的运行，并及时通知维修人员修复故障，在零配件齐 全的情况下，故障排除不得超过两天； 干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人 员更换破裂的阀门，其更换并再次通水时间不得超过 4 小时； 普通水龙头损坏，其更换时间不得超过 1 小时； 主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向工程部经 理汇报。经理接到汇报后，应立即召集抢修人员在 15 分钟内到达 现场，即刻组织制定抢修方案，并发出限水或停水通知，主管恢 复通水时间最长不超过 24 小时。 （2）排水系统 室内外排水干管如发生破裂，应即刻组织抢修，修复时间不得超 过 2 小时； 排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过 1 小时。 四、业主自用部位装修管理方案四、业主自用部位装修管理方案 业主住户、装修施工单位，进行房屋装饰装修活动，必须严格 遵守房屋装饰装修管理协议和管理处制定的各项规定。 1 1、土建部分、土建部分： (1) 一切楼宇外的改建、扩建、搭建及其他违章建