（产业经济学专业论文）武汉市廉租住房制度探析.pdf

硕士学位论文 m a s t e r s f h e s i s 内容摘要 在当前经济形势下，中央十分重视扩大内需在推动经济持续发展中的杠杆作 用，而进一步完善廉租住房制度，j 下是有效弥补市场经济缺陷、促进经济健康发展 的重要举措。因此，本文以武汉市为例，通过分析该市现行廉租住房保障制度的现 状和问题，提出相应的对策和建议，旨在为政府解决城镇低收入家庭住房问题提供 决策参考。 本文出五部分组成。第一章为引言，对问题研究的意义、方法以及建立廉租住 房制度的理论基础进行了探析：第二章对廉租住房制度的定义和构成进行界定，继 而分析武汉市廉租住房制度的建设状况和存在的i u j 题，并对实施效果进行评价；第 三章主要分析美国和香港地区推行廉租住房制度的经验，以及我国部分城市推行廉 租住房制度的实践；第四章为本文的重点，月j 较大篇幅对武汉市廉租住房制度体系 的构建进行探析并从供应体系、分配体系和；l ：f 管体系分别提出笔者的设计思路：最 后一章，则进一步提出武汉市廉羊| i 住房制度有效运行的保障措施。 本文试图从以下几个办丽进行创新= 4 是研究j t d , 路j - 的突破。本文以武汉市这 个具体城市的廉租住房制度作为研究对象，收集了大景最新的数据。令文的研究分 析紧密结合武汉市的jl 体情况，形究j 仃较强的现实意义平f l i , f 执行中仁。l 二足研究王i l ! 论上的创新。近年来旧内对j ：廉千j l 住房f , j j 题的研究很多，但人都只足就某一个或桀 几个问题作：探讨，而本文在前人研究的基础上，尝试运用系统论的分析方法，把 廉租住房问题作为一个整体，对其各个有机部分进行有序的探讨，从而力求使本研 究更加系统、深刻。 关键词：廉租住房制度；供应体系；分配方式：豁管机制 a b s t r a c t u n d e rt h ec u r r e n te c o n o m i cs i t u a t i o n ，e x p a n d i n gd o m e s t i cd e m a n di sa ni m p o r t a n t l e v e rt od e v e l o pe c o n o m i cs u s t a i n a b l yb yt h ec e n t r a la u t h o r i t i e s i tw i l lb ea ni m p o r t a n t i s s u ef o ro u rp a r t ya n dg o v e r n m e n t st os e t t l eh o u s i n gp r o b l e mo f l o w - i n c o m ef a m i l i e sb y i m p r o v i n gu r b a nl o w r e n t h o u s es e c u r i t ys y s t e m f o u n d a t i o no f t h i ss y s t e mc a nr e m e d y t h em a r k e td e f e c t s ，s a f e g u a r dt h es t a b i l i t ya n du n i t yo ft h es o c i e t y ，a n dp r o m o t ee c o n o m y m o r eh e a l t h i l y i nt h ep a s tf e wy e a r s ，w eh a v em a d es o m ea c h i e v e m e n t so nt h ew o r ko f h o u s i n gs e c u r i t y h o w e v e r ，t h e r ea r es t i l lm a n yp r o b l e mr e s i s t s i ts e r i o u s l yp r e v e n tt h e g o v e r n m e n tf r o mp r o m o t i n gt h ew o r ko fl o w - r e n t - h o u s es e c u r i t ya n ds o l v i n gh o u s i n g d i f f i c u l t i e so fl o w i n c o m ef a m i l i e s i nd e e p e ra n a l y s i s ，e x i s t e n c eo ft h e s ep r o b l e m sw a s r e s u l t e df r o mo u rd e f e c t f u lh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m t h e r e f o r e ，t h i sp a p e rt a k et a k i n g w u h a na sa ne x a m p l e ，p r o v i d e sr e f e r e n c ef o rt h eg o v e r n m e n ts o l v i n gt h eh o u s i n g p r o b l e m so ft h eu r b a nl o w i n c o m ef a m i l i e sb ya n a l y s i so nc u r r e n ts i t u a t i o na n dp r o b l e m s o ft h i ss y s t e mi nw u h a n t h et e x ti sd i v i d e di n t of i v ec h a p t e r s ：c h a p t e ro n ei st h ei n t r o d u c t i o n ，w h i c hi ll u s t r a t e t h es i g n if i c a n c eo ft h er e s e a r c h ，m e t h o d s ，a n dt h et h e o r yf o u n d a t i o n o fs e x i n g u p l o w r e n th o u s i n gs y s t e m ：c h a p t e rt w od e f i n e sl o w r e n th o u s i n gs y s t e ma n dc o m p o s i t i o n ， f o l l o w e db yt h ea n a l y s i so nt h ec o n s t r u c t u a ls i t u a t i o no f l o w r e n th o u s i n gs y s t e ma n d e x i s t i n gp r o b l e m s i nw u h a n ，f u r t h e m o r e ，t h ei m p l e m e n te f f e c t s a l s oa r ee v a l u a t e d ； c h a p t e rt h r e ei n t r o d u c et h eu n i t e ds t a t e sa n dit o n g k o n ge x p e r i e n c e so fi m p l e m e n t i n g l o w r e n th o u s i n gs y s t e m ，a sw e l la st h ei m p l e m e n tp r a c t i c e i ns o m ec i t i e so fl o w 。r e n t h o u s i n gs y s t e mt h r o u g h o u to u rc o u n t r y ；c h a p t e rf o u ri st h ek e yp o i n to f t h i st e x t t h e a u t h o ra n a l y z e st h ef r a m eo fe s t a b l i s h i n gt h i ss y s t e ma n dp u t sf o r w a r dh e ro w nt h i n k i n g a b o u tt h el o w r e n t h o u s es y s t e m ；c h a p t e rf i v ep r o p o s e st h es a f e g u a r d st h a tp r o t e c t w u h a n sl o w - r e n t h o u s i n gs y s t e mt oo p e r a t ee f f e c t i v e l y t h i st e x ta t t e m p t st oc a r r yo ni n n o v a t i o n sf r o mt h ef o l l o w i n gs e v e r a lr e s p e c t s ：f i r s t ， r e s e a r c ho nb r e a k t h r o u g hi d e a s i nt h i sp a p e r , t h es p e c i f i cc i t yw u h a nc i t y , t h el o w 。r e n t h o u s i n gs y s t e mf o rt h es t u d yt oc o l l e c tal a r g en u m b e ro fu p t o d a t ed a t a 7 l h ef u l lt e x to f t h er e s e a r c ha n da n a l y s i si nc l o s ec o n n e c t i o nw i t ht h es p e c i f i cc i r c u m s t a n c e so fw u h a n t os t u d yt h er e l e v a n c eo fas t r o n ga n de n f o r c e a b l e s e c o n d ，r e s e a r c ht h e o r e t i c a l l l i 胍。v a t i 。n t t l i sy e a r ，t h ed o m e s t i c1 。w c o s th 。u s i n g f o ral o t 。fi s s u e s ，b u ta r e 。n l y 。n e 。ran 啪b e r 。fa u e s t i 。n st oe x p l o r e ，t h i s i sa tt h eb a s i s 。fp r e v i 。u ss t u d i e s ，t r yt 。u s e 掣s t e = m e 。g a n a l y s i s , t h el o w - c o s th o u s i n g p r o e b n l e ma v s 撕a 。w u s h o p l a e m i t s 。a f l 。l k o r g a 。n 。曲i c 。p 似a r t i 。o n f ，l 锄o r d e ry , p a ya t t e n t i o nt ot h er e l a t i o n s h i pb e t w e e n t h ev 锄o u sp 踟。峪o 1 1 cw u 叫“ s om a tm i ss t u d yw a sm o r es y s t e m a t i ca n d p r o f o u n d k e yw 。r d s ：l o w - r e n t - h o u s cs y s t e m ；s u p p l y s y s t e m ；d i s t r i b u t i 。n m e t h o d s ； r e g u l a t o r ym e c h a n i s 硕士学位论文 m a s t e r sr i i i i 二s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：尹塌穆、 日期： 矿年月岁日 学位论文版权使用授权书 本学位论义作者完食了解学校仃关保胃f 、使j j 学位论文的规定，即：学校仃权 傈霄f 并向因家有关部l _ j 或机构送交论文的复e | j l q - 平i i i u 子版，允询：论文 j 2 俞阅和借 阅。本人授权华中师范夕、= 学i 训奠将小学位论文的全翔；或部分内容编入订父数 ：l e 库进 行检索，可以采用影印、缩印或手_ i 描等复制手段倮仃和7 i ：编小学f 讧论文。时授权 t ，i 习科学技术信，皂、研究所将本学f 讧论文收录到i f l 囡学位论文全义数掂 掌，并通 过网络向社会公众提供f 羔色、服务。 作者签名：尹柏多 日期：d 移多月夕日 本人已经认真阅读“c a i 。i s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a ll s 高校学位论文全文数据库”中令文发布，并i 叮按“章程”【= | ，的 规定享受十| | 天权益。圃塑途塞握童亟溢压! 旦堂垒：；旦：二! l 三；旦二笙蕉鱼! ! 作者签名：尹幽莲k 日期：孑咿6 月岁日 钠挠贸7 7 刑 喘砷年月 硕士学位论文 m a s t l r st h e s l s 1 1 研究意义 1 引言 理论意义：城镇居民廉租住房制度，在一定程度上讲是新生事物，对此问题的 相关研究尚未深入展开。本研究将总结前人已有的研究成果，并将理论与廉租住房 问题的实践情况相结合，探讨廉租住房保障制度的构建。此外，本研究还可为以后 的研究提供一定的数据和理论研究资料，并引发学者们对这一问题的进一步关注与 思考。 政策意义：廉租住房制度属于住房保障体系的重要内容，其建立和完善还需要 政府财政和金融政策的支持，因此，廉租住房制度的建立同时涉及到社会政策和经 济政策两个方瓶，通过本文的研究，希望能为政府制相关政策方瓶提供参考。 现实意义：廉租住房制度之所以要纳入社会保障体系，目的是保障住房弱势群 体的适当或基本居住权益。但冶：很多。 i 譬况下，却因诸多原冈i f l j 未能实现这一闩的。 研究此问题，提f 相关建议，使困难抒的居住权益能真i l i 得剑保障，对武汉市以及 全国的廉干l i 住房保障体系的完善具有深远意义。 1 2 研究思路 1 2 1 研究方法 首先，本义采川规范研究与实证研究棚结合，刈武汉市臁奉i i 房建设过程巾出现 的问题等进彳的分析和原因探究，刈。武汉市廉租房建没模式的 奎系设计采用了规范 研究的方法，射我陶的廉j i l 房收入标准和配干j i 标准的i 例定，运川数学模型进行分析， 属于实证研究。 其次，结合采用演绎分析与归纳分析，本文酋先通过介量f j l q 外住房保障体系巾 公共住房政策的现状分析，归纳h 外化该政策上的共i 可点和f x 别，然后结合我因 部分先进城市廉租住房制度发展的实践情况，演绎出适合武汉市廉租住房制度建设 的特有模式。 最后，采j f j 系统分析法，文章侄论证完善廉干l i 住房保障体系时，运用系统论的 观点，分供应、分配、监管三个子系统腠，l ：，并注意将它们动态的协调起来，保证 了该系统的千j - 序性和整体的运行效果。 1 2 2 研究结构 本论文首先对问题提出的意义和研究方法进行了简要闹述，并对已有的研究进 硕士学位论文 m a s t e r 。st h e s i s 行了一定的归纳和总结：第二章总体介绍武汉市廉租住房制度的建设和问题，并对 实施效果进行评价；第三章介绍国际上先进的住房保障的理论沿革及其在其他国家 地区公共住房建设中的应用实践，并结合我国部分城市的廉租房建设实践，总结了 宝贵的经验；在此基础上，文章第 j q 章提出全面地构建适宜武汉市现阶段廉租住房 制度建设的住房保障系统的建议，从供应、分配和监管三个部分，详细设计了该系 统的基本框架；最后一章进一步介绍武汉市廉租住房制度有效运行的保障措施。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外研究现状 ( 一) 廉_ 手l i 住房制度的琏 i ：i ：理沧 新古典经济学派的主要学者，张；利经济学科的鼻祖a c 庇古将福利经济学的 研究范围界定为对增进一个国家经济福利的研究。福利经济学当中的福利家理论 为我国制定廉租住房制度奠定了”涟实的理论基础。现代西方经济学的主要代表约 翰梅纳德凯恩斯在他的著名代表作就业、利息、和货币通论中总结了系 列拯救资本主义经济危机的理论和政策i ：张，他的这些研究成果对我凼建设廉, f l h i - ： 房制发有十分重要的扁迪意义。现代争卜会保障蟹理论的创始人，英国伦敦经济学院教 授w c 贝, j l s h i j 奇在他撰：! ；的社会f 采险和有天福利m 题研究报告t - p 指 l j ：通常社 会保障汁划应该涵盖“社会保险、n 会救济捌i ， 愿谦险”返t 个层而的棚荚法规， 该霹l ! 论研究和社会保障六项原! j ! l j 嗣：为诞旧公，j 匕住房政策的建t 捉供了l i j 靠的依 l ， 同时也为我l _ 1 4 能够构建合理的廉机健房制皮提供了嗲实f l ：j 重i ! 论蜒础。 ( 二) 西方新制度经济学理论 西方新制度经济学理论i | j 的= 等笔理论制度功能理论义寸廉租住房制度的创新有 很重要的j i ；发意义。归纳起朱制度的功能通常包括这些内容：可以减少交易成本； 可以为经济提供有效的服务；j f 以为合作创造良好的外部m ：境：能够提供一定的激 励作用：使外部利益阳内部化转化：抑制人的机会主义倾阳。任何彳j 效的制度安排， 一般都应具有上【f 这些功效。也就足说幽方新制度经济学1 1 勺制度功能理论，在指导 武汉市构建廉租住房制度时具有棚人的参考价值，除了能帮助我们找到l 二j l j 订的制 度存在哪些缺陷外，还能指导我们创造出新的更加合理的制度m 。 1 3 2 国内研究现状 廉村l f i - ：房制度作为- l ，陶 t 房保障制度的一项重人措施，引起旧内诩：多专家的离 度关注，他们舀：桐火领域进行了人最研究，其 j 几种 ：要代表性观点如下： 卢现 t p 耳方新制度经济学 m 北京：中困发腱j 。li 版 f ：。2 0 0 3 ：7 0 2 硕士学位论文 m a s i e r st h e s i s 成都市住房保障中心的彭美玉( 2 0 0 4 ) 认为，从资金的循环角度来分析，廉租 住房制度的实质应该是通过税收措施，将收入比较高的人群的一部分收入转移到收 入相对较低的那部分人群手中。这样一方面可以增加全社会总的效用，另一方面也 可以使整个社会的总消费支出增加，从而进一步导致总收入增加。他还试图从经济 学角度探讨建立廉租住房制度的必要性，为我们研究廉租房制度提供了理论基础。 邱冬阳、王牧( 2 0 0 3 ) 认识到目前我国廉租住房的现状主要为：保障对象范 围狭小：保障对象收入核查、监管机制有待完善资金来源渠道有限；廉租住 房房源不足：房源信息交流机制尚未建立。他的研究深刻揭示了目前我国廉租房 制度存在的一些问题，为后面学者的进一步研究作了很女f 的铺垫。 在完瓣廉租房制度的问题上，杨建平、廖阳( 2 0 0 3 ) 提出了对应的建议：完 善现行廉租住房对象申报机制，进一步扩大保障范用，i 司时配备完善的个人信j 1 j 制 度，以解决收入线划分困难问题：引进民间资本，拓宽廉租住房资金的来源渠道； 从法律形式规定制度上明确政府棚关部门和廉租对象的权利、义务。他们的建议 从廉币i i x , j + 象、资金来源和法律制度等各个环节，对完善我国廉租房建设具有很强的 借签意义。 可以霸：n ，上述研究虽然涉及到廉租住房建设的各个研：1 7 ，但是一j ：幽情不刚， 西方国家的成熟理论和经验只能f 持豁和参考，个- - 6 i 】匕l 烈$ ：搬照抄：而国内的研究在系统 性、可操作性方面也都存在一定的不足和缺1 5 i ! j ，需嘤作进4 步深入研究。 1 4 廉租住房制度的内涵及构成 1 4 1 廉租住房制度的涵义界定 酋振良教授指出，住房制度涵蒜住房供给、分配、消绪、产权以及管理等制度， 同时捉：| j 政府提供的廉租公，；坼卜膀属于住房分配1 0 消费制艘领域。而陈们庚则提 出住房制度是包括住房建设投资、供应、分配、经背以及住房保障和管理在内的制 度，住房政策足一个暇家住房制俊的内核，其r l ：廉科i 住房政策门属j ：住房的社会保 障政策范畴。虽然两人对廉干l t 1 i - _ 房制度在整个住房制度f f l 的定位 i 尽崩i 同，但是 对于廉干i l 住房制度作为住房制度的重要组成部分多 ：以其f 制度的形式而存在基本 上是一致的。 本文将两者的观点加以融合，并结合当前该制度的j 毒体实践，把“廉租住房制 度”定义为：政府以补贴方式帮助特定收入家庭的住房租赁消赞方式，改善；l 芒住房 状况，以实现住房保障r 的的一系列行为规则。其t l l ，。 1 央立法足制度实施的基本 曾振良房地产绐济学通论【m j 北京：北京人学f l ：版补，2 0 0 3 ：2 8 卜8 3 圆陈们j 炎，顾忠敏，陆t f t , 1 1 城镇住房制度改革的理论j 实践【m 1 i ：海：l ：海人民；| ：版 l ：2 0 0 3 ：5 - 7 3 硕士擎位论文 m a s t e r s i h e s l s 准则，地方制定的政策是制度实施的指导方针。 1 4 2 中国现行廉租住房制度的构成 经过近十年的发展，中国廉租住房制度逐步趋于成熟，制度体系己经基本成型。 既形成了中央和地方两个层次的政策体系，又建立了比较有效的廉租住房运行体 系。该系统大致包含三套相互关联的运行子系统，分别是供应、分配和监管子系统。 就供应系统而言，主要是土地、房源和资金的供给。土地山政府划拨；房源由 政府筹集或山廉租户借助政府补贴到市场上自行寻找，房源必须符合廉租住房的相 关标准：资金则主要通过财政预算、住房公积金增值收益、二t 地出让收益等渠道筹 集，筹集到的资金必须全部专门用于购建廉租住房或发放租金补贴。就分配系统而 言，主要是合理确定分配对象和租金标准，恰当使用备种分配方式，并规范分配程 序。就监管系统而言，主要指建立完善的退出机制，同时成立专门的廉穰l 住房管理 部门，负责廉租住房的运营及监管。总而言之，中国廉租住房制度是一个在特定政 策和标准掌控下运行的复杂系统。 4 ，7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 武汉市廉租住房制度述评 2 1 武汉市廉租住房制度的发展历程 武汉市于2 0 0 2 年底开始启动廉租住房工作，近六年来，在市委、市政府的高 度重视下，该市廉租住房工作墩得了阶段性成果。 2 0 0 2 年8 月，武汉市政府办公厅以武政 2 0 0 2 8 7 号颁发武汉市城镇最低收入 居民家庭住房保障暂行办法，提出了配房租赁和租会核减的两种住房保障方式， 并明确了住房保障的职能部门、保障方式、对象条件、办理程序及纪律要求等。随 着廉租住房工作的不断推进，该市又根据实际工作i _ l 出现的新情况、新l u j 题，有针 对性地印发了关于武汉市城镇最低收入居民家庭住房保障暂行办法的实施意见 ( 2 0 0 2 年l o 月2 9 日武房字 2 0 0 2 3 8 号) 、关于配租廉干h 住房后期管理的实施意见、 关于配租廉租住房有关i u j 题处理意见的通知、关+ j ：廉租住房配房租赁若干问题 的补充通知等配套文件，f 玎j 确了保障对象认定、评分排序轮候办法、腾退公历处 理、配租廉干l i 住房后期管理等十l | 天政策，逐步形成了廉手j 【住房的政策框架体系，为 该市廉租t # 房工作的顺利实施奠定了基础。 2 0 0 5 年底，根据建设部城镇最低收入家庭廉机住膀竹弼! 办法的规定，武汉 市政府办公厅以武政 2 0 0 6 j2i ，11 0 ? i - 发了武汉市房j 托铃：胖肘、市财政，| i ，j 、l l j 民政局拟 制的天于完善我市城镇最低收入家庭住房保障_ f l 制- 度摊 ，租金补贴的实施意见， 彤j 确征原仃的租金核减、配房平| l 赁的基 i l t l j = ，增加住房平l i 会补贝 的新住房保障办， 并规定符合人均住房使川面积6 平方米以一卜等条件的最低收入家庭- 叮以 1 请f i ：膀和l 金补贴，运用租金补贴自行进入i l j 场租房。 2 0 0 6 , f 9 ) j ，武汉f 订政府响应中央的政策，公前j 了武汉住房发展“十一j f i ” 规划，提 托：到2 0 1 0 年术，武汉住宅竣工总山i 积将累计实现4 4 5 0 万j f 方米。规划 蓝图设想的住房结构为：普通商品住房竣：j ：面积2 0 0 0 万平方米；经济适用住房竣工 面积1 2 0 0 j 平方米；廉租住房1 5 0 0 套；其他类型住房竣工i 面积1 2 5 0 万平方米。据悉， “十h ”期i “j ，武汉市将投入4 5 亿元用于廉租住房建设。这一规划远景为武汉住房 结构调整奠定了一个大的瑟训，在未来3 5 - q 一武汉住房供应结构的调整将持续进行。 2 0 0 8 年，受益二j 二国家4 ) 1 亿元扩大内需促经济爿稳j 酋长投资计划，武汉市旧l ： 资源和房产管理局颁稚实行了武汉市廉租住房保障办法。根据新办法，廉租住 f 冷 ( 硕士学位论文 m a s t e r 。st h e s i s 房保障的对象，由“最低收入家庭”扩大为“低收入住房困难家庭”，界定标准将 定期调整。武汉今年界定的标准为：武汉城镇常住户口，人均月可支配收入低于4 0 0 元，人均住房建筑面积不足1 0 平方米。新建廉租住房的套型建筑面积应当控制在5 0 平方米以内；土地出让净收益中按照不低于1 0 的比例安排廉租住房资金。 从中央和武汉市的廉租住房政策演进历程中，我们不难发现，中国政府对廉租 住房政策的重视程度逐步增强，政策不断明朗化和具体化、受益对象不断扩大、可 操作性逐步增强，廉租住房政策在我国的住房保障体系中将发挥的作用越来越大。 与此同时，武汉市廉租住房政策紧随中央政策的变化而不断调整，并在不同的阶段 取得了一定的成绩。 2 2 武汉市廉租住房制度现状分析 根据前文对廉租住房制度构成的界定，本节主要从供应、分配和监管这三个体 系埘武汉市廉租住房制度实施现状及实施过程中存在的f u j 题进行分析。 2 2 1 武汉市廉租住房供应体系分析 ( _ ) 土地供应分析 根据f i 前出台的武汉f i 臁j | i 住房保障办法，臁手f i 住房建设川地采取划拨方 式供应，征：l l 地供应计划r 1 ，优先安排，j l ：j - l l f 报年度川地指标t l ， 丫l 列。2 0 0 8 年：；j ：j ， 武汉l l j i 政府公砸i 了武汉f j f2 0 0 9 年住房建设计划。汁划农l 3 ，该市将做女，臁租住 房用地的供应规划，该市的6 个中心城区承担了主要任务，年内计划总芒提供1 5 0 0 套廉嗣【住房。其巾，仅汉l ；i 】区今年就有3 个廉干l t f i - 房项h 开工，年内计划提供廉币i i 住房5 0 0 套，其它5 个城l x 合计提供1 0 0 0 套。 6 硕士学位论文 m a s t e r st 1 t e s i s 表l2 0 0 9 年度武汉市廉租住房建设计划表 序号项目地址净用地面积( 公顷)建设规模( 万平米)配建廉租住房( 套) 合计 3 7 57 51 5 0 0 l 江岸区后湖地区 0 5l2 0 0 2 研口区长丰地区 i24 0 0 3 汉阳区三里坡地区 0 7 51 53 0 0 4 汉阳区四新片区 o 2 50 51 0 0 5 汉阳区市四砖瓦厂 o 2 5o 51 0 0 6 洪山区白沙洲地区 0 5i 2 0 0 7 武昌地区 o 2 5o 51 0 0 8 青山区工人村地区 0 2 5o 51 0 0 资料米源：h t t p ：w w w u h a n g o v c n 然而，土地出让金一直号称政府的“第二财政”，是政府财政收入的重要部分。 而建设廉租住房，政府不但得不到收益，反而要无偿拿出土地，投入大量资金，使 用人箭人力、物力，冈此，地方政府相关部f - j 往往缺乏积极性。这也就是为什么前 几年武汉廉租住房制度发展缓慢的重要原冈。= ! ，j 一个问题就是难以处理- j ：地雨j 廉租 住房币l j l l j 效益之问的矛盾。如果住房建得靠近f l 川，心，那必然足j i j 一块商效川i ：地 建廉玉l t ( i - 房，这对于：上地增值、高效率的利川和该地区的发展十分彳i 利。如粜住房 建亿市郊，山于廉租住肪的i ! 要租住者是最低收入家庭，他们的生活负扣l 本水就比 较霞， j 二郊f 文- 各种生活设施和市政配套都不太完善，交通费川大，予女一j ：学凼难。 这螳问题尢形中加大了租房者的生活成本。再并，武汉市最低收入家庭敝落在城市 斧个角落，建一片廉租住房鼹然不能满足需求，f i = 婴多建几处，既增加了政腑的 财政负担。义降低了土地的利用效率。 ( 二) 保障资金来源分析 廉干j t 住房的供给需要可持续的资金注入。为了更好的筹集资金，武汉j l i 2 ( ) 0 8 年 出台的武汉市廉租住房保障办法提出采取多利一渠道筹措廉租住房保障资金，包 括：1 、财政预算安排的专项资金：2 、住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备 盒和管理费用后的全部余额：3 、十地出让净收益巾按照不低于1 0 的比例安排的资 金；4 、上级财政安排的争项补助资金；5 、廉租住房羽i 金收入；6 、社会j f j 赠的资 金：7 、其他渠道依法筹集的资金。2 0 0 7 年，武汉f j 廉租住房建设资金预算1 0 2 9 3 ) j 元，实际使用8 ( 5 4 8 万元，其l ，租金补贴1 5 7 9 万元，租金核减2 4 9 ) j 元，配房扒赁根 据项目建设进度支付了6 8 2 0 ) j 元。在市级财政筹措廉租住房保障资金的m l l , r ，部分 7 硕士学位论丈 m a s t e r s 。1 1 1 e s i s 区政府也投资廉租住房制度建设，武昌区政府、江汉区政府各投资 o o o ) i 元购买廉 租住房，用于对特困低保家庭配房租赁。近年来全市累计投入廉租住房保障资金已 达2 4 亿元w 。 然而，目前武汉市仍存在保障资金不足的问题。住房公积金增值收益普遍很少 或不稳定，在提取风险准备金和管理费用后，剩余资金有限，不足以支持廉租住房 制度建设。而土地出让会属于预算外收入，在财政监管上存在困难，有可能出现地 方政府拖延、推诿建设资会投入的情况。因此，实际上的政策资金来源仪依靠市、 区两级政府的财政预算。前文虽提到武汉市财政已经在廉租住房方面投入2 亿多元 资会，但从资会需求而苦，仍存在较大的资金缺口。此外，从我国廉干l t f i - ：房保障资 金筹措情况来看，缺少金融工具的引入。金融机构暂时还没有发挥实质性的作用， 根据国外经验，更多地利用金融创新，将僵化的政府直接主导型融资方式转化为政 府引导下的商业化运作方式显得尤为重要。 ( 三) 保障住房房源分析 目前，武汉市廉干j l 住房的来源主要有以下几种方式：l 、政府新建、收9 1 l j 的住房； 2 、腾遐的公有住房；3 、社会捐赠的住房：4 、其他渠道筹集的住房i 9 。2 0 0 7 年，武 汉市共为2 1 5 6 9 户城镇最低收入家庭提供廉币t t t i ；房保障，其r | 1 租金核减7 5 0 j _ ，租 金补贴1 2 4 4 l 户，配房干| 【赁1 2 7 8 ) _ 。 表22 0 0 7 年度武汉市廉租住房保障工作情况统计表 ( 单位：户) 羊 l 金核减讯金毒b 贴 配庞罩l l 赁小汁 中，d 城区 7 5 7 51 1 6 0 l1 2 7 82 0 4 5 4 远城区和开发区 2 7 58 4 0l1 1 5 合计 7 8 5 01 2 4 4 l1 2 7 8 2 1 5 6 9 资料来源：( 2 0 0 8 年武汉建设年鉴 对于新建廉租住房，l i j 于廉租住房只能干j i 给城镇最低收入家庭屑住，其租i 会实 行政府限价，租金标准较低，无法形成建设资金投入，虹出的良性循坷：，凶此，。一般 房地产开发企业从经济效益和自身的承受能力出发，不愿从事廉军l i i i _ - 膀的开发建 设。廉租住房建没的重担全部落在政府肩一卜，无疑会给政府带来资金以及管理上的 ；_ ) c 霞负担。 对于房源_ 二，武7 义日i 行存量公有住房中i ，腾退的数量很小。主要原l x l 足：一是 。资抖束源：武汉市困十资源嗣j 膀煺管理局。 刘珙我闻廉, f l t f f ：9 ；- 制度的特点及j 融资模j 的思考 j 中困房地产金融，2 0 0 7 ( 8 ) ：1 4 - 1 6 曲武汉市j 艇干j l 住房保障办法，2 0 0 8 年8 月2 5i | 8 硕士学位论文 m a s t e r 。s1 h e s i s 各单位几乎无闲置的公有住房。武汉市实行住房分配货币化后，一些单位尚未出 售、出租的公有住房正按房改方案向职工出售、出租。二是职工现已租住的公房一 时难以腾退。原已分到公房的职工，不论房子面积大小，今后不能再无偿“以小换 大”、“以i i t 换新”，现在租住的公房就无法腾退出来。 对于房源三，受经济水平和居民生活习惯的局限，中国社会捐赠事业发展相对 滞后，对于廉租住房的捐赠那就更少了。 对于房源四，其他渠道筹集的住房，主要就是指保障对象拿着政府的住房补贴 到市场上寻找房源。前几年房价的大幅度上升也带动了房租的上升，在政府租金补 贴一定的情况下，寻找低价房源将变得越来越困难。而且，目前武汉市房屋中介组 织不规范、租赁市场不发达、房源信息提供机制缺乏，廉租住户要想租到合适的廉 干j i 住房需付出较高的交易成本，这一成本包括寻找出租房源、进行交易谈判、实现 交割等各个环节的成本耗费圆。 2 2 2 武汉市廉租住房分配体系分析 ( 一) 分配对象分析 按照武汉市廉租住房保障办法规定，具舔以下条件的低收入住房闲难家庭 可以 j 请租金补贴：l 、家庭成员具钉本1 城镪+ t - + i 了t 住户口，其q 1 年少仃人具有本 市城镇常住户几3 年以j f | ，家庭成员之问彳j 法定的赡养、扶养或嚣抚养关系；2 、 家庭人均月可支配收入4 0 0 元以f ；3 、家庭现人均住房建筑而移! 1 0 平方米以卜。 j 七备i ：述条件的孤、老、病、残等特殊困难家庭和j 芒他急需救助的低收入住房州雕 家庭可以1 1 1 请配房租赁。该政策在收入标准卜，i 【j 低保提高剑l j 政府确定的家庭人 均可支配收入标准( 4 0 0 元) 以下；在住房网难标准上，由人均住房建筑而移 8 平 方米以下提高到1 0 平方米以下。这项规定一定程度扩大了廉租住房保障范爿，仳 仍存在一此- 7 - l u j 题： 苒- 先，申请廉租住房的家庭必须具有当地城市常住户口，这是h 前我幽人部分 城市廉_ 干i 住房i l 请的首要条件之一，但此项限制将为城市建设做 j ，i 献的外米打工 者和农民：1 二排除住住房保障制度之外。这种，- 籍管理制度，在廉租住房体系的培肯 初期对社会的稳定起到了重要的作用。但在流动人口越来越多的今天，以户籍来进 行限制，无疑会给社会的发展造成一定的障碍。 其次，收入标准低下。武汉市廉干| l 住房保障办法规定，人均町支配收入4 0 0 元以下的家庭彳+ 町以申请廉租住房。根据武汉市的统计年鉴，武汉2 0 0 3 年到2 0 0 7 卜的最低收入家庭人均月可支配收入水平为3 1 2 5 1 元、3 4 3 4 2 元、3 9 7 5 8 元、 刷，芟棣1 氏汉布臁租住房建设管理初探【j 武汉城区建设，2 0 0 6 ( 0 8 ) 2 7 岱邵德4 挣北京臁 i l 住房制_ i _ ；实施效果j j 未来发展【j 首都经济，2 0 0 2 ( 1 1 ) ：1 9 - 2 1 9 硕士学位论文 m a si e r si i i e s i s 4 3 5 6 4 元、4 7 8 3 2 元。这就意味着尽管收入标准提高了，但是在城镇居民申请廉 租住房保障的收入标准与最低收入家庭收入水平之间还是存在一定的缺口。 表32 0 0 3 - 2 0 0 7 年武汉市人均可支配收入情况( 单位：元) 年份人均月可支配收入最低收入户低收入户 2 0 0 37 i o 3 83 1 2 5 i4 9 8 7 9 2 0 0 4 7 9 7 0 03 4 3 4 25 3 4 3 8 2 0 0 5 9 0 4 1 43 9 7 5 85 9 8 7 5 2 0 ( ) 61 0 3 0 o o 4 3 5 6 46 3 5 2 3 2 0 0 71 1 9 6 4 74 7 8 1 3 26 9 8 6 i 资料来源：( 2 0 0 4 2 0 0 8 年武汉统计年豁 最后，面积标准低下。据统计，武汉市市区2 0 0 3 年到2 0 0 7 年人均住房建筑面 积逐年增加，2 0 0 7 年底武汉市人均住房建筑面积达到2 8 2 5 平方米。按照国家2 0 0 4 年颁自i 的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法确定的城镇最低收入家庭人均廉 租住房保障瓶积标准原则上不超过j 气地人均住房使用面积的6 0 的规定，武汉市日 油执行的人均住虏建筑【面积1 0 甲方米的标准显然还足偏低。 表42 0 0 3 - 2 0 0 7 年武汉市人均住房面积( 单位：m 2 ) 年份 2 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 人均住房使用面积 1 8 4 l1 9 1 82 ( 1 1 62 i 2 ；2 1 7 3 人均住房建筑面积 2 3 9 32 4 2 52 5 5 02 6 2 ；62 8 2 5 f t ：人均 f 厉t 止l i l l f i l 枞足j f j 人均任厉建筑咖积除以1 3 秽r 算j i ：的 资料水源：2 0 0 4 2 0 0 8 年武汉统计年签 ( 二) 分配方工弋和标准分析 l j l j 订武汉廉褂住房保障主要采取租金补贴和配房租赁等方式，以租金补贴为 。t 。2 0 0 7 年，全市己仃2 1 5 6 9 户家庭享受了廉平 l 住房保障，其r 1 1 实物配租1 2 7 8 户， 租金核减7 8 5 0 户，租金配租1 2 4 4 l 户。 l 、配房租赁及l 标准 配房租赁，是指阳符合廉租住房保障条件的孤、老、病、残等特殊困难家庭以 及其他急需救i 功的低收入t l 房州难家庭凋配一处住房供其承租，按收府规定标准收 取租会。 配房和i 赁的面移 标准，以户为，尊位确定。1 人，_ 家庭原则上从腾退的建筑瓜积 2 ( ) 平方米左彳i 的住房t ，调剂安排：2 人户家庭，配房租赁建筑面积不超过l o 乎方 l o 米：3 人以上家庭，配房租赁建筑面积不超过5 0 平方米。配房租赁的租金标准，低 保家庭按公有住房租金标准的5 0 1 6 缴纳；其他低收入家庭按公有住房租金标准缴纳。 配房租赁的主要房源来自政府集中兴建的廉租住房小区，一方i l i 会加重政府负 担；另一方面由于最低收入者居住过于集中，容易引发一些社会i 廿】题。在治安问题 上，由于“廉租屋”是贫困家庭聚居场所，而多数家庭成员无稳定职业，易形成较 集中的治安隐患。久而久之就发展成为“贫民窟”、“难民营”，不利于社会制度整 体健康发展：在心理上，居住“廉租屋”中的家庭易与社会大众，忆生心理隔阂，不 利于该群体心理的j f 常发展；在就业问题上、子女成长问题上都存在隐患。 2 、租金补贴及其标准 租金补贴，足指向符合廉租住房保障条件的低收入住房困难家庭，按保障面积 标准与现住房而 的差额，发放租金补贴，山申请家庭自行至1 - d i 场干h 赁符合廉租住 房标准的房屋。中请家庭进入市场承租的住房月租金等于或大j ：应享受保障会额 的，按应享受保障会额计发租金补贴；承羽i 住房月租金小于应享受保障会额的，按 实际月租金计发租金补贴。 租会补贴的住房而积标准，按刁i 超过i 一年度全市人均住房建筑i l i j a 的6 0 确定； 租金补贴的每一、 办米补贴标准，低保家庭按上年度市场平均租金的8 0 确定：其他 低收入家庭拔上年度i l j 场平均羽l 会的6 0 确定。某一家庭的嗣i 赁住房补贴可按+ f 式计算： 某一家庭补贴总额= ( 人均住房建筑嘶积标准一家庭实有人均建筑面移 ) x 家庭 享受低保人数x 每i l 三办米建筑1 f i i 移! 补贴额 我国廉租