（国民经济学专业论文）廉租住房保障中进入与退出机制研究——以南宁市为例.pdf

廉租住房保障中进入与退出机制研究 以南宁市为例 摘要 住房是人类生存的基本需求，享有适当住房是居民实现安居乐业、社会 稳定和促进经济发展的重要条件。改革开放以来经济持续发展，人民生活 水平显著提高。但是面对住房价格不断上涨，贫富差距日益增大，越来越 多的低收入群体买不起住房。为此，政府建立了住房保障体系，通过扶持 或救助等制度的安排，满足这些弱势群体的居住需要。由于住房保障资源 的有限性，住房保障体系急切需要建立完善的进入与退出机制，通过在进 入与退出上严格把关，确保资源分配的效率与公平。 本文主要运用文献分析和实证分析相结合的方法，借助大量学者研究 的资料，以南宁市为例，对廉租住房的进入机制和退出机制的建立进行了 探讨。本文分为四个部分，依次是研究的背景和理论基础、廉租房进入机 制及退出机制概述、南宁市进入机制与退出机制的现状和存在的问题、完 善南宁市廉租房进入与退出机制的思考。主要通过对比国内北京、上海、 广州以及成都四大城市的实践办法，找出南宁市廉租住房进入和退出机制 中存在的问题。结合香港和新加坡两地完善的进入和退出经验，在现有学 者研究的基础上，分别从进入机制、退出机制和进入、退出机制中的监管 三个方面对南宁市廉租住房制度做出分析，对进入机制和退出机制的完善 提出了建议，并从建立和完善的管理机构、个人信用制度以及法律法规方 面进行了相关的探讨。 关键字：廉租住房进入机制退出机制 s t u d yo nt h ee n t e ran de x i t 匝c h a n i s m0 ft h e l o wr e n th o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mi no u rc o u n t r y t h ec a s e0 fn a n n l n g a b s t r a c t h o u s i n gi s t h eb a s i cr e q u i r e m e n tf o rh u m a n i n t yw h oi s l i v i n gi nt h e c i v i l i z e ds o c i e t y a st h ee s s e n t i a lc o n s u p m t i o n ，h o u s i n gi sa l s oa ni n p o r t a n t f a c t o rt om a k eu sl i v ea n dw o r ki np e a c ea n dc o n t e n t m e n t ，e v e nk e e pt h ek e e p s o c i e t ys a f ea n ds t a b l ea n db o o s te c o n o m y s i n c et h er e f o r ma n do p e n i n gp o l i c y , o u re c o n o m ym a i n t a i n ss u s t a i n e dg r o w t h ，a n dt h el i v i n gs t a n d a r di sm a r k e d l y r a i s e d h o w e v e r , r e c e n t l y ，t h eh o u s i n gp r i c eh a sb e e nr i s i n gc o n t i n u a l l y , a n dt h e d i s p a r i t yb e t w e e nt h er i c h a n dt h ep o o ri sm o r en o t a b l ei n c r e a s i n g l y , w h i c h c a u s em o r ea n dm o r el o w i n c o m ep e o p l ec a nn o tb u yh o u s e s i no r d e rt os o l v e t h eh o u s i n gp r o b l e mo fl o w i n c o m ef a m i l i e s ，t h eg o v e r n m e n te s t a b l i s h e dt h e h o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m t h r o u g hs o m em e a s u r e s ，l i k el o wr e n t ，s u b s i d e s ，e t c ，t o m e e tt h ec o m m u n i t y sn e e d so fl i v i n g b e c a u s eo ft h el i m i t e dr e s o u r c e s ，w en e e d t ob u i l dp e r f e c t l ye n t e ra n de x i tm e c h a n i s m t h e r e f o r ew ec a na s s u r et h e s e c u r i t yr e s o u r c e sa r ed i s t r i b u t e dt ot h o s ep e o p l ew h oa r ei nt h eg r e a tn e e d b a s e do nt h er e f e r e n c eo fl a r g el i t e r a t u r ea n dc o n s i d e r i n gt h ec o n v e n i e n c e o fr e a s e r c hi nn a n i n g ，t a k i n gn a n n i n ga sa ne x a m p l e ，t h i sp a p e rs t u d ie s i l l e s t a b l i s h m e n to ft h ee n t e ra n de x i tm e c h a n i s m t h i sp a p e ri sd i v i d e di n t of o u r p a i r t s ，n a m e l yt h es t u d yb a c k g r o u n da n dt h et h e o r e t i c a lp r i n c i p l e ，t h es u m m a r y o ft h ee n t e ra n de x i tm e c h a n i s m ，t h ea n a l y s i so ft h ee n t e ra n de x i tm e c h a n i s mi n n a n n i n g ( i n c l u d i n gi t sc u r r e n ts i t u a t i o na n dt h ep o t e n t i a lp r o b l e m s ) ，a n ds o m e s u g g e s t i o n st oi m p r o v eo u rl o w r e n th o u s i n gs y s t e m b a s e do nt h ec o m p a r i s o n i nb e i j i n g ，s h a n g h a i ，g u a n g z h o u ，c h e n d u ，t h i sp a p e rs t u d i e st h ep o t e n t i a l p r o b l e m se x i s t i n gi nn a n n i n g a f t e rd r a w i n gt h ee x p e r i e n c e sf r o mh o n g k o n g a n ds i n g a p o r ea n db a s e do nt h ec u r r e n ts t u d y ，t h i sp a p e ra n a l y s e st h el o w r e n t h o u s i n gs y s t e m i n n a n n i n g f r o mt h r e e a s p e c t s ，w h i c ha r et h ee n t e r m e c h a n i s m ，e x i tm e c h a n i s ma n dt h es u p e r v i s i o n s o ，b a s e do nt h ea n a l y s i s ，t h i s p a p e rg i v e s s o m e s u g g e s t i o n s o nt h e i m p r o v e m e n t o ft h ee n t e ra n de x i t m e c h a n i s m ，a n dd i s c u s s e sf r o ms o m ea s p e c t s ，l i k et h ee s t a b l i s h m e n ta n d i m p r o v e m e n to fr e g u l a t o r ya u t h o r i t y , i n d i v i d u a lc r e d i ts y s t e m ，a n dl a w s k e yw o r d s l o w r e n th o u s i n g ；e n t e rm e c h a n i s m ；e x i tm e c h a n i s m i v 广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得 的成果和相关知识产权属广西大学所有，本人保证不以其它单位为第一署名 单位发表或使用本论文的研究内容。除已注明部分外，论文中不包含其他人 已经发表过的研究成果，也不包含本人为获得其它学位而使用过的内容。对 本文的研究工作提供过重要帮助的个人和集体，均己在论文中明确说明并致 谢。 论文作者签名：歹靛f i b 硎尹年 l 学位论文使用授权说明 石月瑚日 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 函| 时发布 口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 论文作者签名：忝西导师签名努主易7 年石月砑日 广西大掌硕士掌位论文周e 租住房保障中进入与退出机制研究一一以南宁市为例 1 1 研究背景与意义 1 1 1 研究背景 第一章绪论 随着我国社会经济的发展，人民的生活水平有了显著的提高，但由于人口众多，社 会主义初级阶段仍存在着一些实际问题。住房作为一种极其特殊的商品，是人们生活中 不可或缺的消费品，有关住房的生产、分配、交换过程和结果既反映了一定社会的生产 力和生产关系，也反映了政府对民生的关注程度。由于住房市场对低收入家庭的住房分 配存在一定程度的调节失灵，当社会成员之间包括住房在内的资产持有量差距过大时， 往往会引发社会矛盾，此时政府的适度干预尤为必要。 为缓解住房矛盾，维护社会稳定，我国一直将建立和完善住房保障制度作为住房制 度改革的一项重要内容，并在进入与退出机制的安排上不断探索。1 9 9 4 年国务院发布实 施的国务院关于深化城镇住房制度改革的决定确立了我国开始从制度创新入手解决 住房问题。在随后的1 9 9 9 年建设部第7 0 号令城镇廉租住房管理办法、2 0 0 4 年3 月 第1 2 0 号令城镇最低收入家庭廉租住房管理办法、2 0 0 4 年5 月1 3 日的经济适用住 房管理办法、2 0 0 7 年1 1 月3 0 日新的经济适用住房管理办法、2 0 0 5 年1 0 月建设 部及民政部颁布的城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法、2 0 0 7 年 1 2 月1 目的廉租住房保障办法中，分别对住房保障的进入与退出机制做出安排，并 根据情况不断的调整，对解决中低收入者的住房问题发挥了重要作用。截至2 0 0 6 年底， 全国已有约1 6 5 0 万户中低收入家庭购买或租赁了经济适用住房，5 4 7 万户低收入家庭 通过廉租住房制度改善了住房条件。截至2 0 0 7 年1 0 月底，全国6 5 6 个城市中，基本建 立了廉租住房制度。全国城镇低保家庭中约有4 0 0 万户住房困难，廉租住房保障对象主 要是这4 0 0 万户低保家庭，但截至2 0 0 7 年末仅解决了2 6 8 万户的住房问题，只占6 7 。 另据建设部测算，目前全国仍有人均建筑面积1 0 平方米以下的低收入住房困难家庭近 1 0 0 0 万户，占城镇家庭总户数的5 5 。大多数不能享受低保的低收入家庭既无力购买 经济适用住房，也不能享受廉租住房保障，缺乏相关政策支持。 由于我国廉租房制度建设起步较晚，各省市发展情况不同，在进入与退出机制的安 排上还处于不完善的阶段，存在着许多问题，比如保障对象与进入对象不一致、个人信 息制度不健全等等，为廉租房进入与退出机制的安排提出了新的挑战，同时信息化社会 的到来，也为之带来了新的机遇。 数据来源于中国住房和城乡建设部。w w w m o h u r d g o v c n l 廉租住房保障中进入与退出机制研究一一以南宁- s v 为例 1 1 2 研究目的与意义 随着近年来房价的攀升，城镇居民住房的矛盾加剧，使得人民更加关注住房保障。 如何使居民享有应有的住房保障权利，进入到住房保障体系中来，又如何使住房保障体 系兼顾效率与公平，这显然是个亟待解决的问题。贫富差距的加大，再加上房价的快速 增长，使得低收入家庭的住房问题日益严峻，这就需要政府强化住房保障功能，在进入 、与退出机制上仔细研究出合理的方法，为居民解决住房问题，将资源用在最需要的群体 上。 南宁市从2 0 0 2 年开始实施廉租房制度，在廉租住房制度发展的这几年里遇到许多 问题，如廉租房覆盖范围相对较窄的问题；收入水平难以确定；资金来源有限；房源供 需不平衡等问题。这些问题中的一些在其他省市或地区也相应存在着。 本文的研究目的就是通过综述国内外廉租房或公共住房进入、退出机制的相关研 究，借鉴国内外公共住房政策和运行机制方面的成功经验，结合南宁的实际情况及廉租 房制度的变迁背景和现存的问题，提出相应的政策建议，完善南宁的廉租房制度。同时， 本文拟在前人研究的基础上，对我国尤其是南宁市廉租房的进入与退出机制进行分析和 思考，通过对进入机制和退出机制中的关键问题进行细化分析，并与国内外的实践经验 相结合，以期得到一个相对系统的研究结果，其意义主要在于以下两点：第一，关于廉 租房进入与退出机制，目前国内还缺乏一个系统性的研究，本文尝试在总结前人的研究 成果的基础上，并结合国内现状进行分析，希望能在此方面有所贡献；第二，廉租房进 入与退出机制实质上是对如何有效解决中低收入阶层及特殊群体的住房问题，并使住房 保障体系的效率最大化问题方面，具有重要意义。 1 2 国内外研究综述 1 2 1 国内研究现状 在我国，关于廉租房或住房保障方面的进入与退出机制的研究，主要集中在关于进 入与退出机制的内涵、进入对象的确定、审核及分配、以及退出机制的方式和奖惩安排 四个方面，下面从这四个方面分别论述： ( 一) 进入与退出机制的内涵 关于这两个机制的内涵，目前还没有专门的论述，并且多数学者只是从其中某一个 方面进行了相关的阐述。如李小兰( 2 0 0 7 ) 提到住房保障主体的认定方式：陈伯庚( 2 0 0 5 ) 认为对保障对象应从收入和住房两个方面进行衡量罾；赵路兴( 2 0 0 3 ) 则在住房保障的收入 。李小兰：论我国城镇住房保降制度建协香港住房侃障政策与模式的启示，武汉科技大学，2 0 0 7 年 名陈伯庚：完善住房社会保障体系的政策构思，上海虏地，2 0 0 5 年， 2 广西大掌硕士学位论文廉租住房保障中进入与退出机制研3 = 巴一一以南宁市为例 线方面做了专门的论述；汤立安( 2 0 0 6 ) 提到住房保障的审核；陈本君( 2 0 0 7 ) 研究了退 出机制的奖惩问题；郭俊胜( 2 0 0 7 ) 研究了进入机制与退出机制中的监管问题。 ( 二) 进入对象 主要包括两个方面，一是廉租房保障对象确定，二是廉租房保障对象标准的确定， 涉及收入线的划分及固定资产的清查。 住房保障对象的范围主要是指哪类人群应该被纳入这个体系，自从廉租住房在1 9 9 8 年正式提出并实施以来，国内学者进行了诸多的研究工作。如华中师范大学硕士研究生 赵新才的硕士论文中国城市住房保障制度研究( 2 0 0 1 ) 对廉租住房保障对象的标准 和覆盖的范围作了深入的研究，认为廉租住房的供应对象应该是社会救济户和特困户家 庭，廉租住房的供应对象按经济收入和居住面积两个方面的标准同时进行界定。 然而一直以来，我国住房保障都只限于具有城镇户籍的人群，根据社会排斥理论， 现行廉租对象界定政策排斥了进城民工、城乡结合部土地被征后的农民等住房弱势群 体，不利于体现公平原则。但随着经济的发展，有学者提出不同的观点，如杨琳( 2 0 0 6 ) 认为住房保障应该包括所有无法从市场获得住房的中低收入家庭既包括具有城镇户口 的“城镇居民”，也包括城市中大量流动的非户籍人群 。另一个焦点在于住房保障的对 象究竟是低收入者，还是应该扩大到中等收入层次上。陈伯庚( 2 0 0 5 ) 认为住房保障的对 象应包括最低收入户和住房困难户、低收入者以及中低收入的住房困难户三个层次 。 他还指出这里的中低收入群体，不应包括中等收入者，而是特指中等偏下收入的那部分 居民家庭。刘颖( 2 0 0 7 ) 则提出“泛廉租房概念”，认为应将廉租住房的保障对象范围 应向上扩展与经济适用房并轨，并弥补了目前住房供给体系的“断层” 。 在确定收入线的研究上，目前集中于收入线划分总体标准和房价收入比的确定上， 杨琳( 2 0 0 6 ) 认为“在住房保障的收入线划分问题上，应该采用3 条标准线进行控制，即 城市最低收入保障标准线；城市最低工资标准线；城市人均收入标准线” ，赵路兴( 2 0 0 3 ) 认为“在对中低收入家庭的收入进行测算时，应选择职工工资这一标准，然后根据住房 总价和房价收入比的倍数划定中低收入家庭住房保障收入线 ”，郭玉坤( 2 0 0 6 ) 在对房价 的计算上作了调整之后，认为“如果房价收入比高于国际上通行的6 倍标准，则这 类家庭就应划为住房保障对象”。 赵路兴：中低收入家庭住房保障收入线划分研究，城市开发，2 0 0 3 年 。汤立安：努力构建我市住房社会保障体系之思考，江东论坛，2 0 0 6 年 每陈本君：宁波住房保障政簸调整方案设想，中国房地产，2 0 0 7 年 每郭俊胜：厦门市社会保障性住房制度的一些特点，中国房地产，2 0 0 7 年 喜杨琳：进一步健全我国住房保障体系的思考，中国房地产，2 0 0 6 年 陈伯庚：完善住房社会保障体系的政策构思，上海房地，2 0 0 5 年 e 陈伯庚：中低收入群体住房社会保障政策走向探索，上海房地，2 0 0 7 年。 每刘颖：中国廉租住房制度创新的经济学分析，上海人民出版社，2 0 0 7 年 售杨琳：进一步健全我国住房保障体系的思考，中国房地产，2 0 0 6 年 龟赵路兴：中低收入家庭住房保障收入线划分研究，城市开发，2 0 0 3 年 郭玉坤：城镇住房保障对象范围划分研究，中国经济学教育科研网，2 0 0 6 年 3 广西大掌硕士掌位论文 廉租住房保障中进入与退出机制研究一一以南宁市为例 ( 三) 审核及分配 目前我国实施的是公告的形式，即政府廉租住房主管部门通过社区居委会张榜公布 申请者的方式，接受群众监督，来杜绝不符合条件的家庭申请现象。如何对申请住房保 障的家庭进行有效的甄别，从而确定符合要求的家庭并进行合理的分配，这关系到整个 住房保障体系的有效运行。该环节所涉及到的问题主要为受理申请单位的操作、审核方 式的采取以及信息的获取渠道。在操作层面上，陈本君( 2 0 0 7 ) 认为“货币补贴申请的受 理、审批和补贴的发放工作均落实到区里。对收入界定，实行有单位的由单位出具，无 单位的由社区居委会出具收入证明，具体审核由街道负责，住房情况审核由区房管部门 负责 。郭俊胜( 2 0 0 7 ) 贝1 j 认为应使住房保障“受理申请常年性。保障性住房申请配租配 售将成为常年的日常工作，符合申请条件的市民应随时可以提交申请”圆。在分配程序 上，陈本君( 2 0 0 7 ) 认为应该改变目前我国采取的摇号情况，“改为根据住房困难程度等情 况对符合条件的申请人进行评分、排序，排序在前的优先列入保障对象 ”，目前个别省 市已朝这种模式转型。郭俊胜( 2 0 0 7 ) 贝j j 认为应该“按先来后到确定轮候号码，按轮候号 码依次选房并签订租赁合同回，而在对申请对象信息的获取上，张金娟( 2 0 0 7 ) 认为“该 通过住房普查登记，摸清每个居民家庭的住房( 包括：住房面积、套数、购买或租赁等 实际情况) ，建立居民个人住房和收入的档案信息系统 ，汤立安( 2 0 0 6 ) 认为应建立住房 保障对象家庭人口、家庭收入、现住房状况以及享受住房保障情况的信息档案。刘颖 ( 2 0 0 7 ) 认为不应单一按照收入线标准进行审核认定，应考虑固定资产效应，需建立居 民家庭住房档案，严格明晰住房产权，进而全面建立和完善住房征信系统 。 ( 四) 退出机制及奖惩安排 我国住房保障制度建立以来，研究焦点一直是进入机制，对退出机制的研究则相对 匮乏。而退出机制作为一种事后控制机制，应该发挥出对廉租住房资源配置效率的保障 作用，并且随着廉租房制度的日益完善以及公平与效率的要求，一些研究者开始关注退 出机制。目前的研究主要集中于住房保障退出机制的重要性、退出方式以及退出的奖惩 规定。在退出机制的重要性上，众多学者均认为它是住房保障的关键，并认为没有一个 有效的退出机制是个根本的缺陷，收入改善后还不退出对其他中低收入者而言是不公 平的；基于廉租房退出机制的研究欠缺，学者对经济适用房的退出方式研究值得借鉴， 对于退出方式，宗臻铃( 2 0 0 6 ) 认为对于是共有产权的，可以建立以下退出方式：其一， 住房退出( 政府退出) ，政府按市场价格转让政府持有的部分产权，收回当初用于补贴的 财政投资，并获得相应比例的投资增值收益，政府强制改变住房性质，保障性住房变为 商品住房；其二，住户退出( 共有产权人退出) ，政府按市场价格收购他们所拥有部分的 丑陈本君：宁波住房保障政策调整方案设想，中国房地产，2 0 0 7 年 刍郭俊胜：厦门市社会保障性住房制度的一些特点，中国房地产，2 0 0 7 年 嘻陈本君：宁波住房保障政策调整方案设想，中国房地产，2 0 0 7 年 雪郭俊胜：厦门市社会保障性住房制度的一些特点，中国房地产，2 0 0 7 年 6 刘颗：中国壤租住房制度创新的经济学分析，上海人民出版社，2 0 0 7 年 4 广西大掌硕士掌位论文廉租住房保障中进入与退出机制研究一一以南宁市为例 产权o 。针对退出住房保障的奖惩问题，陈本君( 2 0 0 7 ) 认为退出机制分两种，一种是奖励 退出机制，主要针对享受购买住房货币补贴的家庭。即根据购房家庭将享受货币补贴政 策购买的经济适用住房变更为普通住房的时间早晚，分别给予不同的奖励，退出越早奖 励额度越大。一种是强制退出机制，主要针对享受廉租住房的家庭。即相关部门对租房 户的条件每年要复核一次，不再具备条件的要取消其补贴资格。刘颖( 2 0 0 7 ) 则认为 应以梯级住房保障引导廉租房实现梯级消费，对不再符合低保标准的廉租户，通过降低 补贴比例、提供低息购房贷款等手段，引导他们摆脱贫困，减少骗租行为，同时应尽快 完善法律法规，对恶意骗租行为的惩罚上升到法律高度 。 1 2 2 国外相关研究综述 国外对住房保障的研究由来已经比较成熟，其成果表现为各国基本上都已经形成了 相互补充的比较完整和完善的住房保障法律体系，这些法律在住房保障体制中发挥着重 要的作用；提供建立住房保障体制的依据；明确住房保障体制的目标；规定住房保障的 实现方式。在此，仅对国外在进入与退出机制上的相关做法进行论述。 ( 一) 进入对象 在住房对象的确定上，国外大多数国家的规定都不同程度的涉及到公民权、住房情 况、收入及家庭构成等因素，保障的范围也因各国的经济实力及政策导向不同而变化。 如公共住房所面对的主要是低收入家庭和个人。其是否满足条件主要是基于以下三条： ( 1 ) 年总收入；( 2 ) 是否为老人，残疾人，或者老人的家庭、残疾人的家庭；( 3 ) 美国公民 或者合法的移民身份。如果你满足条件，房屋管理局将认定你为合格的保障对缘。如果 你的习惯或恶习可能对其它的承租者或住房的环境造成损害，房屋管理局将拒绝你的申 请。而在瑞典，它的公共住房政策从一开始就是针对全体居民，这与它的经济发展水平 和福利型政策是相对应的。 在收入线的确定上，各国一般都随着经济和社会的发展相应调整，并有着各自的确 定方法。在美国，居民收入线由各城市政府划分，每年公布一次，每个城市各不相同。 美国几个大城市的居民收入线大体是：户年收入在1 2 万美元以上为高收入者；户年收 入在2 4 1 2 万美元之间为中等收入者；户年收入在2 4 万美元以下为低收入者。最 初，划分收入线有一套复杂的计算办法，在实行一段时间后发现，每年计算出高中低收 入者占总户数的比例，大多为2 0 ：6 2 ：1 8 。因而决定，以后均按此比例结合收入统计进 行计算，免去以前的复杂计算。在德国，若某家庭所应占用的住房开支，超过家庭总支 出的1 5 2 5 ( 单身家庭超过3 0 ) ，则认为该家庭不具备支付能力，应享受住房津贴 。 o 宗臻玲：运用市场机制促进住房保障体系的良性运转，城乡建设，2 0 0 6 年 鲁陈本君：宁波住房保障政策调整方案设想，中国房地产，2 0 0 7 年 鲁刘颖：中国廉租住房制度创新的经济学分析，上海人民出版社，2 0 0 7 年 龟姚玲珍：中国公基住房政策模式研究，上海财经大学甘：版社，2 0 0 3 年版 盘姚玲珍：中国公共住房政策模式研究，上海财经大学出版社，2 0 0 3 年版 5 广西大学硕士掌位论文周e 租住房保障中进入与退出机制研究一一以南宁- s t 为 m j ( 二) 审核及分配 由于审核的严格与否关系到住房保障的公平，因此国外一些国家对此非常重视，如 法国对申请购买和租住保障房非常严格，首先由中低收入者提出申请，随后政府查验社 会保险记录，家庭人口和收入情况，并由银行和单位负责查证，最后还要经历类似中国 的网上公示过程，而美国房屋管理局的代表则可以要求申请者提供任何的材料以证明其 信息的有效性。同时，由于国外大多数国家在个人信用制度方面的建设较为成熟，如美 国有一整套完善的个人信用制度，通过专业化的信用评估机构以及信用报告，使得个人 收入透明化。因此，给审核的进行带来了诸多便利。 在分配上，比较有特色的是英国和新加坡。新加坡在早期采用登记配售的办法按照 “先来后到”的原则，以申请者登记的时间顺序来分配。1 9 8 9 年以后，采用了订购制度， 先登记注册，按先后顺序轮侯，再通过抽签或挑选的方式得到住房。而英国在早期也 采用“先来先服务”的分配体系，后来发展为复杂的以“分数 为标准评价住房需求的 排队体系，如对拥挤户、病人或残疾人、居住在低于最低居住标准住宅中的住户和军人 等加分，按申请等候名单上的等候时间长短加分等。 ( 三) 退出机制及惩罚措施 新加坡从政策开始执行，就制定了转售政策，明确了退出机制。规定组屋的购买者 如果想出售组屋，必须以原来的购楼价加装修成本出售给房屋发展局。另外，为了防止 在申请、转售组屋过程中弄虚作假、投机，还制定了严厉的惩罚措施，一旦发现虚报情 况，将处以高达5 0 0 0 新元的罚款或6 个月的监禁，严重的将面临罚款和监禁双重处罚 。 日本规定，入住政府住房的家庭若3 年后收入超过一定水平的，有义务退出住房，拒不 退房者则要受到处罚，对于入住公营住房5 年以上，且最近2 年的收入超过一定标准的 高收入者，经过公营住房高收入审查会的讨论，可以做出退房的决定，以便于低收入者 入住政府公营住房。而在美国实行吸引主动退出机制，为避免出现鼓励居民懒惰或钻 政府福利空子的现象，美国政府一方面严格规定住房补贴的申请资格和“按收入交房租， 按人口分住房”的补贴标准，另一方面在鼓励低收入家庭购房方面采取多种税收优惠措 施，促使其主动考虑退出。 1 3 研究的理论基础 廉租房制度是中国政府针对中国具体国情提出的一项住房保障制度，是构建社会主 义和谐社会的一项具体行动。历史上，各国政府为了社会的稳定与发展，纷纷根据本国 的政治、经济体制和文化背景，在不同时期采取了相应的公共住房制度，很多与中国的 廉租房制度具有很大的相似性。虽然学术界没有完全对应于廉租房制度的理论，但是国 4 黄绪虎、张星：e p g f - 房价、城市化与中低收入家庭住房模式解读，湖北科学技术出版社，2 0 0 7 年版 4 黄绪虎、张星：中外房价、城市化与中低收入家庭住虏模式解读，湖北科学技术出版社，2 0 0 7 年版 陈俊侠：海外住房保障租售调查，国际先驱导报，2 0 0 7 年 。刘东卫：日本的公共住宅政策及住房保障制度，北京规划建设，2 0 0 7 年 6 廉租住房保障中进入与退出机制研究一一以南宁市为例 外的学者和政策制定者分别从住房保障方面、公平效率理论等方面提出了诸多理论，本 人认为社会保障理论和公平效率理论也可以构成廉租房进入与退出机制研究的理论基 础。同时，和谐社会与科学发展观是具有中国特色的现代发展理论的创新，符合中国的 现实国情，对未来中国的发展方向的指导非常客观而且科学。和谐社会与科学发展观理 论在意识形态层面影响着制度环境的改变，逐渐渗透到政治、经济、社会等各个领域的 制度安排当中。因此，构建和谐社会和科学发展观的理念，也为廉租住房制度的创新提 出了目标和要求。 1 3 1 社会保障理论 住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，是社会保障制度在住房领域的延 伸。因此，社会保障理论是住房保障制度产生和存在的理论依据之一，而合理的进入与 退出机制也是为了更好的实现住房保障，因此其社会保障理论也是廉租房进入与退出机 制研究的理论依据之一。 关于社会保障方面的理论研究有很多。第一个系统的阐述社会保障经济思想的是德 国的新历史学派作家施穆勒、布伦坦诺等。他们强调国家的经济作用，认为国家除了维 护社会秩序和国家安全外，还具有文化和福利的目的，应该由国家兴办一部分公共事业 来改善国民的生活。 1 9 1 2 年，英国经济学家庇古出版了福利经济学一书，将福利经济学的研究对 象界定为对增进世界或一个国家经济福利的研究，它系统的论述了福利经济学理论。庇 古认为“福利”是指个人获得的某种效用或满足，它们来自于对财物、知识、情感、欲 望的占有和满足，并有“社会福利”或“经济福利”之分而“经济福利”则是可以直接 或间接用货币来计量的那部分福利。庇古认为，对于每一个人来说，其新增的收入有一 个边际效用递减的过程，即其收入越高，则其边际收入的边际效用越小，这样，同样的 一部分收入对于一个穷人和一个富人来说，其边际效用相差巨大。相同货币对穷人产生 的效用比对富人的效用要大的多。因此，在国民收入约束下，由于收入的边际效用递减， 导致在收入再分配的社会保障政策下，使得穷人增加的边际效用大于富人效用的损失 量，因而导致社会总效应的增加。所以庇古主张对富人征税，实行累进税率，使财产转 移到穷人。补贴的方法可以采取建立各种社会服务设施养老金、免费教育、失业保险、 医药保险、房屋供给等，以实现“最大多数人的最大福利状况 ，实现社会财富的最优 分配，使国民收入分配趋向公平。庇古的福利经济学为“福利国家”提供了较好的理论 依据。 2 0 世纪3 0 年代，英国著名经济学家凯恩斯将社会保障作为国家干预经济生活的重 要手段，凯恩斯主义经济学以需求管理为基础建立了社会保障经济理论。凯恩斯的基本 观点是资本主义社会的就业量和产量决定于有效需求的水平，总需求不足是资本主义经 济时常存在的现象，并且由于三大“基本心理因素”( 消费倾向、对资本资产未来收益 7 厂。西大掌硕士掌位论文商e 租住房保障中进入与退出机靠研究一一以南宁市为例 的预期、流动偏好) 的影响，会导致消费需求和投资需求的不足，进而导致有效需求的 不足，加之资本边际效率的“突然崩溃”，就有可能导致经济危机的发生。因此，国家 必须充分重视财政政策，通过政府开支和减税来扩大有效需求。 1 9 6 0 年代末期，特别是到了1 9 7 0 年代以后，资本主义各国出现了“滞涨”的情况， 标准的凯恩斯理论在此时未能解释这个现象，其福利支出也将产生一种产生高膨胀的成 本，在这段期间内，又有不少学派对凯恩斯理论进行了批判和发展，使得社会保障的研 究更加完善，其主要学派和观点如下：1 、新剑桥学派，其代表人物是琼罗宾逊以及 卡尔多，他们将经济增长和收入分配问题结合起来，补充了凯恩斯经济理论的不足。其 主要主张就是实行累进的税收制度来改变社会各阶层收入分配不均的状况。2 、货币学 派，其代表人物是弗里德曼。他主张实行“单一规则”的货币政策，崇尚经济自由主义， 在社会保障方面，他通过负所得税的做法，既救济了贫困人民，又避免的效率的损失。 3 、供给学派，其主要代表人物是拉弗和费尔德斯坦，他们也主张经济自由主义，反对 凯恩斯主义的有效需求管理理论及其政策主张，注重供给、刺激储蓄、投资和工作的积 极性，其中拉弗主张实行大幅度的削减个人所得税和企业税，以刺激人们的工作积极性， 并主张大规模削减福利开支，提高私人的投资能力，从而达到增加就业、提高生产率水 平的目的。 公平与效率是切社会经济活动的两项基本准则之一，也是制定社会经济政策的两 个出发点。如何理解公平与效率这两项原则的意义和影响，决定了各种社会经济政策的 方向。正确处理公平与效率原则的关系，是制定合理的社会经济政策的前提。因此，社 会保障理论也一直是围绕公平与效率两大主题展开。 1 3 2 公平与效率理论 公平与效率问题是一对哲学范畴，是彼此相互联系，相互制约的关系，廉租房的进 入机制与退出机制所涉及的内容既体现了公平，又强调效率，因此，本文也将公平与效 率理论作为廉租房进入与退出机制的另一个理论基础。 西方经济学中，平等包含机会和收入的均等，两者分别体现了主观价值判断的公平 和收入分配的客观状况。经济学中的公平指收入分配的相对平等，即要求社会成员之间 的收入差距不能过分悬殊，要求保证社会成员的基本生活需要。而经济学中的效率是指 在市场经济的前提下，如何有效的配置资源，即在给定投入和技术的条件下，经济资源 没有浪费，或对经济资源做了能带来最大可能性的满足程度的利用。 西方经济学家关于公平与效率的关系问题，主要有三种提法：即效率优先、公平优 先和效率与公平兼顾。效率优先论：主张效率优先，机会均等，认为在机会均等的情况 下，只有通过自由竞争，发挥市场机制的作用，才能实现资源的优化配置，实现高效率。 。理论来源于西方经济学史。 嘻理论来源于福利经济学。 用租住房保障中进入与退出机制研究一一以南宁市为例 公平优先论：认为结果是公平的，而收入受权力和金钱的影响是不公平的，收入不平等， 既会降低效率，又会损害人类尊严。主张国家干预经济生活，以矫正市场白发调节所产 生的收入和财富分配的不平等，保证自愿的有效配置。效率与公平兼顾论：认为公平和 效率不可能同时获得，此消彼长，希望用合理的方式设计分配，在公平分配的同时尽量 避免效率的损失。 效率与公平，两者相互联系，相互排斥。正是由于机会的不平等导致不同人群之间 收入分配的不平等，从而社会产生了“弱势群体。为了消除社会的不公平，政府就有 责任和义务尽可能通过财政转移等手段，使贫困户和低收入阶层能安居乐业。这就是各 国政府干涉本国保障性住房建设，建立住房保障体系的出发点。 1 3 3 构建和谐社会和科学发展观理论 构建社会主义和谐社会，强调全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处。胡锦涛 同志明确提出：“我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信 友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。”关于构建社会主义和谐社会 的途径。胡锦涛同志提出了“六个必须”，即：必须坚持以邓小平理论和“三个代表”重 要思想为指导，坚持社会主义的基本制度，坚持走中国特色社会主义道路；必须树立和 落实科学发展观，坚持以经济建设为中心，坚持“五个统筹”，促进社会主义物质文明、 政治文明、精神文明建设与和谐社会建设全面发展；必须坚持以人为本，始终把最广大 人民的根本利益作为党和国家工作的根本出发点和落脚点，在经济发展的基础上不断满 足人民群众日益增长的物质文化需要，促进人的全面发展；必须尊重人民群众的创造精 神，通过深化改革、创新体制，调动切积极因素，激发全社会的创造活力；必须注重 社会公平，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，正确处理人民内部矛盾和其他社会矛 盾，妥善协调各方面的利益关系；必须正确处理改革发展稳定的关系，坚持把改革的力 度、发展的速度和社会可以承受的程度统一起来，使改革发展稳定相互协调、相互促进， 确保人民群众安居乐业，确保社会政治稳定和国家长治久安。 科学发展观的主要内容是：坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促 进经济社会和人的全面发展。以人为本是科学发展观的灵魂和核心。以人为本，就是以 人民为本，就是以最广大人民的根本利益为本。以人为本，就是指以人为价值核心和社 会本位，把人的生存和发展作为最高的价值目标，一切为了人，一切服务于人；全面发 展，是经济、社会和人的综合发展，是经济、政治、文化的全面发展，是物质文明、政 治文明、精神文明的全面提升；协调，主要指协调好改革进程中的各种利益关系，包括 经济社会发展变迁中，社会形态内部的协调、经济结构的协调、社会结构的协调等等。 协调发展的结果，就是要在发展中实现速度与效益、数量与质量的有机结合。而以“五 。胡锦涛：在省部级主要领导干部提高构建社会主义和谐社会能力专题研讨班上的讲话( 全文) ，人民日报出版社， 2 0 0 5 年6 月 9 鼎租住房保障中进入与退出机制研究一一以南宁市为例 个统筹”为主要内容的统筹发展思想则是实现协调发展的方法论。五个统筹即：统筹城 乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和 对外开放的要求；可持续发展是指发展进程的持久性、连续性和可再生性，中心思想是 发展必须考虑人口、资源和生态的承受力和持久支持力，把人1 ：3 、资源和生态纳入到发 展的总规划中来，作为重要变量，统筹规纵保证发展与人口、资源和生态环境相适应， 并形成良性互动。 廉租住房制度，是出于保障城市弱势群体的住房利益、维护社会稳定的目的而建立 的，它对社会和谐的意义是不言而喻的。构建社会主义和谐社会和科学发展观理念的提 出，对于廉租住房制度而言，是一种非正式规则的约束，以通过调整制度环境的方式对 廉租住房制度安排产生影响。为社会和谐做出贡献是廉租住房制度实施的目的和任务， 而科学发展观则对廉租住房的政策设计和实施机制的创新提出了原则性的要求。 和谐社会与科学发展观对廉租住房制度创新的指导意义。首先，利益均衡是对构建 社会主义和谐社会的本质要求。中国目前正处在经济转轨和社会转型时期，制度的调整 带来了利益结构的变化，如何对待在利益关系变动中产生的矛盾和冲突，是决定社会和 谐程度的重要因素。在分歧中求协调、在差异中求一致、在对立中求妥协、在冲突中求 共存，已经成为现代和谐社会中重要的利益价值观。而利益均衡的实现，关键在于实现 权利资源的平等分配。对各个利益群体的法定认可，实质上成为权利资源平等分配，以 至实现利益均衡的“路径依赖”。在明确的各个利益群体权利下，利用市场调节与政府 干预相结合的手段，促成各个利益群体的利益博弈。如果博弈的结果是各个利益群体最 优战略选择的集合，那么，就可以说该制度创新实现了各个群体利益的均衡，对构建和 谐社会做出了贡献。其次，“以人为本”是廉租住房制度设计的核心。以人为本意味着 共同富裕、社会公正、平等民主、尊重人权。这就要求在设计廉租住房制度时，最重要 的是明确人的现实需要而且要适当限度地满足这种需要。充分尊重人的基本居住权利， 保障每一个人都能享有适当的住房。主要表现在：一、客观全面地界定出廉租住房保障 群体的范围，了解居民现有居住状态，并根据其不同的住房需求特征予以分类，针对分 类选择最恰当的住房保障方式；二、建立多层次、动态的廉租住房供给结构。根据城镇 居民家庭的收入和住房贫困状况给予不同标准的住房保障，并严格进入和退出机制，确 保每一个真正需要帮助的人都能得到受助的机会；三、在廉租住房的规划、建设和分配 过程中，要保证人口、资源和生态环境的可持续发展和三者之间的良性互动。即是通过 廉租住房政策的实施，能够在提高土地、住房等资源配置效率的基础上，最大范围地使 受益群体的住房利益及相关利益得到有效增加，并且有利于保护生态环境和改善城市面 貌；四、体现住房保障的“人文关怀”，综合考虑综受住房位置影响的就业、就学、交 通、医疗等方面的机会和成本以及居住环境对保障对象的心理影响，合理确定供给。 1 0 广西大学硕士掌位论文 廉租住房保障中进入与退出机制研究一一以南宁市为例 1 4 本文的研究方法与思路 1 4 1 研究方法 本文主要运用了下面两种研究方法： ( 一) 文献分析法与归纳分析评价法相结合的方法：通过国内外公开发表的相关研 究资料和成果，对廉租房进入和退出机制进行广泛的间接考察，综合分析，归纳出适用 于我国及南宁市廉租房制度发展的相关做法。 ( 二) 理论研究与实证分析相结合的方法。通过理论研究与一般经验总结分析，从 而找出正确的理论与方法思路是本研究的重要基础。理论、经验结合南宁市廉租房进入 机制与退出机制的具体情况，以期取得既有理论价值又有实践性的成果。 1 4 2 研究思路 本文首