开县国有土地使用权.doc

开县国有土地使用权基准地价和公示地价实施办法 根据开县人民政府关于贯匆执行重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知(开府发200176号)的规定，制定本办法。一、基本概念（一）土地级别。土地级别是根据城镇土地自然和经济属性面划分的土地等级序列。上级确定我县土地级别为9-20级。鉴于我县目前经济发展需要和结构调整任务较重的实际，决定土地级别暂时下调一级执行，即10-20级(见附表一)（二）基准地价。基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格(含土地出让金)，是政府的宏观调控价格，也是土地估价和制定土地费(税)的政策依据。（三）土地有偿使用费。土地有偿使用费是指土地使用者有偿使用国有土地应向国家缴纳的费用，包括土地出让金、土地租赁金、以土地使用权作价入股的股权权益等。（四）公示地价。公示地价是国有土地使用权出让所有者权益中国家应收的价格和划拨土地使用权转让土地收益价格，即土地出让全和土地收益。1、土地出让金。土地出让金是指国有土地使用权出让时，国家凭借土地所有权向土地使用者收取的费用，不包括征地或拆迁、土地整治开发费用。2、土地收益。土地收益是指划拨土地转让时经批准不宜办理出让手续雨转让者向国家缴纳土地增值收益的费用。（五）土地租赁金。土地租赁金是指国家将国有土地使用权以租赁方式有偿供应给使用者时，使用者按国有土地使用权租赁合同约定向国家支付的有偿使用费。（六）土地出让综合价金。土地出让综合价金包括土地取得费（征地费和拆迁安置费）、土地整治开发费和土地出让金等。二、土地用途分类（一）地类划分：我县国有土地使用权基准地价和公示地价将土地用途分为商服业、住宅、工业三种类型。1、商服业用地：商业服务业、旅游业和金融保险业用地为商服业用地。商业门面和摊位、加油站、招待所（宾馆）、经营性墓地、经营性市场等用地参照商服用地执行。2、住宅用地。指供居住的各类房屋用地。办公用地参照住宅用地执行。3、工业用地：指工业、仓储用地。市政公用设施、绿地、文化体育、科研设计、教育、医药卫生、铁路、民用机场、港口码头、其它交通用地等参照工业用地执行。（二）地类的运用：1、单一用地类：按宗地实际用途分类。2、综合用地：按不同类型用地的实际面积划分地类，或同一建筑物多用途使用的，按不同用途所占建筑面积的分摊土地面积进行分类，然后按其相应地类和相应面积测算地价或土地出让金。三、基准地价的应用本次基准地价的内涵为50年期城镇熟地（通水、通电、通路、平整场地）、容积率为1的平均价格。主要实用于对宗地地价的评估。对宗地地价进行评估时，应根据重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则的规定，按照宗地实际情况进行成熟度、容积率、区域或个别因素、期日、土地使用权类型及年限的修正。综合用地的宗地价格评估时，应按各用途基准地价分摊土面积加权后修正。四、公示地价的应用（一）土地出让金的计算：表列中“公示地价”（土地出让金）是以城镇熟地、使用期为50年、容积率为1的假设“宗地价格”而测算出的土地出让金价格。在具体应用时，应根据宗地的实际情况进行成熟度、容积率、使用年限的修正。即：土地出让金=公示地价（容积率修正系数）（年度修正系数）（1+成熟度修正系数）1、建筑容积率：建筑容积率指建筑面积与用地面积的比率。即：建筑容积率=建筑面积用地面积根据建筑容积率可查容积率修正系数（附表二）。2、年度修正系数：根据宗地实际出让期限，可以直接查年度修正系数（附表三）。3、成熟度修正系数：成熟度是指宗地内的实际开发程度。当宗地内的实际开发程度不是三通一平时，应进行成熟度修正。成熟度修正最大浮度不得超过30%。成熟率修正系数见附表四。（二）土地出让金的征收范围：除划拨土地、旧城改造拆迁安置、占地移民及移民安置还房所分摊的土地面积外，其余国有土地均应计征土地出让金，即法律规定可以实行划拨供地以外的所有新用地和国有存量划拨土地的转让。（三）土地收益的应用：划拨土地转让时经批准或享受有关优惠政策不宜办理出让手续的，转让者应向国家缴纳土地收益。土地收益是法定最高年限宗地出让金总额与划拨土地转让土地收益系数的乘积，划拨土地每转让一次征收一次土地收益。土地收益=公示地价容积率修正系数（1+成熟度修正系数）（各类用地法定最高年限年度修正系数土地收益系数）上式中各类用地法定最高年限年度修正系数与土地收益系数的乘积是一个定值。因此，上式可减化为：商服用地土地收益 =公示地价容积率修正系数0.19596住宅用地土地收益 =公示地价容积率修正系数0.15198工业用地土地收益 =公示地价容积率修正系数0.14五、土地租赁金为计算简便，土地租赁金视其土地的性质按下列公式计算。1、土地成本费用由承租者承担的，其地租计算公示为：地租=50年期土地出让金租用期年度修正系数2、土地成本费用不由承租者承担的，其地租计算公示为：地租=50年期土地评估价格租用期年度修正系数六、有关问题的处理（一）买卖成套住宅而转让划拨土地的，其建筑容积率按2.0计算。（二）城镇建设配套设施不是由政府投资，而是用地者投资的，其使用的国有土地按生地计算；有部份是政府投资的，根据政府投资的多少用成熟度修正系数修正。（三）改变土地用途、增加建筑容积率或延长使用期的，其应补交土地出让金或土地收益的数量，等于按现行标准测算的土地出让金或土地收益扣除原来已缴纳的土地出让金或土地收益的差额。（四）各乡镇人民政府所在地集镇规划区以外的国有土地的基准地价、以示地价下浮10%。二一年十二月二十四日16附表一 开县国有土地使用权下调一级后基准地价和公示地价（土地出让金）单位：元/平方米、50年土地级别路 段 及 乡 镇 名基准地价公示地价(土地出让金)(容积率为1的熟地）商服住宅工业商服住宅工业10新县城主干道，汉丰镇：大南街、内西街、东渠河、体育路、人民路（睡佛路口至东渠河至招待所至大会堂）1300300260390755211新县城次干道，汉丰镇：帅乡街、新盛街、人民路其余地段980265220294664412新县城支道及其它地区，汉丰镇：外西街、共和街、胜利街、较场坝、南郊650230185195583713汉丰镇：东街、环城路、西门外、解放街、横街子、清江路、三中小区及其它地区，丰乐镇、镇东镇450190150135483014温泉镇、郭家镇、白鹤镇、临江镇、长沙镇30016513090412615正安镇、铁桥镇、岳溪镇、赵家镇25015012075382416河堰镇、大进镇、竹溪镇、中和镇、南雅镇、南门镇23013811569352317东华镇、厚坝镇、敦好镇、正坝镇、三合镇、九龙山镇、渠口镇20012611060322218高桥镇、和谦镇、义和镇、太原乡16811510550292119中心乡、花林乡13210610240272020金峰乡、白桥乡、谭家乡、大慈乡、大德乡、天合乡、巫山乡、兼善乡、紫水乡、麻柳乡、岩水乡、锦竹乡、梓潼乡、关坪乡、关面乡、红园乡、满月乡、白泉乡、三汇口乡、天白乡、五通乡、跳蹬乡、龙安乡、开竹乡110102100332620附表二 开县国有土地使用权容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数1.01.002.81.814.62.336.42.628.22.831.11.052.91.844.72.356.52.638.32.841.21.103.01.884.82.366.62.648.42.851.31.153.11.914.92.386.72.668.52.861.41.203.21.955.02.406.82.678.62.871.51.253.31.985.12.426.92.688.72.881.61.303.42.025.22.437.02.698.82.891.71.353.52.055.32.457.12.708.92.901.81.403.62.085.42.467.22.719.02.911.91.453.72.115.52.487.32.739.12.922.01.503.82.155.62.507.42.749.22.932.11.543.92.185.72.517.52.759.32.942.21.584.02.215.82.537.62.769.42.952.31.624.12.235.92.547.72.779.52.962.41.664.22.256.02.567.82.799.62.972.51.704.32.276.12.577.92.809.72.982.61.744.42.296.22.598.02.819.82.982.71.774.52.316.32.608.12.829.92.99103.00附表三 开县国有土地使用权年度修正系数使用年限1234567修正系数0.08150.15650.22550.28890.34720.40090.4502使用年限891011121314修正系数0.49560.53740.57570.61110.64350.67340.7009使用年限15161718192021修正系数0.72610.74930.77070.79040.80840.82510.8403使用年限22232425262728修正系数0.85440.86740.87920.89020.90020.90950.9180使用年限29303132333435修正系数0.92580.93300.93960.94570.96130.95650.9612使用年限36373839404142修正系数0.96560.96960.97330.97660.97980.98260.9853使用年限43444546474849修正系数0.98770.98990.99200.99390.96120.99720.9987使用年限50515253545556修正系数1.00001.00121.00241.00341.00441.00531.0061使用年限57585960616263修正系数1.00691.00751.00821.00881.00931.00981.0103使用年限64656667686970修正系数1.01071.01111.01141.01171.01201.01231.0126附表四 开县国有土地成熟度修正系数土地开发程度修正系数三通一平（路、水、电、平场）0缺平整场地-0.12-0.15缺通路-0.12-0.15缺通上水-0.05-0.07缺通下水-0.05-0.07缺通电-0.10-0.12通气+0.06+0.08通讯+0.04+0.06二、转让国有划拨土地使用权补办出让手续的要件及程序（一）使用国有划拨土地面积较小的，因转让房地产随同转让国有划拨土地使用权者，其批准程序与国有土地审批表或重庆市房地产登记审核表一并审核审批，并签订国有土地使用权出让合同，其所需材料、要件和程序与国有土地使用权变更登记或房地产变更登记相同。（二）使用国有划拨土地面积较大的，因转让房地产随同转让国有划拨土地使用权者，由原国有划拨土地使用者向县人民政府申请补办土地出让手续，经批准后由县国土房管局与土地受让方签订国有土地使用权出让合同，由土地受让方按出让合同补交土地使用权出让金后，再办理变更登记。（三）要件：1、原国有土地使用证；2、国有土地审批表或重庆市房地产登记审核表1份；3、开县国有土地使用权出让合同2份；4、政府同意出让批文（转让国有划拨土地使用权200平方米以上者）1份。三、基准地价、土地出让金、土地收益的计算（一）基准地价的计算例：某单位在汉丰镇金贸路使用国有划拨土地4300平方米，建筑占地2160平方米，七楼一底，建筑面积17280平方米，底楼临街面为门市，门面面积1000平方米，楼上为办公和住宅，熟地。请计算基准地价和土地出让金。1、查土地级别：10级2、查10级基准地价和公示地价：商业1300/m2、390/m2；住宅300/m2、75元/m2。3、计算建筑容积率：建筑容积率=建筑面积用地面积=172804300=4查建筑容积率为4的修正系数为2.214、成熟度：已实现三通一平，为熟地，修正系数为05、使用期：商业40年，住宅50年，修正系数分别为0.9798和16、计算商业、住宅各分摊面积：该宗地为商业住宅综合用地商业分摊面积为：1000m28=125m2，住宅（含办公）分摊面积为：4300-125=4175m27、将上述已知数导入公式求单位面积地价和出让金价格：（1）单位面积基准地价=基准地价容积率修正系数年度修正系数（1+成熟度修正系数） 商业=13002.210.97981=2815.97元/m2 住宅=3002.2111=663元/m2（2）单位面积出让金价格=公示地价容积率修正系数年度修正系数（1+成熟度修正系数）商业=3902.210.97981=844.49元/m2 住宅=752.2111=165.75元/m28、求地价及出让金（1）地价=2815.97125+6634175=3,120,021（元）（2）出让金=844.49125+165.754175=797,568(元)（二）土地出让金的计算例：甲在温泉镇使用国有划拨土地80平方米，建筑占地60平方米，三楼一底，建筑面积240平方米，底楼为门市，楼上为住宅，熟地。因甲出售房屋随同转让划拨土地使用权，计算应补交多少出让金？1、查土地级别：14级2、查14级公示地价：商业90/m2，住宅41/m2；3、计算建筑容积率：建筑容积率=建筑面积用地面积=24080=3查建筑容积率为3的修正系数为1.884、成熟度：已实现三通一平，为熟地，修正系数为05、使用期：20年，修正系数为0.82516、计算商业、住宅各分摊面积：该宗地为商业住宅综合用地商业分摊面积为60m24=15m2，住宅为80-15=65m27、将上述已知数量导入公式求单位面积出让金价格：单位面积土地出让金价格=公示地价容积率修正系数年度修正系数（1+成熟度修正系数） 商业=901.880.82511=139.61元/m2 住宅=411.880.82511=63.60元/m28、求应缴土地出让金土地出让金=15139.61+6563.60=6228(元)建筑容积率=（建筑面积）240（用地面积）80=3地类分摊面积（m）公示地价（元/m）容积率修正系数年度修正系数成熟度修正系数应缴土地出让金（元）商业15901.880.825112094住宅65411.880.825114134工业000000合计6228（三）土地收益的计算土地收益是法定最高年限土地出让金与修正系数的积。其公式分别为：商业用地=公示地价容积率修正系数0.19596住宅用地=公示地价容积率修正系数0.15198工业用地=公示地价容积率修正系数0.14四、国有土地使用权交易服务（一）国有土地使用权交易行为包括国有土地使用权出让（补办出让手续者）、转让和租赁。（二）为规范国有土地使用权交易行为，建立公开、公平、公正的地产市场，县域内所有国有土地使用权交易必须在开县土地储备交易中心设立的国有土地交易场所内进行。为方便国有土地交易工作的开展，开县土地储备交易中心除在县城设立交易市场外，还将在丰乐镇、镇东镇、温泉镇、河堰镇、大进镇、正坝镇、