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上海建行住房金融业务的发展战略 摘要 随着国民经济继续保持持续稳定的快速发展，我国的房地产业进入 了新一轮的高速发展阶段，住房金融成为国内商业银行纷纷争抢的业务 领域。上海建行从9 0 年代初开始，为支持政府实施住房体制改革，在提 供金融配套服务的同时，积极探索和拓展住房金融新领域，在较长时间 内获得了业务的垄断优势。进入2 1 世纪后，由于政策性业务的分离，建 行在住房金融业务中的传统优势受到了严峻的挑战。 本文通过对新一轮房地产经济的特点和发展前景的调查研究，分析 住房金融的地位和当前的市场竞争格局，以上海建行十余年住房金融业 务的发展历程和现状分析为基础，提出在现时期上海建行住房金融业务 的发展定位和战略选择。上海建行应当以品牌、重点客户、市场领先为 战略重点，积极参与市场竞争。通过率先承担住房抵押贷款证券化试点 工作，加强理论和市场研究，突出建行在同业中的专业领先地位；同时 内抓管理、外拓市场，以改革内部运行机制、强化营销策略、完善风险 控制制度为抓手，不断提高市场的核心竞争力。围绕银行经营价值最大 化的根本目标，努力扩大市场规模，树立上海建行在住房金融业务领域 的特色品牌和社会形象，推动住房金融业务健康快速持续地发展。 关键字：建行，房地产，住房金融，发展战略 t h es t r a t e g i e so f h o u s e i n gf i n a n c ed e v e l o p m e n t i nc c b ，s h a n g a ib r a n c h a b s t r a c t w i t ht h es t a b l er a p i di n c r e a s eo fn a t i o n a le c o n o m y t h er e a le s t a t e i n d u s t r yi no u rc o u n t r yi se n t e r i n gan e wr o u n do ff a s td e v e l o p m e n ts t a g e h o u s i n gf i n a n c eb e c o m e sac o m p e t i t i v ef i e l dt ot h el o c a lc o m m e r c i a lb a n k s c h i n ac o n s t r u c t i o nb a n k ，s h a n g h a ib r a n c h ( c c b s h ) d e s i g n e da n dd e v e l o p e d n e wp r o d u c t so fh o u s ef i n a n c e ，t h e r e f o r e ，i th e l dt h el e a d i n gp o s i t i o ni nh o u s e f i n a n c ea r e af o ral o n gp e r i o d ，f o re x a m p l ep r o v i d i n gf i n a n c i a ls e r v i c ef o r s u p p o r t i n gm u n i c i p a lg o v e r n m e n t sh o u s i n gr e f o r m sf r o mt h eb e g i n n i n go f 19 9 0 s b u ta f t e r2l c e n t u r y t h el o a no fa c c u m u l a t i o nf u n dw a sd i v e r t e d f r o mt h eb u s i n e s sr a n g e so fc o m m e r c i a lb a n k sb yg o v e r n m e n tp o l i c y ，a n d c c b s hi ss u f f e r i n gr i g o r o u sc h a l l e n g e si nt h em a r k e to fh o u s i n gf i n a n c es i n c e i t st r a d i t i o n a ld o m i n a n c ep a s sa w a y i nt h eb a s eo fs u m m a r i z a t i o no fc h a r a c t e r i s t i c sa n dp r e d i c t i o no ft h er e a l e s t a t ee c o n o m yd e v e l o p m e n tt r e n d s ，t h et h e s i sd i s c u s s e st h eh o u s i n gf i n a n c e e f f e c ti nr e a le s t a t em a r k e ta n di t sc o m p e t i t i o ns t r u c t u r ei nf i n a n c em a r k e t a n dt h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h ec c bs hd e v e l o p i n gc o u r s e si nt h ep a s t10 y e a r sa n di t sc u r r e n ts i t u a t i o n t h et h e s i sh e l p sc c b s ht oe s t a b l i s hi t sa i m s a n d s t r a t e g i e si ne x p a n d i n gh o u s i n gf i n a n c eb u s i n e s si nt h en e a rf u t u r e t ob et h eo u t s t a n d i n go n ei nt h er e a le s t a t em a r k e t ，c c b s hs h o u l dp u t m o r ee f f o r ti nt h ed e v e l o p m e n to fi t sb r a n d ，k e yc u s t o m e r sa n dm a r k e t l e a d i n gp o s i t i o nv i am a r k e tr e s e a r c h a n dt a k et h ef i r s te x p e r i m e n t si ni s s u i n g m o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i e s a tt h es a m et i m e c c b s hh a st oi m p r o v ei t s m a n a g e m e n ti n s i d e t h ec o m p a n ya n de x p a n dm a r k e ts h a r eo u t s i d eb y c h a n g i n gi t si n n e ro p e r a t i o n a la n dm a n a g e r i a ls y s t e m ，e n h a n c i n gm a r k e t i n g m e t h o d s ，a n dc o m p l e t i n gr i s kc o n t r o ls y s t e m t oc o n t i n u o u s l yi n c r e a s et h e m a r k e t sc o r ec o m p e t i t i o na b i l i t i e s f o rt h ee s s e n t i a la i mo fm a x i m i z i n gt h ev a l u eo fb a n k ，c c b s hs h o u l d e x e r tt oe x t e n dt h em a r k e ts c a l e ，s e tu pas p e c i a lf e a t u r e sb r a n da n dg o o d s o c i a li m a g ei nt h eh o u s i n gf i n a n c i a lb u s i n e s s a n df i n a l l ya c h i e v et h en e w t a r g e to fh o u s i n gf i n a n c eb u s i n e s s k e y w o r d s ：c h i n ac o n s t r u c t i o nb a n k ，r e a le s t a t e ，h o u s i n gl o a n ，s t r a t e g y ，上海交通大学 学位论文原创- i 生声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式 标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 1 磊诗 日期：如。p 年r 月，7 日 上海交通大学上海父遗大字 学位论文版权使用授权书 位论文版权使用授权书j 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密囱，在三年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密口。 ( 请在以上方框内打“4 ”) 学位论文作者签名： 指导教师签名：确国鸥 日期：如d 1 ，年，月，7 日 日期：让年f 钥j 日 上海交通大学m b a 学位论文 上海建行住房金融业务的发展战略 第一章上海建行住房金融业务的发展历程 建设银行的住房金融业务是随着我国住房制度改革的逐步推行，住房建设商品化的进程而发 展的从建国一直到七十年代末，我国住房建设作为非生产建设项目列入基本投资，由建设银行 以财政拨款的形式下达1 9 7 9 年中央决定将基本建设投资由政府拨款改为银行贷款，标志着我国 房地产金融业的诞生。1 9 8 8 年，国务院颁布关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施 方案。指出房改工作先试点后铺开，通过提高房租，增加工资，将住宅由实物分配转向货币分 配。住房制度改革的推行为银行提供住房资金筹措和融通等金融服务提供了时机由于当时职工 购建房比例比较小，国家对金融业实行严格的贷款规模管理，住房信贷资金数额非常小 1 】。1 9 9 2 年，建设银行和工商银行先后成立了房地产信贷部，制定了职工住房抵押贷款管理办法，开始了 银行拓展住房金融业务的实质阶段。由于在我国金融体制改革以前，建设银行是承担国内基本建 设项目投融资的专业银行，在房地产金融的初建期，拥有在人才、技术、客户、政府支持等方面 的优势，住房金融发展中的多项改革和创新在建行开始试点，可以说，建设银行住房金融业务的 发展历程在很大程度上代表了我国房地产金融业从无到有，不断壮大完善的过程。由于上海是全 国住房体制改革实施比较早，运作比较规范的城市，其模式在全国得到比较大范围的推广和借鉴。 上海建行在发展住房金融业务过程中，积极配合政府住房制度改革的进程，同时依托政策性业务， 大力拓展自营眭住房金融业务，在产品、服务、技术、管理上不断创新，争当颁头羊。从归集职 工公积金，进行个人公积金帐户管理到承接住房基金委托管理，从汇缴公有住房出售款到代理归 集商品房维修基金，从委托发放单位建房贷款到发展个人公积金贷款和商业按揭贷款，在住房金 融业务领域，上海建行在同业中长期保持优势，经历了由起步到兴旺到保持的发展历程，从一个 侧面反映了我国住房金融业务的发展步伐和市场构架的形成过程。 第1 节配合住房体制改革，为住房公积金制度的建立提供金融支持 建设银行发展大规模的住房金融业务是随着住房制度改革的实质性运作而开始的。1 9 9 1 年， 上海市借鉴新加坡的经验，按照“住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户管理、 财政监督”的原则率先建立了住房公积金制度。住房公积金管理中心按职工月工资一定比例，分 别从职工和所在单位归集住房公积金。单位住房基金、住房补贴以及城市住房基金和住房建设债 券也由管理中心统一运作 2 建行上海市分行抓住时机，克服前期投入大，管理要求高，操作 繁琐，业务成本高，资金预期收益并不显著等不利因素，从企业未来发展和社会利益的角度，知 难而上，按照独立帐本、独立机构的原则，为住房公积金管理中心建立了独立的核算和操作运行 系统以及专门的管理部门专门在吴江路8 0 号成立了上海分行房地产信贷部开发了独立先进 的计算机核算系统，为每一个职工建立独立的公积金帐户，并在各区县支行成立房地产信贷科， 承担职工公积金归集、交缴管理工作，在全市范围内开展全面网络化的政策性住房金融服务。到 2 0 0 2 年8 月底，上海建行累计归集职工公积金5 3 7 9 亿元，其中职工购、建房，冲还贷款等支取 景计2 4 4 5 亿元，占4 5 4 5 ，累计净归集2 9 3 4 亿元，为促进上海住房体制改革的顺利进行，改 上海交通大学m b a 学位论文上海建行住房金融业务的发展战略 善职工居住条件。拉动住房有效需求，促进上海房地产市场繁荣作出了贡献，同时也取得了较好 的企业经营效益 1 9 9 4 年7 月，国务院颁布了关于深化城镇住房体制的决定，提出“全面推行住房公积金 制度”，建立以住房公积金制度为主，辅以售房和提租，作为新的住房制度改革的内容。住房公 积金制度作为中国政策性的住房金融体制以此确立9 4 年1 2 月，人民银行、国务院房改办和财 政部联合颁布政策性住房信贷业务管理暂行规定，规定政策性住房金融业务除烟台和蚌埠由 住房储蓄银行办理外其他城市由建设银行和工商银行办理，县级由农业银行办理，并对政策性 住房金融的业务范围作出了规定 3 。到1 9 9 7 年底，全国归集住房公积金8 0 0 多亿元。 第2 节以政策性金融业务为依托，探索住房金融的新领域 上海建行在为住房体制改革提供金融配套支持的同时，在发展自营性住房金融业务中也逐步 受益。由于上海建行独家承担了公积金政策性的管理和资金运作，使其在比较长的一段时间里垄 断了住房金融的全部业务，在住房金融的发展进程中获得了学习积累的机会，得到了业务在成熟 发展前的一段保护期，同时亦有机会培养了一批住房金融业务的骨干人员。为未来业务的创新和 发展，为住房金融成为建行的重点支撑产品奠定了良好的发展基础。 随着住房改革的深入，上海建行根据市场需求，采取创新思维，不断推出新的金融服务产品， 在满足社会的各种需求的同时，占领了住房金融的各个领域。9 2 年上海建行根据三资企业要求， 开办了第一笔住房基金业务。在政策性住房业务方面，独家承担了全市职工公有住房出售款缴交 划付工作，并代理了维修基金的管理和增值，有效保障了政府住房改革制度的有效实施。在个人 金融领域，在继9 2 年开始受理个人公积金贷款之后，9 3 年办理了全市第一笔商业按揭贷款，使 银行自营性贷款与公积金贷款相结合，让银行信贷资金来补充有限的公积金资源，有效促进了住 宅消费的迅速发展。同时，开发了个人住房储蓄新品种，给个人创造了申请住房贷款的多种渠道 和途径。 1 9 9 5 年，人民银行颁布商业银行自营性住房贷款管理规定，规定了商业银行自营发放住 房贷款的办法，确立了我国商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存货款业务并存的住房信 贷体系。上海建行由于率先进入了住房信贷市场，住房抵押贷款发放规模迅速扩大，成为建行信 贷投放的重要增长点，在资产风险比较低、资本回报比较高的个人住房金融领域独占优势。 表1 - 1 上海建行住房贷款业务量与市场发展总量的比较 单位：亿元 1 9 9 8 年1 9 9 9 矩2 0 0 0 年2 0 0 1 焦 新增 余额 新增余额新增 余额新增余额 全国金融系统： 商业性贷款 3 2 4 5 1 48 5 81 3 7 2 1 9 4 43 3 1 6 2 2 8 2 5 5 9 8 上海金融系统： 公积金贷款 4 2 08 3 ，l6 0 71 4 3 86 4 02 0 7 85 7 42 6 5 2 商业性贷款3 4 0 03 1 0 76 5 0 7 建行上海分行： 公积金贷款 4 2 0 8 3 ，l4 3 71 2 6 83 3 61 6 0 42 2 81 8 3 2 占比( )1 0 08 8 27 7 26 9 1 2 上海交通大学m b a 学位论文上海建行住房金融业务的发展战略 商业性贷款3 0 75 9 ，4l 2 8 08 7 4 l 5 5 ，8 i 1 4 3 26 5 7 l 2 0 8 9 i 占比( ) l l 一i 4 2 1 一i 3 2 1 i 斑科来源：中置人民韫行及建行上毒分行有关数据 第3 节参与市场竞争，以品牌创优势 1 9 9 8 年7 月，国务院颁布 关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知要 求立即停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为住的多层次 城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场我国住房制度改革进入全面启动 阶段。同时，人民银行下发关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知，进一步放 宽住房贷款的条件，委托性住房金融业务的承办银行扩大n i 、农、中、建、交五大银行。 4 并且出台了个人住宅贷款管理法。允许各家商业银行开办个人住房抵押贷款业务。这项规定 打破了建行独家垄断个人住房贷款的局面，由于个人住房贷款有住房做抵押，相对信贷风险较低， 资本回报比较稳定，在信贷市场畏缩，银行纷纷惜贷的形势下，成为各大商业银行重点争抢的业 务。到1 9 9 9 年底，我国四大商业银行发放的房地产贷款余额将近5 0 0 0 亿元，其中个人住房贷款 余额为1 3 1 5 7 8 亿元，占2 8 9 5 ；在1 9 9 9 年发放的贷款中，个人住房抵押贷款为5 8 1 2 2 亿元， 占当年发放的全部房地产贷款的5 8 0 3 。 在这样的市场竞争条件下，上海建行认真地分析了自身在个人住房金融业务中的优势和不 足，确立了比较明确的战略目标，即通过在特色经营和提高产品价值内涵方面创造竞争优势，在 住房金融市场中占取绝对的份额。 9 8 年初，建行上海分行首个推出“一门三步式”服务，减化客户贷款操作环节，承诺贷款受 理后一个月内放款，在社会上引起了良好的反响；继而又注册了第一个金融服务品牌“乐得家”， 提出“建行贷款乐得借，寻常百姓乐得家”的品牌服务理念；同时设计推出“住房基金贷款”、 “置换住房贷款”、“外省市人员贷款”、“商铺贷款“、。出国人员和部分境外人士贷款”等 二十种商业性和政策性住房贷款，满足不同人员、不同层次购房人的需求在内部管理中，积极 鼓励引导发展个人住房贷款业务，在每个支行均成立了个人住房贷款科，集中办理贷款业务；对 个人住房贷款不设贷款指标上限，分行对个别资金不足的支行提供优惠的资金拆借：成立分行个 人住房贷款事务中心，建立客户咨询及投诉的热线电话网络，集中处理客户的特殊需求和疑难问 题。通过采取各种手段，各种方式，树立社会良好的品牌形象，提高服务质量，不断推出创新产 品，初步形成了建行在同业中经营个人住房贷款业务的特色。在市场调研、产品创新等方面均处 于“领头羊”的地位，其管理模式和业务流程成为同业发展个人住房金融的标准。 在形成特色经营的同时，建行也努力在成本领先方面创造优势由于国内贷款利率和计算办 法均由人民银行统一指定，在产品价格方面无法体现成本的优劣。因此建行主要在加深服务内涵 方面下功夫。9 9 年建行在总行系统内开发了个人住房贷款信息系统，实现了全行信息的实时处理， 使贷款客户提前部分还款、多还款成为可能。同时，建行在系统支持下，还推出了贷款抵押变更 业务，使借款人不用结清贷款就可以调换、出售住房：与市公积金运行中心合作，推出了公积金 逐月冲贷业务，使公积金即存即用，降低了购房人偿债负担。在贷后服务上，建行坚持每月向借 款人寄发对帐单，提供房产证变更代办等业务，让客户得到最大可能的服务保证。 经过多年的发展，上海建行以服务争优，品种求全，质量求高为目标，不断创新求发展，成 为上海金融界个人住房金融业务经办时间最长、品种最齐全、受理网点最多、专业人员队伍最壮、 上海交通大学m b a 学位论文 上海建行住房金融业务的发展战略 业务能力最强的商业银行，拥有一批合作时间长、质量好、效益佳的房产开发商客户，优质的抵 押楼盘和借款客户到2 0 0 1 年底，建行上海分行累计发放个人住房贷款超过5 0 万户，金额5 0 0 亿元，占全市住房贷款份额3 2 1 ，保持了市场份额的继续领先 但是，随着住房金融市场规模的迅速扩大，市场竞争日益加剧，建行保持“一枝独秀”的局 面不复存在。2 0 0 1 年底，建行总行系统自营性个人住房贷款余额仅以微弱优势保持市场占比第一， 2 0 0 2 年4 月，工商银行自营性个人住房贷款余额突破2 0 0 0 亿元，市场占比跃居第一位。在这样 的市场竞争状态下，研究当前房地产市场的发展前景，确定近期发展战略，成为上海建行发展住 房金融业务的重要课题 4 上海交通大学m b a 学位论文上海建行住房金融业务的发展战略 第二章新一轮房地产经济发展的特点及前景 我国的房地产经济从计划经济走向市场经济的发展过程中，已经经历了几个发展周期。随着 房地产市场的逐步成熟，以及住房体制改革的全面推进，新一轮房地产的发展呈现了新的特征和 趋势。就上海来看，由于宏观经济的带动，以及房地产的消费和投资需求的拉动，房地产持续快 速增长。并显示出良好的发展前景，给住房金融创造了广阔的市场空间 第1 节改革开放后我国房地产发展的周期过程 新中国成立到1 9 7 8 年改革开放前，在社会主义公有制条件下，房地产作为商品被严格禁止， 房地产基本上处于畏缩乃至消失状态。1 9 7 8 年实行改革开放以来，伴随着宏观经济的高速增长和 持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业迎来 了渐进复苏和发展的新时期。自1 9 7 9 年至今，中国房地产业的发展过程大致可以分为三个阶段。 1 9 7 9 年一1 9 9 1 年为第一阶段，是我国房地产业发展的起步阶段。这一阶段中，市场刚刚起 步，房地产整体运作过程还不成熟，房地产走势受政策法规和外部政治环境的影响较大，市场化 水平比较低，房地产交易规模小，交易价格波动不大。在这个阶段中，房地产发展经历了1 9 7 9 年一1 9 8 5 年的起步和1 9 8 5 年一1 9 9 1 年的复苏两个周期 5 。1 9 8 0 年，全国开始推行住房商品化 试点改革，1 9 8 4 年全国六届人大通过的政府工作报告中明确指出“城市住宅建设，要进一步 推行商品化试点，开展房地产经营业务”。接着，政府先后制定和颁布了房地产开发经营及其服 务等一系列法律、法规4 0 0 多个，初步形成了从中央到地方的房地产法律体系，为房地产的发展 提供了法律、政策依据，由此迎来了我国房地产业在1 9 8 4 年发展的第一个高潮，标志这新兴房 地产业的真正起步。1 9 8 8 年，宪法正式明确规定土地使用权可以依照法律进行转让，为房地产进 入市场进行出让、转让和买卖提供了法律保证、城市的土地归国有，为统一土地归口管理和实行 城市土地的优化配置提供了条件。促进了房地产的复苏和发展，由于受到政治经济因素的影响， 1 9 9 0 年房地产各项主要指标跌入了低谷。 1 9 9 2 年一2 0 0 0 年为第二阶段，是我国房地产快速发展的第一阶段，表现了房地产发展从繁 荣到衰退到复苏的市场周期特征。在这一阶段，房地产发展经历了1 9 9 2 、9 3 年的高速增长，1 9 9 4 年一1 9 9 6 年的宏观凋控，9 7 年到达低谷，9 8 - - - 9 9 年低水平波动，2 0 0 0 年复苏的过程。1 9 9 2 年邓 小平南巡讲话以后，房地产开发投资高速增长，土地出让量迅猛增加，房地产公司大幅度增加， 房地产价格快速上涨，房地产交易额明显增大与此同时，由于缺乏有效的市场监管，房地产发 展的深层次问题不断暴露，导致开发失控、资源严重浪费；以权寻租现象严重，国有资产大量流 失；炒地皮、炒项目等投机活动过多，在部分地区形成较为明显的房地产泡沫。伴随紧接而来的 宏观经济调控和经济“软着陆”，市场结构出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。 6 2 0 0 1 年开始，房地产发展进入了第二个快速发展阶段，表现了我国房地产市场相对成熟的特 征。由于国内宏观经济持续高速发展，住房体制改革措施逐步推行实施，以及我国顺利加入v t l 0 上海交通大学m b a 学位论文上海建行住房金融业务的发展战略 和2 0 0 8 年申奥成功等多方面利好因素的拉动，我国房地产业在经过几年相对平稳的发展后，进 入了一个良性的成熟发展阶段。2 0 0 1 年，全国房地产出现“火垮”，商品房全面热销，全年均价 达到了2 2 2 6 元平方米，比上年上涨5 8 9 6 。2 0 0 2 年上半年，继续保持稳定的增长势头 上海房地产的发展总体上比较落后于北京和深圳等南方开放城市。从上世纪8 0 年代摆脱“休 眠”开始，上海房地产的发展在摇篮中徘徊了很长时间，居民住房条件长期得不到改善，城市旧 房改造的压力非常大9 2 年邓小平的南巡讲话给上海的房地产建设带来了第一个春天。但是好景 不长，由于市场运作的不规范，在经历9 3 、9 4 年的高涨以后，迅速进入了盘整。根据中房上海 指数( 附录1 ) 绘制走势图( 图2 一1 ) 可以看出，9 5 年以后，中房上海综合指数连续下跌，到9 8 年跌幅到达最大，9 9 年跌入最低谷，2 0 0 0 年开始反弹，2 0 0 1 年了进入高速发展阶段。住房指数 的走势与综合指数基本接近，但是办公楼指数自2 0 0 2 年才开始上升，明显滞后于住房指数的上 涨。 图2 11 9 9 5 - 2 0 0 2 年中房上海指数走势 t h ei n d e xo fr e a le s t a t ei ns h a n g h a i 1 6 0 0 1 4 0 0 1 2 0 0 l o o o 咖 咖 4 0 0i iiiiiiiiiiiii - - - - - - _ j g 船9 5 ，”9 6 1 19 7 1 19 8 1 19 9 59 9 1 10 0 60 0 1 20 1 60 1 1 20 2 3咖0 2 - 9 一综合指数- 住宅指教- 办会楼指数 第2 节新一轮房地产经济发展的特点和动因 随着市场成熟度的提高和房地产业整体素质的提升，新一轮的房地产发展周期表现了与前期 国内房地产发展不同的特点以上海房地产发展为例，新一轮的增长特点主要表现以下几个方面。 一、投资与消费同步增长，体现以市场需求为导向的开发热潮 同1 9 9 2 、1 9 9 3 年房地产热不同，新一轮房地产的增长体现为需求拉动的投资增长，从表3 屯 可以看到，9 2 、9 3 年的投资增长明显高于销售的增长率，而9 8 、9 9 年房地产市场复苏后，到2 0 0 1 年快速增长时，房地产投资增长率仍然小于销售率的增长，并保持在1 0 一3 0 之间，发展速度比 较平稳，其中，商品住宅开发投资比重上升到房地产总投资的6 6 6 7 ，表现了房地产投资的理性 和成熟。新一轮房地产“热”呈现了良性发展的好的市场态势。 从上海市场看，近三年房地产投资稳步增长，平均递增十多个百分点，与9 3 年快速增长阶 段相比，基本不存在投资失控问题。2 0 0 1 年上海房地产开发投资6 2 0 3 1 亿元，占固定资产总投 资3 l3 房地产开发规模扩大，全年商品房施工面积5 6 8 3 7 万平方米，增长2 9 ，竣工面积 6 上海交通大学m b a 学位论文上海建行住房金融业务的发展战略 1 7 5 8 万平方米，比上年增加7 ，而当年销售面积1 7 6 7 4 万平方米，增长1 3 5 ，其中住宅销售 面积1 6 4 7 9 万平方米，占9 3 ，增长率为1 4 。销售面积略大于竣工面积，体现了良好的市场 需求和相对平衡的房地产开发量。 表2 - 1近十年我国国民经济增长与商品房销售和房地产投资增长率对照表 单位： 1 9 9 21 9 9 31 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 1 l 国民经济增长率 1 2 81 3 48 87 8 7 18 o7 3 l 商品房销售增长率 7 9 3 41 0 2 4 72 6 13 9 7 2 8 13 0 12 9 4 l 房地产投资增长率1 1 7 61 6 5 4 2 51 2 6 l l1 9 52 5 3 资料来源：“上海房地”2 0 0 2 4 第8 页：1 9 9 7 2 0 0 1 国家统计公报 二、个人购买商品住宅比例明显上升，消费投资需求两旺 由于告别了公款消费和福利分房的年代，在新一轮的商品房销售快速增长中，个人逐步成为 购买者主体。全国个人购买商品住宅的比例1 9 9 6 年为5 3 ，1 9 9 7 年为6 6 ，1 9 9 8 年为7 2 ，1 9 9 9 年为8 0 ，2 0 0 0 年为8 7 5 ，2 0 0 1 年超过9 0 ，达到9 2 2 1 。上海2 0 0 1 年个人购房比重为9 6 7 ， 到2 0 0 2 年8 月，个人购房比例高达9 8 5 。消费主体从单位集团转变为居住者个人，体现了住房 体制改革以后，在持续稳定的经济增长条件下，居民要求改善居住条件的最终消费需求的增长。 由于个人购买者对住房产品的质量、环境等要求不断提高，使得个人需求拉动下的房地产投资更 加符合市场发展的要求，来自“百姓市场”的实际需求推动房地产市场健康稳步地向前发展。 在消费需求增长的同时，由于储蓄利率连续下调，股市不景气，住房成为个人投资的重要渠 道。2 0 0 1 年上海存量房交易突破1 4 0 0 万平方米，同比增长超过8 0 ；同时房屋租赁市场交易活 跃，商品房屋出租面积4 9 4 2 4 万平方米，比上年增长3 7 9 。同时，上海城市居民家庭人均年可 支配收入1 2 8 8 3 元，比上年增长9 9 9 6 。居民个人在实际收入增长带动下，投资买房需求得以快速 增长 同时，外来人员投资比重增加。上海近两年涌入了大批境外和外省市购房者。这些人员中一 部分是上海经济发展引入的来沪工作人员，一部分是境外和省外的投资者。境外投资者以香港、 台湾人士居多，省外投资者则以温州购房团为代表。另外，上海海外留学人员在沪投资购房也占 了一定比例。因而，境外和外省市购房者数量逐年上升，2 0 0 0 年占商品房预售总套数的1 1 3 ； 2 0 0 1 年达到1 8 2 ，2 0 0 2 年i - - 5 月上升到2 5 。境外和外省市购房者的涌入推动住房价格进一 步上涨，特别是高价位商品房，在2 0 0 2 年卜9 月上海高价位商品房预售中，外地人士和境外人 士则占了半壁江山，购买比例分别为2 8 5 和2 5 。 三、新增商品房供求关系出现逆转，住宅售价明显上升 1 9 9 9 - - 2 0 0 0 年上海房地产市场在政策效应驱动市场为主导因素作用下，供求关系趋于缓和。 到2 0 0 1 年批准预售面积与预售登记面积比例，以及批准销售面积与销售登记面积比例均达到了 i ：1 1 ，供求关系逆转进入了供不应求的阶段。住宅售价因而明显上升。根据上海市房地产交易 中心对中心市区九个行政区以及浦东新区、闵行区、宝山区全年统计数据汇总表明：2 0 0 1 年上海 商品房住宅预售价格指数由2 0 0 0 年末的1 0 4 5 i i 点，上升至2 0 0 1 年末的1 1 2 7 3 1 点，升幅7 8 7 ； 成交均价由2 0 0 0 年的3 8 3 4 元平方米上升至2 0 0 1 年的4 3 0 8 元平方米，上涨1 2 2 4 。其中5 0 0 0 元平方米以上的中、高价位楼盘成交比例明显增大，由2 0 0 0 底的1 5 2 8 上升至2 3 3 4 ，而同 7 上海交通大学m b a 学位论文上海建行住房金融业务的发展战咯 期3 0 0 0 元平方米以下的低价楼盘成交比例明显下挫，同期由4 6 1 回落到3 0 8 4 住房价格结 构的明显上移驱动了成交均价呈相当幅度上扬全市中心城区( 黄浦、静安、卢湾) 状态回升明 显，2 0 0 1 房产供应量( 批准预售面积) 达1 3 5 4 4 万平方米，增长4 5 ，占全市供应总量比重由 6 4 8 上升到8 3 5 ：预售面积1 3 8 3 4 万平方米，增长4 2 。占全市预售总量比重由6 8 8 上升到 7 5 5 ；供求比例保持l ：1 0 2 ；价格指数和成交价双双攀升，平均增幅在1 0 一1 2 之问，表明 中心城市的“空心化”现象有所缓和。 7 图2 - 21 9 9 0 2 0 0 1 年上海平均房价走势和趋势预测 t h et r e n do fa v e r a g ep r i c eo fr e a le s t a t ei ns h a n g h a i 一 一，声7 v 名r z 乡 哆7 1 9 9 01 9 9 11 9 9 21 9 9 31 9 9 4 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 0 2 0 0 10 2 0 6 一平均价格一2 年移动平均价格 四、存量房交易加速启动，房地产二、三级市场高位联动 在新增商品房市场稳步走高的同时，上海房地产的二、三级市场出现了明显的高位联动现象。 2 0 0 1 年上海存量房产交易1 4 2 2 万平方米，比上年增长8 2 7 ；成交价从平均2 1 1 1 元平方米上 升到2 3 7 8 元平方米，升幅1 2 5 5 ，与新增商品房增幅不相上下。预计未来房地产市场存量交易 占交易总量的比重将不断提高，2 0 0 2 年可能达到5 0 左右。 表2 - 2历年二、三级市场交易增长情况 单位：万平方米 1 9 9 7 1 9 9 81 9 9 92 0 0 0 2 0 0 1 交易量交易量增长交易量增长交易量增长交易量增睦 商品房 4 3 7 49 1 3 51 0 8 81 0 5 1 。31 5 11 4 5 2 93 8 21 8 3 1 82 6 1 预售面积 存量产权房 1 5 4 63 1 5 21 0 3 95 1 0 86 2 17 7 8 55 2 41 4 2 2 48 2 7 交易面积 资料来撂：上海房地 2 0 0 2 4 第2 l 页 8 o o 0 o o 0 0 o o 0 伽伽姗|；黝猢啪啪印 上海交通大学m b a 学位论文上海建行住房金融业务的发展战略 第3 节宏观经济导向和房地产发展前景 由于新一轮房地产发展的特点和动因主要来自于市场的有效需求，与当前我国宏观经济调控 的政策取向相适应，有利于缓解投资与需求紧缩的压力，拉动经济增长；同时，经济增长和住房 制度的改变，也将推动住房需求在较长一段时期内保持继续的增长，因此可以推断，我国新一轮 的房地产发展将在宏观政策引导和控制下保持稳步的发展势头。 一、保持房地产健康稳步地发展是国家宏观经济调控的重要内容 今年，我国国民经济继续保持快速健康发展的良好势头，总体形式好于预期，也好于上年， 经济同比增长一季度7 6 ，二季度8 0 ，三季度8 1 ，前三季度国内生产总值达到7 1 6 8 2 亿元， 比去年同期增长7 9 然而有效需求不足仍然是困扰经济发展的主要因素。9 8 年以后，我国转 轨经济的运行进入了一种新的体制约束状态，供给出现明显的过剩，需求对经济增长的约束与拉 动作用明显增强，投资、需求膨胀的内在动力明显不足。在连续八次降息以后，城乡居民储蓄存 款增长从1 9 9 5 年3 7 7 回落到2 0 0 0 年7 9 9 6 以后，2 0 0 1 年开始又出现了新的高速增长，当年储蓄 存款增长为1 4 7 ，2 0 0 2 年5 月同比增长达到1 7 6 ，国内居民储蓄存款超过了8 万亿元。在多 管齐下的刺激之后，持续的通货紧缩和内需不足仍然严重地制约着经济增长。 由于房地产业涉及5 0 多个行业，仅住宅生产部件就达到5 万多个，比汽车生产部件多2 - 3 万个，同时又是劳动密集型产业，不仅对相关联产业的主导作用突出，而且对宏观经济的带动作 用明显，表现出较强的向国民经济体系各部门渗透的能力，具有在国民经济体系中先导性、基础 性和支柱性的产业地位，其独特的产业经济特征对国民经济的增长具有巨大的贡献度。9 8 年我国 经济增长7 8 ，房地产业增长拉动2 个百分点，9 9 年我国经济增长7 8 ，房地产业增长拉动1 5 个百分点今年房地产开发投资保持了3 0 以上的高位增长，卜9 月完成投资4 8 6 3 亿元，增速 2 9 4 ，比固定资产投资总额增长高出5 个百分点，成为推动宏观经济增长的重要因素。而上海 房地产业在g d p 中的比重已经由1 9 8 9 年的0 7 ，上升到6 4 e 8 ，确立了房地产业在上海国民 经济“十五”发展规划中“六大”支柱产业之一的地位。 图2 - 31 9 9 0 - 2 0 0 1 年上海房地产附加值及其占g d p 的比重 t h ev a l u eo fr e a le s t a t ei ns h a n g h a ia n di t sr a t i oo fg d p 口房地产附加值( 1 0 亿元)口占g d p 9 上海交通大学m b a 学位论文上海建行住房金融业务的发展战咯 二，良好的经济环境将带动房地产继续快速发展 美国经济学家西蒙库兹涅茨曾对各国经济增长进行大量的数量统计，发现国民经济增长率 与房地产业的发展状况之间存在着十分紧密的关系 表2 3房地产业与宏观经济增长率的相互关系 宏观经济增长率房地产业发展状况 小于4 委缩 4 - 5 停滞甚至倒退 5 _ 8 稳定发展 大于8 高速发展 1 0 一1 5 飞速发展 并抖来源：西囊库兹捏获各盈经济增长 r 商务印节馆i 9 9 0 年 从表中可以看出，在经济发展的不同阶段，房地产发展的速度也有所不同。房地产业发展水 平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度也就越快。一方面， 用国民生产总值计算的经济增长率本身包含了房地产业在一定时期内生产的房地产商品和房地 产劳务，据此计算的经济增长率不但反映了整个宏观经济的发展水平，也在总体上反映了房地产 业在这一时期的实际运行状况。另一方面。经济发展水平对房地产这类具有独特性质的消费品和 投资品的供求关系会产生较强的影响，使宏观经济与房地产业呈同向发展趋势。 经济发展水平对房地产消费水平的影响可用下式来表示： l n r t = a + b l n y t + c l n n t 公式2 - 1 其中，r t 为房屋开支，y t 为国民生产总值，n t 为人口，t 为年份，a 、b 、c 为参数。据香港 学者计算，采用线形回归方法，1 9 8 0 1 9 9 0 年香港房屋开支方程为： h 船- 4 2 5 + 0 7 3 1 n y t + 3 3 1 n n t公式2 - 2 预测值与实际值高度相关，相关系数达到0 9 9 8 8 。据此得出每增加1 0 0 0 元国民生产总值， 导致房屋开支增加1 2 0 元；每增加1 个人口，每年房屋开支增加2 4 6 0 0 元。 9 j 目前我国正处于宏观经济增长持续保持8 左右的增长幅度，房地产业的发展应当处于稳定与 高速发展之间，当前全国房价达到2 2 2 7 1 元平方米，比上年同期上涨1 3 7 1 元。其中北京最高 为4 5 1 7 2 元平方米，上海其次为3 9 3 6 9 元平方米，体现了良好的宏观经济运行态势对房地产 市场的有利支撑。 就上海来看，今年g d p 同比增长一季度为9 6 ，上半年1 0 ，前三季度g d p 总值达到3 9 0 2 1 5 亿元，同比增长l o 6 ，创近三年新高。同时上海第三季度的房地产价格与去年同期相比，销售 价格上涨7 9 ，涨幅大于上半年0 6 个百分点。其中商品房住宅销售价格水平上涨9 4 ，二手 房价格水平比去年同期上涨6 8 9 6 ，空置率回落到不足5 0 0 万平方米，显示了房地产市场与经济增 长同步双增的局面。上海房地产已经连续9 个季度呈上涨态势，其中宏观经济的推动作用不容忽 视。 三，居民可支配收入的继续增长将迸一步刺激房地产需求的上升 o 上海交通大学m b a 学位论文上海建行住房金融业务的发展战略 收入水平对房地产需求的传导机制可以从两方面来体现：一是收入变动影响消费者对房地产 物业的支付能力，进而影响到房地产需求水平：二是收入水平变动影响消费者对财富积累的预期， 这种预期又对住宅的需求产生影响。收入水平变动对房地产需求与消费的影响可以用收入支出弹 性来计算： d r t r t y e t = 而 公式2 - 3 其中, d r t r t 与4 i t i t 分别为房屋开支及国民收入在时间t 内的变动率。据计算，香港每 增加1 个百分点的国民收入，导致房屋支