深圳佳兆业物业可园物业管理实施方案

方案目录 FANGANMULU 方案编制说明 1 物业概况 2 物业管理思路 5 管理目标和分项指标 8 机构设置和人员配备 10 物质装备计划 14 物业管理费用及相关测算 20 管理措施 32 急需解决的问题 45 费用测算表 住户手册 装修管理规定 前期物业管理协议及业主公约 可园 VI 指示系统 1 方案编制说明 FANGANBIANZHISHUOMING 一、依据深圳经济特区住宅区物业管理条例 (以下简称条例 )及其实施细则以及国家、省、市物业管理有关法律法规； 二、根据委托方提供的及我公司目前所了解的关于“可园”建筑特点、物业规模、地理位置、使用功能等相关资料； 三、我公司管理制度及 ISO9000 质量体系 规定； 四、我公司历年丰富的物业管理从业经验。 2 物业概况 WUYEGAIKUANG 可园位于深圳市龙冈区布吉镇木棉湾，占地面积 100210.4 平方米，总建筑面积 266770 平方米，住宅面积 248370 平方米， 绿化率大于 35%。 共有住房 套，居住人口约 人。配套有地下停车场约 平方米共 个车位；有幼儿园、会所、社区健康服务中心文化动站、老年活动中心、居委会 等多种配套设施。 可园铺设了先进的光纤通信系统，采用先进的局域网技术，实现宽带高速上网服务。家居智能 安防系统、燃气远程抄表、闭路监控、停车场和门禁“一卡通”、离线式电子巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统等智能设施一应俱全。先进的智能化配套设施，使住户尽享高科技、高标准服务带来的安全舒适的生活。 可园物业明细表 3 类别 序号 项目名称 单位 数量 合计 备注 1 小区占地总面积 100210.4 小 2 住宅占地总面积 区 3 住宅建筑总面积 266770 规 4 住宅总面积 模 5 绿化面积 33000 6 住宅总套数 套 2500 7 商业总面积 12400 1 办公室 576.00 2 宿舍 166.40 1+2+3+4=2045.6 综 3 食堂 366.40 =管理用房面积 4 文体中心 (管理自用房 ) 936.80 合 5 居委会 131.20 6 直饮水、库房配套用房 171.40 楼 7 商业用房 954.00 8 超市 1472.00 7+8+9+10=5869.2 9 地下超市 1312.00 商业总面积 10 肉菜市场 2131.20 公 共 设 施 3 幼儿园 所 1 5 地下停车场 个 3 6 停车位 个 1180 49000 7 停车场出入口 个 9 8 戏水池 个 1 可园公共设施设备明细表 类别 序号 项目名称 单位 数量 总计 备注 4 1 岗亭 个 4 四个出入口 2 路口道闸 个 4 四个出入口 3 楼顶蓄水池 个 15 298 方 1 个 /栋 (在每栋楼顶 ) 公 4 地下生活水池 个 2.00 400 方 C 区 2 栋地下一、二层各 1 共 5 地下消防水池 个 4.00 900 方 C 区 2 栋地下一、二层各 2 设 6 化粪池 个 7 600 方 5X100+2X50 施 7 交配电房 个 3 8 电话机房 个 3 9 有线电话房 个 3 10 智能交换机房 个 1 1 电梯 台 28 840 KW 28 X 18.5 KW/台 2 柴油发电机 台 4 800900KW 2 X 200 + 1 X 400500 3 变压器 台 8 7500 KW 5X800+2X1250+1X1000 4 高压开关柜 台 11 5 低压开关柜 台 71 电 6 低压电容柜 台 6 7 排水泵 台 118 289 KW 108 X 2.45KW/台 8 喷水泵 台 4 148 KW 4 X 37 KW/台 9 生活水泵 台 4 220 KW 4 X 55 KW/台 10 水幕保护泵 台 2 300 KW 4 X 75 KW/台 11 消防水泵 台 2 150 KW 2 X 75 KW/台 12 排风机 台 2 6 KW 2 X 3 KW/台 力 13 排风扇 台 14 4.2 KW 14 X 0.3 KW/台 14 排烟风机 台 10 73 KW 10 X7.3 KW/台 15 送风机 台 4 22 KW 4 X 5.5 KW/台 16 通风机 台 1 15 KW 1 X15 KW/台 17 正压风机 台 20 252 KW 20 X 12.6 KW/台 18 防火卷帘门 台 76 102.6 KW 76 X 1.35 KW/台 设 19 消防报警主机 ,电脑 ,联动柜 台 3 24 KW 3 X 8 KW/台 20 壁灯 盏 760 45.6 KW 760 X 0.06 KW/盏 21 扁圆吸顶灯 盏 942 37.68 KW 942 X 0.04 KW/盏 22 单管日光灯 盏 620 24.8 KW 620 X 0.04 KW/盏 23 三管日光灯 盏 16 0.96 KW 16 X 0.06 KW/盏 24 双管日光灯 盏 880 70.4 KW 880 X 0.08 KW/盏 备 25 环境路灯 盏 200 50 KW 200 X 0.25 KW/盏 26 庭院灯 盏 70 1.4 KW 70 X 0.02 KW/盏 27 楼层指示灯 盏 700 0.75 KW 700 X 0.0025 KW/盏 28 筒灯 盏 3500 87.5 KW 3500 X 0.03 KW/盏 29 应急标志灯 盏 800 3.6 KW 800 X 0.0045 KW/盏 30 应急筒灯 盏 390 4.29 KW 390 X 0.01 KW/盏 5 物业管理思路 W U Y E G U A N L I S I L U 数字化社区 零距离服务 可园 物 业管理思路 可园是深圳市住宅局开发建设的一个高规格、高档次的纯高层、福利房住宅小区，居住的人员涵盖了政府各级机构的公务员，具有较高的文化素养和生活品位。该小区规划、设计、建筑上较之以前的微福利房均有新的突破，所以，在物业管理上，我们将根据可园的综合情况，进行新的突破。“尊重业主需求和期望，提供业主 期待的服务”是我们为业主提供服务的理念和质量方针，“数字化社区、零距离服务”是我们管理新思路的集中体现。 建立服务平台，为业主提供零距离服务 建服务平台，为业主提供零距离服务是公司针对可园独特的智能化、网络化、科技化硬件条件，而设计的独特服务。 一是在每栋楼大堂设置事务员岗位，让每个大堂成为管理处的一个前端服务中心，每位大堂事务员通过电脑综合布线与服务中心联系，可以直接现场办公，解决业主日常需要办理的事务，为业主提供方便、节省时间，也提高了办公效率；设置大堂事务员后大堂保安员取消，来访接待事务由大堂事务 员负责；同时大堂事务员代替管理处事务助理进行本栋楼的装修、安全巡视检查等综合工作。大堂事务员集办公、事务处理、大堂保安三者职能于一身，是管理处服务的前线指挥者和执行者。 二是在管理处设置综合服务中心，实施一站式管理，提供 24 小时服务，让业主的入住装修、日常费用缴交、投诉处理均可在综合服务中心一次性全部完成。综合服务中心与前端服务中心、一线服务人员、数字化网络系统构成一个系统服务体系，是管理处服务的神经中枢。 6 三是对各级服务人员实行“首问责任制”，管理处规定：管理处任何人员，接到业主的信息，不论时间、地点、事 由，均要在最短的时间内给业主有效的解决或指引，否则责任均由第一个接到信息者负责。 四是利用小区网络增加服务、沟通渠道，通过社区网络将我们的服务与业主的需求无时无刻联系在一起，无论业主在任何场地，只要他愿意可随时满足他的物业管理服务需求。 建数字化社区，实施数字化管理与服务 可园是一个智能化设备比较齐备的小区， 可园智能化设施主要由小区宽带局域网、家居智能化系统、闭路监控、电子在线巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统、 LED 电子公告系统、停车场智能管理系统和门禁“一卡通”等组成。 良好的硬件条件是建立 数字化社区的前提条件，管理处将利用现有的硬件条件，把可园建设成一个数字化社区，实施数字化管理。 管理处利用 小区网络设备建立独立的社区网络，在单独申请连入城市电信网络后，由管理处进行运营和管理。业主在可以通过小区网络高速地连接到 Internet，也可以分享小区自有网站带来的便捷的物业管理服务，如业主可以进行网上申报、查询、缴费、投诉、建议和了解管理动态等。同时管理处利用网络开展增值服务，低价提供 VOD 视频点播，免费为业主提供巨大的娱乐和学习资源库，开发网上购物、网上教育等网络功能 。 利用小区智能化设备、设施， 管理处在可园建立物业管理系统网络，并通过公司办公自动化系统的支持，管理处将实施数字化管理与服务。 通过家庭数据控制终端（ NDT）对可园所有家庭进行安全监控、自动抄送水电气三表数据；通过电子在线巡更系统的模拟图示方式，随时了解保安人员的执勤情况，以便服务中心进行调控；通过可视对讲系统可以直接观看来访者并与之通话、提供不在家时的来访者图像和语音留言；通过小区闭路电视监控系统对小区大门、电梯、公共场所、地下停车场等处进行全天候监视，并将数据进行存储处理；通过停车场管理系统的 IC 卡和车辆图像自动识别，对出入小区车辆 实行智能化管理；通过使用具有住户身份识别、车辆进出识别、门禁开启、银行业务、社区消费功能的小区“一卡通”，实施个性化管理；通过小区网络、电子对讲室内显示器、小区 7 室外 LED 电子显示器发布各类通知、信息和小区公益宣传，包括对业主的收费信息和日常需告之的内容等。 实施“数字化数区，零距离服务”是一个系统管理工程，在采取以上管理方式和措施外，实施规范管理是基础保障。我公司是较早通过 ISO9000 国内国际双认证的企业之一，通过六、七年的运作，公司的管理体系已相当科学、完善，在可园的日常管理上，我们将严格按公司 ISO900 质量管理体系进行运作。为让可园的物业管理契合物业管理的发展趋势，在可园实施 ISO9000 质量管理体系的同时，将在社区逐步推行实施 ISO14000 环境管理质量体系、 OHSAS18000 安全管理质量体系，让可园的业主享受更高档次的服务管理。除此之外我们将在可园实施更多的特色服务：生活垃圾采取分类收集、电瓶车集中清运和最后的生化处理；车辆管理采取人车分流、 IC 卡和车辆图像自动识别；社区文化挖掘传统功能，突出多样化、个性化，增加网络文化，引进家政、培训、健身等服务等功能。 管理目标和分项指 标 GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO 一、总体目标 在管理合同期内把可园管理成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在可园住宅区达到硬件指标后，承诺： 8 管理合同生效后，可园住宅区所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用一年内达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准，并获得有效证书；三年内达到省级或国家级物业管理示范小区的管理标准，并获得有效证书。 二、分项指标 序号 指标名称 国家标准 指标测定依据 管理指标实施措施 1 房屋及配套配设施完好率 98% 深圳市物业管理考核评比标准 全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则 采用分区管理与管理中心控制相结合的工作方法，责任到人。建立完善的分区事务助理巡查制度，严格装修审批管理，健全档案记录。 2 房屋零修、急 修的及时率 99% 深圳市物业管理考核评比标准 全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则 建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具 3 分钟内到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回回访制度。以优质服务为本，实行 24 小时值班 制度。 3 维修工程质量合格率 100% 深圳市物业管理考核评比标准 分项监督，工程技术部严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访确保功效。 维修工程质量回率 100% 深圳市物业管理考核评比标准 建立维修回访制度，及时征求住户意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量。 序号 指标名称 国家标准 指标测定依据 管理指标实施措施 4 清洁保洁率 99% 深圳市文明住宅小区、文明住宅组团评比标准 区内保洁落实到人，进行 24 小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度， 实行 10%淘汰制。 5 道路完好率及使用率 95% 深圳市物业管理考核评比标准 全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则 落实责任到人，坚持对道路、路灯及停车场等到公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由工程技术部监督执行，各分共事务助理配合检查落实。并建立建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用。 停车场、单车棚完好率 95% 6 路灯完好率及使用 95% 7 小区内治安案件发生率 0.1%以下 深圳市文明住宅小区、 文明住宅组团评比标准 实行 24 小时保安巡查制度 ,分快速、中速、慢速巡查，由管理中心 24 小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况， 9 单车、摩托车、汽车被盗率 0.1%以下 全国城市物业管 理优秀住宅小区达标评比细则 确立入住期“人防为主，技防为辅”，日常期“技防为主、人防为辅、全面防范”的治安思路。明确保安职责，层层防卫 ,以确保小区居民人身财产安全。 8 火灾发生率 0.1%以下 深圳市物业管理考核评比标准 全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安进行日常巡视，发现隐患及时处理，确保小区安全。 9 违约发生率 0.5%以下 参照国家建设部及深圳市有关规定 ,依据莲花物业公司物业管理企业标准 建立交叉巡视制，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违约发生并建立相应的回访记录。 违约处理率 90%以上 10 住户有效投诉率、住户设诉率、投诉回访率 0.2%以下 95%以上 95%以上 全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则 深圳市物业管理考核评比标准 按照政策规定做好做细各项工作，采取措施，加强一住户的沟通，定期走访住户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为住户排忧解难。投诉处理有结果、 有记录和回访。 11 居民对物业管理的满意率 95%以上 全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则 深圳市物业管理考核评比标准 采取现代化的科学管理手段，开展温馨服务、亲情服务、助残服务，完善社区服务，在日常工作中注意收集住户的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意。 12 绿化完好率、绿地率 95% 30% 深圳市物业管理考核评比标准 建立专业化管理养护队伍，责任到人，分区负责与巡查制度相结合，发现问题，及时修复，确保小区公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露。 13 大型及重要机电设备完好率 95% 全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则 深圳市物业管理考核评比标准 完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实行 24 小时专人值班。出现故障及排除。 机构设置和人员配备 JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI 一、机构设置 根据可园的实际情况，成立了可园客户服务中心，具体的机构和人员安排如下： 主任 1 人 10 二、人员配备及素质要求 （一） 管理人员 (28 人 ) 岗位 人数 工作职责 文化素质 专业素质 主任 1 全面负责小区物业管理工作 本科 工程师 副主任 1 分管小区物业的各项工作 大专 经济师 副主任 1 人 事 务 管 理 组 28 人 工 程 技 术 组 16 人 公 共 秩 序 组 107 人 环 境 管 理 组 52 人 设备管理组 6 人 事 务 员 6 人 出 纳 1 人 大 堂 事 务 员 14 人 维 修 6 人 网 络 维 护 2 人 机 电 运 行 7 人 车 管 24 人 治安巡逻73人 值 班 人 员 4 人 绿 化 8 人 保洁43人 事务助理 4 人 网络工程师 1 人 队长 1 人助理 2 人班长 3 人 队长 1 人 给排水技术员2人 电梯技术员2人 电器技术员2人 食 堂 管 理 3 人 11 事务助理 4 1. 小区内住户服务共 2 名，负责对各专业队监督、协调、服务各项事务和对内、对外协调处理业主建议、投诉等工作。 2. 分管内务 1 名，负责接待、办公室事务、社区服务、后勤管理等。 3. 分管工程技术 1 名，负责机电正常运行和公共设施的维护。 本科 2 人 专科 2 人 经济师 1 人 工程师 1 人 助工 2 人 事务员 6 1. 2 名，协助事务助理，分担住户服务、对各专业队的工作监督、协调、服务和对内、对外协调处理业主建议、投诉等工作。 2) 2 名，负责前台接待、收费、业主咨询等工作。 3) 1 名，协助内务事务助理，负责物品保管、食堂、宿舍、公共水电抄录等。 4) 1 名，负责社区活动、电脑资料处理、社区文化等。 本科 1 人 大专 2 人 中专 3 人 助工 1 人 助理经济师 2 人 大堂事务员 14 负责大堂现场办公，来访接待事务，对本栋楼的装修、安全巡视检查。 大专 助工 10 人 出纳兼资料员 1 负责管理处的财务收支、办理住户托收、管理业主档案和住宅技术档案资料管理等工作。 大专 助理会计师 饮事员 3 负责管理处膳食和食堂的管理。 高中 二级厨师 注：以上人员全部持物业管理上岗资质证书。 （二） 工程技术组人员 (16 人 ) 岗位 人数 工作职责 文化素质 专业素质 网络工程师 1 分管小区计算机网络系统、小区网站和家庭智能化系统建设、维护、运行等工作。 本科 工程师 网络管理员 2 负责小区网站和家庭智能化系统建设、维护、运行等工作。 大专 助工 12 机电运行人员 7 负责小区机电设备、消 防设施的正常运行，监察运行状况和及时处理设备的一般故障。 本科 2 名 大专 5 名 工程师 1 人 高级电工 3 人 中级技工 3 人 维修工 6 负责小区公共设施的维修养护及业主室内有偿维修服务，前期主要是负责保修服务。 大专 1 人 中专 5 人 中级电工 4 人 中级技工 2 人 （三）公共秩序组人员 (107 人 ) 岗位 人数 工作职责 文化素质 专业素质 队长 1 全面负责小区的治安和车辆管理。 大专 助理经济师 助理 2 协助队长负责小区的治安和车辆管理。 中专 15 人 高中 92 人 均有专业上岗证书 班长 3 负责当班 小区的治安和车辆和理。 (1 人 /班 ) 道口 24 负责小区四个出入口的治安和车辆进出 (发卡等 )。 (2 人 /口 ) 大堂 28 负责 14栋大楼大堂的人员和货物的进出和检查等 (1 人 /栋 ),白班由大堂事务员负责。 楼内巡逻 21 负责楼宇内各层的公共安全巡视等， (1 人 /2 栋 ) 地下停车场巡逻 12 负责 ABC 区地下停车场的巡视和车辆管理 (夜班抽调出来加强地面和道口， 1 人 / B、 A 区， 2人 / C 区 ) 地面巡逻 12 负责小区 (分成 4 个区域 )的巡视和治安。 (1 人/区 ) 值班室 4 监控 中心值班 ,负责安防、消防、机电运行的监控和调度 （四）环境管理组人员 (52 人 ) 岗位 人数 工作职责 文化素质 专业素质 队长 1 全面负责小区的清洁、消杀、二次供水。 高中 助理医师 1 人 园艺技工 2 人 室内保洁员 28 负责小区公共走廊、二边楼梯、室内公共设施、电梯内外、天面日常保洁。 高中 15人 初中 36人 13 室外保洁员 10 负责小区绿化带、公共走廊、路面、散水波、雕塑、广告牌、地下室、地下停车场、裙楼、管理处办公室的保洁。 玻璃保洁员 2 负责 14 栋大堂、各层门窗玻璃清洁和 不锈钢的保养。 垃圾清运及消杀员 3 负责 14 栋室内、地下室、外围除“四害”工作，二次供水水池清洗、加药。 绿化工 8 负责小区绿地修剪、除草、养护 （五）机电组人员 (6 人 ) 岗位 人数 工作职责 文化素质 专业素质 电梯技术员 2 负责小区全部电梯的验收和检测，定期进行维 修和抢修工作。 大专 中级电梯工2 人 电器技术员 2 负责小区全部供配电设备和消防设施的验收和检测，定期进行维修和抢修工作。 大专 助工 2 人 给排水技术员 2 负责小区供水设备和设施的验收和检测，定期 进和维修 、清洗和抢修工作。 大专 助工 2 人 物质装备计划 WUZIZHUANGBEIJIHUA 一、现代化管理设备类 序号 名称 数量 单价 合计 (元 ) 用途或备注 14 1 计算机 7台 7000 49000 办公自动化 2 笔记本电脑 1台 15000 15000 3 不间断电源 UPS 8台 500 4000 4 交换机 1台 1500 1500 5 双绞线 300M 2 600 6 打印机 A4幅面 3台 1000 3000 7 打印机 A3幅面 1台 4000 4000 8 网络相关软件 1套 20000 20000 9 物业管理软件 1套 100000 100000 10 非接触式 IC 卡车辆管理系统 1套 车辆管理 11 全自动摄像跟踪识别系统 1套 自动监控 12 垃圾生化处理机 2部 250000 500000 环保 小计 二、办公用品 序号 名称 数量 单价 合计 (元 ) 用途或备注 1 办公桌、椅 33 套 500 16500 2 主任办公桌、椅 1套 3000 3000 15 3 会议室会议台 1张 3000 3000 4 折叠椅 50 张 68 3400 5 主任办公室沙发 1张 6000 6000 6 办公大堂沙发 1张 3000 3000 7 楼宇大堂沙发 7张 1500 10500 8 分体空调 5台 2000 10000 9 柜式空调 2台 6000 12000 10 电话 6部 300 1800 11 传真机 1部 3000 3000 12 保险柜 1个 1500 1500 13 点钞机 1台 1300 1300 14 验钞机 2台 90 180 序号 名称 数量 单价 合计 (元 ) 用途或备注 15 复印机 1台 10000 10000 16 业主资料柜 6个 630 3780 17 文件柜 12 个 630 7560 16 18 资料柜 自做 4000 19 文具 一批 10000 20 业主档案袋 2100个 2 4200 21 投影仪 1部 15000 15000 社区文化活动用 22 数码摄像机 1部 15000 15000 23 数码相机 1部 5000 5000 24 音响 1套 20000 20000 25 彩电 29寸 1台 3000 3000 26 交通车 1辆 100000 27 宿舍寝具 150 套 500 75000 28 厨房装备用具 1套 40000 40000 小计 三、清洁绿化工具 序号 名称 数量 单价 合计 (元 ) 用途或备注 1 吸尘机 1台 1500 1500 17 2 剪草机 1台 3400 3400 3 绿篱修剪机 1台 1800 1800 4 机动喷雾器 1台 2000 2000 5 手动喷雾器 2台 50 100 6 不锈钢垃圾车 12 部 2500 30000 7 绿化清运车 2台 165 330 8 分类垃圾桶（箱） 8套 360 2880 9 楼层垃圾桶 364 个 250 91000 10 果皮箱 80 个 30 2400 11 清洁工具 30 套 300 9000 12 绿化工具 5套 500 2500 小计 四、维修工具 序号 名称 数量 单价 合计 用途或备注 1 电焊机 2 台 800 1600 2 切割机 1 台 1500 1500 18 3 手提砂轮机 1 台 260 260 4 疏通机 2 台 350 700 5 冲击钻 2 台 1500 3000 6 手电钻 2 台 500 1000 7 潜水泵 2 台 1200 2400 8 4M铝合金梯 1 部 150 150 9 2.5M铝合金梯 1 部 120 120 10 1.5M铝合金梯 2 部 110 220 11 电工工具 4 套 600 2400 12 管道工工具 2 套 90 180 13 木工工具 3 套 300 900 14 瓦工工具 4 套 200 800 15 高空作业工具 2 套 1000 2000 16 空调工工具 3 套 1000 3000 17 常用材料备件 1 批 20000 20000 小计 五、治安、交通、消防管理装备 序号 名称 数量 单价 合计 用途或备注 1 无线对讲系统 1套 2000 40000 20机 19 2 警棍 20 根 60 1200 3 警示牌 25 块 200 5000 4 车辆减速驳 16 块 1000 16000 5 消防云梯 2套 1500 3000 6 推车式 1211灭火器 5套 1000 5000 7 消防斧头 14 把 50 700 8 专用消防扳手 14 把 30 420 9 防毒面具 30 套 120 3600 10 钢盔 30 套 100 3000 11 消防靴 30 套 80 2400 12 手提式 1211灭火器 396 支 200 79200 13 训练器材 1套 10000 10000 小计 物业管理经费及相关测算 WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN 一、可园物业管理经费收费原则： 1、严格按照深圳市物业管理行业收费指导标准 收取； 2、按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取； 20 3、定期公布管理费收支状况，接受业主监督。 二、可园物业管理经费来源： 管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金（本体基金）、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。 1、管理服务费 在对可园实行“数字化社区、零距离管理”，保障服务质量的情况下，以深圳市微福利房物业管理费用标准作为取可园物业管理收费标准，具体标准暂拟为： 住宅物业： 2.60 元 /平方米月 商业物业： 6.50 元 /平方米月 2、智能化维护费： 16 元 /户月 3、 公用设施专用基金 按照条例及其实施细则以及市住宅相关规定，市住宅局在可园物业移交时，应一次性向业主委员会划拨专用基金。 基金标准为：开发物业除地价以外的建设总投资的 2%。 此基金由福田区住宅局设立专帐管理，专款专用于住宅区内重大设施改造。需使用时，由物业公司申请，经业主管理委员会核准后执行。 （具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规） 4、房屋本体维修基金 按照条例及其实施细则规定，此项收费在物业入住一年后（即保修期满后），由管理处向业主收取。 标准为： 0.25 元 /月 。 5、车辆保管费 、车辆场地使用费 按条例规定，停车场按照产权分离的原则，即由物业管理公司对辖区停车场进行管理，同时按照相关规定收取车辆停放费用，所得收入计入管理经费，用于管理开支。按照深圳市住宅区车辆停放费用收取最新规定，收取标准为： 地下车库： 250 元 /月 .车 ； 6、向业主 (住户 )提供多种有偿便民服务费及其它政策规定应收取的费用。 21 三、管理亏损的解决方法 在保持本方案优质物业管理服务水准的情况下，根据目前测算，可园每月管理费用总收入为 86.151 万元，总支出为 94.167 万元，每月实际亏损约 8.016 万元。 为解决 管理亏损，保持可园高水准物业管理良性循环，拟提出如下解决方法： 1、管理单位强化内部管理，采取增效节能措施，降低管理成本。 2、市住宅局按条例规定，切实保证“两房、一金”落实到位。 3、市住宅局适当增拨商业用房，由管理单位合理经营以填补费用缺口。 四、可园管理费用测算表 可园管理费用测算汇总表 序号 项 目 月费用 (万元 ) 数据来源 (附后 ) 1 总收入 86.151 收入测算表 22 2 总支出 94.167 =(1)+ +(10) (1) 人员工资 33.285 人员工资测算表 (2) 办公费用 4.965 办公费用测算表 (3) 公共设备设施维修养护费 11.619 公共设施设备维修养护费测算表 (4) 清洁卫生费 3.161 清洁卫生费测算表 (5) 绿化养护费 0.842 绿化养护费测算表 (6) 公共秩序管理费 5.012 公共秩序管理费 测算表 (7) 公用电费 21.891 公用电费及其它 费用测算表 (8) 其它费用 1.702 公用电费及其它 费用测算表 (9) 物业管理佣金 8.248 公用电费及其它 费 用测算表 (10) 税收 3.442 公用电费及其它 费用测算表 3 结余 -8.016 =总收入 -总支出 收入测算表 类别：收入（ 万元 /月 )） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 住宅管理费 面积 197000M2,每平米 2.6 元 ,入住率 97% 1970002.6 元 97% 49.683 57.7 23 2 住宅空置管理费 面积 197000M2,每平米 2.660%元 ,空置率 3% 1970001.56 元 3% 0.922 1.1 2.6 元 60% 3 商业用房管理费 面积 5869.2M2,每平米 6.5 元 5869.26.5 元 3.815 4.4 2.6 元上浮150% 4 管理处商铺租赁费 总 建 筑 面 积 291219.22 =582.4M2,每平米租金 65 元 582.465 元 3.786 4.4 5 停车位费 总车位 1180个 ,每个车位 250元 ,收费率 80% 1180250 元 85% 25.075 29.1 相关部门免费车位约 100 个 6 临时停车位 110 位 /天 1105 元 30 天 1.650 7 戏水池经营 综合测算 9000 元 /月 9000 元 0.900 8 有偿服务 综合测算 3200 元 /月 3200 元 0.320 总收入 1+8 86.151 注：空置房管理服务费是根据深住 199716 号关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知第六条第 (二 )项制定。 商业用房管理服务费是根椐深物价 1997141 号关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知第七项。 根据深圳经济特区住宅区物业管理条例第二十条，高层住宅 区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房 人员工资测算表 类别：支出（ 万元 /月 ） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 主任、副主任 主任 1 人 ,副主任 1 人 ,每人月总工资 6500 元 6500 元 2 1.300 1.37 24 2 事务助理 4 名事务助理 ,每人月总工资 3500 元 3500 元 4 1.400 1.47 3 事务员 6名事务员 ,1名出纳 ,每人月总工资 2400 元 2400 元 7 1.680 1.77 4 机电运行技术 员 7 名 ,每人月工资 2000 元 2000 元 7 1.400 1.47 5 维修工 6 名 ,每人月工资 1600 元 1600 元 6 0.960 1.01 6 炊事员 3 名 ,每人月总工资 1000 元 1000 元 3 0.300 0.32 7 清洁绿化人员 52 名 ,每人月总工资 900 元 900 元 52 4.680 4.92 8 保安人员 正副队长 3 名 ,每人月工资2000 元 ,保安 118 名 ,每人月工资 1000 元 2000 元 3+1000 元 118 12.400 13.04 9 工资附加费 人员工资总额的 40%=社保18.5%+福利基金 14%+工会2%+教育 1.5%+加班 2% 23.72 万元 38% 9.165 9.64 按相关法 律制定 一、 人员工资小计 202 人（总人数为 211 人，其中 3 名网络人员， 6名设备维护技术员工资已算在相关的维护费中，此处不计） 33.285 35.00 注：工资标准按行业从业人员中等水平测定。 办公费用测算表 类别：支出 (万元 /月 ) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 25 1 交通通讯 交通车 1 部 2500 元 /月 ,电话 6部 ,每部 400 元 /月 ,传真机 500元 /月 ,差旅费、通信费人均 50元 ,共 30 人 2500 元 1+400 元6+500 元 1+50 元30 0.690 0.73 2 低值易耗 ,办公 ,水电 ,业务费 ,培训费 综合测算 30 名管理人员人均月消耗 220 元 220 元 30 0.660 0.69 仅统计管 理层 3 服装费 30 名管理人员冬、夏装综合测算 2400 元 /人年 2400 元 3012 0.600 0.63 4 广告 ,宣传 ,书报 ,标识标牌 ,社区文化 综合测算 5500 元 /月 5500 元 0.550 0.58 5 办公自动化维护费 管理处的办公局域网络、计算机硬件和软件维护费综合测算 1000 元 /月 1000 元 0.100 0.11 6 开办费及办公固定资产折旧 交通车 10 万 ,办公设施及物品31.919 万 ,装修 30 万 ,入住资料印刷 6.3万 ,标识牌 8万 ,筹备期人员工资 30 万 ,宿舍及食堂装修 12 万 ,入住现场 5 万 ,不可预见费 8.7 万共分 5 年折旧 10+31.919+30+6.3+8+30+12+5+8.7 共计 141.919 万 141.919 万 (512) 2.365 2.49 二、 办公费用 小计 1+6 4.965 5.22 公共设施设备维修养护费测算表 类别：支出（万 /月） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 电梯维修保养、年检费 每台维护费每月 2000 元 , 年检费每台 1000 元 ,共 28 台 (2000+100012)28 5.833 6.13 26 2 供配电系统 低压配电柜检修费 1.5 元 /K VA月 ,共 7500KVA 1.57500 1.125 1.18 3 柴油发电机 维护费每台 1200 元，共 3 台 12003 0.360 0.38 4 公共照明系统 日光灯管 9 元 /支 ,日光灯 2428 根 (双管 2880+单管 1620+三管 316),半年换一次 ,整流器 15元 /只 ,共 2428 只 ,2 年换一次 ,日光灯架 25 元 /个 ,共 1516 只 (880+620+16),4 年换一次 ,节能灯泡 3元 /个 ,约 6000 个，半年换一次 ,灯头 2 元 /个 ,约6000 个， 2 年换一次 ,应急标志灯， 250 元 /盏 ,共 800 盏 ,每年更换 15%. 242896+24281524+15162548+ 600036 +6000224+800 250 0.15 12 1.195 1.26 6 消防系统 消火栓 1 元 /台 月 ,1150 台 (3254+32710+ 40) ,防排烟风机 5 元 /台 月 ,38 台风阀 1 元 /个月 ,400 个 (1 25 4+1 27 10+30),喷淋头0.05元 /个 月 ,5000个 ,防火卷帘门 10元 /台 月 ,76台 ,烟温感每年更换 5%,每个 800 元 ,共 4000 个 ,模块每年更换 15%,每个 250 元 ,共 600 个 11501+385+4001+50000.05+7610+40005% 80012+6005%25012 1.671 1.76 7 供水系统 生活、消防泵检修费 40 元 /台月 ,共 10 台 ,管道油漆 1.5 元 /米 ,每年一次 ,15000 米 ,阀门每年更换30 个 ,平均每个 300 元 ,水池清洗 ,1598 方， 12 元/方年 ,水池检验费 1200 元 /个 年 ,共 15 个。 4010+(150001.5+30030)12+15981212+12001512 0.612 0.64 8 排水系 统 排水泵检修费 10 元 /台月 ,共 118 台 ,排水管、下水道每年更换 10%,每米 6 元 ,共 10000 米 . 11810+(1000010%6)12 0.168 0.18 9 公共道路、雨 污水井盖 详细数据不明，综合测算暂定为 1200 元 /月 1200 0.120 0.13 10 戏水池 综合测算每年租金、维护保养 ,水电费、药费和人员 (季节工 ),60000 元 /年 612 0.500 0.53 11 社区雕塑小品 综合测算每月 350 350 0.035 0.04 三、 公共设施设备维修养护费小计 1+11 11.619 12.22 注：设施设备明细详见附表三可园公共设备设施明细表 清洁卫生费测算表 类别：支出 (万元 /月 ) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 27 1 服装费 冬装 100 元 /套 442，夏装 90 元 /套 44 2 (100442+90442)12 0.139 0.15 2 工具费 垃圾塑料桶 200 元 450 个 ,2 年折旧 ,垃圾袋每天每层 2 个 0.3 元 (364 层 ),不锈垃圾车 10 部 ,2500 元 /部 ,5 年折旧 ,每部维护费月 50 元 ,机动喷务器台 ,每台 2000 元 ,3 年折旧 ,月维护费用 50 元 200450212+36420.330+(102500512+1050)+(2000312+50) 1.132 1.19 3 消杀费 综合测算每户每月 1.5 元 1.52030 0.300 0.32 4 化粪池清理 每年清理一次 ,共 9 个 ,每个 4000 元 9400012 0.300 0.32 5 清洁用料、用水 综 合 测 算 每 平 米 0.015 元 / 月290000M2 0.015290000 0.300 0.32 6 垃圾清运费 商业部份 ,每天二车 ,每车 75 元 30 75230 0.450 0.47 暂定价 7 垃圾生化处理机折旧费和维护费 2 台共 45 万， 8 年折旧，维护费 700元 /月 450000812+700 0.539 0.57 四、 清洁卫生费 小计 1+7 3.161 3.32 绿化养护费测算表 类别： (万元 /月 ） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 ) 占总 % 备注 28 1 服装费 8个人 ,冬装 100 元 /套 ,每人 2 套 ,夏装90 元 /套 ,每人 2 套 10028+9028 0.304 0.32 2 工具费 剪草机 3400 元 ,绿篱机 1800 元 ,3 年每月维护费 200,元 ,清运车 2 台 ,700元 /台 24,每月维护费每部 20 元 ,其它简单工具每月 500 元 (3400+1800)36+(2200)+(270024+220)+500 0.110 0.12 3 农药化肥 综合测算每平米 0.3 元 /年 ,绿地面积38000 平米 380000.312 0.095 0.10 4 绿化水费 综合测算每平米月 0.03 吨 ,每吨 2.25元 380000.32.25 0.257 0.27 5 补苗费 综合测算 0.02m2/月 380000.02 0.076 0.08 五、 绿化养护费 小计 1+5 0.842 0.89 公共秩序管理费测算表 类别：支出（月） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 (万元 /月 ) 占总 % 备注 29 1 服装费 每人冬夏装 4 套 ,每套 150 元 ,共 121人 150412112 0.605 0.64 2 装备费 对讲机 42 部 ,2050 元 /部 ,3 年更新 ,发射台 1部 5000元 ,5年更新 ,对讲机附件维护费每部 200元 /年 ,巡逻自行车 24 辆 , 300 元 /辆 ,1 年更新 ,维护费每辆月 10 元 205042312+5000512+2004212+3002412+1024 0.577 0.61 3 低值易耗 ,办公 ,业务费 综合测算每人 20 元 /月 20 121 0.242 0.25 4 停车场设施设备维护费 道 闸 4个 6600元 /个、岗亭 4个 12000元 /个 6 年折旧、维护费 300 元 /月，车位线及附件维护费 2500 元 /月， (66004+120004)612+300+2500 0.383 0.40 5 保险费 小区公共责任保险 7000 元 /年 ,300元 /位年 ,1180 个车位 ,按 80%计算 (7000+30011800.80)12 2.418 2.54 6 车位租金 100 元 /位 年， 1180 个车位，按 80%计算 10011800.8012 0.787 0.83 六、 公共秩序管 理费 小计 1+6 5.012 5.27 电费及其它费用测算表 类别：支出 (万元 /月 ) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 30 七 公用电费 总电力日均使用电量： 8584.68 度 8584.6830 天 0.85 元 /度 21.891 23.02 八 业主委员会办公费 一年 5 元 /户，共 2030 户 20305 元 12 0.085 0.09 九 不可预见费 一至八项之和的 2%计 一 + 六 2%, 80.8612% 1.617 1.70 十 物业管理佣金 一至九项之和的 10% 一 + 七 10% , 82.3910% 8.248 8.67 十一 税收 一 + 六 +八 + 十之和的 5% 一 + 六 +八 +九 +十5%,69.6515% 3.442 3.62 小 计 七 + 十 一 35.283 39.69 总支出 一 + 十 二 94.167 结余 =总收入 -总支出 -8.016 注：业主委员会办公费根据 深圳市业主管理委员会规则 (试行 )第二章第五条制定。 可园智能化维护费测算表 单位： (万元 /月 ) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 31 一、 智能化维护费（收入） 1 智能化维护费 总户 2030 户 ,每户 16 元 ,入住率 95% 16 元 203095% 3.086 一、 智能化维护费（支出） 1 网络工程师 1 名 ,每人月总工资 3500 元 3500 元 1 0.350 9.97 2 网络管理员 2 名，月总工资 2000 2000 元 2 0.400 11.39 3 工资附加费 社保 18.5%、福利 14,工会 2%、教育1.5%、加班 2%、人员工资总额的 38% 0.75 万元 38% 0.285 8.12 5 服装费 2 名管理人员每人年 3 套 ,每套 800 元 800 元 2312=400 0.040 1.14 4 低值易耗 ,办公 ,业务费 ,培训费 2 名技术人员人均月消耗 300 元 300 元 2 0.060 1.71 6 智能化设备用电 楼层交换机 108 台 ,30W/台 ,主干交换机 1 台 ,0.5KW/台 ,计算机 1 台 ,400W/台 ,LED 1 台 ,7.5KW/台 ,一天 12 小时 (1080.03+10.5+10.4)24+17.510= 174.3630 天 0.85 元/KWH 0.445 12.68 7 管理中心设备维护 综合测算每月维护费 4000 元 4000 元 0.400 11.39 8 智能化网络运行费用 综合测算 2000 元 2000 元 0.200 5.70 9 家庭安防报警自动抄表等系统维护费 综合测算每月维护费 5000 元 5000 元 0.500 14.24 10 闭路监控系统 综合测算每年维护保养 ,更换材料费 ,30000 元 /年 30000 元 12 0.250 7.12 11 巡更系统维护 14 套 ,综合测算 500 元 /月 500 元 0.050 1.42 12 不可预见费 1+8 的 2% 0.060 1.70 13 物业管理佣金 1+9 的 10% 0.304 8.66 14 税收 1+10 的 5% 0.167 4.76 合 计 1+14 3.511 结余 收入 -支出 -0.425 注 :智能化人员还需维修人员协助 ,人员费用未计入 . 管理措施 GUANLICUOSHI 可园的物业管理服务分为前期管理和正常期管理两个阶段，在日常管理服务中 32 按公司 ISO9000 物业管理质量体系运作能完成基本服务，但针对可园物业智能化、网络化的特性，业主的服务需求和期望，为顺利实施“数字化社区、零距离服务”的管理思路和做法，达到可园实施特色管理、提供特色服务的目的，管理处对前期管理阶段、正常期管理阶段存在的所有服务流程进行了识别和分析，对其中的特 殊流程、重要流程、新增流程进行重新设计并制定了相应的措施，这些措施主要有： 接管验收实施措施 办理入住实施措施 装修监管实施措施 日常事务实施措施 绿化保洁实施措施 公共秩序实施措施 机电管理实施措施 智能化管理实施措施 社区网络管理与服务措施 社区服务实施措施 本方案仅列举了接管验收、入住办理、装修监管三个措施作为本方案的参考资料： 一、 接管验收实施措施 成立可园筹备处，主要是准备和了解有关可园的土建资料、配套资料、智能化资料、入住资料及相关表格。为日后的接管验收、入住办理、装修监管等工作做 准备，并为未来可园的管理进行了周密的调研和策划。 33 （一）准备阶段 1、人员分组 按土建 (含室内部份 )、机电、消防、智能化等专业项目进行人员分工，负责对小区的公共配套设施设备的验收和接管。 机电组： 由邵茂中、陈乐华负责，将供水、供电、消防、电梯、智能化系统的资料按序收集，设计各种验收记录表，交筹备处汇总审阅后存档。 工程组： 由徐春负责，整理、收集、绘制各种示意图交办公室汇总，设计各种项目验收记录表，报筹备处审阅存档。 A、住户门内部分： 地面、墙体、天花、水、电、气、门窗、阳台、卫生间、厨房、 排水、空 调孔、对讲、门锁。 B、住户门外部分： 消防通道、层间走廊、扶手、各种门、窗、强电井、弱电井、管道井、保 洁间、天面平台、排污井、化粪池、各种井体井盖、墙体、地面、天花、 雨水管系、排污管系、地下管网、大堂、广场、地下室、车道、停车场及 停车用水泥墩、公共卫生间、地下管理用房、绿化水系、广场凉亭、店面、 公共电照、开关、熟悉以上项目的施工情况，收集相关资料，重点收集大 堂平面图、层间平面图、地下室停车场平面图，绘制：层间消防疏散平面 图、各种房屋平面图（土建）、地下停车场平面图、入住办理办公室（带 卫 生间平面图及材料报价工期报告）、设计各种验收记录表。 事务组： 由谢志生负责，熟悉小区各型房层基本情况，报办公室备案。同工程组熟悉户内各种设备及各种户型的结构布局，熟悉供水、排水、供电、供气、电视、电话、对讲、安防系统的管网走向、功能使用等，熟悉小区内各型房屋数量、面积、方位等，报筹备处备案。 装修组： 由徐春负责，熟悉各型房层结构，选择装修垃圾堆放点，了解并熟悉市政府关于“家居装修”法规条例，了解交纳装修税的全过程，绘制各型房层 34 结构平面图。（工程组已绘制）报办公室备案。 2、相关资料准备 由筹 备处主任负责。 可园物业验收、入住、装修资料整理汇总后交领导小组审定。 收费标准及楼宇装修外观标准等相关资料请示报告，呈市主管部门及市住宅局批准。 资料印刷。 3、办公设备、装备计划 办公设备： 计算机、刻字机、复印机、空调、打印机、桌椅、交件柜、过塑机、验钞机、 点钞机。 装备：各类工具、对讲机。 制作类： 各类牌匾、导向指示、场景布置、入住仪式由买莉娟负责，电梯轿厢加封、 入住办理点加封、装修办理点加封、员工宿舍加封由徐春负责。 4、人员培训 制定可园接管人员专业培训方案，由邵茂中、 徐春、谢志生、陈乐华、买莉娟负责起草，交筹备处审批后组织实施。 （二）验收接管阶段 由筹备处主任牵头总负责，组织各专业小组按各专业不同类别验收接管。 1、验收接管程序 初验： 同住宅局工程管理站、施工单位共同联合初验，对现场发现的问题，提出整改意见，由施工单位按标准要求按时整改，并认真做好初次验收备忘录。 合验： 再次同住宅局工程管理站、施工单位共同对初验提出整改意见项目进行验收，对不合格之处再次提出整改意见，由施工单位按标准要求即时整改，整改后会同相关部门进行确定验收并共同签字盖章。 35 资料图纸 交接： 建设单位向物业公司交接资料图纸，按照深圳经济特区物业管理条例第五章每三十七条规定，移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会（物业公司）移交下列住宅区工程建设资料： A、住宅区规划图、竣工总平面图； B、本体建筑、结构、设备竣工图； C、地下管网竣工图； D、其它必要的资料。 工程保修： 与建设单位签订保修协议，规定保修的内容、保修的时间、保修款的收取与 返还、实施保修的标准和程序等，保修期满后，与施工单位签署验收报告。 2、分类验收 机电组：（由邵茂中、陈乐华负责） 资料类： 产品调试 报告书（高、低压变配电，发电机、电梯、水泵、消防主机、智能化系统等）、产品使用说明书、产品合格证书、电气接线图纸、竣工图纸资料：包括机房、电、水、管道、消防、电梯、进口产品商检书（复印件）、深圳市环保合格证书（发电机）、随机配件、工具清单、设备交接清单、电脑软件、（消防）市消防局颁发的“消防验收合格证”书。 随机配件、工具类： 电梯、发电机、高压柜、低压柜、消防主机、消防查询电脑。 验收实体类： A、供水： 总水表、分户水表、上下水池、水池盖、爬梯、水泵、各种阀门、液压泵、 减压阀、单向止回阀、减速振喉 、管网、设备及管道支架、仪表、自动上 水控制（干簧管）、各类电器控制柜、配电箱、管道井。 B、供电： 高压进线端、高压柜、变压器、低压柜、电缆沟、电缆卡口、电缆挂牌、电缆井、各种计量电表、分户表、层间插接箱、层间配电箱。 C、消防 消防值班室：消防主机、消防控制柜、监控电脑、打印机、电脑桌、椅。 D、水系： 水泵、湿式报警阀、室内处消防栓、水泵接合器、喷淋系统、各类仪表、各 36 类阀门、止回阀、压力调节阀、管网、设备及管网支架。 E、电系： 弱电线网、消防各类模块、各种报警按钮、疏散批示、感温、感烟控头。 F、风 系： 正压风机、排风机、风井（管）、各类风阀、铝合金风口百叶。 G、消防门系： 防火通道、防火门、 VCD、录音机、录像机、线路、层间扬声器、消防电话、层间电话插孔、电梯消防电话、电话交换机。 H、发电机： 发电机、油箱、输油管、排送风系统、电缆、环保隔音（消音端）、电瓶、充电器。 I、 CO2 系统： 气瓶、气瓶吊架、输气管、喷头、 N2 启动瓶、 N2 启管系、报警器（箱）。 J、电梯： 牵引机、配电箱、控制柜、机座、钢丝绳、轿厢、厅门、井道、进道照明、井底、排污泵、层间招唤器。 K、各类机房： 交换机房、电梯机房、 水泵房、风机房、配电房、发电机房、 CO2 房、强电井、弱电井、管道井、消防中心等，墙、地、天花、电照、开关、门窗、门锁、给排水系。 L、排水排污系： 水泵房、地下室、电梯基坑、排污井、排污泵、单向止回阀、控制箱、排水管网、阀门、出水口。 M、智能化系统： 宽带局域网、家居智能化系统、闭路监控、电子在线巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统、 LED 电子公告系统、停车场智能管理系统。 验收注意事项：检查设备、管道等是否安装牢固、歪斜、设备外罩变形、脱 漆，各类支架固定防腐良好、设备试运行良好、配电柜（箱）内 各种螺栓紧 固，柜门开关自如、干净无杂物，电缆沟不渗水、无杂物，机房墙、地面、 天花无污染、无孔洞、无残渣、排污井内无杂物。 3、分类验收 工程组、事务组：（由谢志生、徐春负责）。 资料类： 竣工图（土建、绿化）。 验收实体类： 37 A、公共部分（工程组）： 消防通道、层间走廊、扶手、护拦、瓷砖、各种门、窗、强电井、弱电井、管道井、保洁间、天面平台、排污井、化粪池、各种井体、井盖、砂井盖、地面、墙体、天花、雨水管系、排污管系、地下管网、大堂、广场、地下室、车道、停车场及停车水泥墩、停车标志、斑马线、公共卫生 间、地下管理用户、绿化水系、广场凉亭、休闲椅、室外道路、公共电照、开关、避雷器系统。 B、住户房内部分（工程组、事务组）： 地面、墙体、天花、供水、供电、供气设施、门、窗、阳台、卫生间、厨房、排水、空调孔、对讲、门锁、电照、开关、阀门。 注意事项： 内、外墙、天花不得有裂缝、空鼓、污染、清洁、门窗天关自如、瓷砖无空鼓、无破损、雨水井、污水井、化粪池内无杂物、各种井盖完好无损，停车场地面平整等。 4、分类验收 环卫组：（由杨文玉负责） 资料类： 绿化图纸、绿化水系图纸。 验收实体类： 树木、卫生死角是否有 建筑垃圾。 注意事项： 树木垂直成荫、草坪茂盛、绿化水系无渗漏、绿化地排水系良好、无卫生死角、无建筑垃圾、休闲椅无脱漆，螺丝无缺件松动。 二、入住办理实施措施 （一）入住办理现场的布置由买莉娟负责。 1、选址：入伙手续办理点：初步定在可园综合楼二层 2、设计：绘出现场布置方案示意图，作出工程预算和工期交筹备处汇总审 批后组织实施，由徐春负责。 3、施工安排、人员、材料、工期、由徐春编制施工计划表报筹备处审定。 （二）入住手续办理业务培训：由谢志生负责。 1、熟悉各种入住资料，熟悉掌握各岗位职责， 能解答住户提出的相关问题。 2、模拟入住手续办理全过程，模拟业主提问、各岗位程序要清楚、操作要规范、口径要统一。 38 3、验房员应熟悉各户型房屋及户内设施、熟悉装修管理方面的规定，并能按统一口径向业主作出恰当的解释、熟悉抄录水表、电表、气表的技术要求和相关规定，按交房程序与业主进行验房交接。 （三）收费员由财务派人统一培训，对装修审批、办证、收费岗人员及事务助理的税务知识培训，可邀请福田区地税局工作人员进行 1-2 次专门培圳。 1、入住仪式策划方案 由买莉娟负责入住仪式的策划及方案流程图，管理规定等应于 12 月 10 日前拿报筹备处审议。 2、入住资料袋，公示牌制作安装到位。 入住资料印刷后组织分类装入住户资料袋，入住资料“上墙”展板公示牌的制作。由买莉娟指导。 3、办理流程 宗旨：紧张有序、方便快捷、服务周到、住户满意 环境气氛营造 A、沿道悬挂大幅的庆贺条幅、装点各色彩球、设置一些彩球拱门，渲染喜庆气氛，搭建一个舞台，邀请部份市府各级领导、公司主要领导和业主代表举行一个剪彩仪式，营造祥和、温馨的氛围。 B、设立专门的入住办理场所，场所的布置以美观、简洁、明快为基调，适当设置导视标志，方便住户了解办理流程。内设 展板区、咨询区、休息区、办理区、表格填写及资料复印区。现场有若干名服务人员为住户提供咨询、导向、表格填写指导、复印、礼品派送等服务，并在在休息区为客人准备一些糖果或点心、茶水、饮料、报刊等。 入住现场布置图 出口 出口 复印 屋 收 房 验 交 费 39 入口 入口 办理流程图 1 业主需携带 : 入住通知单 家庭成员身份证、户口本复印件和吋照一张。 购房合同复印件。 2 业主交验入住通知单和身份证明。 3 验证后，管理处发放入住资料。 验证及资料发放 验证 表格 填写 区 休 息 区 咨询台 40 说明： A、现场设流程展板、咨询台、为住户提供导向服务。 B、住户资料的验证和发放入户资料同时进行，由专人现场指导资料的填写，并张帖表格填写的范本供住户参考。 C、检查住户表格填写是否规范，资料是否齐备，合格后装袋归档，同时向住户发放缴费通知单。 D、住户凭缴费通知单到银行收费台缴费，银行发出回执。管理处凭回执1 业主填写 住户 家庭情况登记卡 ，并粘好照片和身份证复印件。 2 与管理处签订 前期管理协议 、 业主公约 及 委托收款协议书 。 3 将上述资料连同 购房合同 复印件、 入住通通单 交回管理处。 1 按入住收费一 览表所列项目交费。 2 所有收费标准已报物价部门审批。 1 管理处人员陪同业主验收房，填写验房表。 2 如有问题，经返修后，约定时间再验。 3 直至验收合格，业主签字收房。 1 业主凭已签字的