农房权籍补充调查技术方案1(修改版).doc

.山西省农村宅基地和集体建设用地上农房等定着物权籍调查技术规定（试行）第一章 总则1.1 目的与范围为规范我省农村宅基地和集体建设用地上农房等定着物权籍补充调查（以下简称“农房权籍调查”）工作，保证房屋等建筑物、构筑物权籍调查和测量的成果质量，根据国家有关技术规程、规范的规定，结合我省实际情况，制定本技术规定。1.2 工作目标全面查清农村宅基地和集体建设用地上农房等定着物权籍补充调查工作范围内每一宗土地上房屋等建筑物、构筑物的位置、面积、权属等基本情况，建立房地合一的集图形、属性、档案为一体的调查数据库与管理信息系统，为实施不动产统一登记奠定基础。1.3 工作任务以已完成的农村宅基地和集体建设用地地籍调查宗地成果为基础和依托，调查房屋产权状况、房屋现状，测量房屋的房角点和丈量房屋边长，量算房屋面积，并将房屋调查成果记载在房屋基本信息调查表中，建立房地一体的不动产权籍调查数据库，实现农村房、地权籍调查成果统一管理。1.4 规范性引用文件本技术规定依据和引用下列有关法律法规、政策规定、国家技术标准及规范性文件1.4.1法律法规（1）中华人民共和国物权法（主席令2007第62号）（2）中华人民共和国土地管理法（主席令2004第28号）(3)中华人民共和国房地产管理法（主席令2007第72号）（4）不动产登记暂行条例 （国务院656号）（5）不动产登记暂行条例实施细则（国土资源部令 第63号）1.4.2 政策规定（1）中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见（中发20141号）（2）国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知（国土资发201160号）（3）国土资源部 中央农村办 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发2011178号（4）国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知（国土资发2014101号）（5）国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知（国土资发2016191号）（6）国土资源部办公厅关于规范不动产权籍调查有关工作的通知（国土资厅发20171272号）（7）山西省国土资源厅关于转发国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知的通知（晋国土函2017104号）（8）山西省国土资源厅 山西省财政厅关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作和经费使用管理有关问题的通知 （晋国土资发2017641号）（9）山西省国土资源厅办公室关于印发山西省农村宅基地和集体建设用地上农房等定着物权籍补充调查试点工作方案的通知 （晋国土资办发201758号）1.4.3 技术标准（1）农村地籍和房屋调查技术方案（试行）（2）不动产权籍调查技术方案（试行）（3）不动产登记数据库标准（试行）（4）宗地代码编制规则（试行）（国土资厅发201157号）（5）不动产单元设定与代码编制规则 （国土资厅函20171029号）（6）土地利用现状分类（GBT 210102007）（7）房产测量规范第单元房产测量规定（GBT 17986.12000）（8）房产测量规范 第2单元 房产图图式（GBT 17986.22000）（9）地籍调查规程（TD/T 1001-2012）（10）城镇地籍数据库标准（TD/T 1015-2007）？（11）卫星定位城市测量技术规范（CJJ/T 73-2010）（12）全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规范 （CH/T 2009-2010）（13）城市测量规范(CJJ/T 8) （14）测绘成果质量检查与验收（GB/T 24356-2009）1.5 调查范围山西省农村宅基地和集体建设用地范围内的农房等建筑物、构筑物。1.6 技术路线以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，充分利用农村宅基地、集体建设用地地籍调查等成果，通过外业调查与测量、内业建库相结合的方法，开展房屋等定着物的测量和基本情况调查等工作。在对农村宅基地、集体建设用地使用权宗地地籍调查成果核实无误后，根据不动产权籍调查技术方案（试行）、农村地籍和房屋调查技术方案（试行）、房产测量规范第单元房产测量规定和本技术规定要求,查清宗地内房屋权利人、坐落、房屋性质、建（构）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的房屋区分所有权的共有部分，查清其权利人、房屋名称、房屋数量或者面积、分摊土地面积等。在此基础上，进行房产图测绘、分户图绘制、房产面积测算，建设房地一体不动产权籍调查数据库和管理系统。1.7 调查方法对农村宅基地、集体建设用地宗地调查成果进行核实，凡权利人和界址未发生变化的，只需补充进行农房等定着物的权籍调查，填写房屋基本信息调查表，采用解析法测绘房屋空间位置，实地丈量房屋边长，计算房屋面积。在“地籍调查表”的宗地代码后补填不动产单元代码。对少数宗地因房屋等定着物翻、改、扩、新建；丢漏建筑物或构筑物；宗地权利人发生变化；原宗地界址调查存在错误等原因，需要对宗地重新进行权属调查和测量的，不再延用房地分别调查的方式，应按照不动产权籍调查技术方案（试行）的规定，进行房地合一的不动产权籍调查与测量，填写不动产权籍调查表，形成规范的不动产权籍调查成果。1.8 数学基础坐标系统:采用2000国家大地坐标系。调查时可先采用与农村宅基地和集体建设用地地籍调查一致的独立坐标系统，调查完成后，将房地一体的权籍调查成果转为2000国家大地坐标系。采用已将坐标系统转换为2000国家大地坐标系的农村“两权”地籍调查成果资料，开展农房等定着物权籍调查的，可采用SXCORS系统测量的图根点直接进行房产要素测量。高程系统:采用1985国家高程基准。1.9 测量精度要求执行国家现有的技术规范的规定。对于同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度高的规定为准。1.10 计量单位长度单位采用米（），保留两位小数；面积单位采用平方米（），保留两位小数;坐标单位采用米（），保留3位小数。第二章 农村房屋调查2.1 农村房屋调查的内容查清房屋的现状、权利人、坐落、项目名称、房屋性质、建（构）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用份额等。2.1.1 农村房屋调查的有关定义（1） 宗地土地权属界线封闭的地块或空间。（2） 房屋土地上独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、功能完整、权属界线封闭的空间。（3） 幢的定义幢是指一座独立的房屋建筑，包括不同结构和不同层次的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等不能移动的物。（4） 定着物固定于土地且功能完整、具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物。（5） 定着物单元权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物。是定着物所有权登记的基本单位。（6） 不动产单元定着物和其所在宗地共同组成的不动产登记基本单位。（7） 不动产单元代码按一定的规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码，也可称为不动产单元号。（8） 分户定义在一幢房屋中，按单一权利人权利范围划分的单一权属单元的建筑范围，包含独立权利人和共有权利人。2.2 农村房屋权属调查的基本单元房屋等建筑物、构筑物应当按照基本单元进行调查。房屋等建筑物、构筑物基本单元是指单一权属单元、有固定界限、可以独立使用房屋。包含独立权属单元和共有权属单元。2.2.1 农村房屋等建筑物、构筑物调查基本单元有房屋等建筑物、构筑物的宗地，该房屋等建筑物、构筑物应设为一个农村房屋调查基本单元。其中：（1）独立成栋以及可区分幢、层、套、间等建筑物、构筑物应设为一个农村房屋调查基本单元。（2）同一宗地范围内同一权利人拥有的全部整栋房屋等建筑物、构筑物可设为一个农村房屋调查基本单元。2.2.2 房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分规则（1）一幢房屋等建筑物、构筑物（包括该幢房屋的车库、车位、储藏室等）归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元，如别墅、工业厂房等。（2）一幢房屋内多层（间）等归同一权利人所有的，应按照权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的空间，划分定着物单元，如写字楼、商场、门面等。（3）地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间，宜各自独立划分定着物单元。（4）成套住宅（包括不单独核发不动产权证书与房屋配套的车库、车位、储藏室等）应以套为单位划分定着物单元；同一权利人拥有多套（层、间）权属界线固定且具有独立使用价值的成套房屋，每套（层、间）房屋宜各自独立划分定着物单元。（5）非成套住宅，可以间为单位划分定着物单元；当同一权利人拥有连续多间房屋时（非成套），可一并划分为一个定着物单元。（6）全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，该宗地内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元，如学校、机关、企事业单位、农民宅基地内的房屋等。2.3 农村房屋调查编码规则按不动产单元设定与代码编制规则（试行）的规定，编制农房等定着物代码。2.3.1 农房等定着物编码结构按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求， 不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地代码与定着物单元代码构成，分述如下：（1）宗地代码为五层19位层次码，按层次分别表示县级行政区划代码、地籍区代码、地籍子区代码、宗地特征码、宗地顺序号，其中宗地特征码和宗地顺序号组成宗地号。（2）定着物单元代码为二层9位层次码，按层次分别表定着物特征码、定着物单元号。不动产单元代码结构如图1所示： 2.3.2 农房等定着物特征码编码方法 不动产单元代码的第六层次为定着物特征码，码长为1位，用F、L、Q、W表示。“F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”表示无定着物。2.3.3 农房等定着物单元号编码方法不动产单元代码的第七层次为定着物单元号,码长为8位。（1）定着物为房屋等建筑物、构筑物的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一编号。前4位表示幢号；幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为00019999；后4位表示户号，户号在每幢房屋内统一编号，码值为00019999。其中，全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有，该宗地内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元的，定着物单元代码的前5位可采用“F9999”作为统一标志，后4位户号从“0001”开始首次编号。每幢房屋等建筑物、构筑物的基本信息可在房屋调查表中按幢填写。（2）定着物为其他类型的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一的编号，码值为0000000199999999。（3）集体土地使用权宗地内无定着物的，定着物单元代码用“W00000000”表示。2.3.4 不动产单元编码示例（1）宅基地使用权宗地及房屋所有权设为不动产单元 尚未建设房屋的宅基地可设定为一个不动产单元。某宅基地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为13；该宅基地上尚未建设房屋，则该宅基地的不动产单元编码示例如下：340123 003006 JC00013 W00000000 全部多幢房屋与宅基地共同设为一个不动产单元。某宅基地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为13；该宅基地上建设有多幢房屋，全部为同一权利人所有，宅基地内全部房屋的幢号用“9999”进行表识，户号为1，则该宅基地的不动产单元编码示例如下：340123 003006 JC00013 F99990001 单幢房屋与宅基地共同设为一个不动产单元。 某宅基地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为14。该宅基地上建设有一幢房屋，幢号在地籍子区内的统一编号为301，该幢房屋与宅基地共同构成一个不动产单元，户号为1，则该宅基地的不动产单元编码示例如下：340123 003006 JC00014 F03010001 （2）集体建设用地使用权宗地及建筑物所有权设为不动产单元。 全部多幢建筑物与宗地共同设为一个不动产单元。某集体建设用地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为15；该宗地内建设有多幢建筑物，全部为同一权利人所有；该宗地内的全部建筑物可划分为一个定着物单元，幢号用“9999”进行表识，户号为1，则该不动产单元编码示例如下：340123 003006 JB00015 F99990001 单幢建筑物与宗地共同设为一个不动产单元。某集体建设用地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为17；该宗地内建设有多幢建筑物，每幢建筑物分属于不同的权利人；该宗地内某幢房屋A的幢号为305，户号为1，则该房屋A的不动产单元编码示例如下：340123 003006 JB00017 F03050001 单幢建筑物的一层与宗地共同设为一个不动产单元。某集体建设用地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为18；该宗地内某幢房屋的幢号为306，该幢房屋的第7层全部属于权利人甲，户号为7，则该房屋的不动产单元编码示例如下：340123 003006 JB00018 F03060007 宗地与某幢建筑物内同一层多间共同设为一个不动产单元。某集体建设用地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为19；权利人丁拥有该宗地（地表）内某幢房屋（幢号为307）的第3层的第1至第6间及第9间。第1至第6间设为一个不动产单元（户号为8），第9间设为一个不动产单元（户号为9）；则权利人丁拥有的第1至第6间房屋的不动产单元编码示例如下：340123 003006 JB00019 F03070008权利人丁拥有的第9间房屋的不动产单元编码示例如下：340123 003006 JB00019 F03070009 宗地与某幢建筑物内的一间共同设为一个不动产单元。某集体建设用地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为21；该宗地内某幢房屋A的幢号为309， 房屋A的底层某间房屋B属于权利人甲所有，户号为11，该房屋的不动产单元编码示例如下：340123 003006 JB00021 F030900112.3.5 编码变更规则由于房屋等建筑物、构筑物的权籍补充调查与农村宅基地、集体建设用地使用权地籍调查工作，存在时间差，因而在沿用原有使用权调查和测量成果时会存在一定数量的宗地特征或宗地界址发生变化的情况，针对此种变化，规定宗地代码变更规则如下：（1）宗地特征、界址未发生变化的宗地：宗地代码不变。（2）宗地特征发生变化，界址未发生变化的宗地：在地籍子区内，确定新的宗地特征码，宗地顺序号在新宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。（3）宗地特征未发生变化，界址发生变化的宗地：在地籍子区内，新的宗地顺序号在相应宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。（4）宗地特征、界址均发生变化的宗地：在地籍子区内，确定新的宗地特征码，宗地顺序号在新宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。2.4 农村房屋调查的准备工作2.4.1 政府通告及指界通知县级人民政府在开展农村房屋等定着物的权籍补充调查工作时，应分区、分片发布开展农村房屋等定着物权籍补充调查工作通告（附录1）。农村房屋调查人员按照通告要求和调查工作计划，送达农村房屋权籍调查通知书（附录2），通知房屋权利人按约定时间到场指界。送达的通知回执应与房屋基本信息调查表一并存档。2.4.2 农村房屋调查预编号以“农村集体建设用地和宅基地使用权地籍调查”成果中的1:500比例尺地籍图或宗地图作为房屋权籍补充调查工作底图，按不动产单元设定与代码编制规则（试行）的规定，将每一幢房屋的预编幢号、户号等标绘在工作底图上，并将有关信息填写到房屋基本信息调查表上。2.5 检查、核实地籍调查的宗地成果2.5.1 检查、核实“农村集体建设用地和宅基地使用权地籍调查”宗地成果的权属、界址、宗地上的房屋等建筑物、构筑物的大小与形状是否与实地一致，是否发生变化等。2.5.2 经核实上述成果正确无误，与实地一致，未发生变化的，按本技术规定进行房屋权籍补充调查。2.5.3 经核实如有下列情况之一，需重新进行地籍调查的，应按照不动产权籍调查技术方案（试行）的规定，进行房地合一的不动产权籍调查与测量，填写不动产权籍调查表。（1）宗地与房屋的权利人不一致或发生变化的；（2）宗地的界址调查有错误，或者与实地不一致，以及发生变化的；（3）房屋的界址与宗地界址重合，但两者不一致的；（4）原地籍调查宗地成果存在丢漏或多出房屋等建筑物、构筑物，造成宗地界址点、线错误的;（5）宗地上的房屋等建筑物、构筑物，翻、改、扩、新建，造成界址点、线变化的;（6）其他需要重新进行宗地界址点、线调查的情况。2.6 农村房屋界址调查2.6.1 农村房屋界址指界人的确定农民住宅房屋的指界人为该房屋权利人，并出具身份证明和户籍簿。单位房屋的指界人为本单位法定代表人，并出具身份证明和法定代表人身份证明书。农村房屋有两个以上权利人共同所有的房屋，由共有人共同出席指界或者共同委托代理人出席指界。法定代表人、房屋所有权人不能出席指界的，可由委托代理人指界，代理人应出具身份证明及指界委托书。2.6.2 农村房屋界址认定一幢房屋只有一个权利人的房屋界址，由本房屋所有权人单方认定。一幢房屋有一个以上权利人的房屋界址，必须现场共同指界；经共同认定的界址，必须由指界人在房屋基本信息调查表上签字盖章。根据房屋中各部分功能及结构，公共面积的分摊协议或文件，确定各分户自用范围、公共面积范围及共有共用情况，确定界址位置。对于已有房产分户图或产权证的房屋，经现场核实，权利人和房屋界址未发生变化的，可不需要重新指界认定；权利人和房屋界址发生变化的，应重新指界认定。有争议的房屋界址，应进行必要的举证和补充调查，依法予以调处。短时间内难以调处的，划定争议界线及范围作为争议房屋，并在房屋基本信息调查表中说明，待后按有关规定处理。2.6.3 农村房屋调查缺席指界的处理违约缺席指界的，以及指界人在指界后不在房屋基本信息调查表上签字盖章的，根据不同情况按下述办法处理：（1）如一方违约缺席，或指界一方在指界后不在房屋基本信息调查表上签字盖章的，房屋界线按另一方所指界线确定。（2）如双方违约缺席，或指界双方在指界后均不在房屋基本信息调查表上签字盖章的，房屋界线由调查人员依现状界址及地方习惯确定。（3）将违约缺席定界通知书（附录5）和确界结果以书面形式送达违约缺席者或拒绝签字盖章者，如有异议，必须在15天内提出重新指界申请，并负责重新指界的全部费用，如逾期不申请，以上两款确定的房屋界线有效。2.6.4 农村房屋分户界址点编号在分户草图上，以分户为单位，从分户图左上角界址点开始按顺时针方向，从“1”开始顺序编号。2.7 农村房屋权属调查农村房屋等定着物权籍补充调查的内容：房屋坐落、项目名称、产权人、产权类别、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、建设许可审批文件、他项权利和产权纠纷等基本情况。现场填写房屋基本信息调查表、绘制房产调查草图、分层草图、分户草图等。2.7.1 农村房屋坐落调查坐落是指房屋所在县、乡镇（街办）、行政村、自然村（村小组）的名称和街道的名称与门牌号、小区名称、幢号、单元号、室编号等。2.7.2 农村房屋权利人调查农村个人所有的房屋，按照相关权源证明材料、产权证件上的姓名确定产权人。产权共有的，应注明全体共有人姓名。村集体(单位)所有的房屋，应注明村集体(单位)的全称。两个以上村集体(单位)共有的，应注明共有全体单位的名称。 2.7.3 农村房屋产权类别调查农村房屋产权类别是指实际产权占有情况而划分的类别。按两级分类调记，具体分类标准按房产测量规范 第1单元 房产测量规定附录A中的A4 执行。2.7.4 农村房屋产权来源调查农村房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，有自建、购买、互换、赠与、受遗赠、继承、翻建、分家析产、其他等产权来源方式。依据收集的产权来源的有关文件（规划、建设等批准文件、村集体组织开具的证明材料）确定。产权来源有两种以上的，应全部注明。2.7.5 农村房屋总层数、总套数房屋总层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。房屋总套数是指在一幢房屋中，可区分套、间等基本单元的总数。2.7.6 农村房屋分户所在层次分户所在层次是指本权属单元（分户）的房屋所在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。分户房屋有一层以上时，以入户门所在位置为依据。2.7.7. 农村房屋建成年份房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。2.7.8 农村房屋建筑结构 房屋建筑结构是根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，有钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构等。房屋建筑结构分类标准见下表。房屋建筑结构分类标准分 类内 容编号名 称1钢结构承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构2钢、钢筋混凝土结构 承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢、钢筋混凝土构架建造。3钢筋混凝土结构承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括簿壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土构架的建筑物。4混合结构 承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。5砖木结构承重的主要构件是用砖、木建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。6其他结构凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 2.7.9 农村房屋用途和规划用途农村房屋用途是指房屋的实际用途、规划用途。按房产测量规范第1 单元房产测量规定（GBT 17986.1-2000）中附表A6 填写。一幢房屋有两种以上用途的，应分别调查注明。2.7.10 农村房屋墙体归属农村房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，墙体所有权归属形式有自有墙、共有墙、借墙等三类。2.7.11 农村房屋产权情况附加说明在农村房屋调查中，对产权不清或有争议的，以及设有抵押权、典当权等他项权利的，专有面积、分摊面积等内容，应记录在调查表中。 2.7.12 农村房屋调查草图的绘制农村房屋调查草图以宗地为单位绘制，根据农村房屋等建筑物、构筑物用地的大小和形状，宅基地绘制不小于1:500比例尺的调查草图，较大面积的集体建设用地调查草图的比例尺不小于1:1000。可采用“农村宅基地、集体建设用地使用权地籍调查”成果中的宗地图作为农村房屋等建筑物、构筑物调查草图的工作底图。农村房屋用地宗地图是反映用地权属界线、权属和本宗地内房屋权界、权属的分布图。在草图上标明房屋的幢编号（门牌号）等房屋基本信息。幢编号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示；房屋结构和总层数在房屋轮廓线中心位置。农村房屋调查草图的绘制参考附录6。2.7.13 农村房屋分层草图的绘制以幢为单位，根据农村房屋的大小和形状绘制不小于1:500比例尺的房屋分层草图。分层图是指本幢房屋中，各层建筑内部的主要墙体尺寸及内部之间的关系图，注明房屋结构、主要关系尺寸、主要用途、房屋的阳台、檐廊、外走道、室外楼梯等。应说明第X层或地下室、夹层、平台层、阁楼层等层次名称；夹层须注明第X层的夹层。从房屋下层至上层的顺序，逐层绘制房屋各层的分层图。层次结构相同的，可标明第x层第y 层。农村房屋分层草图的绘制参考附录6。2.7.14 农村房屋分户草图的绘制分户草图是在农村房屋调查草图、分层草图基础上绘制的细部图。农村房屋分户草图是在一幢房屋内以户（单一产权人）为单位绘制，表示该户房产的平面尺寸、权属界线，以及与四至邻户相连墙体归属的细部图，以明确房产房屋的权利界线，对有争议的权属界线应标注部位。根据房屋的大小和形状绘制不小于1:500 比例尺的分户草图。主要内容有：（1）分户房产所在的宗地码、幢编号、分户编号、权利人、结构、用途等。（2）在对应的位置注记房屋边长，房屋外部边长注记在图形外，房屋内部边长注记在图形内部。注记位置不够的可移位注记。（3）分户房产的四至名称。（4）分户房产界址点、界址点号、界址线。（5）调绘者、调绘日期、概略比例尺、指北针等。（6）跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。分户草图的绘制参考附录6。2.7.15 草图绘制要求（1）房屋调查草图上标注的房屋边长，应是采用钢尺或手持测距仪实地丈量的边长。当实地确实无法丈量房屋边长时，应标注通过房角点坐标反算或其他解析法量算的房屋边长，并说明。（2）草图应在实地绘制，边长数值应平行于该边长注记并紧靠该边线；东西走向的边长数字字头应朝上（北）方向注记；南北走向的边长数字字头应朝左（西）方向注记。测量的原始数据不得涂改擦拭。（3）草图均按概略比例尺绘制，加绘指北方向线，使其内容清晰易读。2.7.16 填写房屋基本信息调查表记载调查结果（1）农村房屋等定着物权籍补充调查结果，应在现场记录并按照“不动产权籍调查表填写要求”和“房屋基本信息调查表填写方法”的有关规定填写房屋基本信息调查表、不动产权籍调查表，记载调查结果。（2）记录必须使用钢笔（碳素或蓝黑墨水），禁止使用圆珠笔。（3）记录字体要规整、清晰、易读，记错、测错的数据划改应能辨别，划改符号用“”表示。严禁连环涂改、擦改、就字改字等违规行为。第三章 农村房屋测量农村房屋测量包括控制测量、房产要素测量、房产图件绘制、房屋等定着物面积测算等。3.1 房屋控制测量房屋控制测量的技术、方法和精度指标按照地籍调查规程TD/T1001-2012 中的控制测量执行。房屋调查和地籍调查非同步进行时,应采用农村“两权”地籍调查时，每个村庄调查范围采用SXCORS系统布设的4个及以上埋石图根点作为起算数据。其他保存完好的采用SXCORS系统布设且精度达到要求的图根点，也可以直接使用，以确保房产要素测量的起算数据精度与农村地籍调查和测量的一致，避免同一地物点因两次测量的起算数据不一而造成误差超限。 3.2 房产要素测量房产要素测量的主要内容：房屋及其附属设施测量、界址测量、房屋边长丈量。3.2.1 房屋及其附属设施测量时，应对“农村集体建设用地和宅基地使用权地籍调查”宗地成果进行检查、核实，与实地一致，无错误、丢漏的，测量精度符合规定的，可直接利用。对于错误、丢漏、新增的、测量精度不符合规定的房屋及其附属设施以及宗地界址,应按照地籍调查规程和不动产权籍调技术方案（试行）所规定的方法与精度要求进行测量。房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量。独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。房屋附属设施测量，对于建设规整的，柱廊按其柱的外围水平投影为准；檐廊、架空通廊、挑廊按其围护结构外围水平投影为准；门廊按柱或围护结构外围为准；独立柱的门廊等按其上盖水平投影为准；阳台按其围护结构外围水平投影为准；室外楼梯按外围水平投影为准，进行施测。 3.2.2 房屋界址测量房屋界址是指单一权属单元的建筑范围。房屋界址测量前应检查、核实“农村集体建设用地和宅基地使用权地籍调查”宗地成果的房屋界址是否与实地一致，是否发生变化、精度是否符合规定等。经核实上述成果中正确无误，与实地一致，未发生变化且精度符合技术规定的部分可直接利用。上述成果中的房屋的界址如有错误的、与实地不一致的、未调查的、发生变化的、精度超过技术规定等情况时，应按照地籍调查规程和不动产测量的技术方法与精度要求进行测量。3.2.3 房屋边长丈量房屋边长丈量前应对“农村集体建设用地和宅基地使用权地籍调查”宗地成果中的房屋边长进行核实,凡未发生变化、丈量精度未超过技术规定的,可沿用地籍调查的丈量成果。丈量精度超过技术规定的、或未按不同类别或结构的房屋分别丈量房屋边长的，应重新丈量房屋边长。3.2.3.1 基本要求（1）采用实地量距法丈量房屋边长。对确实无法丈量房屋边长时，应丈量至少两条房角点与界址点或房角点与邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。（2）房屋边长以幢为单位，分层分户进行丈量。（3）房角点应设在房屋墙勒脚以上10020处。（4）丈量工具应采用经过鉴定的钢卷尺或手持测距仪。（5）采用同一钢卷尺或手持测距仪丈量两次读数，取平均数作为最终结果。两次读数之差钢卷尺不超过2cm(手持测距仪不超过5 mm)。超过时应重新丈量。（边长单位为m,取位至0.01m），注记在草图上。（6）当有障碍物，直接丈量房屋边长有困难时，可采用解析法实测房屋两端房角点的坐标等其他间接方法，求出房屋边长值。（7）平均（平差）值在草图原始数据对应的位置上加括号标注，例如：3.85（3.86）.（8）当房屋图形不规则时，将其分割成简单的几何图形。（9）一般农房不需要丈量房屋内部边长。对于高层多户房屋，参照房产测量规范开展边长丈量，已有户型图的，可通过核实户型图获取房屋内部边长，对于没有户型图的，需实地测量房屋边长。（10）房屋外廓的全长与分段（室内）丈量之和（含墙身厚度）的较差在限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋。超过限差须进行复量。3.2.3.2 分层房屋边长丈量（1）实地绘制分层草图，丈量各层房屋及附属设施四周外围边长。（2）矩形房屋一般应丈量四条边长，当长或宽对边边长互差在20cm范围内取平均值，否则，不能按矩形房屋计算面积。当对边丈量困难时，至少须丈量矩形的长和宽。（3）当房屋边长丈量一边为整体丈量,对边为分段丈量（同一边外边为整体丈量,室内为分段丈量）时,边长数据要进行平差处理。当有几层的楼房外围形状相同,可丈量其中一层，并在草图上标注“xy层”，否则必须分层丈量房屋外围边长。3.2.3.3 分户房屋边长丈量（1）实地绘制分户草图，丈量各户房屋及计算房屋面积的附属设施的每条室内长度。（2）当第i至n各层分户户型相同时，只需丈量其中一户的每条计算房屋面积的边长，其他分户可利用。（3）毗邻墙体的表示与计算。丈（测）量本宗地（本户）与邻宗地（邻户）毗邻连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的中线；借墙量至墙体的内侧；自有墙量至墙体的外侧并用相应符号表示。3.2.3.4 公用建筑面积的丈量一幢多户楼房或一层多户平房的公用建筑面积丈量应符合下列规定。（1）建筑物外墙（含山墙）内侧为公用建筑面积时，公用建筑面积的边长应量取至墙体外侧。（2）房屋外墙为公用建筑面积的共有墙时，套内边长应包含半墙厚度。（3）建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体应作为外墙，边长量取应符合规定。（4）分户建筑面积套内与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙，均应以墙中线为界，分别丈量分户套内建筑的边长和公用建筑的边长。（5）走廊、阳台与公用建筑面积之间的隔墙，按其墙体厚度一半丈量。3.2.3.5 新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的丈量。（1）原则上按房产测量规范的规定进行测量。（2）有建筑施工图、竣工验收图或户型图的，房屋边长可以从图上读取，并应符合下列规定。A、应对房屋边长、分段边长与总边长进行校核。校核不符时，应报告。边 长 范 围限 差D 10 0.03 10 D 30 0.06 D 30 0.1B、已竣工房屋的实测边长与图纸标注边长的限差满足下表的规定时，可以用图上标注的边长。单位：米（3）没有建筑施工图、竣工验收图或户型图的，应实地丈量房屋边长。3.2.4 边长丈量精度要求（1）采用钢卷尺或手持测距仪实地丈量的，边长不大于10 米的较差相对误差应小于1/1000；边长大于10 米的较差相对误差应小于1/2000。（2）采用坐标反算或其他方法间接解算房屋边长的，房屋边长测算误差的限差不应超过下列表的规定。限差超限时，应查明原因，并作修改。边长间距误差适 用 范 围限差（m）中误差（m）0.040.02房角规整的房屋0.100.05石片房、房角不规整的、边长大于30m的0.200.10土墙房、房角点破损或推算的、边长大于50m的3.2.5 房屋丈量记录表原始丈量数据较多，图上表示不清楚时，可以采用勘丈记录表作为房屋和构筑物的调查附表。（1）勘丈记录表除了记录原始丈量数据信息外,还应有测量所用仪器名称、编号和日期、丈量者和记录者签名。（2）勘丈记录表填写要求：勘丈记录表作为原始记录，要求实地记录，不得涂改擦拭，如果确需划改的应在划改处由划改人签字或加盖印章。如果一个房屋丈量记录中划改超过两处的，应该重新丈量并重新填写勘丈记录表。实地测量时，对房屋边长按照顺时针从西北角开始依次进行编号，边长测量结果对应边长编号进行记录。（3）边长注记应以米为单位，并取位至毫米。（4）图上标注的边长编号应与勘丈记录表中房屋边长编号一致。3.3 房产图编制房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图（以下简称分幅图）、农村房屋调查宗地图（以下简称宗地图）、房产分层平面图（以下或简称分层图）和房产分户平面图（以下简称分户图）。3.3.1 分幅图的编制房屋及附属设施测量技术方法和精度按照地籍调查规程的宗地界址测量技术方法和精度要求执行。（1）分幅方法与各县农村集体建设用地和宅基地使用权地籍调查的分幅方式一致。（2）分幅图应注记图根点、行政界线、村界、地籍区与、地籍子区界线、宗地界线、宗地号、地类编号、幢号以及与房地产有关的地籍地形等要素和注记。（3）分幅图的编制按房产测量规范附录E2分幅图实例执行。3.3.2 宗地图的编制（1）编制要求 以地籍图为基础编绘宗地图。 比例尺和幅面应根据宗地的大小和形状确定，比例尺分母以整百数为宜。（2）主要内容 宗地代码、所在图幅号、土地权利人、宗地面积。如果是共有或共用宗，土地权利人名称标注为“等全体业主”。 地类号、房屋幢号。其中幢号用（1）、（2）、（3）、表示并标注在房屋轮廓线内的左下角。 本宗地界址点、界址点号、界址线、界址边长、门牌号码。其中门牌号码标注在宗地的大门处。 用加粗黑线表示建筑物区分所有权专有部分所在房屋的轮廓线。如果宗地内的建筑物，不存在区分所有权专有部分，则不表示。 宗地内的地类界线、建筑物、构筑物及宗地外紧靠界址点线的定着物。 邻宗地的宗地号及相邻宗地间的界址分割线。 相邻宗地权利人、道路、街巷名称。 指北方向、比例尺、界址点测量方法、制图者、制图日期、审核者、审核日期、登记机构等。3.3.3 分层图的绘制（1） 一幢两层及以上的房屋，应以幢为单位绘制分层图。（2）分层图是指本幢房屋中，各层建筑物及附属设施主要墙体尺寸和内部之间的关系图。注明房屋及附属设施结构、主要关系尺寸、主要用途、房屋的阳台、檐廊、外走道、室外楼梯等。（3）各层图形应注明第X层或地下室、夹层、平台层、阁楼层等层次名称；夹层须注明第X层的夹层。（4）房屋的阳台、檐廊、外走道、室外楼梯等,其线条粗细、虚实都应按房产测量规范要求绘制在个分层图上。（5）一般从下至上绘制房屋一层到顶层的分幅图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全相同，可只绘底层图形，并注明“XY层”。3.3.4 分户图的绘制（1）分户图是在宗地图、分层图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗邻房屋的权利界线。（2）绘制要求 根据房屋的大小设计分户图的比例尺，比例尺分母以整百数为宜。 分户图的幅面规格，宜采用32开或16开两种尺寸。 分户图的方位应使房屋的主要边线与轮廓线平行，按房屋的朝向横放或竖放。分户图的方向应尽可能与分幅地籍图一致，需在适当的位置加绘指北方向。（3）主要内容 宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。 房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。 电梯、楼梯等共有或共用部分应标注“电梯共有”、“楼梯共有”等字样。 登记机构、绘制日期。3.4 面积测算（1）房屋以幢单位进行面积测算。面积测算系指水平面积测算。分为房屋建筑面积和房屋占地面积测算两类。占地面积测算应对“农村集体建设用地和宅基地使用权地籍调查”宗地成果的资料进行检查核实，正确的、精度误差符合技术规定的，可直接利用，反之，应按此次技术规定要求重新测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、专有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积系指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、檐廊、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高在2.20（含2.20）以上的永久性的建筑物及附属设施。对于高层多户，有户型图的，可通过实地丈量的房屋边长和核实户型图获取的房屋内部边长计算房屋建筑面积和套内面积；无户型图的，需要实地丈量的房屋边长和实地测量房屋内部边长计算房屋建筑面积和套内面积。（2）房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 房屋的产权面积系指产权人依法拥有的房屋所有权的房屋建筑面积。专有建筑面积系指产权人专有部分的房屋建筑面积。户（套）建筑面积系指产权人专有建筑面积和分摊共有或共用的建筑面积之和。房屋使用面积系指房屋内全部可使用的空间面积，按房屋的内墙水平投影计算。（3）当数据库建库软件在不具备“计算全部建筑面积、一半建筑面积以及不计算建筑面积的功能和自动录入和汇总一幢房屋的两层及以上分层平面图中，不同形状与建筑面积的功能”之前，应提交每幢房屋建筑面积测算的成果表。3.4.1 计算面积要求面积以为单位，取位0.01。计算过程取位0.01，公摊系数取位0.000001。3.4.2 房屋面积的精度要求等 级限 差(m2)中 误 差(m2)备 注一级规整的房屋二级石片房、不规整的、边长大于30m的三级土墙房、墙壁破损的、房角点隐蔽的砖石窑房、边长为推算的等注：S为房产面积m2。3.4.3 面积计算方法根据实地丈量的边长，采用计算机辅助制图和解析法求取房屋面积。3.4.4 建筑面积计算规则3.4.4.1计算建筑面积的条件。能够计算建筑面积的房屋应具备以下普遍性的条件：（1）应具有上盖。（2）应有围护物。（3）结构牢固，属永久性的建筑物。（4）层高在2.20以上(含2.20)。（5）可作为人们生产或生活的场所。3.4.4.2 计算全部建筑面积的范围（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20以上部位，按水平投影面积。当夹层及其下方建筑空间的高度均小于2.20，但总高度不小于2.20时，只计算一层筑面积。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20 以上的，按其外围水平投影面积计算。（4）房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20 以上的楼梯间、水箱间、电梯间等，按其外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的檐廊或挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20以上的，按其外墙(