北京别墅市场分析报告.doc

2010年10月北京别墅市场分析报告1、分析要点北京别墅市场“银十”似乎并未出现，交易量跌回至8月份。10月份别墅成交面积为9.63万平米，环比下降31.7%，这意味9月末的新政对一贯“抗政性”很强的别墅市场产生一定威胁力。同时，价格也出现回落，环比下降5.8%，为每平米26431元；不过，价格依旧位居高位，位于今年以来的第二高点。在别墅市场量价齐跌的同时，新增供应量也跌入今年以来的第三低点，仅高于3月及7月。即10月北京别墅新增供应面积为37147平米，环比下降了16.1%。在四大别墅类型中，仅有独栋及联排有新增量，量位均处于低位。如今楼市销售淡季已经来临，无论市场是否有政策的压制，北京别墅市场都将面临成交量回落的可能性。从历史数据看，别墅市场恢复时间或将在2011年3月份以后。而去年年末大幅上扬源于政策的刺激。2、新增供应（即批准上市）北京别墅市场新增供应量已连续回落两个月，在8月份大幅上扬之后，10月份供应量已跌入今年以来的第三低点，仅高于3月及7月。10月北京别墅新增供应，即批准上市面积为37147平米，共计108套，环比9月份分别下降了16.1%、10%。同比去年更是下降63.4%，这源于去年同期楼市异常火爆，基数较高。9月末的新政加速了购房者的观望气氛。别墅市场在前期大规模供应下，足以满足市场需求，这源于别墅需求远不如住宅那么强烈。在面临调控政策及即将到来的销售淡季，别墅市场供应量缩减在所难免。.1 新增供应类型10月份北京别墅市场新增供应类型中仅有独栋及联排别墅有供应量，相比前两个月叠加别墅似乎也淡出市场。其中，独栋新增供应面积为2.68万平米，64套；面积环比上涨83.5%；联排别墅供应面积为1.04万平米，44套，供给面积环比下降60.7%，几乎跌入今年以来的最低点。供应详情看，独栋别墅依旧为主力，在市场整体供应量萎缩的局面下依旧上扬。随着高收入人群的增多，上述趋势或将成为市场的趋势。其次是联排别墅，尽管10月份环比大幅下降，但依旧是位居第二位，远高于叠加及双拼。而双拼别墅几乎要退出市场；连续四个月无供应量。3、成交分析3.1 成交量 9月29日新政对于“抗政”较强的别墅市场似乎也起到了一定的震撼作用。10月份北京别墅成交面积环比下降31.7%，为9.63万平米，已回落至8月份成交位；成交套数为253套，环比下降85套之多。同比去年更是下降了55.9%，跌幅似乎又进一步扩大。详情来看，10月份有成交量的别墅共计52个，比9月减少了9个。同时，交易量超过1万平米的仅有龙湖香醍溪岸，为10482平米；而9月份高达5个之多，最高为丽宫18555平米。其次是天竺新新家园为7025平米，位居第二。君山、蓝河湾住宅小区分别紧随其后，成交面积分别为6824平米及5091平米。多数位于5000平米以下。尽管“银十”的成交量不比“金九”，但今年的“银十”下滑速度明显偏大，远高于去年的同期水平。这意味着新政对市场的震撼力较为明显。如今市场已进入销售淡季，外加新政的余力，预计未来2-3个月北京别墅市场成交量将维持低位。3.2 成交价格别墅价格的“抗政性”似乎较强，在成交量大幅下滑的同时成交均价环比仅下降5.8个百分点，为每平米26431元。而且价格依旧处于高位，仅次于9月份。同比看，价格似乎涨势凶猛，同比上涨39.2%。价格的回落源于高价位的楼盘成交量下降较大。10月份均价超过4万/平米的楼盘仅成交1.5万平米，相比9月份3.23万平米下降了1倍多。10月份成交单价最高的为运河岸上的院子每平米78822元，仅成交493平米；其次是西苑好山居每平米68461元，成交面积为4702平米；亚运新新家园每平米51628元，成交面积为4735平米等。3.4 楼盘类型10月份别墅市场交易量的主力军环比均大幅回落。贡献最大的独栋别墅成交面积环比下降29.7%，为5.84万平米；其次联排别墅环比下降37.8%，为2.76万平米；叠拼别墅下降38.6%，为0.56万平米。而双拼别墅上涨3.8%，为0.48万平米，尽管其交易量上扬，源于双拼别墅成交量基数较低，依旧无法改变北京别墅成交量大幅下滑的局面。在所有类型别墅中，独栋别墅一直为市场的主力军，此番回落其“功不可没”。市场整体下降31.7%与独栋旗鼓相当。其次是联排别墅，其贡献力度位居第二位。从今年交易量走势，上述两类别或将成为未来别墅的主力。在价格方面，别墅整体均价仅微跌5.8%，这与双拼别墅高价位有关系。10月份双拼别墅成交均价为每平米30311元，环比上涨23.7%。同时，双拼与叠加成交价格上扬似乎正好挽救了联排别墅的下滑，这是源于两者成交量偏低。联排别墅成交均价为每平米19742元，环比下降15.7%，价