浅谈房地产企业成本控制的环节和因素[权威资料]

浅谈房地产企业成本控制的环节和因素 本文档格式为 WORD,感谢你的阅读。 【摘要】 以来，国家对房地产业相继出台了一系列调控政策，导致房地产业面临前所未有的新挑战，国家为此出台了一系列的调控手段，其目的不在于打压房地产企业，而是为了引导房地产企业从暴利行业向社会平均利润行业的理性回归，进而促进房地产业长期健康、持续、稳健的发展。因此，以往靠非规范市场的暴利时代发展起来的房地企业，在新形势下，要尽快转变管理理念，从粗放式向集约式的管理方式 转变。在今后的发展中，精管理、抓内控，强化成本控制意识，将成为今后房地产业需要关注的重要内容。本文就房地产业如何开展成本管理工作，以及应抓住成本管理的哪些主要途径和环节等问题，结合工作实际进行探讨。并对全过程成本控制提出建议。 【关键字】成本控制；过程管理；阶段控制；制度保障 F234 A 【引言】 2011 年以来，国家对房地产业相继出台了一系列调控政策，导致房地产业面临前所未有的新挑战，国家为此出台了一系列的调控手段，其目的不在于打压房地产企业，而是为了引导房地 产企业从暴利行业向社会平均利润行业的理性回归，进而促进房地产业长期健康、持续、稳健的发展。因此，以往靠非规范市场的暴利时代发展起来的房地企业，在新形势下，要尽快转变管理理念，从粗放式向集约式的管理方式转变。在今后的发展中，精管理、抓内控，强化成本控制意识，将成为今后房地产业需要关注的重要内容。作为房地产企业成本管理部门，借此就房地产业如何开展成本管理工作，以及应抓住成本管理的哪些主要途径和环节等问题，结合工作实际进行探讨。 房地产业的成本控制应为全过程的成本控制，它涉及前期的策划、规划、设计，中 期的施工管理以及后期的销售、物业服务等开发过程的各个环节，需要建立起包括限额设计制度、招标管理办法、合同管理办法、工程造价管理办法、工程变更管理办法、成本指标分级考核与绩效工资制度等一系列系统的管理制度保障，同时设立相对独立的成本控制职能部门作为组织制度保障，并明确各阶段成本控制的重点。其控制的主要途径具体为： 1、前期规划、设计阶段，是成本控制的源头 成本控制的源头在项目的前期规划设计阶段，尤其要抓住设计这一关键阶段，以达到未雨绸缪、事半功倍的效果。树立设计的节约是最大节约的成本管理理 念。 该阶段成本控制的重点包括：项目的筛选和定位、开发时序的确定、设计施工工艺和施工方案的确定。具体可通过市场预测选择市场上占有一定优势的开发项目，根据市场需求确定开发时序，根据性价比确定设计施工工艺和产品定位，根据现场实际确定设计施工方案。期间更要关注市场（客户需求）、成本、品质的适度和可实施性，避免忽视成本而片面的追求设计效果。具体来说： 一要根据市场需求，确定开发时序。通过开发时序的优化组合、合理确定，一方面有利实现销售收入的最大化，另一方面也利于减少资金的占用，节约融资成本。比如 ，可以对提升整个项目档次和品位有促进作用的项目优先开发，能带来销售收入大幅度增长的项目优先开发，非市场销售项目（如公建及公益性项目）可适当推迟开发。 二要根据性价比，确定设计施工工艺。根据性价比确定拟开发项目的投资实质就是价值工程在开发成本中的应用。房地产行业的产品不是一般的商品，它具有资源的不可复制性。将最适当的房子卖给最合适的人，是房地产营销最基本的原则。首先调查了解项目的客户群体，以此确定产品的设计定位。在高端地段开发低档次项目是土地资源的浪费，在低端地带开发高品质项目是也是浪费。这就要合理 确定项目的性价比。一般对位置好、高端需求多的小区，应将小区的品位和档次定高些；位置相对较偏、中低端需求客户多的地方，应以安居房的建设标准为宜。同时，影响小区建设品位的不仅是房屋的内在结构质量，还包括外部装饰、小区配套、景观绿化及交通便利、学区等人文环境。淮矿地产公司的房屋开发在内在结构上是公认的好质量，而在其他方面需仍要进一步提升，做到 “ 有粉涂在脸上 ” ，通过 “ 内外兼修 ” ，提升小区的品位，达到最优的性价比。 三要根据现场实际，确定设计施工方案。为保证设计方案的技术可行、经济合理，首先，要有足够深度的 地质勘察资料。只有勘察的深度够了，才能为施工设计提供准确可靠的基础资料。地质勘察是花小钱办大事的环节，应根据工程需要适当增加勘察深度和广度，以提高勘察资料的准确性。 四要推行限额设计制度，要求设计院在一定要提供设计概算、施工图预算，并在实施中起到估算、概算、预算、结算的逐级约束作用。同时要求设计人员关注现场实际，根据设计任务书和现场实际情况进行设计。其次要加强工程设计图纸的审查，重点就图纸的技术合理性、施工可行性、造价经济性进行审核，以求提高设计质量，避免设计考虑不周或失误而带来经济损失，该项工作 要求在工程进入招标阶段前完成。 2、注重施工过程管理，减少或避免索赔或不合理变更，是控制建造成本的关键。 工程进入施工阶段，成本控制的重点环节主要在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。 第一，项目招投标环节的成本控制。项目招投标是施工过程中成本控制的关键阶段，也是房地产开发企业在与施工企业打交道的过程中最掌握主动权的环节。房地产开发企业要充分利用这一阶段，做好招标文件的编制工作，通过招标文件、合同条款、评标办法风险范围的制定，最大限度降低自己的风险，减少工程索赔。招标 文件的条款制定要严谨、准确、全面，特别是招标文件中工期要求、合同风险、工程变更等关键条款的约定，要能合理体现合同风险范围和工程变更价款的确定方法，在招标文件中要体现如下内容： 2.1、合同风险的合理划分。 根据我国工程建设特点，投标人应完全承担的风险是技术风险和管理风险，如管理费和利润；应有限度承担的是市场风险，如材料价格、施工机械使用费在一定幅度范围内等的风险；应完全不承担的是法律、法规、规章和政策变化的风险。 2.2、对投标人可能发生的不平衡报价要在招标文件中有所限制。 2.3、对暂估价的材料或专业工程在招标文件中要明确采购形式或结算方法。 2.4、对总包配合费的计算范围和方法要有明确约定。 2.5、要对工程变更价款计价方法，在招标文件中约定清晰，明确需要进行造价或工期调整的工程变更范围。 2.6、要严把招标控制价的审核关。 审核时，一方面要符合国家、地方相关造价管理制度、政策、计价规范的约定，另一方面也要满足企业有效控制成本的要求。因此，造价人员首先要严格按发布的工程量清单审核招标控制价，做到不错项、不漏项、不重项。其次要正 确运用行业和地方计价定额（包括相关文件）、人工和材料价格，要在充分了解市场的基础上使用；再次要对施工机械设备的选型，注重经济实用、先进高效的原则确定，对竞争性的措施方案依据先进合理性要求计算其费用；对政府主管部门强制性规定从其要求。 第二，要按招标文件规定与中标单位的合同签订。签订合同时，必须根据招标文件、招标答疑、中标价与中标的施工单位签订合同，不可与招投标文件的主要实质性内容（标的、价款、风险范围、质量、履行期限）相违背。 第三，要把好工程变更关和关注索赔事项的处理。在施工管理中，要 把握好工程变更和索赔处理的重点：一是要求有关责任人（主要指工程管理和造价人员）熟悉招标文件、施工合同条款、建筑行业一般管理程序、方法和规定，并能根据招标文件和合同约定，合理界定合同风险，尽量减少工程索赔，合理确定工程变更。同时，要加强协作，细化变更（签证）的各项基础性工作，提高变更（签证）的预见性，使之有利于本单位的成本控制。二是要建立工程变更（签证）管理制度，确定工程、造价等有关人员的职责分工，确保变更（签证）的质量，避免不实及虚假变更（签证）的发生。三是要强调工程变更（签证）的及时性；四是对签证描述要客 观、准确、完整，尤其对隐蔽变更（签证）要以图纸为依据，表明隐蔽部位、项目、工艺、质量及工程量完成情况，并注明几何尺寸并附上见图，不能笼统的标注工程量和工程造价。 3、关注项目竣工验收，严把竣工决算关，是建造成本控制的重要环节 在进入项目的竣工验收、竣工结算阶段，要严格按照以下五个步骤开展工作。 第一，要明确项目是否验收合格。只有完成合同约定全部工作内容并经竣工验收签认的合格工程，才能进行工程的竣工结算。 第二，要理清与项目有关的所有资料。竣工结算资料所需要的原始资 料包括设计变更、工程签证、隐蔽验收等要完整、齐全，按编号装订成册。所有工程资料要以我方提供为准，对方提供的只作参考。 第三，要理清项目合同。竣工结算时工程人员要同时进行合同清理，对应合同条款对工期、质量、安全、管理人员到位等情况给予奖惩，并形成完整的合同清理报告。 第四，要注重对项目所有费用的清理，主要包括招标代理费、委托第三方施工的工程费用、安全文明措施费、水电费、审计费及其他费用的清理。 第五，要做到一工程一竣工一审计，确保工程资料、造价资料百分之百的可追溯性。 4、要做好其他阶段的成本控制 4.1、管理费用控制的关键，在于开发建设的规模，一方面要适当压缩管理费用的开支，另一方面应加大开发规模，降低单位管理费用水平。 4.2、销售费用控制的关键，在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制营销费用。 4.3、工程款支付时，对常出现的质量问题解决流程、措施、扣款额度等进行明确。 4.4、财务费用控制的关键是贷款利息的降低和税费的筹划，一方面通过控制开发进度、缩短开发周期来降低财务费用，另一方面要争取合理避税，有效降低 税收负担。 4.5、针对不同的主体和项目的不同环节进行税费筹划，争取税收优惠政策，做到合理避税。 5、做好成本的制度保障 为确保以上各环节的成本控制得以落实，要建立项目成本考核制度，树立全员、全过程的成本控制观念，并在成本控制中通过对监理合同约束，强化监理在成本控制中的作用。对成本异常及时发现、分析和采取应对措施。 6、及时做好项目的后评价工作 项目实施完毕后，应及时对整个项目从决策、设计、施工、销售、物业服务等全过程进行投资效益评价和分析，为以后项目的开发 提供参考依据。 【结束语】 总之，房地产行业成本控制要将科学的管理渗透到管理的各个环节，做到投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、竣工结算价的层级可控，并加强成本形成各阶段的考核，树立全员、全过程的成本控制思想，在保证安全、质量的前提下，结合市场需要，合适的房子卖给合适的人，达到效益的最大化，通过标准化、精细化管理，使控制成本的目的。 文档资料：浅谈房地产企业成本控制的环节和因素 完整下载 完整阅读 全文下载 全文阅读 免费阅读及下载 阅读相关文档 :浅谈钢筋混凝土 结构设计中的裂缝控制 浅谈机电安装工程特点和项目管理措施 浅谈高速公路清扫设备的选用 浅谈城市商业街区的延续与多元化发展 浅论建筑工程监理存在的问题及对策 浅谈高层建筑结构设计的几个问题 工程造价审计风险与防范对策探究 浅谈城市道路给排水施工 浅谈公路工程的施工管理 绿色生态商业建筑探析 浅谈城市环境与建筑设计