房地产评估之收益法-习题.doc

.收益法及其运用一、单选题1.收益法适用的条件是房地产的（）。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化【正确答案】D【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。2.收益法的理论基础是（）。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理【正确答案】B【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定【正确答案】B【答案解析】4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A.2400B.2405C.2410D.2415【正确答案】C【答案解析】5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（）年。A.32B.34C.36D.38【正确答案】C【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:168（12%）n10，n36（年）。6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86【正确答案】D【答案解析】参见教材P221。V300.86万元 7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A【答案解析】折现率=6%+6%25%=7.5%6000（1-6%）/1.0755+4000.7/0.075（1-1.075-5）=5061.44 8.某商铺建筑面积为500，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。A.521B.533C.695D.711【正确答案】A【答案解析】参见教材P216、P233。实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益50012012（125%）54万元收益现值9.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（）万元。A.313B.329C.417D.446【正确答案】D【答案解析】参见教材P233。偿债基金系数，就是将未来的终值转变为年金的系数（年金终值系数的倒数）第一步，求取收益年限7.59%=6%/（1.06n）-1得n=10第二步，求取房地产价格V=20/6%（1-1.06-10）+1.2V/1.0610V=446 10.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70【正确答案】B【答案解析】分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益求得A=15.97（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格=168.75 11.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为（）。A.98.8B.592.81C.691.61D.667.22【正确答案】A【答案解析】年租金优惠（3.53）36050090000元还有18年租期，报酬率为6%承租人权益价值98.8万元12.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245B.275C.315D.345【正确答案】D【答案解析】折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，营业税及房地产税65万元，所以净收益为500405065345万元。参见教材P236。13.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【正确答案】B【答案解析】运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见教材P238。 14.某写字楼的建筑面积为540，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A.500B.750 C.800D.1000【正确答案】C【答案解析】土地年净收益=1080000-540400=864000土地价值=864000/0.108=8000000 15.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为（）万元。A.22B.22.5C.23D.23.5【正确答案】B【答案解析】参见教材P257。购买者要求的税前现金流量512%0.6（万元）偿还抵押贷款的能力20.61.4（万元）抵押贷款金额1.40.0817.5（万元）该宗房地产价格自有资金额抵押贷款金额517.522.5（万元）16.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【正确答案】C【答案解析】参见教材P254255。建筑物收益20012%24万土地收益602436万土地价值36/6%（11/1.0630）495.53房地产价值200495.53695.53 17.某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。则该宗房地产的价值为（）万元。A.440B.450C.460D.470【正确答案】C【答案解析】参见教材P259。土地价值260（万元）该宗房地产价值土地价值建筑物价值260200460（万元）18.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【正确答案】B【答案解析】参见教材P216。年净收益4000095%401285%（135%）1007.76万元V388284.79 19.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。A.8.8% B.10%C.18%D.18.6%【正确答案】D【答案解析】参见教材P256。抵押贷款常数分期偿还额贷款总额月抵押贷款常数2.028%年抵押贷款常数2.028%1224.33%综合资本化率60%24.33%40%10%18.6% 20.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【正确答案】D【答案解析】参见教材P242。报酬率是投资回报和投入资本的关系，A说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关系。B也不对。能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C也不对。土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。 21.下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【正确答案】C【答案解析】潜在，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到；有效，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从字面进行理解，帮助解题。参见教材P253。22.某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、65000，收益现值为57447.17元。则其资本化率为（）。A.8.3%B.8.5%C.8.7%D.8.9%【正确答案】C【答案解析】参见教材P256。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率5000/57447.178.7%。关键在于，理解资本化率的含义和计算方法，题干中很多给出的数据，是可以不使用的。二、多选题1.收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A.抵押贷款还本付息额B.房地产折旧额C.重置提拔款D.房地产改扩建费用E.所得税【正确答案】ABDE【答案解析】重置提拔款是建筑物经济寿命期内，更换经济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。参见教材P238。 2.在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【正确答案】ACE【答案解析】参见教材P238。 3.某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年【正确答案】BCD【答案解析】设该房地产的合理经营年限为n令A（n1）b0,即28（n1）20N15该房地产的收益价格143.89以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数收益价格/年净收益143.89/285.14如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年15年的收益价格143.89 4.某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税【正确答案】CDE【答案解析】参见教材P239-240。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。5.就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值答疑编号950277070205【正确答案】ABE【答案解析】预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选择较保守的估计；如果是评估抵押价值以外的其他价值，则应该选择最可能的估计值。CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。参见教材P245。三、判断题1.某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。（）【正确答案】错误【答案解析】该住宅空置无实际收益，但是具有潜在收益，可以参照市场上类似住宅的租金，作为收益估算其收益价值。 2.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（）【正确答案】错误【答案解析】前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。出租型房地产没有销售收入。 3.房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（）【正确答案】错误【答案解析】参见教材P212、213。如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。 4.根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）【正确答案】错误【答案解析】土地使用权价格公式无限年价格公式是土地使用权价格接近无限年价格的程度为当报酬率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8%时，需要130年，报酬率为20%时，需要50年，报酬率为25%，需要25年。所以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。参见教材P223。 5.某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余年限为40年，该房地产现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来30年内的收益现值即可。（）【正确答案】错误【答案解析】该房地产现在的价值包括2块，一个是现在到将来30年内的收益现值，还有一个是30年后40年末的建设用地使用权的价值，二者加总才是该房地产现在的价值。 6.建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拔款是属于运营费用。（）【正确答案】正确【答案解析】参见教材P238。重置提拔款是建筑物经济寿命期内，更换经济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。建筑物的折旧费用和土地取得费用摊销不包括在运营费用中。 7.某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（）【正确答案】错误【答案解析】参见教材P238。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。本题中的折旧费只有60万元。 8.由于净收益流是无规则变动的，所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。（）【正确答案】正确【答案解析】资本化率是未来第一年的净收益与价值的比率，报酬率是各年净收益折算为收益现值时的折现率。二者在计算的时候，没有明显的数学关系。 9.资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（）【正确答案】正确【答案解析】参见教材P255。 本章重要考点第一节收益法概述1.收益法的概念。是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。主要方法：报酬资本化法（现金流量折现）直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）2.收益法的理论依据预期原理收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。3.收益法适用的估价对象（掌握）收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。不适用于无收益的项目常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。4.收益法估价需要具备的条件房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）5.收益法的操作步骤（熟悉）第二节报酬资本化法的公式1.最一般公式（掌握）最一般公式收益法的原理公式V：房地产在价值时点的收益价格A：房地产的未来净运营收益Y：房地产的报酬率n：房地产的收益期限V：房地产在估价2.净收益每年不变的公式（掌握）公式的假设前提公式的假设前提净收益每年不变为A 净收益每年不变为A报酬率为Y，Y不等于零报酬率为Y，Y大于零收益期限n为有限年 收益期限n为有限年净收益每年不变的公式的作用：（1）直接用于测算价格。（2）用途2：不同期限房地产价格的换算已知无限年期的价格，求有限年期的价格（记牢这个公式，最有用；如果记不住，知道怎么推理也行。源于有限年期的收益价格公式）两房地产报酬率相等时，有时，两房地产报酬率不相等时，（3）用于比较不同期限房地产价格的高低。（4）市场法中因期限不同进行的价格调整。3.净收益按一定数额递增的公式（熟悉）收益期限为有限年公式：要强记公式的假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A（n1）b报酬率为Y,Y不等于零收益期限为有限年n收益期限为无限年公式：4.净收益按一定数额递减的公式（熟悉）将上式中的b，改成b即可5.净收益按一定比率递增的公式（掌握）收益期限为有限年的公式也要强记g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1g）n1收益期限为无限年的公式6.净收益按一定比率递减的公式（熟悉）将上式的g，改成g即可有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE有限年期的公式I：有效毛收入E：运营费用gI：I逐年递增的比率gE：E逐年递增的比率有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减无限年期的公式合理经营期限的确定7.净收益在前后两阶段变化规律不同的公式收益期限为有限年的公式t：净收益有变化的期限收益期限为无限年的公式t：净收益有变化的期限适用范围：根据估价对象的经营状况，对其在未来35年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格。8.预知未来若干年后的价格的公式（八个公式）（掌握）与7类似V：房地产现在的价格Ai：房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益Vt：房地产在未来第t年末的价格t：持有房地产的期限公式二：上式中净收益每年不变为A，公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为（了解）公式四：如果预测的是未来价格每年上涨率为g，即VtV（1g）t公式五：净收益不是每年不变，而是按一定的数额b递增公式六：净收益如果按一定的数额b递减，公式七：净收益如果按一定的比率g递增公式八，净收益如果按一定的比率g递减公式适用条件一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况。二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。第三节收益期限的确定收益期限是估价对象自价值时点起至预期未来可以获得收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用期限结束的时间。建筑物经济寿命运营收入等于运营费用时，经济寿命终结。三种情况的处理：两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限，计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。剩余期限的土地使用权价值完整土地使用权期限的价值建筑物寿命期限的土地使用权价格。建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值；建筑物要区分是否补偿，如果有补偿，则加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值（这是需要补偿给原土地使用者的）折算到价值时点的价值。如果无补偿，则不考虑建筑物残值得影响。出让合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限。第四节净收益的求取1.净收益测算的基本原理（掌握）基于租赁收入测算净收益投资法（优先考虑使用）基于营业收入测算净收益利润法对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益3.1.1 基于租赁收入测算净收益基本公式：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用相关概念：净收益 潜在毛收入 空置和收租损失有效毛收入 运营费用运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出。构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）重要考点。不包含抵押贷款还本付息额。不包含折旧不包含改扩建费用不包含所得税两个重要指标：可以通过市场提取法获得净收益率运营费用率12.基于营业收入测算净收益特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开与租赁收入测算净收益的区别潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）3.不同收益类型房地产净收益的求取（掌握）类型一：出租出租的房地产净收益的求取计算公式：净收益租赁收入由出租人负担的费用租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。现实出租人负担的费用名义租金，计算时要转变成实际租金由双方在租赁合同中约定。类型二：自营营业的房地产净收益的求取，要扣除合理的利润类型三：自用或空置根据同一市场上类似房地产的有关资料来测算类型四：混合收益的房地产混合收益的房地产净收益的求取：3种方法方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用。方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益3.求取净收益应注意的问题（熟悉）在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。不要重复计算无形收益。实际收益一般不能直接用于估价。客观收益才是估价的依据。承租人权益价值评估成本节约资本化法，即：承租人权益价值某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值乐观估计、保守估计和最可能估计估价时应同时给出净收益的三种估计值：乐观估计值、保守估计值、最可能的估计值除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值外