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论建筑物区分所有权 ( 硕士论文摘要) 专业： 研究方向： 作者姓名： 指导教师： 民商法学 民商法学 都兴强 李锡鹤 建筑物区分所有权是在今年通过并实施的中华人民共和国物权法( 以下 简称物权法) 里规定的新型物权。在现代城市化进程日益加快的今天，该权 利对于调整高楼大厦的业主们的权利义务有着十分重要的作用。在物权法通 过之前，就有很多专家学者对它有过很多的论述。物权法里的相关内容也正 是总结了以前的研究成果，将建筑物区分所有权的内容分为专有权、共有权与管 理权。本文拟从法律关系的主体、客体、内容入手，对建筑物区分所有权进行细 致的分析，以物权法的规定为依据，探讨此项权利的具体规定与适用。 本文认为建筑物区分所有权与一般所有权并无本质的差别，所谓不同仅在于 客体的不同。前者的客体在物理上是相互毗邻的，所以主体在行使权利的时候自 然要顾忌到相邻方的利益，由此形成建筑物区分所有权罩的共有权与管理权。所 以，对于专有权部分，应与一般所有权适用同样的规定。对于共有部分，物权 法对于一些出现争议较多的部分进行了规定，但规定的并不完善，本文对于道 路与绿地、车位与车库和公用设施进行专门讨论，认为应以建筑规划与购房合同 为依据确定归属，如有不明确的，应以业主共有为优先。文章还专门讨论了其他 论文里很少涉及的人民防空工程的权属问题，人防工程在高楼大厦的隐蔽工程中 十分常见，其中蕴藏着很大的商机，但因为权属不清，导致发生很多争议，而且 国家与省市的规定不尽相同，所以更应明确规定，本文认为人防工程应本着谁投 资谁收益的原则，以业主共有为优先。 本文认为建筑物区分所有权的共有权的行使是依赖于管理权的设立的，业主 之间是一个典型的市民社会，之间行动的协调主要取决于业主大会或业主委员会 制订的管理规约的规定，管理规约就是业主共同意志的反映，是业主自治的宪章。 要保障业主的权利、使建筑物区分所有权得以顺利实施，就取决于管理规约的规 定。本文借鉴北京华远公司的一些先进经验，认为在管理规约里应明确约定业主 对于共同部分享有的份额是多少，进而减少未来管理中的争议。本文认为建筑物 区分所有权是一个生活中的权利，理论研究应以服务现实需要出发，以保护业主 利益为宗旨，建设和谐社区为目的。 关键词 建筑物区分所有权共有权管理权管理规约 o nt h ec o n d o m i n i u mo w n e r s h i p ( a b s t r a c t ) s u b j e c t ：c i v i ll a w r e s e a r c hf i e l d ：c i v i il a w a u t h o r ：d ux i n g q i a n g t u t o r ：l ix i h e a b s t r a c t s ：t h ec o n d o m i n i u mo w n e r s h i p ，o n eo fn e wk i n d so fr e a lr i g h t s ，i s r e g u l a t e di nt h er e a lr i g h tl a wo ft h ep e o p l e sr e p u b l i co fc h i n a ( s h o r t e d t h er e a l r i g h tl a wa sf o l l o w i n g s ) ，w h i c hi sa p p r o v e da n dv a l i dt h i sy e a r i nt o d a ym o d e r n i z i n g i nt h ec i t y , t h er i g h ti ss i g n i f i c a n tr o l et or e g u l a t et h eo w n e r s r i g h t sa n dd u t i e s ，w h o l i v e i nt h ea p a r t m e n tb u i l d i n g b e f o r et h er e a lr i g h tl a wa p p r o v e d ，p l e n t yo fe x p e r t s h a v es t u d i e dt h er i g h t ，t h e r e g u l a t i o n si n t h e l a wi l l u s t r a t e st h e i rr e s e a r c h e d a c h i e v e m e n t ，c o n s i s t i n go fe x c l u s i v er i g h t ，j o i n to w n e r s h i pa n ds u p e r v i s i o nr i g h t t h e a r t i c l ew i l la n a l y z ec a r e f u l l yt h er i g h tt h r o u g ht h es u b j e c t ，o b j e c ta n dt h ec o n t e n to f t h el e g a lr e l a t i o n ，d e p e n d i n go nt h er e g u l a t i o n si nt h el a w , s t u d y i n gi t ss p e c i a l r e g u l a t i o na n da p p l i c a t i o n t h ea r t i c l et h i n k st h ec o n d o m i n i u mo w n e r s h i pi sn o td i f f e r e n tf r o mt h eg e n e r a l o w n e r s h i pe s s e n t i a l l y t h es o - c a l l e dd i s c r e p a n c ye x i s t so n l yi na s p e c to ft h eo b j e c t ， n a m e l yt h ef o r m e r so b j e c t s ，t h ea p a r t m e n tb u i l d i n g s ，a r ea d j a c e n te a c ho t h e r , t h e n ， w h i l et h eo w n e ru s et h er i g h t ，h es h o u l d b ew a r yt ot h eo t h e r s f o rt h i sr e a s o n ，t h e r e a r ea l s ot h ej o i n to w n e r s h i pa n dt h es u p e r v i s i o nr i g h tw i t h i nt h er i g h t t h u s ，t ot h e e x c l u s i v ep a r t s ，a p p l y i n gt ot h er e g u l a t i o n sa ss a m ea st h eo w n e r s h i p s t ot h ej o i n t p a r t s ，t h e r ea r es o m er e g u l a t i o n st ot h eo n e sb e i n ge a s yt oc o n f l i c ti nt h er e a lr i g h tl a w , b u tt h er e g u l a t i o n si sn o tp e r f e c t t h ea r t i c l et h i n k s ，t h r o u g ht a l k i n ga b o u te s p e c i a l l y p a t h sa n dm e a d o w s ， c a r ss i t e sa n dg a r a g e sa n dc o m m o ni n s t r u m e n t si nt h e n e i g h l ；o r h o o d ，t oe x p l i c i tt h eo w n e r s h i pi na c c o r d a n c ew i t ht h ec o n s t r u c t i o nl a y o u t a n dt h ec o n t r a c t i fi ti su n c l e a r , t h e nt h ej o i n to w n e r s h i ps h o u l db ep r e c e d e n t a sa c h a r a c t e r , t h ea r t i c l es t u d i e sp a r t i c u l a r l yt h ep e o p l e sa i rd e f e n s ep r o j e c t s ，w h i c hr a r e l y t a l ka b o u ti nt h eo t h e ra r t i c l e s i ti sv e r yw i d e s p r e a dt h a tt h ep r o j e c tl i e si nt h e u n d e r g r o u n dc o n s t r u c t i o n so fa p a r t m e n tb u i l d i n g s t h e r ea r ep l e n t yo fc o m m e r c i a l u l o p p o r t u n i t i e sw i t h i ni t b e c a u s eo f t h ea b s e n c eo ft h eo w n e r s h i pr e g u l a t i o n , t h e r ea r e c o n f l i c t si ni t t h ev i e wt ot h eq u e s t i o ni sc o n s i d e r a b l yd i f f e r e n c eb e t w e e nc e n t r a l a d m i n i s t r a t i o na n dc e r t a i np r o v i n c e sa n dc i t i e s t h ea r t i c l et h i n k st h a ti ts h o u l db e p r e c e d e n tt oo w n e r s ，a c c o r d i n gt os u c hp r i n c i p l e ，w h i c ht h o s ew h oi n v e s ts h o u l d p o s s e st h eb e n e f i t s t h ea r t i c l et h i n k st h a tt h ee x e r c i s eo ft h ej o i n to w n e r s h i pd e p e n d so ns e v e r e l yt h e r e g u l a t i o no ft h es u p e r v i s i o nr i g h t t h e r ei s at y p i c a lc i v i ls o c i e t yi no w n e r s c o o r d i n a t i n gt h ea c t i o nb e t w e e no w n e r sr e l i e so nt h er e g u l a t i o n so ft h eo w n e r s p l e g d ew o r k e do u tb yt h eg e n e r a lm e e t i n go fo w n e r so rt h eo w n e r s m a n a g e m e n t c o m m i t t e e t h ep l e d g ei st h ec h a r t e rb e t w e e no w n e r s ，w h i c hr e f l e c t st h eo w n e r s a s p i r a t i o n t op r o t e c tt h eo w n e r s r i g h t sa n di m p l e m e n tt h ec o n d o m i n i u mo w n e r s h i p f l u e n t l ym u s tr e l yo nt h e # e d g e t h r o u g hu s i n gf o rr e f e r e n c eo fb 两i n gh u a y u a n c o m p a n y se x c e l l e n te x p e r i e n c e s ，t h ea r t i c l et h i n k st h a tt h e r es h o u l db et h er e g u l a t i o n a b o u tt h es h a r et h eo w n e rs h o u l dh a v et ot h ej o i n tp a r t si nt h eo w n e r s p i e 起e ，s ot o d e c l i n et h ec o n f l i c t si nt h ef u t u r e t h ea r t i c l et h i n k st h a tt h ec o n d o m i n i u mo w n e r s h i p i sak i n do f r i g h tw h i c hi si nl i v i n g t h et h e o r yi n v o l v i n gi ts h o u l ds e r v ei nt h en e e do f r e a l i t y , p r o t e c t i n go w n e r s b e n e f i t sa n dc o n s t r u c t i n gh a r m o n i o u sc o m m u n i t i e sa r ei t s u l t i m a t ep u r p o s e k e y w o r d s ：c o n d o m i n i u mo w n e r s h i p ，j o i n to w n e r s h i p ， s u p e r v i s i o nr i g h t ，o w n e r s p l e g d e 论文独创性声明 癣堑缓的学位论文逸受墅丝益盆鱼垄塑 是我个人在导师指导f 进行的研究，一作及取得的研究成果。论文中除了特别加以标 注和致谢的地方外，小包含其他人或其它机构已经发表或撰4 弓过的研究成果。其他 研究者对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明并表示了谢意。 作者签名：獐爱逢 论文使用授权声明 日期：驴疋肜勿9 本人完全了解华东政法大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保 留送交论文的复印什，允许论艾被奄阅和借阅并制作光盘，学校町以公布论史的全 部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存沦文，学校同时有权将本 学位论文加入全国优秀博硕士学位论文共建单位数据库。保密的论文在解密屙遵：r 此规定。 作者签名：刀缒鎏缯 铆签辄弘锄r 期：伊王膪、弓口 论建筑物区分所有权 刖罱 随着中国城市化进程的加快，越来越多的高楼大厦拔地而起，传统乡村那种 独门独户的住宅越来越少，入住高楼大厦的住户在处理邻里关系时，明显要面对 更多更复杂的关系，在诸多关系中，起着基础作用的就是房产所有的问题。所谓 “定纷止争”，住户只有首先了解自己财产的边界在哪里，才能确定自己权利维 护的范围到哪里。因为大厦中住户的房产相互毗邻，所以就有必要产生一种新型 的所有权建筑物区分所有权味明确住户对自己房产的权利义务。该项权 利在中国法律制度中是一项新型的权利，于2 0 0 7 年3 月1 6 日颁布的中华人民 共和国物权法( 以下简称物权法) 中规定，物权法将于2 0 0 7 年1 0 月1 日实施，也就是说，在本文写作时，在调整大厦住户房产关系中，还并没有“建 筑物区分所有权”。因此，对该项权利和相互的法律制度进行研究是很有必要的， 对于学习理解、研究分析物权法，对以后即将出台的物权法司法解释提 供一些建议意见，以期进一步完善区分所有的法律制度，是很有必要的。 虽然建筑物区分所有权在立法上出现很晚，但在理论上进行研究早已开始， 论述的己比较深入，本文拟在前人的基础上，根据物权法的规定，结合当前 房产开发与物业管理的新进展，对建筑物区分所有权制度进一步细化的分析，对 其法律关系的主体、客体和权利义务进行分析，以期达到理论上的完善与实务操 作中的可行。 建筑物区分所有权概述 建筑物区分所有权在物权法早的币式名称为“业主的建筑物区分所有权”， 3 , f i 说物权法罩就是最规范的叫法。笔者认为，在物权这样的中性的权利前 面，是没有必要加上主语的。从同等保护的角度来看，任何主体的物权都要保护， 而且权利一词本身己经隐含了主体的内容，因为权利就是一项法律关系，主体就 是法律关系的要素之一。对于主体的规定，根据民法典的立法技术应该在民法总 论里规定，给物权戴上主体的帽子，有一种不伦不类的感觉。由此延展出去，对 所有权区分主体不同而分别规定国家、集体、私人三种所有权，也是不规范的， 难道三种所有权要区分对待? 这就与所有权的平等保护与一体保护不一致了。对 于建筑物区分所有权，前面实无必要加上含义并不十分明显的“业主”加以限定， 难道还有其他类型的建筑物区分所有权吗? 纵观各国财产立法，都是没有在权利 的前面加上主体的称谓的。所有权加上，那么债权、继承权、人格权是否都要加 上呢? 从理论到立法技术，这样的做法都是不规范和不科学的。鉴于此，本文用 “建筑物区分所有权”的称谓，国外立法对此有不同的叫法，例如法国1 9 3 8 年 法律称为“区分各阶层不动产之共有”，德国、奥地利称为“住宅所有权”，日本 称为“建筑物区分所有权”，意大利和我国台湾地区称为“公寓所有权”，在美国， 其名称更是未尽一致，有的州称为“公寓所有权”( c o n d o m i n i u mo w n e r s h i p ) ， 有的州称为“单位所有权”( u n i to w n e r s h i p ) ，还有的州称为“水平所有权” ( h o r i z o n t a lp r o p e r t y ) ，等等，各种称谓林林种种，不一而足。1 名称不一样，但 含义都是一样的。关于建筑物区分所有权的含义，目前存在以下几种不同学说： ( 一) “一元说” 此说认为，建筑物区分所有权是指多人区分一建筑物。它又可分为“专有权 说”和“共有权说”。 1 、专有权说 此说最早为法国学者在解释法国民法典第6 6 4 条时提出。2 认为：建筑物区 分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权( 专有权) ，并得 铺n版拍 年染 ”，旧敝 = = 年 版吣 i i ， 伴引注化 t 曲许啊注 度扎制旺奠左何、j所札分民分物区筑物建筑代世m 吧0 、彬m产h降小 到我国台湾学者史尚宽先生3 和日本著名学者我妻荣先生4 等支持。在法制上，专 有权说为立法所肯定，首先始于1 8 0 4 年法国民法典第6 6 4 条所谓“建筑物 之各楼层属于不同所有人”的规定。同本建筑物区分所有权法也采取了专有权 说，该法第2 条第1 项规定：“本法上的区分所有权，是指依照前条的规定，以 建筑物的部分为标的所有权而言( 此应除去第4 条第2 项中所规定的共有部分) 。” 2 、共有权说 此说最早为法国学者普鲁东( p r o u d o n ) 与拉贝( 1 a b b ) 在解释民法典第 6 4 4 条规定时，针对上述法国学者之专有权说而提出的。该说以集团性、共同 性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有，认为，建 筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。瑞士民法典采取共 有权说，该法典第7 1 2 条之1 第( 1 ) 项规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房 的共同所有权的应有份。”5 一元论中的“专有权说”或“共有权说”把建筑物区分所有权界定为对建 筑物专有部分或共有部分所享有的专有权或共有权，不能反映建筑物区分所有权 的全貌，也不利于建筑物区分所有权的圆满实现和正确使用，因为如果区分所有 人只享有专有权而不享有共有权和成员权，那么他就无权使用建筑物的共用部 分，无权参与有关建筑物的管理、维护、修缮等共同事务，区分所有人的专有权 也就无法行使和实现。如果区分所有人只享有共有权而不享有专有权和成员权， 则区分所有人的共有权和成员权会失去存在的前提和基础。因为专有权决定了共 有权和成员权，取得专有权，便取得共有权和成员权；处分专有权，便处分了共 有权和成员权。 二元论说把建筑物区分所有权界定为专有权和共有权的结合，较之单纯的 “专有权说”或“共有权说”是一大进步，它基本上反映了建筑物区分所有权的 本质特征。但仍有玉瑕，因为在区分所有的法律关系之中，区分所有人基于对建 筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的作为管理团体成员的成员权，具有 史尚竞：f 物权法论，荣泰印书馆般份f j 限公r d ( 台) ，1 9 7 9 年版，第l ( j 9 “ 4 我蒸絮：甜勿权( 民注1 1 f 义1 1 ) ) 版1 9 弛箱3 6 2 3 6 3n 叫耵l3 8 年，仃泉讣u 新版鲍5 2 4 、5 2 66 殷生根、i 燕i ：瑞1 民泣啦q 】j q 政浊、学版f l ，i q 9 9 人法( 管理制度) 的要素存在。6 ( - - ) “二元说” 此说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部 分所享有的专有权和共有权的结合。此说最早为法国学者在针对上述一元论说予 以理论和实际的两方面批判后所提出的。并为我国台湾学者郑玉波先生、黄越钦 先生7 及大陆学者陈苏先生8 所赞同。 台湾民法典采取了二元论说，该法典第7 9 9 条规定：“数人区分一建筑 物，而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有， 其修缮费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分担之。9 而由梁慧星教授任负责人的中国物权法研究课题组编写的中国物权法草案 建议稿1 0 ，便采纳了这种“二元论说”。该建议稿在第9 0 条作了如下表述：“建 筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所 有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例 共有的建筑物所有权。” 这种学说的不足之处在于，忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生 的成员权为区分所有权的一项权能。建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人 以上对某一建筑物区分所有。在区分所有建筑物上，区分所有权人相互间的关系 极为密切，各区分所有权人在行使专有部分权利时，不得妨碍其他区分所有权人 对其专有部分的使用，不得违反全体区分所有权人的共同利益，从而使各区分所 有权人之间形成一种共同关系。”为维持这种共同关系的健康发展，全体区分所 有权人必然结成区分所有权人团体，由该团体直接管理或委托他人管理区分所有 建筑物的共同事务，而此种管理的结果直接关系到区分所有权人专有部分所有权 和共用部分所有权的享有。由此可见，作为这一团体成员所拥有的成员权是建筑 6 ( | 1 ) 丸山英气：【墨分所自泣，人成i 版利1 9 8 8 年版，第3 6 口i 。 懈越钹：住宅分层所自权之比较泣研究，民法物权论文选辑( i ) ，五南图书i i j 版公一d ( f ) ，1 9 8 4 年版第4 3 9 虹 6 际苟、：论缱筑物k 分所有权，泣学州究j 9 9 0 年筘5 朗，第4 3 以。 ”陶丌i 等编：仃湾k 法啦，最新 六法争h 台- i l - - 民书硒印行，1 9 9 2 1 0 集! r 旱：? 中尉物+ 泣，糸让i 义稿7f l 幺7 卫触概 t 2 0 0 0 ”共沽：( 我m 小功，。泛 川赴七l 仑) ，、k ；院版f l ，1 9 9 9 年4j 韶】7 9 口l 。 物区分所有权不可分割的一部分。 本人导师李锡鹤老师的观点是同意二元论。 “应该承认，建筑物区分所有关系中，共有关系派生于所有关系，共用部位 共有权派生于单元所有权，但共有关系和所有关系是两种关系，所有关系不包括 共有关系；同样，共有权和所有权是两种权利，所有权不包括共有权。一元论之 “专有权说”不能反映共有关系和共有权，不全面。一元论之“共有权说”否定 了建筑物区分所有关系中的单元所有权，不能成立。三元论中之成员权，其实就 是共有权的行使方式，不是共有权外的另一项权利。 需要指出，通说之二元论表述为：对专用部分的所有权和对共用部分的共有 权。但专用关系和共用关系均可约定。在登记生效原则下，不动产权利的发生和 变动均须登记。约定之专用和共用不发生所有权和共有权。严格地说，二元论应 表述为法定专有部分所有权和法定共用部位共有权。在建筑物区分所有关系中， 无论所有权和共有权，均为不动产物权，均须登记。”1 2 ( 三) “三元说” 此说认为建筑物区分所有权系由专有部分所有权、共用部分持分权及因共同 关系所产生的成员权构成。“三元论说”为德国学者贝尔曼所倡导，又称“最广 义区分所有权说”，其所有权概念系由专有所有权、持分共有权和共同所有人的 成员权三部分所组成。此说被德国现行的住宅所有权法所全盘采纳。根据 该法，区分所有权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立 的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及 基于专有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权。 笔者以为“三元说”最为合理。此说在“二元说”的基础上，把区分所有人 基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的作为管理团体成员的成员 权也包括在内，避免了“一元说”和“二元说”的缺陷，从内涵上反映了建筑物 区分所有权的本质特征，从外延上涵盖了建筑物区分所有权的一切权利形式，也 ”2 0 0 7 年1 力18 | | ，7 f 辱、政泣学院韩罔眭研究中心和韩固国民人学法学研究所n o f 东政泣学院举行j 7 中韩 物杖泣l l f t 盘t o f i j 会，奉上罡十锡鹤芑帅的发n 稿。鹕五部分，权利一儿论， ”u 【：竖：楚用件芒所由权江，7 汜，论”、) 一r 台) 鹕1 3 卷，讹1 加铅1 6 6 叽， “披尔雄：论矬筑物l z ，听fj 拟螋沦早础h ，上学论j j 、r 卉j 骗1 1 4 蜘，第二8 5 有助于调整区分所有者个人和团体之间的矛盾。可见，“三元说”承认成员为区 分所有权构成要素之一，有利于调节和区分所有者个人和团体之间的矛盾及利益 关系。 “三元论说”更全面地反映了建筑物区分所有权的概念。事实上，建筑物区分 所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合 物权，其中，专有所有权是基础。从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附 于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权 和成员权。区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转 让。总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一 体。因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分 有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比 例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有 所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。 专有权、共用部分共有权及成员权，是相对独立而又不可分离的权利，区分 所有人可以分别行使对专有部分的权利，对共同部分行使共用权，对管理建筑物 行使成员权利。作为构成建筑物区分所有权的复合要素，区分建筑物所有权的结 构中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，成员权处于附属地位。在区分所 有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权及成员权。 三元论说把建筑物区分所有权界定为专有所有权、共有所有权和成员权的结 合，从内涵上反映了建筑物区分所有权的本质特征，从外延上涵盖了建筑物区分 所有权的一切形式，较之前两种学说来说更为科学。 物权法采用了三元论说，它认为业主的建筑物区分所有权是随着高层建筑物 的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，规定建筑物区分所有权由专有所 有权、共有所有权及成员权三个部分构成是相对独立而又不可分离的权利，区分 所有人可以分别行使对专有部分的权利，对共同部分行使共用权，对管理建筑物 行使成员权利。作为构成建筑物区分所有权的复合要素，区分建筑物所有权的结 构中，专有所有权占主导地位，共有所有权居从属地位，成员权处于附属地位。 物权法第7 0 条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有 部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”从 该定义来看，我阳的市法机关就是采用了三元论的观点，将建筑物区分所有权的 内容分为三都分专有权、共有权和管理权。 一项权利就是代表着一类法律关系，而法律关系就是研究权利的很好的工 具，本文就从建筑物区分所有权的主体、客体与内容三方面展丌研究，其中以建 筑物区分所有权的内容为重点。 ( 四) 建筑物区分所有权的主体 建筑物区分所有权的主体在物权法里规定是“业主”，前面已经谈过， 权利前面是无须加上主体称谓的，我们仅从主体的角度分析该权利的行使者。“业 主的概念很广，比如我开个商店，摆个地摊，我也是业主啊! 区分所有人的概念 怎么能够用业主的概念代替昵? 我还跟人大常委会法工委民法室的姚红主任说 这个问题。她说，很多人包括说了算的人都说，叫业主好懂啊，日常生活都这么 叫啊。我说，即使要用业主这个词，也不应该叫业主的建筑物区分所有权， 应该叫建筑物区分所有权中的业主才对。这个词是个偏正结构，难道还有非 业主的建筑物区分所有权吗? ”杨立新教授的这番话很能说明问题，业主本来 就是个含义很广的词，在不同的场合有不同的意思，一下子把它放到建筑物区分 所有权的前面，让人很不理解，总是在想是不是还有其他类型的建筑物区分所有 权? 平白无故地增加不必要的麻烦。各国对该权利的名称虽不相同，“但它们在 实质内容上却是相同的，即均是对以建筑物的某一特定部分为客体而成立的不动 产所有权形式的抽象概括，并且更为重要的是，它们并没有在这些名称前面添加 限定性定语。”其实，主体问题本不是个问题，任何一个自然人、法人或非法 人组织只要购得相互毗邻的房屋，在房产管理部门予以登记，他们就自然享有对 房产的建筑物区分所有权，这与一个人取得一项动产，自然获得所有权是一样的， 只是因为客体的不同，新设立了一种新型的所有权而已，这从建筑物区分所有权 规定在物权法第二编所有权项下、第四章一般规定之后就可以看出来，所以 建筑物区分所有权的主体问题本不是问题，是立法的不规范而平添纠纷。 5 杨? ，新：建筑物区分所n 枞川睦州。n ，h t t p 7 w u = i 、i l l a x n c o mo n a r t i c l e7 d e f a u l ta s p ? i d = 2 9 2 2 8 “| 埒： h ；：业土的垃筑物i ，所角枞裁十t 1 一外池学，2 0 0 6 年弛! l j ( 1 1 1 ) 建筑物区分所有权的客体 之所以要在所有权章节之后新设建筑物区分所有权专章，关键就在于客体的 不同，与所有权的客体的不同在于它是相互毗邻的不动产，毗邻可是上下、左右 或是上下左右的，这样就存在你家的墙也是我家的墙、你家的地板就是我家的屋 顶的情况，形成你中有我、我中有你的局面，与日常的独立一物的观念有所不同， 但又确实不可拆分，所以有必要规定一种新型的所有权，以调整这其间的关系， 由此可知，建筑物区分所有权的核心意义还是所有权，与所有权不同的在于共有 与共管，所以专有权、共有权与管理权是建筑物区分所有权三项内容，台湾公 寓大厦管理条例( 2 0 0 3 修正) 第三条规定：“区分所有：指数人区分一建筑物 而各有其专有部分，并就其共用部分按其应有部分有所有权。”专有权其实与常 规的所有权没有什么不同，是它的基础性内容，共有权与管理权是辅助的，而共 有又体现在共管上。 “建筑物区分所有权不能理解为整栋建筑物之所有权被分割为若干所有权。 建筑物区分所有法律关系是建筑物区分所有权人之间的权利义务关系，不仅存在 所有关系，而且存在共有关系；整栋建筑物之所有权被分割为若干所有权和若干 共有权。 建筑物区分所有权也不能理解为各区分所有人对整栋建筑物共享一个所有 权。在建筑物区分所有法律关系中，建筑物之各单元己分别归属于各区分所有人， 整栋建筑物上无所有权。 建筑物区分所有权也不能理解为整栋建筑物归属于全体业主，整栋建筑物中 各单元分别归属于业主，因区分所有而派生之共有物分别属于各共用人。” 关于建筑物区分所有权的法律性质，各国学者大多认为系一种物权不动 产所有权。例如德国学者h e i n zp a u li c k 先生指出，建筑物区分所有权为一种真 正所有权，其一方面强调自己专用之特别所有权，另一方面与他人之特别所有权 关系形成一共有权。”台湾学者黄越钦先生指出，建筑物区分所有权为一种对住 宅予以管领支配之权，其权利标的包括私有部分( 专有部分) 与共用部分。”台 ”2 0 0 7 年1 门1 8 【1 李锡鹤发言稿，诒一部分矬筑物区分所有权的定义 8 p ir , zp a u l i ( k ，z t ui ) o g n l a t k ( 1 e t , w o l m ur t g , e i e n t l i r a s “a ( h ( i p m * ( ) hj j i l r i g s p i g p l l t l l m s g p s e tzv o m l 5m m z 1 9 j l i p f l s 1 2 0 1r ”孰4 蹲：r 泛址l 物区“昕仃椒理论毕础让；o 记从f 卉) 吼 1 41 l 】，讹2 8 口1 8 湾学者戴东雄先生则更明确指出：“区分所有权为一独立不动产所有权概念。但 其较一般不动产受较多限制，因为区分所有权之对象系以一栋建筑物为前提”。 笔者主张，应将建筑物区分所有权之性质解为一种包括专有所有权、共用部分持 分权及构成员权( 成员权) 的三位一体的复合性物权。并且，应该指出的是，不 仅专有所有权、共用部分持分权，而且该成员权自身亦具有物权性效力。 对于建筑物区分所有权的客体，物权法并没有规定，其实这是应该规定 出来的，就是客体的不同才有设立一种新型所有权的必要。建筑物区分所有权的 客体是公寓式建筑物内的各单元，确切地说，是公寓式建筑物内可分割的独立生 活空间。台湾公寓大厦管理条例第三条就明确析义：“公寓大厦：指构造上或 使用上或在建筑执照设计图样标有明确界线，得区分为数部分之建筑物及其基 地。”我国建设部的城市异产毗连房屋管理规定( 2 0 0 1 修正) 第二条第二款 规定：“本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属 建筑，而为不同所有人所有的房屋。”从定义的科学性与完整性上看，台湾的定 义要好一点，因为它不仅涉及到建筑物，还涉及到基地，而我国建设部的定义里 面是没有基地的，用我们的法律术语讲就是“土地使用权”，任何不动产都是建 立在一定面积的土地之上，不动产权证也包括两部分房屋所有权与土地使用 权。所以，对于建筑物区分所有权的客体，应包含房屋和土地两个方面，缺一不 可，在共有权里面，除了包括对共有墙体、设施等的共有外，还包括对土地使用 权的共有，如果把土地使用权排除在外，那么从理论到实务，区分所有的问题就 不好处理了。笔者认为，对于建筑物区分所有权的客体问题应该在物权法的 司法解释罩面予以规定。 这里讲的客体，是从建筑物区分所有权总的含义上分析的，至于专有权、共 有权所具体针对的客体，将在以下几章里具体阐述。 二、专有权 专有权是建筑物区分所有权的核一i i , 与基础，这很好理解，任何个人买房产， 首先想到的不会足楼道、电梯、绿地、会所等其有，而足自己房屋的专有，而且 墙体与设施等的共有也是建立在专有的基础上，产权证上所绘制的图例也是自家 的户型，而不是共有的部分。从法律规范的内容上来看，专有的规定要少于共有 与管理的规定，是因为专有适用于所有权的规定，专有权与所有权的本质是一样 的，建筑物区分所有权的章节只须重点规定与众不同的共有与管理。 ( 一) 客体范围的确定 对于专有权的客体，物权法仍然没有规定，这确实让人很难理解，台湾 公寓大厦管理条例第三条规定：“专有部分：指公寓大厦之一部分，具有使用 上之独立性，且为区分所有之标的者。”对于独立性的理解，可以进一步分析， 以一套现实的商品房为例，上下左右墙体所包围的空间就是具有独立性，购房者 也就是从这封闭、半封闭的空间中找到家的感觉，是个“风可进，雨可进，国王 不可进”的独立王国了。然后对于房屋内两个房间的隔墙也应认为具有独立性， 属于自家的东西，可以任意处置。这样，独立的空间以及相关的隔墙、门窗就可 以由主人任意支配了，他所享有的权利与一般所有权没有任何不同，在没有建筑 物区分所有权的情况下，所有权的法律规范就可以调整只此产生的大多数问题。 “专业性往往体现在细节方面”。上面的划分太过粗略，于是就有很多关于毗邻 房产专有部分范围的精细划分：2 0 1 、壁心说 区分所有中，专有权的权利界限到底在哪里呢? 最直接的就是到“壁心”， 墙壁的中心，地板和天花板的中心。这个壁心就是作为权利的界限、边界，很多 人都接受这个观点。这个学说的优点在于符合交易习惯，但是也有缺点，缺点是 在专有部分之范围即包含至境界壁的中心线，则各区分所有人在未超过壁心范围 内，得自由使用或变更。但境界壁内往往埋设着维持整栋建筑物币常使用所必需 的各种管线( 水管、电线等) ，若可任凭区分所有人使用或变更，对整栎建筑物 之维护与管理，显然是不妥当的。而且两个业主之白j 共同的墙，应当是共有的， 1 温i 文： 论b 行所角过筑物之何部分i ，法令几刊，鸽4 2 卷 i “ 如果一家一半，自己的那一半可以自由处分，都拆掉的话，那房子可是就要塌了。 所以，壁心说的最大缺点就在这里，它把共有的部分也给分了。所以像小品装 修里巩汉林要求黄大锤砸二分之一的厚度，以掏个壁厨，结果一不小心砸透了， 成了一个“门”。可见，这个“技术活儿”是不好把握的。 2 、空问说 空间说认为，专有部分的范围包括墙壁、地板和天花板所围成的空间部分， 意思就是说，你买房子，你买的不是墙，也不是地板、天花板，而是买的这个建 筑空间，是上不着天，下不着地的这个房屋的“中间部分”。你买了房子，就是 买的这房子的空间，你也只能在这个空间的里面活动，空间的边界到墙壁的表面， 你的权利也就到墙壁的表面。该学说的的优点是符合专有权客体的实际状况，缺 点在于把墙壁( 共同壁) 、地板和天花板等境界部分均视为共有部分，则区分所 有权人如果要粉刷墙壁或在墙壁上钉钉子，在地上铺地板，均需要经其他所有人 的同意，才能为之。这种状况使区分所有人的生活必感不便，其与社会实情不符， 毕竟，还得有个物质实体才能解决权利的边界问题。 3 、最后粉刷表层说 这个学说认为，专有部分的范围包括至墙壁( 共同壁) 、柱、天花板、地板 等境界部分表层最后粉刷的部分，也就是说，权利的界限在最后粉刷表层，“墙 皮”也就是最后粉刷表层是业主的，“墙骨”是共有的。该学说的优点在于弥补 了空间说和壁心说的不足，使区分所有人一方面得在自己专有部分上自由装修， 另一方面把境界壁最后粉刷以内的部分视为共有部分，有利于整栋建筑物的管理 与维护。这个学说也最接近现实，现在房子卖的基本就是毛坯房、粗装修，需要 进行精装修。装修的时候，你把墙面一粉刷，或进行硬包、软包，这个墙皮就是 业主的，表层以外的墙体则是共有的，这是区分共有和专有界限的最好方法。但 是，该说的缺点在于忽视当前区分所有建筑物系以壁心为界线之交易习惯。比如 你要钉一个钉子，表层是你的，你钉到表皮，没问题，但是你钉到墙体了，那就 是越界了，显然这不符合现实。所以，最后粉刷表层说虽然合理，但是不现实。 所以，这个学说也有缺点。 4 、壁心说兼采最后粉刷表层说 这也是各国大多都采用的学说，把壁心说和最后粉刷表层说结合起来，叫做 “壁心说兼最后粉刷表层说”。这个观点中行使权利的的界限是壁心说，确定权 利的界限则是最后粉刷表层说。 该学说认为，专有部分的范围在区分所有人相互间有关建筑物的维持、管理 等内部关系上，包含到壁、柱、地板等境界部分的最后粉刷表层部分；专有部分 的范围在对第三人的买卖、保险、税金等外部关系上包含至壁、柱、地板等境界 部分厚度的中心线。壁心和最后粉刷表层说是对上述三种学说的综合折衷，认为， 在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，适用最后粉刷表层 说，在对第三人的关系( 如买卖、保险、纳税) 上，则适用壁心说。 “这种学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，是比较合理 的。在内部关系上，将专有部分的范围划定至境界壁等的最后粉刷表层，一方面 使得专有所有人可以放心大胆地对房屋内墙进行装潢，如粉刷涂料、悬挂物品， 而不必担心侵犯其他所有人的权利。否则依据空间说，作为界壁的墙壁和地板、 天花板等均属共用部分，则专有所有人在对位于自己房间内的界壁进行装饰时， 须事先征得其他共有人的同意，