（城市规划与设计专业论文）都心区综合居住社区的规划策划.pdf

中文摘要 随着我国城市化进程的不断加快，城市的产业结构有了很大调整，城市的功 能形态也随之发生了改变；在土地有偿使用、住宅商品化和城市不断蔓延的背景 下，如何促成城市结构与城市居住空间的合理互动成为亟待探讨的问题。中国的 人口规模与资源现状决定了必须避免城市“摊大饼 式的扩展，走可持续发展、 精明增长的道路。本文以这课题为研究对象，认为都心区居住的综合化、集约 化是符合时代进步和社会发展的选择，并探讨了实现这种居住理念的相应技术措 施。 论文先从可持续的城市发展对都心区更新的需求出发，论述了在都心区建设 高层高密度的综合居住社区对于城市土地高效利用和满足城市生活多样性需求 的现实意义。进而从开发策略、操作实施的层面入手，总结以往开发模式的利弊， 指出“以政府为主导，开发商与政府合作开发”模式应当成为当前我国城市都心 区住宅改造建设的出路，同时这一模式中公众参与的重要性日益显现。 论文同时针对以住宅、办公、商业为基本功能组成的混合社区为具体研究对 象，深入讨论在都心区开发建设具有较高舒适度和土地利用强度、同时适应其特 殊环境的综合性社区的可行性和实施办法。指出在都心区综合居住社区设计中充 分的市场调研及全程的规划策划对于项目合理性的重要意义，并结合实例，通过 项目定位、产品定位、设计要素的提炼及确定等步骤，展开对功能混合型社区设 计方法的研究。 关键词：可持续发展都心区综合居住社区规划策划 a b s t r a c t a l o n gw i t ht h ec o n t i n u o u sa c c e l e r a t i o no fc h i n a su r b a n i z a t i o n ，t h eu r b a ni n d u s t r ys t r u c t u r eh a s b e e ng r e a t l ya d j u s t e dt om e e tt h en e e d ，m e a n w h i l e ，t h eu r b a nf u n c t i o n a lf o r m s c h a n g e d a c c o r d i n g l y i ti st h a th o wt oa d v a n c ef o rt h er e a s o n a b l ei n t e r a c t i o nb e t w e e nc i t yc o n f i g u r a t i o na n d u r b a nr e s i d e n t i a ls p a c e ，u n d e rt h ec i r c u m s t a n c eo fl a n du s ef i g h t s ，h o u s i n gc o m m e r c i a l i z a t i o na n d o v e r s p r e a d i n go f u n b a na r e a s ，u r g e n t l ya w a i t st ob ed i s c u s s e d c h i n a ，w i t hi t sp r e s e n tp o p u l a t i o n s c a l ea n dr e s o u r c es i t u a t i o n , s h a l la v o i dt h eu n b a ns p a t i a lo v e r - s p r e a d i n gs oa st oo p e nu paw a y f o rn a t i o n a ls u s t a i n a b l e d e v e l e p m e n t a n ds m a r t g r o w t h t h i sp a p e r , f o c u s i n g o nt h e a b o v e m e n t i o n e ds u b j e c t ，p r o p o s e st h a tt h ei n t e g r a t i o na n di n t e n s i v i s mo fi n n e rc i t yr e s i d e n c ea r e i na c c o r d a n c ew i t ht h ef o r w a r dt r e n d so ft i m e sa n ds o c i a ld e v e l o p m e n t ，a d d i t i o n a l l y , e x p l o r e st h e c o r r e s p o n d i n gm e a s u r e sf o ra p p l y i n gs u c hr e s i d e n t i a lc o n c e p t i o n t h i sp a p e r , s t a r t i n gw i t ht h er e q u i r e dr e g e n e r a t i o no fi n n e rc i t yc o n c e r n i n gs u s t a i n a b l eu r b a n d e v e l o p m e n t ，s t a t e s t h ep r a c t i c a ls i g n i f i c a n c eo fb u i l d i n gu ph i g h r i s ea n di n t e n s i v eu n i f i e d r e s i d e n t i a lc o m m u n i t i e sw h i c hc a nm a k ee f f i c i e n tu t i l i z a t i o no ft h eu r b a nl a n da n ds a t i s f yt h e d i v e r s i t yo fu r b a nl i f e f o l l o w i n g l y , t h i sp a p e rs b r l su pt h ep r o sa n dc o n so fp r e v i o u sd e v e l o p m e n t m o d ei nt h er e s p e c to fd e v e l o p m e n ts t r a t e g ya n dc a r r y i n go u t ，a n dm a i n t a i n st h a t “g o v e r n m e n t d o m i n a t e s ，t h ed e v e l o p e rc o o p e r a t e s ”p o l i c yc a l lb et h ew a yo u tf o rc h i n a su r b a ni n n e rc i t y r e c o n s t r u c t i o n ，s i m u l t a n e o u s l y , t h ei m p o r t a n c eo fp u b l i ci n v o l v e m e n tw i l lb ei n c r e a s i n g l yn o t e d t h ep a p e ra l s or e g a r d st h o s em i x e dc o m m u n i t i e sw h i c ha r eo fo f f i c e ，h o u s i n ga n dc o m m e r c ea s s p e c i f i co b j e c t st op r e s e n t saf u r t h e rd i s c u s s i o no ff e a s i b i l i t i e sa n di m p l e m e n t i n gw a y sc o n c e r n i n g t h ed e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o no fu n i f i e dc o m m u n i t i e si nt h ei n n e rc i t yw h i c h ，o nt h eo n eh a n d ， i so fh i g h e rc o m f o r t a b i l i t ya n dc a nr l a k eb e t t e ru s eo ft h eu r b a nl a n d f o ra n o t h e r , a d a p t st ot h e s p e c i f i ce n v i r o n m e n t t h i sp a p e rg i v e so u tt h ei d e at h a ta b u n d a n tm a r k e ts u r v e ya n df u l l l e n g t h p l a n n i n g & s c h e m eb e f o r em a k i n gai n n e rc i t yu n i f i e dl i v i n gc o m m u n i t yd e g i s ni ss p e c i a l l y s i g n i f i c a n ti nar a t i o n a lp r o j e c t w i t hp r a c t i a le x a m p l e s ，t h i sp a p e rd e v e l o p st h es t u d yo fd e s i g n s f o rm u l t i f u n c t i o n a lc o m m u n i t i e so nt h eb a s i so f p r o j e c to r i e n t a t i o n ，p r o d u c to r i e n t a t i o nt h ef m e s s a n dc o n f i r m a t i o no fd e s i g ne l e m e n t s k e yw o r d s ：s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t ，i n n e rc i t y ，u n i f i e dr e s i d e n t i a lc o m m u n i t y ， p l a n n i n g & s c h e m e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得苤鲞盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 式辩醐：沙时阳 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解盘鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权苤鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 签字日期：2 时年 导师签名： 1 日签字日期：a 年彭月j 日 第一章绪论 1 1 研究背景 1 1 1 都心区旧城更新 第一章绪论 我国的住宅开发自改革开放以来取得了巨大成就，并逐步步入了市场化、多 样化的发展轨道。当今，如火如荼的城市化提出了大量的房地产市场需求，无论 是中小城市的扩展，还是大城市的进一步发展，都要求市场增加供给，以满足新 增工商企业对生产经营用房的需求和新增人口的居住需求以及原居民改善居住 条件的需求。 与此同时，当前我国社会贫富差距日益扩大，在大城市尚待改造的中心旧城 区中还生活着数量巨大的中低收入群体，他们尚未具备独立购买商品住宅的经济 能力，同时不愿放弃良好的市中心区位条件，给自然形成的城市社区硬件设施造 成了越来越沉重的人口压力，使得居住质量日益低下，阻碍了城市的改造发展和 民众自身的生活水平的提高。 由此可见，城市中心的旧城更新任务重大而且迫切，而城市化的这一过程也 正是城市结构调整的契机。把握住这个机遇，强化房地产综合开发，就能形成城 市社会资产投入的良性循环，促进城市社会经济的可持续发展。 1 1 2 社区的功能复合化 宋春华在小康社会初期的中国住宅建设讲话中指出随着我国住宅建设的 发展，“在住房消费观念、居住水平、环境质量、市场运行机制和产业发展模式 上，都会出现一些新的变化和特点，概括地说有以下主要特征：一是消费总量扩 大，套型面积增加；二是居住质量提高，住宅功能完善；三是住区环境优化，生 态质量改善；四是地区特色显现，文化品位提升；五是市场机制主导，保障体系 健全：六是多元需求并存，个性消费增多彳可见，随着房地产市场的逐渐成熟， 人们的观念及设计建造技术的提升，居住区功能的综合化将是满足人们多元需求 的一个重要方向，在都心区尤其如此。分析其原因有三点：1 黄华综合居住社区硕士学位论文重庆大学2 0 0 5 第一章绪论 ( 1 ) 高档次的现代居住社区对商业配套的要求越来越高，从早期简单的社区 配套商业发展到现今的社区商业街和各种休闲m a l l 的规模，现在不少大型房地 产开发项目的社区商业配套不仅有知名的大型超市，还包括各类名牌餐饮、酒吧、 茶楼、健身馆、美容美体乃至各类国际品牌店等等。正是由于现代居住对这方面 的需求日益增加从而导致综合性社区的出现； ( 2 ) 从房地产开发企业的角度来看，由于纯居住住宅开发的经济附加值相对 较低，远远不如开发商务办公和商业用房的经济附加值高，因而，房地产开发企 业也更加倾向于商业地产的开发，但考虑到市场风险( 商业用房空置率较高) ，于 是开发企业需要从中寻求风险和收益的平衡，这样商业商务和居住相结合的综合 性社区就应运而生了； ( 3 ) 综合性居住社区是大都市一种新的生活组织模式。从城市规划和社区规 划的角度来看，面向2 1 世纪的大都市住宅区的建设，应改革过去单一的住宅建 造加公建配套的观念，建立综合居住社区的概念，使稀缺的土地资源经济价值最 大化，同时满足居民对社区配套的要求。 可以预测，综合性社区将是都心区居住社区的一个重要发展方向。因此，对 综合性居住社区发展的研究具有现实的意义。 1 1 3 都心区高强度再开发的更新模式 都心区是城市运行、生活活动的核心地带，是人口、交通、经济、文化交汇 的枢纽，人气、地价等因素决定了市中心各种功能用地高强度开发的必然性。当 代城市的大部分高级服务职能设施都相对集中在都心区内。这些主要的服务职能 包括：1 商务职能；2 信息服务职能；3 生活服务职能；4 社会服务职能；5 专业市场；6 行政管理职能：7 居住职能。其中，居住是城市中心区的传统职能， 在现代城市规划理论中是不可缺失的构成因素。1 9 3 3 年雅典宪章宣称：“居 住是城市的第一活动。”但也正是因为其传统职能的特点，居住区的城市形态是 有着相对久远的历史和相对稳固的形态的。一个居住区往往是经过长时间的形 成，积淀才形成当前的规模，随着其自身所容纳的人口不断繁衍、不断地对最初 的既定居住形态进行修正、改进，最终达到一个成熟的饱和状态。继而成为影响 居住质量和城市环境的角色。可以说，在城市中心区高密度的居住模式是伴随城 市出现就已经形成的规律。1 在我国目前的都心区更新中，高强度的大规模再开发还是一种重要的方式2 ， 1 李博韬城市中心区高居住密度住宅再开发设计硕士学位论文华中科技大学2 0 0 5 1 冯健转型期中国城市内部空间重构北京：科学出版社，2 0 0 4 2 第一章绪论 一方面它对于快速改变城市面貌，改善人们的居住生活状况起到了重要的作用。 另一方面，有时过于简单的高强度改造也会带来诸如对原住居民利益的损害，对 城市肌理的破坏，无法适应日益多样化的现代生活等问题。因此，一个涵盖从区 域整体到单体建筑，从开发方式到规划建筑设计全过程的统筹策划就显得尤为必 要。 1 2 研究的意义和目的 1 2 1 意义 对都心区综合居住社区的发展研究是房地产市场成熟的必然要求，也是有效 实现社会效益最大化的必然要求。 由于综合居住社区的建筑产品种类较多，更需要做好相关的发展研究工作。 在国内的大中型城市，特别是一些区域性的中心城市，由于房地产市场的日渐成 熟和购房者对建筑产品要求的日渐提高，从而要求开发主体必须细分房地产市场 和目标客户群，研发设计出多样的产品类型，以满足不同年龄、不同社会阶层和 不同品味的购房者的需求。因此，必须重视综合社区的发展研究和前期研发及设 计，通过有组织、有程序的市场研究、消费者心理研究及其产品研究、经济测算 等，最终研发设计出既适合项目自身特点，又贴近市场需求的产品。1 1 2 2 目的 论文的研究目的是探讨在大城市中心区这一特殊环境下的住宅区开发设计。 这种条件下的高强度开发设计所面临的一系列问题也是很典型的：如区位本身相 对昂贵的地价和商业潜力、过高的人口密度，较大的交通、市政压力，对原有危 旧住宅中居民的安置和城市中心区的空间形态的影响等等。这些问题共同构成了 当前城市管理部门、开发商和设计者所必须面对、调和的难关。 我国城镇人口数量众多，尚处于大规模基础设施建设时期，城市中心区还存 在着数量巨大的危旧住宅亟待整治，城镇居民改善居住生活质量的愿望迫切，城 市弱势群体和盲目改造拆迁、盲目开发等活动发生严重抵触。在我国实行住房制 度改革后，这些矛盾日益突出。在城市中心区兴建多元化、集约化社区的要求越 来越迫切。 1 祖立厂主编房地产营销策划北京：机械工业出版社，2 0 0 4 第一章绪论 本课题注重于如何以策划手段将政策性的城市再开发、市场化的房地产开发 及建筑规划设计等经济活动相协调，将三者的强项资源整合，尽最大可能发掘土 地资源利用潜能，找出一条可行性强、受众广泛并且具有可持续发展潜力的解决 途径。 1 3 课题的研究方法、相关概念及范围界定 1 3 1 课题的研究方法 。市场调查研究的方法 。案例分析的方法 。多学科综合分析的方法 1 3 2 课题相关概念 。都心区：本文所指的都心区，主要是指现状或根据城市规划待开发的、集中 未来城市一个或几个重要职能的核心区域。它可能是城市未来的行政中心、 商业中心、文化中心或几个中心的结合，还包括城市的副中心地区。 。综合居住社区：综合居住社区是以居住功能为主的，包括生活、经济、交通、 文教、医疗等活动的综合型设施的空间配置，具有相互依赖的社会关系，相 对完善的生活服务设施和与之相连的居民对所属社区在情感上、心理上的认 同感与归属感，是一种合理的城市生活组织模式。 。 城市更新：这个词汇经常用来特指西方国家在二战后开展的大规模重建与改 造计划，取得了一定成果，但是也造成了相当的破坏。 。 综合开发：指比较完整地剔除现有环境中的某些方面，目的是为了开拓空间， 增加新的内容以提高环境质量。在市场经济条件下，对旧城物质环境的综合 开发改造应该是一种政府、房地产企业、市民共同参与的综合行为。 1 3 3 相关概念范围界定 本论文所集中研究的范围特指在没有严格的城市风貌保护的市中心地区，进 行与旧城更新相结合的新建综合居住社区开发方式、前期策划与设计方法。研究 对象主要为分布在大中城市核心地带的小高层及高层综合社区。 此外，纯粹的大规模新城开发以及在城市风貌保护地段的小规模、低层高密 度的住宅更新不在本文研究范围之内。 4 第一章绪论 1 4 论文框架 5 第二章都心区综合居住社区的研究概况、现状及问题 第二章都心区综合居住社区的研究概况、现状及问题 2 1 都心区综合居住社区研究概况 2 1 1 对都心区居住区建设相关问题的研究 对大城市都心区居住建筑的开发设计是和旧城中心区的改造紧密结合的，我 国在这一领域所进行的有系统的科学研究始于上世纪二三十年代。经过多年的发 展积累，融合规划、建筑、城市开发等相关知识，取得了丰硕的理论成果。 当前的研究，已经从单纯的居住区规划和建筑设计扩展到了居住区的开发策 划上，增加了更多社会学的成分。涉及了市中心商业化开发策略，房地产市场的 健康发展，城市人居生活方式，人口构成，社会公平性，弱势群体的利益保障和 社会稳定等更加复杂的问题。可以预见，伴随着我国旧城更新进程的不断展开， 此方面的研究还将不断深入。 2 1 2 对功能混合理论的研究 人们越来越深刻地认识到，无论是从经济角度还是从社会角度看，城市都需 要有尽可能错综复杂并且相互支持的“城市功能的多样性”来满足人们的生活需 要，也就是说城市的发展繁荣离不开“功能混合”。功能混合的功效，总结起来 主要有以下几点： ( 1 ) 改变了功能分区原则下城市的单调与枯燥，这在建筑物的功能、城市的 外部空间以及建筑形态样式等方面都有所体现； ( 2 ) 过度的强调功能分区会带来生活、工作的不方便，效率低下等问题。功 能混合让城市里各种功能的建筑有机结合在一起，在适当的区域内，各种功能均 可得到满足：不同功能之间存在着各种相互依托的关系，例如办公和居住建筑为 商业带来了消费者，商业为前者提供了丰富的行为活动，促进人与人的交流：办 公与住宅的混合，让城市充满了生机； ( 4 ) 功能分区让人们依赖机动车辆在各个区域间往返穿梭，交通成本的增加 带来的是浪费和污染，而功能混合让人们可以在更小的范围内完成日常生活的各 个环节，自行车与步行的方式更多地取代了汽车： ( 5 ) 功能混合在一定程度上也减少了功能分区所造成的各种社会问题，例如 第二章都心区综合居住社区的研究概况、现状及问题 多样的功能在相同范围内提供了更丰富的就业机会，功能混合让城市的各个角落 在多数时间都有人的活动，这一点减少了犯罪分子的活动空间及时间，城市的安 全性得到一定提高。 虽然功能混合理论自身也存在一些不可避免的问题，例如不同功能之间的互 相干扰、交通、日照、繁杂的日常活动带来的安全隐患等等，但应该说在这一方 面的实践和理论研究是具有积极意义并将持续进行的。 2 2 国内外都心区改造历程及现状1 从二十世纪七十年代开始，国外旧城更新、住宅建设的目标和内容更加丰富， 出现了各种新的形式，诸如：美国的“社区发展计划( c o m m u n i t yd e v e l o p m e n t ) 、 欧洲的“历史街区修复”( r e h a b i l i t a t i o no fh i s t o r i cs i t e ) 、以及似乎是世 界性的“老建筑有选择的再利用”( a d a p t i v er e u s e ) 、“社区建筑”( c o m m u n i t y a r c h i t e c t u r e ) 。尽管各种规划理论和实践之间存在种种差异，但是，它们都反 对大规模的激进式改造，更多地关注人与环境( 包括人与自然环境以及人与社会 人文环境) 的平衡关系，并且更加注重规划本身的灵活性和对环境的可适应性， 同时，他们都强调规划上的公共参与，关注政府、社区、个人和开发商、工程师、 社会经济学者之间形成高效率的多边合作，以有效改善环境、创造就业机会、促 进邻里和睦为主要目标。因此，也有学者将上述新的规划理论和实践概括为“社 区规划( c o m m u n i t y b a s e dp l a n n i n g ) 。 在亚洲，新加坡于上世纪6 0 年代初开始兴建高层高密度的公共住宅，政府 从急于寻找一种解决住宅短缺的方法，试图用最短的时间和最低的造价建最多的 住宅。从1 9 6 7 年开始，当局开始兴建有独立生活中心区和足够配套服务设施的 廉价小面积住宅。七十年代，又发展为强调住宅配套设施问题，但对土地的最有 效利用仍是首要的。此时，常用的规划布局手法是把低密多层住宅穿插布置于高 密高层住宅群中的棋盘式布局。从七十年代末开始，邻里中心概念也在这个阶段 引入了住宅建设，这个时期的新镇规划更加重视对自然环境的整体利用。现在， 该国8 7 的国民住在这种称之为“组屋”的集合住宅内，其产权归个人所有， 做到了“居者有其屋 。这些高层住宅间距比较大，所以在楼下公共空间开阔舒 展，尺度宜人。 中国香港也是在战后开始了高密度住宅综合体的建设。从1 9 5 4 年开始了以 1 李博韬城市中心区高居住密度住宅再开发设计硕士学位论文华中科技大学2 0 0 5 7 第二章都心区综合居住社区的研究概况、现状及问题 消除棚户区为主要目的的住宅建设，换取城市扩展空间。随后逐步形成了以出租 为主要供给方式的高密度( 4 8 0 0 人h a ) 和低标准( s m 2 人) 的高层集合住宅。后来 的发展为大力提高高层集合住宅的居住质量，目前的住宅政策改革也出现了扩大 低价出售型的公屋比例、鼓励私营企业参与公屋建设、增建老人住宅等新的动向。 在我国内地，从九十年代到现在，随着房地产业的蓬勃兴起，城市土地，特 别是位于城市中心的旧城的土地，其价值凸显出来，从而使危改项目潜在的巨大 利润也逐渐“浮出水面。目前，我国城市房地产业开始与城市危旧房改造越来 越多地发生联系，从最初开发商独立的市场行为慢慢转向政府和投资商进行合作 危旧房改造。来自海内外的房地产投资商们意识到，通过介入政府大力推行的危 旧房改造计划，一方面可获得大量区位条件优良的土地，从而掌握大规模房地产 开发的机会，另一方面则可在开发中享受政府给予危改的各项优惠政策。于是， 许多投资商纷纷与市、区所属的房地产开发公司合资或者合作进行危旧房改造。 一些市中心住宅区建设案例的成功经验表明：实行危改带市政的建设战略， 探索共同出资、共享利益、共担风险的基础设施投资机制是根本出路。大城市中 心区的高层住宅综合体以其高土地使用率和高经济效益成住宅建设实践中最引 人注目的选择。 2 3 问题的提出：都心区综合居住社区开发建设中存在的难点 2 3 1 市场运作中各方利益协调问题 1 ) 政府利益 在危旧房改造过程中，政府管理部门出售土地的使用权，侧重对整个城市、 整个社会的协调与综合平衡。政府利益在一定程度上就代表了城市整体的利益。 对城市总体规划的执行情况、开发后居住区整体的活力、住区的人气、历史风貌 的保护、文脉的延续以及项目实施后对周边地区的积极影响成为政府利益中客观 的评价因素。在近年来的城市开发中，政府利益不断向开发商倾斜，造成了一些 城市和地区的盲目开发，影响了城市健康发展。如何在住区开发中保证政府或国 家利益不受侵害，就需要政府部门与民众利益代表团体同开发商共同协商合作。 2 ) 原住居民利益 一 市中心建设用地原住居民的权益是直接受开发活动影响的，影响力度也是最 大的。居住在此的居民多数都是城市中低收入阶层，受有限的经济收入影响，他 们无力在市郊或者其它地区购买新建商品住宅，在计划经济时期和房改前期 第二章都心区综合居住社区的研究概况、现状及问题 ( 1 9 9 5 年之前) ，这些居民的工作单位也无力为他们提供更好的福利住宅，他们 只能住在市中心的危旧住宅区里，居住密度高，而条件日益低下。而由于各种原 因，当前许多的市中心住宅的改造开发伤害了原住民的利益，由于拆迁政策向开 发方倾斜，又使许多市民从“盼危改 转为“怕危改 ，有些地区甚至出现了“拆 一次，闹一次”的频繁上访事件，城市拆迁矛盾频频出现。 3 ) 开发商利益 开发商是一个建设项目的主要施行者，也是最直接的既得利益者。他们的商 业身份决定了利润是他们所追求的唯一目标。旧城区内不断膨胀的居住人口和经 济活动，为这一领域带来了巨大的市场。住宅区的策划决定了开发商获利的方式 和数量，建什么样的住宅，建多少住宅，在遵循城市发展规划的前提下会被尽量 做到效益和投资的最大比值。在满足城市规划要求和原住居民回迁用房之后，开 发商被允许在此用地上以相对优惠的政策兴建附加的商品住宅，作为对其利益的 一种补偿。然而在以往的城市住区开发中，开发商往往通过各种手段将政府利益 同己方利益捆绑在一起，利用公共权利达到自己的目的，破坏了各方利益的平衡。 2 3 2 对城市文脉肌理的损坏问题 当前的大城市开发，所必须面对的一个问题就是：原住民怎么办? 是把他们 统统迁到更远的郊外新住宅区，还是原地回迁? 在以开发商为主导的大规模商业 住宅项目中，大片危旧住宅区随着原住居民的被迫外迁而被推倒，取而代之的是 大面积、高能耗、低密度、景观面积大、顶跃层或者带入户花园等高价位的商品 住宅一一在市中心这样的优良地段建设如此高舒适度的住宅，其价格必然能够筛 选出相应的购房者。然而这些有如此购买力的消费者决不会是原来的居民一一因 为原住民大都是中低收入者。原有的邻里关系被彻底打散，几十年的老邻居在推 土机的轰鸣声中互相告别，各奔东西搬到相隔甚远的郊外小区。大量陌生的、不 同阶层的、在此之前和这一地区没有关系的人群重新入住新建的商品住宅小区， 成为本地区的新主人。焕然一新的建筑和环境带来了舒适的市内居住质量，却成 为了一种单调乏味的、缺乏历史感和人性的环境。哪怕是这个住区拥有完备的活 动场所或商业服务设施，新的入住者要同环境达成一种富于亲和力的人文氛围也 是需要长时间磨合才能形成，而且由于市中心集合住宅的居住方式，要想一个亲 密如以前的邻里关系在短时间内显得更加不可能。 ， 2 3 3 社会公平性问题 效率与公平，是社会主义市场经济运行中需要着力解决的一对矛盾，这是必 须注重的一个环节。市场机制尽管强大，却也存在它自身难以克服的局限，例如 第二章都心区综合居住社区的研究概况、现状及问题 所谓的“市场失灵，其后果是那些在社会上处于劣势地位的人或群体的利益遭 到损害，从而导致社会不公。由于经济实力较强或占有更多社会资源的人群逐步 迁出危旧住宅区，去寻求更好的居住环境，留守在市中心危旧住宅区的市民大多 为占有较少社会资源的中低收入阶层，即经济食物链底层的人群。他们受自身经 济条件限制，主动改善自己生活条件的能力不强，更多的是被动依赖于优越的居 住地理位置以维系他们的生活，如较发达的商业、教育及医疗环境。地处市中心 这一方便的条件成为支撑这些人生活不可缺少的必要因素。在大规模的商业化开 发中，市场的局限性就更加明显。投资商掌握了将项目进行下去的巨额资金，在 政府监管不力、规划引导不够充足的情况下，开发商将主导整个过程，将其变为 纯粹为自己商业利益服务的行为，从土地开发中获得巨额收益。而作为原土地使 用者的普通居民由于被排斥在改造进程之外，在改造中实际上处于受支配的劣势 地位，不仅获利很少，甚至还常常蒙受损失。因此，大规模商业化改造往往导致 出现较为突出的社会不公问题。由于大规模商业化开发可以带来巨大的经济效 益，本应维护社会公正的政府往往在公正的天平上站到了开发商一边，甚至动用 民众赋予的行政、执法权动用公共力量压制被改造土地上原住民们的反抗，结果 加剧了开发商和居民之间的不平等，致使普通居民的利益受到更为严重的损害， 造成严重的社会不公。例如，在一些旧城改造的项目中，原住居民按照原来居住 面积领取相应的拆迁补偿金，回迁户和外迁户按照不同的公式折算应得费用。然 而先前过小的居住面积使得他们无法得到足够的资金用以购买新房，即使最小 6 0 平米一套的回迁住宅按照原住户的优惠价格也无法买到，外迁补偿款也不足 以购买近郊的整套住宅。造成了拆迁户“走不成，留不下”的尴尬境地。 2 3 4 环境及城市设计问题 市中心盲目开发同样也会给城市环境造成不可挽回的重大影响。开发商作为 以获利为最终目的的企业法人，追求利润的最大化是正常的。而一些开发商却把 更多精力用在了对合法范围之外的利益的追求上。具体手段包括修改规划控制， 通过对城市建设规定限制的突破来获得平时无法获得的利润。例如突破城市规划 中的限高，破坏需要保护风貌、自然景观的城市的天际线，或者将另一种泊来的 风格生硬地塞到一个拥有完整风貌文脉的城市环境里，给整个城市风格带来或多 或少的不和谐之笔。当以规划设计部门为代表的城市整体利益和以开发机构和投 资商为代表的本地经济利益发生冲突的时候，作为本应该成为市中心住区开发主 导者的政府部门往往出于一时短视而倾向与后者，有了公共权利作为后盾，开发 部门就会为了经济利益得到满足而牺牲掉城市利益。在一些大城市的某些住宅项 目的实施中，散布在旧城区各个角落的历史文物建筑成为了这种不正常开发模式 1 0 第二章都心区综合居住社区的研究概况、现状及问题 的牺牲品。具有历史保护价值的古宅和院落被不断拆毁。而且有些项目不顾旧城 历经长时间形成的传统城市文脉、肌理、风貌、特色等，追求所谓“欧陆式”或 者“港式”风格，有的甚至直接照搬照抄国外的建筑形象来媚合来自海外的开发 商或个别决策者的喜好，片面地追求了经济效益和容积率，而忽视了城市环境对 建筑的特殊要求。最终结果是，住宅小区由于应和了外来的外表却填充了本地传 统的生活方式而显得不伦不类，开发商一味追求的高品质高价位楼盘反而因为与 周围环境、地域文化的不和谐而显得低俗，丧失文化底蕴。 2 3 5 设计对都心区特殊性的适应问题 由于我们所探讨的综合住宅区大多是由i e l 城中心危i e l 房改造而开发出来，其 地理位置必然位于城市中心区的繁华地带。这样的地区也是很特殊的。地块周边 市政设施的承载能力往往成为新住宅区增加居住密度的瓶颈。如项目周边交通压 力很大，街道设施不能承载一个高居住密度小区所带来的庞大人流，因而在建成 后交通紧张的状况反而日益严重。在居住空间和其它空间的关系上，市中心住区 的建设也面临着更复杂的问题。我们要给将要住在这里的业主一个什么样的服务 环境? 比如，一个由本地中低收入原住民为构成主体的居住小区是不会给附近的 国际名品店、汽车展示厅增加太多营业额的，相比之下他们更欢迎一个拥有生鲜 果蔬卖场的超市。而小区的面积大小也成为是否让公交汽车开入内部的衡量标准 之一。所以，项目用地周围的公共环境、场所性质也常常和居住者需求发生矛盾。 第三章都心区综合居住社区的开发方式及整体策划 第三章都心区综合居住社区的开发方式及整体策划 3 1 以往我国城市住宅区的开发政策、操作方式及利弊1 3 1 1 政府为主导，统筹城市的更新与住宅开发 在计划经济时期和改革开放初期的城市住宅建设中，政府主导、投资的改造 方式曾经占据我国城市住宅建设方式的主体地位。由政府财政直接拨款，成立相 应的危旧房改造机构，由国家指定设计、施工单位进行实施。这种开发方式的优 势在于政府可以在规划部门的指导下严格按照总体规划和发展目标建设适合居 民生活和城市环境的适宜居住小区，但是这种改造方式的缺陷也是显而易见的， 这种政府财政负担全部费用的模式耗资巨大，在我国还不具备如此经济实力的现 阶段无疑是不现实的，仅仅能完成几个粉饰形象的“样板工程”，而不能使大多 数居住在旧城中心的危旧房住户“居者有其屋”。 3 1 2 开发商为实施主体，购买土地使用权开发的住宅小区 这种开发方式是现阶段城市房地产开发的主要方式。开发商先提出初步开发 设想，和项目建议书，再根据平时所掌握的经济、社会、文化等各种信息资源进 行开发可行性研究，通过后即向政府主管部门申请建设审批，取得土地的使用权， 再进行项目融资和规划建筑设计，随后就是对场地进行实际操作：拆迁安置，工 程的施工及验收，当楼盘进行到一定程度的时候即可开盘售楼。这种在市中心进 行的城市改造方式的好处是有效地利用了民间或海外资本，通过开发商的资金投 入进行政府部门无力完成的旧城区改造。但是由于开发商利润至上的本质，以其 为主导的建设活动必将演变成对商业利益最大化的追求，进而伤害到城市利益和 被拆迁居民的利益。 1 李博韬城市中心区高居住密度住宅再开发设计硕士学位论文华中科技大学2 0 0 5 1 2 第三章都心区综合居住社区的开发方式及整体策划 3 2 政府统筹和地产开发两者结合 3 2 1 政企互动的实现1 前面两种开发模式已经证明，单纯依靠政府力量和开发商的商业行为都无法 为市中心带来切实可行的住宅建设方案，政府部门出售土地的使用权，侧重于对 整个城市和整个社会的协调与平衡，而房地产开发企业总是重视自身的经济效益 和建筑的自身功能，因此实施效果往往与政府要求存在着很大差距。 综合政府的指导和开发企业的商业实力，近年来提出了政府危改和地产开发 结合的做法：政府以提高城市综合效益为政策导向的出发点对开发企业实行政策 扶持，在旧城居住区改造这一庞大市场的开发中加强管理职能和参与意识，联合 房地产开发企业促进城市改造的实施。具体包括： 1 ) 简化手续： 在确保开发商操作合法、操作透明的前提下，政府应通过参与对旧城居住区 改造的地产发展企业审批手续的简化加快改建项目工程的整体操作速度，采取集 约化办公，推行联合审批服务制度，为建设者、投资者提供从项目选址定点、规 划方案审核、专项规划审查、费用收取到施工图审查的一条龙服务，变“分散多 头报审”为“集中窗口，联合受理”，解决开发建设单位在各部门之间“来回跑”、 “分头找”的问题。 2 ) 减免税费： 当前我国市场中，房地产开发过程中要缴的税费是相当多的，整个开发销售 过程中相关的税费种类不下1 0 0 种。在普通住宅的开发中，税费的数额占开发成 本的总额至少也在4 5 以上，有的要占到6 0 。因此，作为财政鼓励的一方面， 政府应该在税费方面给予一定优惠。 3 ) 实行资金倾斜： 在旧住区改造住宅开发中，政府还应该对参与危旧住宅改造的地产开发企业相应 的资金倾斜，减轻企业运作成本压力，如政府可以负担前期可行性研究费用，事 先委托可行性研究单位做好改造计划可行性评估，使开发企业有一个明确、直观 的判断标准。此种做法对推动整个危旧房改造计划的进程有很大好处。 4 ) 给予信贷支持： 在大型地产开发项目中，房地产开发企业需要面对繁琐的金融操作。政府应 1 夏南凯，王耀武等城市开发导论上海：同济大学出版社，2 0 0 3 第三章都心区综合居住社区的开发方式及整体策划 利用其公共权利鼓励银企合作，为项目的启动和运作提供良好的融资环境，可以 适当在贷款资格、额度、利率、还款期方面给予一定优惠，同时在住宅建成后的 销售上给予原住民回迁购房的贷款优惠，侧面推动楼盘的销售，有利于地产开发 企业的资金流动。 5 ) 政府对开发的干预： 为了保证项目对城市规划的适应度，以及城市风貌、人文传统的保护和远期 发展目标的顺利实施，政府也要对开发企业的行为进行适当的政策干预，包括对 公共开发的干预，由于公共开发没有直接的经济效益，政府和规划部门应对开发 地段提出明确的配套要求和补偿费：制定适度的容积率、建筑密度，既要考虑开 发企业能获得正常投资利润，以鼓励投资者开发的积极性，又要保证一定水平的 日照、通风、采光条件，维护良好环境。 而开发企业也应该认识到取得政府协助的重要性，一个良好的政企合作关系 是双方互利互惠的基础，企业应合理借助政府力量完成项目的开发建设，严格按 照城市发展规划要求，兼顾城市、企业和个人三方利益寻找到这种开发模式较好 的一个平衡点。 3 2 2 建设模式的选择 1 ) 小规模适应性改建： 在都心区，不同区位的地段拥有不同的历史文化价值。有些对城市文脉保留 得较好、具有较高文化价值或拥有大量文物的区域，如历史性街区，重要文物周 边区域等，应该在政府主导下结合市场化的房地产开发，采用小规模改建的手段， 对原有住区的文脉和肌理进行适应性的改变。在居民安置方式上，采用原地安置 一部分，异地安置或货币补偿一部分的原则，疏散一部分原住居民出去，另一部 分居民自筹一部分经费获得改建后的低层低密度或低层高密度居住环境。这种开 发模式在局部地区也被证明是成功的，然而这种改造方式由于其普适性低，不是 本论文主要探讨的范畴，在此不做过多分析。 2 ) 大规模住宅改造： 在另外一些城市或部分市区，并不具备太多历史文化价值，住区空间秩序混 乱，原住居民居住密度大，条件恶劣。然而由于其优越的区位位置带来的生活便 利程度，这种便利成为掌握社会资源较少的中低收入原住居民生活依靠的关键性 因素，居民宁可忍受低下的居住品质也拒不外迁到郊区的经济适用房。同时为了 围护整个社区的人文氛围和邻里网络，我们提倡在城市规划允许的条件下，在此 类地区新建高层高密度的大型社区，这也是本论文所集中研究的课题。在这种开 发模式下，政府主管部门应利用各种政策优惠和政企互动策略降低开发商所负担 1 4 第三章都心区综合居住社区的开发方式及整体策划 的成本，以达到较高的回迁率。在所有选择回迁的居民全部得到安置后，项目开 发所剩余的住宅可以作为商品房出售，也可将原住居民安置住宅和商品住宅分期 滚动开发，将先期安置住宅和商品住宅分为不同期，不同组团，便于日后的物业 管理。在保证开发商的利益以是其获得足够参与动力的同时，政府和企业共同分 担投资和所得利润。这种开发模式是在近几年我国在市中心住宅区开发实践中得 出的相对行之有效的操作方案。 3 2 3 居民安置原则 吸取了近年来市中心大规模商业开发的经验和不足，为了防止城市规模无限 扩大，市中心居住区的人口不宜完全置换，更不宜过多流失向郊区。在国家所规 定的文物历史保护地段之外的中心区住宅用地，应该将回迁率控制在一个比较理 想的数值，保留大部分原住人口和邻里关系网络，并将其延续在改造后居住区中。 对蜗居在此的大量原住居民的容纳，推行高密度住宅方案是最经济合理的。为了 让大量中低收入居民具备对改造后住宅具备购买力，应该除按照居民原居住面积 给予商品房价格的货币补偿之外，按照回迁外迁的不同选择结合不同换算公式 给予购房优惠( 就地安置) 、安置住房( 异地安置) 或货币形式的经济补偿。原 则上，用于安置的住宅只售不租。安置标准应满足现代家庭城市生活的平均标准。 这里分成两种情况：1 对拆除成套住宅的居民，宜按照原住面积予以补偿；2 对拆除不成套住宅或原人均居住面积尚未达到一定标准的居民，宜适当参考原住 面积大小给予最小为一居室单元住宅的安置用房。 在对即将危改拆迁地区居民进行的问卷调查中，8 5 的受访者表示出强烈的 原地安置的意向，只有1 5 的受访者表示对异地安置或货币安置的兴趣，他们 出于经济原因，对住宅购买地段的选择主要为近郊和卫星城。但据同时获得的信 息，并非所有原住居民都能如愿，政府和开发商将会通过政策和补偿条件的平衡