西湖国际大酒店项目可行性研究报告

1 第一章 总 论 第一节 项目背景 一、项目概况 项目名称： 西湖 国际大酒店 建设 单位： 湖北鑫诚房地产开发 有限公司 建设性质：新 建 项目法人： 王传兴 二、项目 建设 单位基本情况 湖北鑫诚房地产开发有限公司 成立于 2003 年 10 月 21 日，企业法人代表 王传兴 ，公司注册资本壹仟万元，主要从事 房地产开发 、 房屋销售 、 烟酒、食品销售 、 园林绿化等。 三、 项目 可研 报告编写依据 1、汉川市西湖国际大酒店可研项目报告编制委托书； 2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规； 3、汉川市国民经济和社会发展第十一个五年 计划纲要； 4、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济审评方法与参数 (第三版 )及建设部有关设计规范、标准； 5、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及湖北鑫诚房地产开发有限公司提供的有关技术、经济资料。 四、 项目 可研 报告编制原则 1、 编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家 相关 法规、标准、规范和规划； 2 2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则； 3、在汉川市总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足汉川市政策、环境、建筑与城区建设 规划整体要求的协调统一； 4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善汉川市城区的基础设施，进一步带动汉川市的经济建设，促进汉川酒店服务业的全面发展。 五、 项目 可研 报告编制范围 本项目 可研 报告 主要介绍汉川市水产大市场规划方案中七号楼西湖国际大酒店 建设 项目的可行性研究， 对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。 六、项目提出的理由 为了认真贯彻落实 汉川市 委、 市 政府提出的 “加快 旅游兴 市 ” 战略部署， 打造武汉城市后花园的目标， 更好地促进 汉川市 “两型”社会的建设， 提升 汉川 旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具特色的 高档商务 大酒店 ， 打造 汉川市 高规格接待服务平台。 第二节 项目概况 一、项目 简介 西湖国际大酒店 位于 汉川市滨湖大道 以东 ， 泵站路以 北 。 本 项目为汉川市西湖水产市场规划中的一部分，西湖水产市场总 用地 面积 为24660.6平方米，该地块属于 汉川市 国有土地使用权挂牌出让用地 ，宗地编号为 0010450311 号地块。 土地使用权证号 为 川国用（ 2010） 3 第 0337号， 详见 后 附图。 西湖国际大酒店 是汉川市西湖水产市场规划中的七号楼建设项目。 大 楼为 26层 高层建筑 ，层高为 86米 ， 框架剪力墙结构， 总建筑面积为 32128.81平方米。 大楼 一、二层为整体，建筑面积 3684.14平方米， 三层以上分三个单元楼。 其中第一、二单元 均 为 3 20层住宅楼，建筑面积 17925.23平方米；第三单元为 3 26层 酒店 客房，建筑面积为 10519.4平方米。 。 酒店总建筑面积 14203.5平方米。 大楼一、二层 全部 为酒店 餐饮、商务、休闲区 ， 第三单元 3 26层 为 酒店客房 。 本可行性研究报告重点分析 西湖国际大酒店 建设项目的可行性分析、论证和结论。 西湖国际大酒店 主要技术经济指标表 序号 结构 布局 建筑 结构 层高 建筑 面积 客房 套数 功 能 1 架空层 框剪 4m 水、电设施和停车场 2 1层 框剪 4.8m 1842.07 餐饮 3 2层 框剪 4.2m 1842.07 商务、足疗、棋牌等 4 一、二单元 3 20层 框剪 均 3m 17925.23 商品房 住宅楼 6 三单元 3 26层 框剪 均 3m 10519.4 168 豪华客房 顶棚 8m 合计 86m 32128.81 168套 二、 周围环境与设施 该地块处于 汉川市 城 区核心地段， 主要出入口为滨湖大道 和泵站 4 路 ， 项目地 北边紧邻风景秀丽 汉川公园 ，西连刁汊湖旅游区。 项目附近有 汉川市 卫生局 、 汉川市 工商局 、 汉川市地方税务局、汉川市中医院、汉川市实验小学、城关中学 等单位及活动场所。另外项目附近还有 金山公园华府 、 汉川 福 星城 等高档住宅区 。片区以汉川公园为亮点，以汊湖旅游区为依托，交通便利， 在此建造大酒店是应势所需，此地是酒店开发的黄金宝地。 三、主要建设内容 1、主要建设 西湖国际大酒店 一座 ，建筑面积约 14203.58平方米（不含住宅楼面积） ，土建工程、酒店装修及设备，其他配套工程等 。 2、 项目建设进度 项目建设期 12 个月，于 2010 年 5 6 月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于 2011 年 7 月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保 2010年 8月 2011 年 4 月 底全部完成施工任务，并申请 竣 工验收。 截止目前，大楼已完成主体工程 5层，施工仍在有序进行。 3、 投资估算和资金筹措 项目总投资 ： 估算为 5560.35万元。其中建设投资 5460.35万元（其中工程费用 4411.07 万元，工程建设其他费用 789.26 万元，工程预备费 260.02万元），无建设期利息，流动资金 100万元。 建 设 资金来源 ： 全部由建设单位 自筹。 （ 1） 目前已投入资金 5 已投入资金汇总表 序号 费用 金额 1 规费 205 2 土地款 550 3 土地税费 25 4 7#楼已开票桩基 100 5 7#楼已开票毛渣 8.4 6 后期桩基开票 50 7 后期土建开票（到第 10层） 900 8 投入货币资金 128 9 合计 1966.4 （ 2）一、二单元住宅楼商品房销售收入 约 1200万元 （ 3）还需要自筹资金 764.55万元 3930.95-1966.4-1200=764.55万元 4、 项目财务和经济 评价 本项目年均营业收入为 3268.69万元，年均 利润总额 1044.61万元， 所得税后 年均 净 利润总额为 783.46万元，总投资收益率 18.79%，所得税后全部投资财务内部收益率为 16.32%， 投资回收期 6.54年（含建设期 1 年）， 税后财务净现值 2381.73 万元，大于零。主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。 6 项目财务评价指标表 序号 名 称 单位 数量 备注 1 项目营业收入 3268.69 1.1 年均休闲度假中的餐饮收入 万元 931.20 1.2 年均住宿收入 万元 1133.52 1.3 年均商铺租赁收入 万元 0.00 1.4 年均娱乐项目收入 万元 382.57 1.5 年均会务会展收入 万元 45.40 1.6 年均旅游商品销售收入 万元 776.00 2 年均营业税金与附加 万元 186.32 3 年均总成本费用 万元 2037.76 4 年均经营成本 万元 1889.54 5 总定员 人 80.00 6 投入总资金 万元 5560.35 6.1 建 设投资 万元 5460.35 6.2 建设期利息 万元 0.00 6.3 流动资金 万元 100.00 7 项目经济效益数据与指标 7.1 项目税前财务内部收益率 % 22.32% 7.2 项目税前财务净现值 万元 4055.04 ic=8% 7.3 项目税前静态投资回收期 年 5.13 年 7.4 项目税后财务内部收益率 % 16.32% 7.5 项目税后财务净现值 万元 2381.73 ic=8% 7.6 项目税后静态投资回收期 年 6.54 年 7.7 资本金内部收益率 % 16.32% 7.8 资本金财务净现值 万元 2381.73 7.9 总投资收益率 万元 18.79% 第三节 存在问题及建议 项目属于 高档 高档 商务 酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。 7 第 二 章 市场分析 一、 酒店业发展状况 1、 中国酒店业现状 我国酒店业目前发展十分迅速， 2004 年我国住宿与餐饮业营业总额 1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的 7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、 2020 年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现 以下几个特点： （ 1） 酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分 经过 20 多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程； （ 2） 酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场 目前，我国酒店集团已经有 100 多家，连锁酒店近 1000 家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快； （ 3） 酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中 国酒店业 8 以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步； （ 4） 绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求， 21 世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择 。 2、 汉川市 酒店业现状 （ 1） 从 汉川 现有酒店的绝对数及容纳能力来看 汉川市 目前有 高档 标准酒店 1家 ,二 星级酒店 2家，再加上一些小型宾馆 总数不 超过 15 家。全 市 客房平均开房率为 75%以上，节假日开房率为 100%。从这个角度来看， 汉川 酒店市场无疑是 个 值得投资的市场。 （ 2） 从利好因素对 汉川 酒店业的支撑来看 汉川市属武汉城市圈内的卫星城市，现已形成纺织服装、食品加工、金属制品、建材包装、光纤光缆等五大支柱产业， 2005 年、 2006 年连续两年被湖北省委、省政府授予“全省县域经济发展先进县”称号，同时还荣获 “全国最具投资潜力中小城市百强”，有湖北县域经济“四小虎的称号” , 2008 年 3月入选湖北省纺织服装产业集群地。 9 伴随着 汉川 市 “ 工业强市 ”战略的实施， 汉川 每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来 汉川 投资、考察，另外随着 刁汊湖、马口白石湖旅游资源 的不断开发，也会有大批游客来 汉川 观光旅游，这些团体频频光顾 汉川 ，将会给 汉川 的酒店带来的滚滚客源 。 其次，工 商 业 的快速发展， 衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是 汉川 酒店业得以蓬勃发展的 重要 原因之一 。 另外， 汉川居民的收入近年来明显增加，消费水平提高，消费观念更新很快，红、白喜事 、 交友聚会 不 再 局限于家中和小宾馆，中、高档次和环境优美的宾馆更能吸引消费者 。 正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于 汉川 酒店行业。 （ 3） 从酒店经营状况来看 从经营的角度来看， 汉川 酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐 休闲 三大收入三国鼎立，特别是娱乐业，它已成为 汉川 一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了 汉川 一个主要的创收经营项目。 （ 4） 从酒店竞争能力来看 汉川 现有酒店规划相对 周边县市还有待完善和发展 。 汉川 酒店大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具 有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。 这是由 汉川 酒店业的发展历史所决定的：一方面， 汉川 酒店业发展才不过 五 、 六 年的时间；另一方面， 汉川 酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者 缺乏 经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了 汉 10 川 酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没 形成 。 二、 汉川 酒店消费者研究 1、 消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异 经过详细的调查，就 汉川 范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利： 2、 就酒店位置来说，最好 临近商务区或重要交通枢纽（例如 主干 公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动； 3、 商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等； 4、 完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要 -健身、游泳、桑拿、 KTV、美体、球类等等； 5、 商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈； 6、 商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是 5 分钟车程，次级商圈为 10分钟车程，三级商圈半小时车程。 度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同： 11 1、 从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点； 2、 度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要； 3、 度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就 显得十分重要； 4、 度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议； 5、 度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。 三、 汉川 酒店消费者特征 调查表明： 1、 从职业角度看， 汉川 酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要 的消费群体，这些人约占酒店客人总量的 65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者 。 12 酒店消费者职业分布图1 1 . 4 3 %8 . 0 0 %8 . 5 7 %3 8 . 8 6 %8 . 0 0 %4 . 0 0 %1 1 . 4 3 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %中级公务员高级公务员国企集体企业高层外资高层企业老板民企高层其他 2、 从籍贯角度看， 汉川 酒店消费者主要是来自 汉川企事业单位的高级管理人员；而来自 外地 的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来 汉川 作商务逗留的；而且近年来受 汉川 酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为 汉川 酒店消费市场一支不可忽视的力量。 3、 从入住酒店的时间上看，来自 外地 的客户入住的时间相对来说长一点，一般是 三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高 。 4、 从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、 棋牌等， 他们对房间的空间要求比较多一些； 外地 客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、 KTV、酒吧）以及相关服务 。 5、 另外，平均来讲， 汉川 酒店所接待的业务中，有 20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地带， 汉川 本地也占有一定比例，他们大都喜欢选 13 择幽雅、安静的环境，而且基 本上每年他们平均都有两次 以上 这种消费机会 。 6、 从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据 50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育 。 5 . 1 4 %1 4 . 2 9 %2 2 . 2 9 %3 0 . 8 6 %1 3 . 1 4 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %初中 大专 研究生及以上酒店消费者文化程度分布图 7、 从收入角度来看， 汉川 酒店消费者特征比较独特： 中、高 收入人群占客户总数的绝对多数，而 低 收入阶层在总数中所占比例非常少 。 14 第 三 章 项目分析与定位 一、 项目资源分析 1、 项目自然资源分析 本项目地处 汉川公园 旁 ，面临刁汊湖风景旅游区的入口附近 。 汉川公园是目前汉川 市唯一一个集民众锻炼，休闲，娱乐，园艺等多种功能于一体的综合性大型游乐场所。它位于汉川市西湖路与新北公路交汇处 ,由福星科技汉川银湖房地产有限公司承建，采取资产置换的方式进行建设，总投资 8600万元，于 2007年 9 月 28日开工兴建，建设期 2年，总占地面积 41万平方米，呈三角形状，由“雄关迈步”、“枫林红霞”、“仙女济世”等八大景点构成，是一处集传播传统文化和观光为一体的乐园。 汉川公园 汉川 汈 汊湖旅游风景区 汉川汈汊湖旅游风景区 位于江汉平原东部，汉水之滨，汉川市西13公里，距武汉市 60公里。该湖是我国第一个封闭式湖泊，素有“江汉明珠”之称。该湖长 16公里，宽 6 公里 。 汈汊湖是湖北省十大湖泊之一，清人曾希天曾赋诗盛赞：“小憩晴天倦眼开，菱菏香里雨声 15 摧，湖气百里澄如镜，唯见渔舟 自往来。”汉川汈汊湖养殖基地位于汉川市境内，汈汊湖素有“江汉明珠”之美称，是湖北省五大淡水湖泊之一。位于江汉平原腹地，属亚热带季风气候， 1989 年被国家农业部确定为唯一的淡水水域渔业经济体制改革试验区。 1997年列为全国水产品产业化示范区。汈汊湖水域辽阔，蕴藏有丰富的水生资源。水生动物中有各种淡水鱼类和野禽类，如龟、鳖、虾、蟹、螺、蚌、野鸭等，水生植物中有莲、藕、芡实、菱角、茭白、蒿草、蒲草等，这些动植物有的是营养丰富的食品，有的是优质的轻材料，都具有较高的经济价值和观赏价值。 1996年，汈汊湖依托湖区丰富 的水资源，定位于生态观光、鱼类观赏、休闲旅游及民俗风情的开发思路，成立汈汊湖绿色生态旅游公司。改造后的风景区一时荷花连片、廊亭水榭，芦荷伴微风起舞，湖水共长天一色的美景尽收眼底。景区现建有仿古门楼、湖心酒楼各一座、 300米九曲长廊、湖心竹楼四座、假山一座，垂钓包厢 10个，游船 50条，停车场两处，年接待游客近 10万人次，年营业额达 500万元。 2、 项目政府资源分析 到目前为止， 汉川市 城 区 能提供高水平接待能力的酒店 太少 ，而其他县 市 基本上城 区 都拥有 二 家 高档 以上大酒店。从其他县 市 的情况来看，兴建一家 高档 以上酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。正是因为这个原因， 汉川市 政府对本项目建设非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。 16 3、 项目区位分析 根据 汉川 市 城 区 规划方案，本项目与 汉川市 行政 服务 中心距离仅三 分钟左右车程，同时，本项目所在地正好是 汉川 城 区 的 商业地段 ，主干道路 滨 湖大道为四车道，交通便利， 距 汉川市 经济开发区不超过 十 分钟车程。从区位上看，一方面，本项目建成之后，能同时为这两个办事机构提供急需的服务；另一方面，这两个机构也能对本项目的经营产生一个强大的支托。另外，从 汉川市 范围来看， 汉川市 未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集型产业为主，其中资本密集型产业主要就是房地产业，本项目的建成，将能对全 汉川市 区的房地产发展起到抛砖引玉的作用。 二、 项目定位 1、 项目总体定位 酒店的总体定位：集度假、商务、会议、娱乐为一体的大型绿色生态酒店 。 定位说明： （ 1） 度假 以刁汊 湖、白石湖 为 依托。 同时也注重商务与娱乐。 打造外来游客的栖息场所。 从地理位置来看，项目做成纯粹商务酒店没有便利性优势，而且以项目所在地为核心在 10 分钟车程的区域内，包含了周边地区众多的商务酒店，竞争十分激烈，以本方向为思路，可以有效避开这种竞争； （ 2） 商务 完善电子信息系统 ， 成为企业交流、会议、会展的场所。 随着 汉川 经济开发区的飞速发展，项目周边的企业数量将越 17 来越多，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是 汉川 酒店市场的重要收入来源，所以不可忽视这些市场的需求量； 近年来，随着政府 工作的不断深入， 汉川市 招商引资力度的加大，全 市 硬、软件环境都得到了飞速的提升。每年都有众多企业考察团前来学习、考察，这部分客户同时也具有旅游、度假、会议等需要，本项目 多方面入手，做好宣传，能 更好地满足该类客户的需求； 综合考虑， 项目 不能忽略 棋牌、休闲、 娱乐的存在；在项目的整体规划设计过程中， 要 充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响； （ 3） 绿色、生态、自然是人的需求发展到一定阶段后的必然选择，酒店也是如此，无论是度假酒店还是商务酒店，注重酒店内外自然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是一种潮流。本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有力地保证本项目在未来的竞争中不落人后； （ 4） 项目在本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑风格及园林艺术等方面多加考虑，将更有利于提升酒店的文化内涵。 汉川 现有酒店的设计基本上都是以欧陆风格或东南亚风格为主题。为使项目不入俗套，独树一帜，可以考虑走差异化道路，选择古典园林建筑为主题风格。 2、 项目档次定位 项目定位： 高档 （ 1） 从 汉川 其他县 市 酒店营运经验来看，就 汉川 以及周边地区的 18 社会经济条件以及其自然、人文、政治等资源而言， 汉川 完全有能力支撑一个 高档 大 酒店的正常运作并盈利； （ 2） 到目前为止， 汉川 周围县 市 基本上都拥有本地的 几个 高档大酒店， 汉川 在 兴建一座 高档 大酒店能弥补这个缺憾 ， 可以把外出其他县 市 消费的客人留在 汉川 ，为 汉川 创造价值； （ 3） 就项目地块综合素质而言，一座低于 高档 的酒店与该地的环境极不相称，这不仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还会破坏项目地块所在片区的可持续开发和利用。 3、 项目客户群定位 属性 具 体 描 述 年龄 30-55岁 职业 外企高管与所有者及其业务伙伴、私企老板、公务员 文化层次 以大专和本科学 历者为主、高中和研究生学历次之 经济能力 月收入在 5000-2万 RMB左右者为主、其他收入层次者次之 消费时关注因素 保健、休闲、安全、保密 主要消费项目 娱乐、康体、餐饮、商务相关服务 消费目的 商务需要、释放工作压力 19 第四章 项目选址与建设条件 第一节 项目 地理位置 西湖国际大酒店 位于汉川市滨湖大道以东，泵站路以北 。项目地势平坦开阔，交通极为便利，毗邻汉川公园，风景宜人，空气质量较好，适宜该项目的建设。 第二节 汉川市政治经济条件 一、 汉川市独特而重要的战略地位 汉川市位于湖北省 中部偏东、孝感市西南，东经 113 55，北纬 30 39，东临汉水 与武汉为界，东北与孝南区、北与应城、云梦毗连，西与天门市接壤，南与仙桃为邻。汉川市位于江汉平原腹地，紧邻九省通着的特大城市武汉，距国际天河机场仅 45 公里，距武汉57 公里、距孝感 52 公里。长江最大支流 汉江横穿全境， 107、318 国道，宜黄、武荆高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉川汉江大桥连通 107 国道和宜黄高速公路，区位优势明显，水陆交通发达。全市国土面积 1632 平方公里，人口 112万。 汉川市是“ 1 十 8”城市圈内核心圈层的唯一县级城市 ，汉川城区是全市的中心，武汉的卫星城，武汉城市圈层内具有良好的生态影响和水乡园林特色的新型工业城市，武汉市辐射省西部城市群的战略支点。其主城区 (仙女山办事处和市经济开发区 )。是全市的政治、经济、文化中心，以发展食品医药、金属制品加工产业为主的工业基地，马口为纺织基地，以发展纺织、服装、光纤电缆等为主，协调发展休闲旅游业。 汉川市现 有 高档 宾馆 l座，二星级宾馆 2座，中高档宾馆 20 12 个，其它小型餐馆、旅店近千个，融食宿、娱乐于一体。汉川市天赋“旅游胜地”景色。乌龙山、龙门山、蔡家嘴、神灵台、城陛台等古遗址星罗棋布；仙 女山、沥山、上色湖、白石湖、黄龙湖、门汉湖等风景区风光旖旎，水阔鱼跃，荷花香溢，景色如画，意境天成，是旅游观光、休闲娱乐之胜地。 优越的地理位置和不断改善的投资环境，使汉川市的经济迅速发展。同时，由于近几年汉川市政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来汉投资，伴随着汉川经济开发区、马口业园区和沉湖福星业园区的迅速崛起，刁汊湖、白石湖等风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向汉川，这对本来就比较薄弱的汉川服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的商务酒店已是势在必行，据此，我们认 为项目的开发建设在经济上可行的。 二、 汉川市城市发展规划 “十一五”期间，汉川市的发展将按照“东伸北扩，发展新区；完善配套，提升老区；亮丽环境，接轨武汉”的原则进行。城市规划结构为“三城”，一主二辅。即主城区（含仙女山办事处、新河、刁东）；二辅为马口和福星。主城区将形成以现有城区为中心，南辖马口庙头、西括城隍、东伸新河、北囊刘家隔，城区面积为 50 平方公里、城市人口达到 50万人的中等城市框架。 三、 汉川市社会经济条件 跨入二十一世纪，随着汉川市政府着力扩大城市规模，基础设施投资加大了投入，新建、改建和扩建了 城市道路，对老城区进行大规 21 模改造，加大了拆迁力度，经济上致力于招商引资，投资氛围十分浓厚，相继建设了各类专业市场和旅游服务配套项目，城市环境以及相关市场环境得到很大程度的优化。汉川市随着经济实力的增强，人民收入的提高，总体消费水平，总体投资能力，包括消费和投资额等均有极大的提高 ，随着城市化建设进程的加快，本项目的市场基础是可靠的。 2009 全市生产总值为 1658124 万元，按可比价格计算，比上年增长 16.4%。从三次产业看，第一产业完成增加值 326258 万元，第二产业完成增加值 859426万元，第三产业完成 增加值 472440万元，按可比价格计算，分别增长 1.0%、 25.2%和 10.1%。全市人均生产总值 16804.74元（按常住人口计算），可比增长 16.39%。 2009年汉川城市化进程进一步加快，全市年末总人口 112万人，其中城镇人口达 50.4万人，城镇化率为 45.0%，提高 5.8个百分点。城市建设总投资 3515.3 万元，全年新修城区街道 14420 米，新增绿化面积 7.6 万平方米。建成区面积 20.2 平方公里，建成区绿化覆盖面积 204公顷，城市人均公共绿地面积 5.0平方米。城镇人均居住面积 33.6平方米，农民人 均居住面积 38.69平方米。 2009，全市完成财政收入 101316 万元，增长 14.1%，地方一般预算收入完成 50199 万元，增长 19.0%。财政支出 123020 万元，增长 22.5%。财政收入受经济发展、政策调整等因素影响，收入结构发生了变化。 城乡居民收入稳步提高，人民生活水平进一步改善。全年农民人均纯收入 5598元，增加 540元，增长 10.68%；农民人均食品消费支出占生活消费支出的比重为 40.78%（恩格尔系数），比重下降 4.3个 22 百分点。城镇居民年人均可支配收入达 12330 元，增长 8.1%。全市从业人 员年人均货币工资 16947元，增加 1839元，增长 12.17%；在岗职工年人均工资达 16917 元，增加 1788 元，增长 11.82%。城乡居民生活用电22353.6万度，增长 17.5%。社会治安状况良好，人民生活安居乐业。 该项目建址于汉川城区核心地段，地理位置优越，环境优雅，交通运输便捷，人流、物流畅通。附近有众多的单位和高档住宅区，市场潜力巨大，是理想的酒店投资场所。 第三节 建设条件 一、 自然条件 1、 地形、地貌、地震情况 （ 1）地形、地貌 汉川市地处江汉平原北东边缘，居汉江下游湖北中部，紧邻省城武 汉。地势由西北向东南平缓倾斜，东南部为陇岗丘陵，中部、北部和西部皆为平原。海拨多在 22 26 米之间，最高为 203米，最低为20.4 米。地质属沉积性粘土，是长江洪水多次泛滥和江汉三角洲不断延伸扩大而形成的湖泊冲击平原。 项目建设地域地势平坦，适宜于项目建设。 （ 2）地震 根据我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组，汉川市设计基本地震加速度值低于 0.05g，属非抗震设防区。 2、 气候条件 （ 1） 气候特征：汉川市属副热带季风气候，春夏秋冬四季分明， 23 雨量充沛，全年气候温暖湿润。主导风为北风。冬 季和春季盛行西南偏南风。 （ 2） 气温： 年平均气温 16.1 历史极端最低温 -14.6（ 1971.1) 历史极端最高气温 38.4（ 1971.7) （ 3） 气压：多年平均气压： 1012.7mb； （ 4） 降雨量： 年均降雨量： 130.4mm 年最大降雨量： 2262.4mm 年最小降雨量： 651.2mm 连续 24小时最大降雨量： 252.0mm(1959.6) （ 5） 风向风速： 常年主导风向：北风，南风次之 年平均风速： 3.7m/s 近五年静风频率： 13% 北风频率： 22% 东风频率： 13%； （ 6） 日照：年 均日照量 1993.6小时； （ 7） 霜期：无霜期年均为 247天。 二、 交通运输条件 汉川市交通发达。距武汉天河国际机场仅 45 公里。汉宜高速公路和武荆高速公路穿境而过，省道荷沙公路横穿东西，蔡城、马北公 24 路连通襄南襄北，分档公路贯穿西北部，并将 107国道、汉宜高 速公路、 318 国道、天仙一级公路连成一体。东西向有武汉至重庆的汉渝铁路和正在建设的汉宜铁路客运专线、汉川至蔡甸快线等新通道。 本项目可利用现有公路，材料运输可以充分利用现有道路直达工地，材料运输均采用汽车运输。 三、 公用设施社会依托条件 汉川市近年来 为提高县城的综合服务能力，投入大量资金对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水和煤气等供应紧张的问题。供电、通讯、给排水等城市基础设施的管线（道），均已沿路架（铺）设。 供水：用水可直接从西湖路接入，经水泵房加压后的自来水可用作消防用水。供电：利用现有的配电线路直接接入酒店。拟建工程紧临城市主干道，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水等使用手续。 电信及有线电视线、宽带网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。 四、 防洪、防潮、排 涝实施条件 项目建设地附近有城市下水道，排水方便；项目区已纳入城市总体防洪、排涝实施规划。 经现场勘察，建设场地可以满足施工需要；该场地水、电供应充足；附近有城市下水道，排水方便；场外是市区主要交通道路，运输方便，建设便利。 25 第五章 建设方案规划与设计 第一节 总体规划原则 一、 生态安全原则 重点保护可视度范围内原生生态环境，使之成为场地重要的生态景观资源与开放空间。充分挖掘、提练场地景观要素特征，提升场地整体形象。 二、 规模控制原则 对场地的环境容量和用地规模进行双重控制，同时完善相应规模的配套 基础设施和公共服务设施。 三、 因地制宜原则 场地规划、项目布局、环境艺术设计均应满足因地制宜的原则，尊重用地条件和建设可行性。 四、 综合效益最大化原则 寻求经济、社会与环境效益三者结合最优化的开发模式。 第二节 规划布局 一、总体规划布局 规划设计方案，详见规划总平面图 二 、道路分析布局 项目区主干道路宽 10米 ，区内道路呈环形路网，建有 1500平方米的停车场，满足消防和宾客停车的需要。酒店入口道路和电梯进行无障碍设计，满足残障和老年人的需要 三 、 建筑结构及 功能 分区 26 本工程 采用钢筋砼框架剪力墙结构， 防火设 计建筑分类为一类；耐火等级为二级；按抗震烈度 6度构造设防，设计耐久年限为 70年 ，屋面防水等级级。 酒店 为 26 层高层建筑， 底层为架空层，主要 为 水、电及消防控制区； 1 2层为餐饮、 商务厅 、 足疗 、健身、棋牌区； 3 26层为客房区，设有中高档标准间和豪华套间，满足不同消费者的需求。 西湖国际大酒店 主要技术经济指标表 序号 结构 布局 建筑 结构 层高 建筑 面积 客房 套数 功 能 1 架空层 框剪 4m 水、电设施和停车场 2 1层 框剪 4.8m 1842.07 餐饮 3 2层 框剪 4.2m 1842.07 商务、足疗、棋牌等 4 一、二单元 3 20层 框剪 均 3m 17925.23 商品 房 住宅楼 6 三单元 3 26层 框剪 均 3m 10519.4 168 豪华客房 顶棚 8m 合计 86m 32128.81 168套 四 、 西湖国际大酒店的设计标准 本酒店设计标准： 高档商务大酒店 1、 前厅 a. 有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与饭店规模、星级相适应的总服务台； b. 总服务台各区段有中英文标志，接待人员 24 小时提供接待、问询、 结帐和留言服务； c. 提供一次性总帐单结帐服务 (商品除外 )； d. 提供信用卡结算服务； e. 提供饭 27 店服务项目宣传品，客房价目表，所在地旅游交通图、所在地旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊； f. 24小时提供客房预订 ； g. 有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私； h. 设门卫应接员，16 小时迎送客人； i. 设专职行李员，有专用行李车， 18 小时为客人提供行李服务。有小件行李存放处； j. 有管理人员 24 小时在岗值班； k. 设大堂经理， 18 小时在岗服务； l. 在非经营区设客人休息场所； m. 提供代客预订和安排出租汽车服务； n. 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，能为残疾人提供必要的服务。 2、 客房 a. 至少有 30 间 (套 )可供出租的客房； b. 有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图及相关说明； c. 装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯、木地板或其他较高档材料。室内采用区域照明且目的物照明度良好； d. 有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台 (配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品 )、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头）。采取有效的防滑措施。采用较高级建筑材料装修地面、墙面和天花，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器，温湿度与客房适宜。有 110/220V不间断电源插座。 24小时供应冷、热水； e. 有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途的电话，并配有使用说明； f. 可以提供国际互联网接 28 入服务，并有使用说明； g. 有彩色电视机。播放频道不少于 16个，画面和音质清晰，备 有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定； h. 具备有效的防噪音及隔音措施； i. 有至少两种规格的电源插座，并提供插座转换器； j. 有遮光窗帘； k. 有单人间； l. 有套房； m. 有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图。应客人要求提供相应的报刊； n. 客房、卫生间每天全面整理 1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全； p. 床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被单等）及卫生间针织用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材质良 好、工艺讲究、柔软舒适； q. 24 小时提供冷热饮用水，免费提供茶叶或咖啡； r. 70%客房有小冰箱，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单； s. 客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务； t. 提供留言和叫醒服务； u. 提供衣装湿洗、干洗和熨烫服务； v. 有送餐菜单和饮料单， 18 小时提供送餐服务，有可挂置门外的送餐牌； w. 提供擦鞋服务。 3、 餐厅及吧室 a. 有餐厅，提供早、中、晚餐服务； b. 有宴会单间或小宴会厅，能提供宴会服务 ， 有会议康乐设施设备，并提供相应服务 ； c. 有酒吧或茶 室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所； d. 餐具无破损，卫生、光洁； e. 菜单及饮品单美观整洁，出菜率不低于 90%。 4、 厨房 29 a. 位置合理，紧邻餐厅； b. 墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶； c. 冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间温度符合食品卫生标准，内有空气消毒设施； d. 粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜； e. 有必要的冷藏、冷冻设施； f. 洗碗间位置合理； g. 有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭； h. 厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热 和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门； i. 采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。 5、 公共区域 a. 提供回车线或停车场； b.4 层 (含 4 层 )以上的建筑物有足够的客用电梯； c. 有公用电话，并配备市内电话簿； d. 有男女分设、间隔式公共卫生间； e. 有小商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品； f. 代售邮票、代发信件，办理传真、复印、打字、国际长途电话等服务； g. 提供电脑出租服务。 h. 有应急供电设施和应急照明设施； i. 走廊地面满铺地毯或其他较高档材料，墙面整洁、有装修， 24 小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚，位置合理。 第 三 节 市政设施规划 一、给水工程 1、 规划用水量计算 规划区主要是公共服务类建筑，结合本项目控规的生活用水量标准及用水定额，计算用水量。 公建用水量标准为 10 升 /m2*日， 酒店 建筑面积约为 14200 万平 30 米，则公建高日用水量 140m3/日；另有道路广场、绿地用地面积约0.5公顷，用水量标准为 10m3/公顷 .日，则高日用水量约 5m3/日。综合以上两部分计算，规划区最高日用水量为 145m3/日。 2、 水源 由汉川自来水公司二水厂供给。 3、 管网 根据用地规划沿道路布置给水干管，结合建筑布局布置给水支管。管网自由水压按满足六层楼水压要求考虑，即为 28m。规划给水管线埋设位置敷设在道路非机动车道下。规划区消防水系统采用生活给水与消防水共用系统，给水管道每隔 120米间距设置一个消火栓，每个消火栓保护半径不超过 150米，设置消火栓的给水干管管径不应小于 100mm。 二、污水工程 1、 排水体制 规划区的排水体制为雨污分流制。 2、 污水量计算 规划区污水量主要是公建污水，规划污水排放系数取 0.9，日变化系数 取 1.4，污水集中处理率 100%，按照给水量的预测，规划区平均日污水量约为 130m3/日。 3、 雨水排放 规划区各地块雨水可就近沿地势排入水系，道路不再规划雨水管线。雨水排入规划区水系后排入 泵站 河。 三、供电工程 31 1、 用电负荷预测 结合项目建设总规模，采用单位面积负荷指标法对用电负荷进行预测，公共建筑负荷指标 60W/m2，同时使用率为 0.6；公共绿地及道路广场负荷指标 1.5W/m2；经计算，规划区确定用电负荷为 511.5KW。 2、 电源配置 规划区电源来自主城区 110kV变电站，中压配电采取 110kV变电站 10kV 开闭所 10kV/0.4kV 公用配电所配电方式，提高供电可靠性。规划区设置一座 10kV开闭所，建筑面积约 80-100 平方米，可结合公 共建筑设置 。 3、 线路敷设 规划 10kV 线路及低压配电线路均采用地下敷设方式，沿主要街道非机动车下布置电力管线。 电力线路均选用交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆。 10kV 线路、低压线路及控制线路在不同管孔内敷设，中间留出散热孔。 四、电信工程 1、 电话用户预测 根据规划建设总规模，电话用户预测采用建筑面积电话装机指标配置，电话指标 150 部 /万 m2，则规划区电话用量为 210 部 ，实装率按 0.8考虑，需电话交换容量 168部。 2、 电话交接设备 在规划区以北设置一处模块局，规划区电信线路来自该模块局。同时设置 ADSL设备，为用户提供宽带网接入。 3、 电信线路敷设 32 规划电信管线采用埋地敷设，电信干管采用 6孔 90-110mm的 PVC塑料管，分支管为 4 孔。管线在分支、拐弯处及直线段超过 100米的中间，设小号手孔井。管孔数满足电话光缆、数据通信、广播电视、其它通信以及备用线路的铺设需求，不同用途线路尽量分孔敷设。有线电视信号由主城区引入，传输介质采用光缆。规划区内设一台光接收机进行光电转换， 并对输出电信号进行放大，经分配，分支网络传输至各出线口。 五、环卫工程 1、 垃圾收集 垃圾采用袋装收集，收集后运送至垃圾收集点，再通过垃圾车运至主城区就近垃圾转运站。 2、 环卫公共设施规划 废物箱应美观、耐用、防雨、阻燃，设于道路两侧或公共设施、广场、停车场等的路口，公共场所按间隔 50-100 米设置，主路按100-200米设置。垃圾仍采用日产日清的处理方式 。 六、综合管线 管线综合是以单项管线工程规划为依据，进行总体布置。平面布置上要减少管线间交叉次数，在道路断面的竖向布置要避免各管线冲突现象。各管线与道路 中心线平行，严格依照管线之间、管线与建筑物之间的最小水平间距、垂直间距等有关规范埋设。给水、燃气、电信管道一般敷设在道路西、南侧非机动车道下；污水、电力管道一般敷设在道路东、北侧非机动车道下；各种管线由西向东或由南向北的布置次序是：电信、给水、燃气、污水、电力。管线综合冲突时处理原则如下：小管让大管；压力管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲 33 管线；工程量小的让工程量大的；检修次数少、方便的让检修次数多、不方便的。为保证各类管线的敷设能满足设计规范要求，超出建筑物首层以外的地下室的覆土深度应控制不小于 2米。 34 第 六 章 节能节水和资源利用 能源问题已经成为制约中国经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度做好节能工作，实现能源的可持续发展。合理利用能源是我国一项重要国策。因此，合理地，充分地利用能源资源，千方百计降低能源消耗是一项利国利民的重要任务。 一、设计依据 中华人民共和国节约能源法（ 1998 年 1月 1日执行） 评价企业合理用电技术导则（ GB/T 3485-1998） 评价企业合理用热技术导则（ GB/T 3486-1993） 评价企业合理用水技术导则（ GB-T 7119-1993） 设备及管道保温技术导则（ GB4272-84） 二、建筑节能 建筑节能 是一项系统工程的优化过程，本项目严格执行公共建筑节能设计标准（ GB50189-2005）及民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（ JGJ26-95）拟采取节能措施和节能效果分析如下： 1、 建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。 汉川市 属于夏热冬冷地区，外窗（包括透明幕墙）宜设置外部遮阳，建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不应大于 0.70。 2、 围护结构节能措施 墙体、屋面、门窗均进行节能计算，采取相应措施，满足节能规范。 节能保温措施：外墙饰面内采用保温隔热材料。外门窗可采用双 35 层真空玻璃，建筑外门窗拟采用断桥铝合金。 3、 特色建筑标准 所有建筑都应遵守公共建筑节能设计规范，遵从“低能耗、高舒适”原则。建筑必须考虑减少能源消耗的解决办法，保证能源、土地、水源和材料的安全，达到生态建筑标准。建筑需满足自然采光、通风要求，门窗必须具有很好的密闭性。配置适当的遮阳系统，防止西晒。安装现代低能耗冷却和加热系统，所有建筑都应减少建筑建成后的维护费用（人力和经济）。场地所需能源的 10%来自可再生能源。降低毛建筑面积比率，增加净建筑面 积。应建立中水处理系统，用于景观灌溉、减少水资源浪费。 4、 应用新材料、新技术、新工艺以满足节能降耗的需要，结构与功能适应性 总结不同布局地块常年的通风特性，给出相应的解决方略。应用新材料、新技术、新工艺以满足节能降耗的需要，提高环境效益。鼓励采用新的结构形式，节约建设资源、降低建设成本、提高经济效益。引入“空中花园”利于建筑自然通风和采光，为建筑提供垂直景观、丰富其立面效果。 三、供电系统节能 1、 配电设计科学，降低线路损耗，选用节能设备、照明灯具，减少耗电。 2、 建筑物设计应尽量满足通风、采光要求， 合理配置设备和室外路灯灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。 3、 功率因素补偿采用低压电容自动补偿装置，使功率因素负荷 36 变化而自动补偿到 0.9以上。 四、供水系统节能 采用节水措施，加强对自来水管网的管理，采用先进节能的感应式出水阀及节水型设备。并加强用水管理，拟采用节水器具，高效利用城市水资源，提高科学用水、合理用水水平。 37 第 七 章 环境影响分析与保护 一、环境保护的重要性 为了保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我国相继制 定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程将根据国家颁布的有关环保法规及地方政府发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，结合项目建设“三同时”的原则，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。 二、环境保护标准 1、 中华人民共和国国务院令 253号建设项目环境保护管理条例 2、 国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（ 87）国环字第 002号文件建设项目环境保护设计规定 3、 环境空气质量标准（ GB3095 1996） 4、 地表水环境质量标准（ GB3838 2002） 5、 城市区域环境噪声质量标准（ GB3096 93） 6、 污水综合排放标准（ GB8978 96） 三、项目主要污染源和污染物分析 1、 主要污染源 本项目产生的主要污染源为建设过程的建筑垃圾和项目完成后的少量生活废水。 2、 预计排放情况 （ 1） 施工期 38 施工期间主要是建设过程中产生的废水、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生的噪声污染。 （ 2） 运营期 运营期间主要是一些工作生活中的废水、固体废弃物的污染。 四、建设项目的环境影响 该项目对环境的影响主 要发生在工程的建设期及后期的运营期，但只要做好施工期及运营期的防护工作，不会对周边造成大的环境污染。 五、环保措施的评述及其技术经济论证 1、 施工期环境质量保护措施 （ 1） 大气环境 在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散物料时，要采取防风遮挡措施，必要时加盖蓬布。 在工程建设过程中必要的扬尘防治措施，物料搅拌点应选在下风向 300m内无居民处 . 配备洒水设备定量洒水 ,防止扬尘污染 . 项目建设要控制施工人员数量 ,施工单位生活服务设施应使用液化气、电力等清洁能源，尽可能减少使用燃煤。 （ 2） 水环境 执行国家污水综合排放标准（ GB8978-1996）； 有效地利用水资源，制定污水处理措施，坚决杜绝乱排乱放污水。禁止利用渗坑、渗井、裂隙排放、倾倒污水； 禁止向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其它有毒废 39 液；禁止在水体中清洗装过油类或其它有毒污染物的容器；禁止向水体排放或倾倒任何超标的放射性废渣和废水。 对所有污水、垃圾、应进行集中定期进行处理，污水应经过处理符合排放标准后才能排放，垃圾、污水的处理标准必须符合环境保护的要求，就其处理方式和地点，应接受当地环保部门的指导。 （ 3） 声环 境 施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应安排轮流休息，减少连续接触声源时间。 连输车辆应禁鸣嗽叭。 尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间（ 22.00 6.00）停止施工，减轻施工噪声对周边居民及野生动物的影响。 2、固体废物 （ 1）建设施工期间按照施工计划进行。工程完成后，不能残留废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收利用，对有利用价值的废弃物应该循环利用，对无利用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，而不能随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。 （ 2）设置临时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾场； （ 3）禁止将含有毒成分的废碴随意倾倒或直接掩埋。 3、 生态环境影响的保护与恢复措施 施工期生态环境影响的保护与恢复措施为： 40 （ 1） 尽可能减小对水体和植被的破坏，注意保护水体、植被，防止泥沙流入水体，同时要减少工程临时占地对植被的破坏， （ 2） 合理安排施工活动时间。在排施工时注意施工作业等产生高噪声的活动，尽量避开夜间施工 （ 3） 施工期间在修建必不可少的建筑物时，要精心选点，以减少与环境的不和谐感；在进行排水、电力、通信管线施工时，采用埋地敷设 （埋深 0。 5m） . （ 4） 施工完成后 ,要实施植被恢复工程、绿化补缺工程建设，对生态环境遭破坏地段，要进行全面恢复，恢复原有生态平衡和自然环境，恢复景区的整体景观效果。 4、景观保护措施 针对项目区环境现状，特提出以下景观保护措施： （ 1） 工程建设力求做到与自然相协调，对工程施工破坏的地形及施工临时占地进行人工修复，并对用地布局进行规划，力求项目与风景资源背景之间景观相融性评价分级达到景观指标要求。 （ 2） 工程施工结束后，对征地范围内造成的植被破坏尽快采取必要的恢复及补救措施，并注意林相和谐，对于施工区域， 破坏什么植被就补救什么植被。 5、水土流失防护措施 拟建项目水土流失防治责任范围为建设项目全部范围。水土流失防治责任范围包括工程直接影响和间接影响区，直接影响区为项目直接征用并进行开发建设的范围；间接影响区为直接影响区外的范围。水土流失防治的主要时段为施工期。 41 工程建设中除场地建设、建筑物基础等必要的开挖外，严禁其它类型的开挖行为和越界开挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分应购买商品土石料，严禁就近开挖取土采石。 工程设计要做好土石方平衡，制订详细的弃渣回用方案。施工过程中要合理安排进度和工期，避 免开挖后作业面长期闲置产生水土流失，施工临时弃渣要运至地势平坦处堆放，并尽快回填，减少准积的时间。道路和临时弃渣场应设置排水沟和沉淀池，在雨天必须弃渣堆覆盖土工布以减少土流失。 （ 1） 工程护坡措施：建成后的路基边坡及涵边坡容易成为水土流失源。应采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。 （ 2） 完善排水设施：根据路基地势的不同情况及路基排水需要设置涵洞或导排水沟渠，以起到消能防冲的作用，使水流自然流至沟渠或其它排水设施内，并根据排水河河道情况适当增加排水设施。 （ 3） 绿化管护措施：绿化苗木种植初期，应 注重水肥管理，保证成活率在 90%以上，对死亡的苗木要及时补栽，以维持绿化体系的完整性，成活后应对沿线防护林带和路基边坡进行定期的管理维护，并根据实际情况不断改进，加以巩固、完善、提高其防护能力，防止土壤受到侵蚀。 6、运营期 （ 1）废水治理 项目运营期间主要是一些生活污水，设置雨污分流排水系统，这样生活污水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响，只需进行 42 简单的处理，达标后排入市政管网。 对其污水处理处理应按科学实验建筑设计规范 JGJ91-93 及相关标准执行。 凡含有毒和有害物质的污水，均应进行必要的处 理，符合国家排放标准后，方可排入城市污水管网。 （ 2）废气治理 本项目基本无废气排出。 （ 3）生活废弃物治理 固体废弃物采取垃圾分类存放集中收集，统一由环卫部门清运作无害化处理。因此项目固体废弃物对周围环境不会造成不良影响。 （ 4）绿化 绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周围空地均合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等，美化园区环境。 （ 5）照明与噪 音控制 应避免光污染的产生，加强夜间中心区照明，重点突出地表建筑的照明，接待区附近的建筑应控制性安装夜间照明系统。 建筑室内应尽量避免噪声干扰，保证室内安静的工作和起居环境。 7、 技术经济论证 对本项目拟采取的施工期和营运期环境保护对策措施进行技术 43 经济论证的结果表明：本项目环境保护措施选择适当，能够产生较好的效果。 六、环境影响评价结论和建议 施工期和运营期的环境经综合治理以后，都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染。 44 第 八 章 安全与消防 一、设计依据 1、中华人民共和国消防法 1998 年 9月 1日施行 2、建筑设计防火规范 GBJ16-87(2003年版 ) 3、建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90(1997年版 ) 二、设计范围 本工程消防设计范围主要为室内外消防系统。 三、消防设计 1、建筑消防措施 （ 1）根据不同功能合理布局，建筑之间留有足够的防火间距和可供消防人员进行操作的室外空间及消防通道；各建筑出入口处，有足够的人员集散场，并与道路联系。 （ 2）结合总平面布局，拟建道路互相连通，形成环路，并