（管理科学与工程专业论文）房地产业多方行为规范博弈机制设计.pdf

房地产业多方行为规范博弈机制设计 房地产业多方行为规范博弈机制设计 摘要 改革开放3 0 年以来，中国房地产市场发生了巨大的变化。从上个世纪9 0 年代 起，房地产业成为我国国民经济主要的增长行业。最近几年，我国房地产业快速 发展，在各地地方经济发展中所占的分量越来越重，也在不同程度上带动了其他 相关行业的发展。 目前，我国房地产投资与销售基本协调，总体供需两旺，态势良好，但随着 市场经济的发展和各项改革的深入，房地产市场在发展中也存在不少问题，应引 起我们的重视。这些问题的发生绝对不是偶然事件，必然有其制度方面的原因， 房价上涨呼唤着认真严肃的经济学研究。 本文的研究目的是，通过运用博弈论、信息经济学及进化博弈理论模型，对 我国房地产市场中开发商、政府、银行、消费者的各自的博弈行为进行分析，结 合实际进行规范各方博弈行为的机制设计，通过研究，获得了以下研究成果与研 究结论： 在我国的土地市场中，需要完善市场竞争机制和价格机制，加快行政决策法 制化的步伐，以此来引导规范土地市场的秩序性。供地方式上，严格执行经营性 土地一律进行招标、拍卖和挂牌出让的方式，打击房地产市场中的官商勾结行为， 主要从制度、法律层面进行严厉的约束和制裁。另外，政府需要宏观调控房地产 市场，合理制定土地供应计划，但是，政府也应该逐渐把土地供应向市场导向型 转变。 房屋市场中，为了促使整个市场的健康发展和促进社会公平，各地方政府最 根本的就是要遏制炒房现象，通过土地利益分配模式，关注城市弱势群体，并使 得供给主体的开发点相同。调整土地供应结构，加大经济适用房所需用地的投人， 减少其他高档层次住宅土地的投人量，这样的一增一减必须长期而坚定地执行， 以明确政府在供给层面博弈中的承诺，使房地产商能够真正受到引导并调整投资 方向。另外，也要加强拆迁管理，以降低对住宅市场产生较大影响的刚性需求。 在房地产金融市场，由于银行在一定程度上还是房地产开发的主要资金来 源，所以银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。为了尽可能地降低银行 房地产业多方行为规范博弈机制设计 风险，就需要银行加大自身的审查和监管力度，正确评估房地产开发项目的潜力 和优劣，根据开发商的信用度和实力大小谨慎发放合作款项。同时，政府有关部 门也要加强对房地产开发商和企业的管理与审核，对所有注册在记的房地产开发 企业进行信用等级的分类，使他们意识到所面临的诚信问题，没有信用的公司将 失去继续发展的机会。 现阶段，由于我国房地产市场机制的自身调节能力还不够强，所以政策层面 的机制设计就显得尤为必要。希望本文的研究成果能对我国房地产市场的创新机 制设计提供一些启示。 关键词：房地产市场：机制设计；非对称信息；寻租：博弈论 房地产业多方行为规范博弈机制设计 m e c h a n i s md e s i g nf o rs t a n d a r d i z i n gm a n yb e h a v i o r s i 1 1r e a le s t a t em a r k e t a b s t r a c t o v e r3 0y e a r so fr e f o n na n do p e m n gu p ，c h i n e s er e a le s t a t em a r ：k e th a s 铲e a t c h a n g e s s i i l c et l l e 19 9 0 s ，t l l er e a le s t a t ei 水h l s 时b e c o m eam a i ng r o w t l lo fn a t i o n a l e c o n o m y i 1 1c h i m h lr e c e n ty e a r s ，c 1 1 i n e s er c 甜e s t a t ed e v e i o p e di 1 1a h i g hs p e e da n d t a 玉h e a v i e rd e g r e ei i lt 1 1 el o c a le c o n o 血cd e v e l o p m e n t ，a 1 1 d1 e do t l l e rr e l a t e d i n d u s 仃i e sd e v e l o p m e m a tp r e s e m ，c l l i n e s er e a le s t a t ei n v e s t i i l e n ta i l ds a l ei so v e r a l lc o o r d i n a t e ，s u p p l y a n dr e q u i r e m e mo ft 、v 0b a s i cs i t u a t i o ni sg o o d ，b u t ，诚mm ed e v e l o p m e n to fm 破e t e c o n o m ya 1 1 dt 1 1 ed e 印e n i n go ft h er e f 0 珊，t h er e a le s t a t em a r k e ti nd e v e l o p i n ga l s o h a sm a l l yp r o b l e m s ，w 陆c hs h o u l dg e to u r 甜e n t i o n t h e s ep m b l e m si sa b s 0 1 u t e l yn o t a c c i d e n t a l ，m u s th a v ei t si n s t i n l t i o n a lr e a s o l l s ，m er i s i l l gh o u s ep r i c e sn e e ds o u s e c o n o m i cr e s e a r c h t i l i sm e s i s p u 印o s e i s ，b yu s i i l gg 锄em e o r y i o m a t i o ne c o n o m i c sa n d e v o l u t i o r k 町g a m e 戗l e o 巧m o d e lt 0a n a l y z eg 锄eb e h a v i o r so fg o v e 玎m 嘲吨b a l l l 【， d e v e l o p e r s 锄dc o n s 啪e r si i lc m n e s er e a le s t a t em a r k e t ，a n dc o m b i i l i i 培晡t l la c t u a l t 0d e s i g nm e c l l a i l i s mi ns t a ：删i z i r 坞p a n i e sg 卸1 eb e h a v i o r s ，m a i l l l yi 1 1 c l u d i n g ： ht h el a l l dm a r k e to fo u rc o u n t i tn e e d st 0p e r f e c tt h em a r k e tc o m p c t i t i o n m e c h a l l i s ma 1 1 d 1 ep r i c em e c h a l l i s m ，t os p e e du pt 1 1 ep a c eo f l el e g a l i z a t i o no f a d 【i l i l l i s 臼a t i v ed e c i s i o 玛i no r d e rt og u i d en l el a l l dm 砌so r d e r f o r 圮l 锄d s u p p l i e dw | 吼s t r i c t l ye n f o r c el a n db i d d i n gi np r o f i t m a l 【i n g ，s t r i c t l yl i m i t i n gm e l e a s i n ga g r e e m e n ti i ls t a t e o w n e dl a n d t h eg o v e m m e mn e e d st 0m a c r 0 - c o n 由r o lr e a l e s t a t em 破e t s ，e 嘲b l i s i l i r 培ar e a s o i l a _ b l el a l l ds u p p l yp l a i l h o 、v e v e r ，m e9 0 v e m m e n t s h o u l da l s o 鲫挝u a l l yl e a dt h el a i l dm 列 c h a n g i n gt 0m 列瞅- o r i e m e d h lt 1 1 e h o u s i r 培m a r k e t ，i no r d e rt 0p r o m o t e 也ew h o l em a r k e t sh e a l t ：h y d e v e l o p m e n t 觚ds o c i a lj u s t i c e ，l o c a lg o v e m m e n ts h o l l l dc o n t 咖t h ep h e n o m e n 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a sl e s ss e l f - r e g u l a t i 0 1 1 t l l e nt l l e m e c h a m s md e s i g no fp o l i c yl e v e l i sn e c e s s a i y h o p em em e s i s sa u c h i e v e m e n t so nr e a l e s t a t e 溅c a l lp r o v i d es o m ee n l i 曲t e 衄e n tf o ri i l n o v a l i v em e c h a l l i s md e s i 弘 k e yw o r d s ： r e aie s t a t em a r k e t ；m e c h a nis md e sig n ；a s y m m e t ricin f o r m a tio n ； r e n t s e e kin g ；g a m et h e o r y 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得 ( 逵! 翅遗直墓丝霞要挂别虚明的! 奎拦豆窒2 或其他教育机构的学位或证书使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示谢意。 郑期：呼局2 钿 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息 研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公 众提供信息服务。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者虢田多垆 签字日期：弦刁年f 月另l 日 导师签字： ；锄艺 撕期砂产厂月嘶 | 房地产业多方行为规范搏弈机制设计 o 前言 从上个世纪9 0 年代起，房地产业成为我国国民经济主要的增长行业。最近几 年，房地产越来越热，在各地地方经济发展中所占的分量也越来越重。从事房地 产开发经营的房地产业势必成为国民经济中不可替代的基础产业。发达国家现代 化历程表明，要实现工业化、城市化和现代化，房地产业的充分发展是一个必经 的历史过程。 然而，近几年来，在房地产市场的发展过程中，出现了越来越多引入关注 的问题：人为炒作房价，百姓对居高不下的房价苦不堪言；腐败问题日益突出， 官商勾结现象令人深思；开发商偷逃税款、谋取暴利等不法行为屡见不鲜；银 行在房地产市场的融资比例越来越高，风险也越来越大，已经在一定程度上威 胁到了整个经济体系的健康发展。这些问题的发生绝对不是偶然事件，肯定有 其制度方面的原因，房价上涨呼唤着认真严肃的经济学研究。 本文主要通过运用博弈论、信息经济学及进化博弈理论模型，对我国房地 产市场中开发商、政府、银行、消费者的各自的博弈行为进行分析，认为目前 我国房地产市场中出现的问题根本原因在于信息的不对称性及机制的不完善， 因此使得参与各方的机会主义行为盛行，正常的市场机制难以发挥应有作用。 本文通过研究房地产市场参与各方的博弈行为，主要解决以下问题： 在我国的土地市场中，土地属于国有。在众多竞争性行业中，房地产业与 政府的关系可能是最密切的，因为开发商要想获得土地，必须要通过政府部门。 在政府出让土地使用权、获得财政收入的过程中，就难免会出现寻租现象，以 致滋生腐败，引发分配不公。本文首先通过模型研究土地转让协议中的寻租现 象，然后讨论拍卖出让土地使用权的博弈均衡，并给出政策层面的措施和机制 设计。 在房屋市场即住宅市场中，整体处在供给过剩与价格持续上涨同时并存的 非均衡状态，其专业效应和政策效应由于中国房地产业起步阶段的不成熟性而 表现得更加突出。本文将利用博弈工具，在政府与房地产商参与的前提下，就 加入消费者的三方博弈体系建立供给和需求层面的两大不完全信息动态博弈模 型，提出房产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是 房地产业多方行为规范博弈机制设计 房屋市场结构失衡的内在原因，从而阐明政策因素已经并正在决定着中国房地 产市场的基本走向。最后对评价政策效应和调整房地产政策以重归理性繁荣的 道路提出了建议。 在我国的房地产金融市场中，由于银行在一定程度上还是房地产开发的主 要资金来源，所以银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险，主要有：金 融体系不健全，金融机构经营不规范、管理不严格；银行监管不到位、缺乏有 效的担保措施等问题。本文通过研究银行和开发商的合作博弈模型，探讨其合 作的条件和可行性。随后进一步建立双方的互动关系模型，集中反映出银行和 开发商应该形成怎样的互动关系，获得动态模拟及分析共同发展的启发。 国内外的研究和房地产的发展历程都表明，成熟的制度和政策是房地产市 场能够健康发展的必要条件。现阶段，由于我国房地产市场机制的自身调节能 力还不够强，所以政策层面的机制设计就显得尤为必要。希望本文的研究成果 能对我国房地产市场的创新机制设计提供一些启示。 2 房地产业多方行为规范博弈机制设计 1 绪论 1 1 研究背景及其意义 从1 9 9 2 年起，房地产业成为我国国民经济主要的增长行业。最近几年，房地 产越来越热，在各地地方经济发展中所占的分量也越来越重。从事房地产开发经 营的房地产业势必成为国民经济中不可替代的基础产业。发达国家现代化历程表 明，要实现工业化、城市化和现代化，房地产业的充分发展是一个必经的历史过 程。 房地产业是一国经济的基础产业、支柱产业，主要因为：首先，房地产业不 论是占g d p 的比重，还是其增长速度，都具备支柱产业的条件。其次是房地产业 产业链长，关联度大，能直接或间接的引导和影响很多相关产业的发展。第三， 房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散。此外，房地产业是劳动密集型行 业，其发展能提供大量的就业机会。 然而，我国的房地产业还正处在起步阶段，其不成熟性也表现的十分突出。 我们必须面对的一个基本事实是：中国房地产市场总体正处在供求非均衡状态当 中，即房地产需求的增长低于供给的增长，从而整体房地产市场处于供给过剩状 态。但是，作为社会主体的老百姓却只能是望“房 兴叹，产生这种状况的基本 原因是因为中国的房价收人比始终居高不下，以至于导致房地产需求能力不足。 尽管目前对于房价收入比的概念、计算方法、评判标准等存在颇多争论，但现行 房价在很多城市超出了消费者能力的承受范围，而且仍呈不断上涨的趋势已是不 争的事实。不断上涨的房价必然而且已经遏制了大量的有效需求。在国民的收入 水平保持一定或稳定增长时，房价的快速上涨和居高不下就成为首要原因。另外， 随着我国房地产市场的不正常发展，国民的贫富差距也逐渐拉大，而这将产生更 多的社会问题。 在这种情况下，就十分有必要探讨深层次的原因以及对策，进行规范的机制 设计。 目前，在我国的房地产业的发展过程中存在着相当严重的问题，主要有： ( 1 ) 在地方政府拍卖土地过程中，各房地产开发商之间以及与有关政府部 门之间采取不公平竞争手段的比比皆是，两者之间的寻租现象也经常发生。 房地产业多方行为规范博弈机制设计 ( 2 ) 在房屋即住宅市场中，开发商和消费者之间的地位不对等、信息严重 不对称等情形让群众苦不堪言，居高不下的房价也同样困扰着中央政府。 ( 3 ) 在房地产开发商与融资系统的关系中，出现大量道德风险和逆向选择 问题。这不仅影响了我国房地产业的正常发展，也使资金供给方( 如银行) 处于 投资高风险的状态。 房地产市场中就涉及到多方面的利益博弈，例如：房地产商、商业银行、地 方政府、消费者等等。在非对称信息以及诚信缺失的情况下，行业内各参与者之 间的复杂博弈关系在某种程度上严重的阻碍了该产业的发展。 因此，从微观层面以现有的经济理论和博弈模型为工具分析我国房地产市场 中各方的行为博弈以及研究相应的对策，对如何促进房地产市场健康、持续的发 展，如何进一步规范行业内参与者的行为就具有十分重要的理论意义与现实意 义。 1 2 国内外研究现状 房地产的经营开发是一个复杂过程，期间涉及到多方的博弈关系。从广义 上来讲，最主要的包括房地产开发企业与银行和地方政府之间的博弈；房地产 开发企业与购房者之间博弈。在这些博弈过程中，都涉及到由于非对称信息而 产生的各方诚信和道德风险规避的问题，对其进行深入研究都具有深刻的现实 意义。 1 2 1 国外研究现状 利用博弈论来分析经济学中的现象始自v o nn e u m a n n 和m o r g e n s t e r n 于 1 9 4 4 年发表的论文：t h e o r yo fg 锄ea n de c o n o m i cb e h a v i o r 。此后，各国 对于其中的复杂问题的研究也日益成熟。特别是信息经济学充分利用博弈论研 究的成果对现实中存在的委托一代理进行了详细的分析并取得了不少成果。如 p u t t e r m a n 和g s k i l l m a n 1 分析了不同监督技术和报酬制度假设下监督对工 作努力的影响；h 0 1 m s t r o m b 和p m i l g r o m 2 研究了多重任务下的委托一代理 问题，包括激励合同、资产所有权和工作合同设计；m a y n a r ds m i t ha n dp r i c e 3 ， m a y n a r ds m i t h 4 利用传统博弈理论的研究成果从有限理性出发，以群体行为 4 房地产业多方行为规范搏弈机制设计 为研究对象对多重均衡问题进行了充分的研究，并提出了进化稳定策略这一基 本概念，为我们探索经济问题提供了一个全新的视角。 在信用风险的防范性研究方面，以m a s o n 2 1 、c a o u e t t e 2 2 及b o o t 2 3 为代表的经济学家阐明了由于信用市场中的委托一代理关系中的信息不对称带 来的逆向选择和道德风险问题，使得信用市场的均衡并非瓦尔拉斯均衡，而是 在需求大于供给时达到均衡。d a ng a l a i 和r o b e r tm a r k 2 4 经过对现代信用风 险模型的比较分析后认为，新的1 9 8 8 巴塞尔协议对市场风险的资本，要求允许 银行用内部模型来评估交易账户上总市场风险和信用风险相关的监管资本。 另外，在拍卖的机制设计方面，s a t t e r t h w a i t e 2 5 在1 9 7 5 年的j p e 杂志 上对显示原理 2 6 进行了补充证明，并提出了一种占优策略的实施机制，这后 来又被g r e e n l a f f o n t 2 7 ，d a s g u p t a 2 8 和m y e r s o n 2 9 等人做了进一步的 完善和补充。从这以后，机制设计理论朝着多个方向发展，取得了令人瞩目的 成就，其中g r o v e s 3 0 的工作最引人注目。在7 0 年代以前，研究的重心一直 放在非传统经济环境所要求的信息成本的研究上，直到1 9 7 3 年，g r o v e s 在 s c h u l t z e 3 1 的影响下开始关注公共政策的激励问题，并且构建了团队问题中 的一个激励相容的机制，这就是著名的g r o v e s c 1 a r k e 机制，这个机制在日后 被广泛的应用于各个领域。 在经济领域，国外的研究起步很早，研究的也比我们深入，应该借鉴国外 优秀的研究成果来分析我国经济市场中出现的问题。当然，也应该着力于我们 自己的研究。 1 2 2 国内研究现状 国内也有一些专家和学者利用博弈理论对经济现象进行了研究，例如陈学 彬 5 6 从宏观角度研究了金融领域的博弈问题；姚海鑫 7 也从宏观面上分析 了货币、财政、贸易等经济政策的博弈问题。而本文是针对房地产市场中的金 融问题进行的研究。还有学者从产权制度安排、企业兼并、集团内部利润分配、 战略联盟等角度进行了博弈研究，如张维迎 8 9 从产权制度安排的视角分析 了企业内部权利斗争出现的原因以及道德风险规避问题等。 道德风险也是房地产市场中各参与方面临的一个重要问题。一些学者对道 房地产业多方行为规范博弈机制设计 德风险和信用进行的研究，如吴美华 1 6 运用博弈论对金融道德风险进行了定 价分析；王性玉 1 7 在理性经济人和风险中性假设下，研究了委托人、代理人、 寻租者三方的合作及非合作博弈模型，给出治理寻租的对策；李磊宁 1 8 研究 了经济代理问题中的显示行为；李延喜 1 9 通过设置激励条件，构造出银行贷 款管理中道德风险的防范模型；程鹏、吴冲锋 2 0 根据现代违约证券估价理论 的新发展，对市场上三种主要的信用风险度量和管理方法：c r e d i tm e t r i c s 模 型、k m v 模型、c r e d i tr i s k + 模型进行了比较分析。 也有一些学者对房地产开发中的一些问题进行了研究，如谭刚 1 0 对房地 产周期波动的景气指标体系进行了研究；贾成让等 1 1 利用信息不对称的博弈 方法，建立了未来收益不确定情形下委托代理基数确定的激励设计模型；陶满 德等 1 2 从政策角度分析了地方政府和中央政府的博弈，指出地方政府应该从 自身做起，采取有利于大众的房产措施及政策。值得指出的是，地方政府在执 行有关房市的政策和促使当地房市健康发展的问题上，起着非常关键的作用。 我国的房地产市场之所以如此不规范，和各地政府是由一定关系的。 在机制设计理论领域，也有众多专家、学者作出了重要贡献。如我国经济 学家田国强 1 3 首先给出了机制设计理论的明确概念，即研究在自由选择、自 愿交换、信息不完全及决策分散化的条件下，设计一套规则来达到既定目标的 理论；马维野、池玲燕 1 4 进行了机制理论的研究，认知机制的规律用以指导 改革实践；白永秀、严汉平 1 5 运用机制设计理论研究了国有企业定位与国企 改革实质等。 另外，衡量房地产市场是否健康的一个重要指标是房价，然而，近几年来 我国有很多专家和学者随意的断言房价大涨或者大跌，误导了民众的思想和房 市的走向。房地产市场是一个多元博弈，情况非常复杂，不确定性很强。只有 搞清了市场发展的来龙去脉并进行深入研究后才可慎重发表意见。 1 3 研究方法与研究思路 1 3 1 研究方法 在房地产市场中，各参与方相互之间都存在着信息的不对称和道德风险， 房地产业多方行为规范博弈机制设计 由于信息在决策中的重要性，非对称信息带来的问题也就额外突出。因此，从 博弈论、机制设计理论的角度，本人认为要解决上述问题应集中通过以下两个 步骤：一是给出合理的假设和前提条件，根据实际问题建立博弈模型和数学模 型，得出符合实际的答案。二是利用信息经济学的知识对模型的结论进行分析， 找到关键问题所在，然后根据问题去设计规范房地产市场的机制。 本文在前人研究的基础上，将运用上述理论来系统研究其中的复杂博弈关 系，特就房地产市场中多方的博弈行为进行分析，从有利于国家、社会的角度 利用机制设计理论来规范房地产市场的现状。 1 3 2 研究思路 首先对寻租的现象进行了分析，并用模型给出了解释。然后，用一个不完 全信息静态博弈模型研究了土地使用权的拍卖，总结了在该过程中出现的问题。 由于寻租活动产生的主要根源在于制度缺陷，即从计划经济向市场经济转化过 程中的制度缺陷。只要制度上存在“租 ，就会产生寻租现象。所以最根本的 解决办法就是要进行制度创新，或制度的再安排，也就是通常说的改革。 其次在政府与房地产商参与的前提下，就加入消费者的三方博弈体系建立了 供给和需求层面的两大不完全信息动态博弈模型，提出了房产商乐观供给预期过 度、消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房屋市场结构失衡的内在原因，从 而阐明了政策因素已经并正在决定着中国房地产市场的基本走向。 最后通过建立完全信息动态博弈模型( 一个重要的隐含前提是，双方合作过 程中的道德风险为零) ，分析了银行和开发商的合作博弈过程及其可行性。由模 型分析可以发现，无论银行与企业的合作博弈关系是哪种情况，双方都将协商， 确定相应的交易条件、价格和利润分享比例，双方协商过程实际是一个讨价还价 的博弈过程。 1 3 3 本研究的主要创新点 本文利用博弈论、信息经济学理论及相关数学模型为工具，分析问题产生 的机理和原因，并利用纳什均衡等分析思想、方法展开深层分析，根据我国房 地产业的实际情况进行合理的机制设计，主要创新点包括： 7 房地产业多方行为规范博弈机制设计 ( 1 ) 把政府与房地产商之间的寻租行为用混合策略博弈模型表现出来，通 过对模型的分析，揭示寻租产生的原因并对其进行解释；分析拍卖出让土地使 用权的行为博弈，给出博弈的均衡解，分析问题所在并给出合理的解决方法。 ( 2 ) 利用博弈与信息经济学的知识，在政府与房地产商参与的前提下，就 加入消费者的三方博弈体系建立了供给和需求层面的两大不完全信息动态博弈 模型，分析了要规范房屋市场的秩序，政府所应做到的努力和对策。 ( 3 ) 在房地产商和银行之间通过一个完全信息动态博弈模型，分析两者之 间的合作博弈过程及其可行性。随后进一步建立双方的互动关系模型，集中反 映出银行和开发商应该形成怎样的互动关系，是“互益”还是“互损 ，包括二 者共同发展及开发商不还贷可能引发金融危机等不同情况的分析，获得动态模 拟及分析共同发展的启发。 1 4 研究内容与论文结构 在房地产市场中，无论是开发商、承包商、银行还是地方政府，信息在决 策中显得尤为重要，非对称信息带来的问题也就额外突出。目前我国还处在渐 进转型期，整个房地产市场还发育不完全，各种各样的问题也层出不穷。因此， 找到其中的问题症结所在，进行规范市场的机制设计就成为迫切的要求。 本文以非对称信息为主线，利用博弈论、信息经济学理论、机制设计理论 及数学等工具，对房地产市场参与各方之间的复杂博弈关系进行系统分析，并 给出规范的机制设计。本文共包括六章内容： 第一章是绪论，主要分析了本文的研究背景，阐述研究意义与使用价值， 并对国内外研究现状进行评述，给出研究方法和研究思路、研究内容与论文结 构等。 第二章就我国房地产市场的发展历史及现状作了简要的陈述和总结，指出 了在房地产的发展过程中出现的一些问题和国家政策所做出的相应的调整。最 后，基于我国现在所处的经济环境就房地产市场的变化提出了疑问。 第三章分析了房地产开发商与地方政府之间的博弈行为，首先从宏观角度 分析两者之间的寻租现象，然后具体到土地使用权的拍卖，通过研究该市场中 出现的问题及原因给出合理的机制设计。 房地产业多方行为规范博弈机制设计 第四章利用博弈与信息经济学的知识，在政府与房地产商参与的前提下， 就加入消费者的三方博弈体系建立了供给和需求层面的两大不完全信息动态博 弈模型，提出了房屋市场结构失衡的内在原因，从而阐明了政策因素已经并正 在决定着中国房地产市场的基本走向。 第五章在房地产商和银行之间通过一个完全信息动态博弈模型，分析两者 之间的合作博弈过程及其可行性。随后进一步建立双方的互动关系模型，集中 反映出银行和开发商应该形成怎样的互动关系，大的政策环境应该怎样扶持等。 第六章是结尾部分，主要内容包括：研究结论、制度创新总结和研究展望。 9 房地产业多方行为规范博弈机制设计 2 房地产业多方行为规范博弈机制研究综述 2 0 世纪7 0 年代末期以来，中国开始了市场化取向的经济体制改革和对外 开放，传统的以行政分配方式的城市土地使用制度不仅完全排斥公平竞争，而 且不承认地租规律的作用，因而不再适应改革开放的需要，客观上要求通过改 革，改变土地无偿使用制度为有偿使用制度，在城市土地供给中也实行“计划 经济为主，市场调节为辅”的政策。要求土地同其他生产要素一样，通过公平 竞争而获得，要求价值( 地租) 规律通过市场机制对配置土地资源和土地资源 供求方面发挥积极作用。 2 1 我国房地产市场的发展历程及现状 同国外一些发达国家相比，我国的房地产市场的发展时间还很短，有许多 方面都不成熟，许多因素不完善，导致了如今我国的房地产市场的秩序性还是 很差。 2 0 世纪7 0 年代末期以来，中国开始了市场化取向的经济体制改革和对外 开放，传统的以行政分配方式的城市土地使用制度不仅完全排斥公平竞争，而 且不承认地租规律的作用，因而不再适应改革开放的需要，客观上要求通过改 革，改变土地无偿使用制度为有偿使用制度，在城市土地供给中也实行“计划 经济为主，市场调节为辅 的政策。要求土地同其他生产要素一样，通过公平 竞争而获得，要求价值( 地租) 规律通过市场机制对配置土地资源和土地资源 供求方面发挥积极作用。 首先是土地市场的变化，从1 9 8 7 年深圳市在我国首次实现土地公开拍卖至 今，我国土地供给制度发生了历史性的变化。从1 9 9 2 年起，房地产业成为我国 国民经济主要的增长行业。此后，我国的房地产宏观调控从1 9 9 4 年开始，经过 1 9 9 8 年的取消福利分房进入市场化供房阶段，房地产市场宏观调控逐渐步入正 轨，这一时期中央采取了严格的措施保护耕地，限制了耕地转为建设用地的总 量，并对土地供给制度和土地管理体制作了重大改革和调整。值得引起注意的 是，大约从2 0 0 2 年开始，我国各大城市的房价开始了漫长的上涨，速度也越来 1 0 房地产业多方行为规范博弈机制设计 越快，完全超过了普通群众的消费水平。最近几年，房地产更是越来越热，在 各地地方经济发展中所占的分量也越来越重。 2 0 0 3 年是我国房地产市场宏观调控比较重要的一年，是我国第一次大的房 地产市场宏观调控。此后，国家相继出台了一系列政策措施对房地产市场进行 引导。2 0 0 5 年、2 0 0 6 年国家加大了对房地产市场的宏观调控，形成了我国第二 次房地产市场宏观调控的高潮。 在房地产市场的发展过程中，出现了越来越多的问题：人为炒作房价，百 姓对居高不下的房价苦不堪言；腐败问题日益突出，官商勾结现象引人深思； 开发商偷逃税款、谋取暴利等不法行为屡见不鲜；银行在房地产市场的融资比 例越来越高，风险也越来越大。这些问题的发生绝对不是偶然事件，肯定有其 制度方面的原因。 2 2 规范房地产市场的机制 由于房价变动趋势关系到广大民众的切身利益，理所当然地吸引了人们的 注意。有关房价涨跌的议论充斥各种新闻媒体，有的人说房价还要大涨，有的 人说房地产市场很快就要崩溃，房价非大跌不可。各种各样的预测让人们无所 适从。在房地产问题上一度充斥着江湖气，好像无论什么人都能说上几句。 显然，全国房价在2 0 0 4 年突然飞涨绝对不是一个正常现象。“月晕知风， 础润知雨 ，房价异常上扬除了表明民众对改善住房条件的需求继续保持强劲之 外，还有更深层的原因，房价上涨呼唤着认真严肃的经济学研究。 房地产开发是一种具体的生产活动，世界其他国家对房地产开发商的定位 均与此相符。如美国所谓的开发商，是集规划、建筑等多功能为一体的企业。 如果住房有什么问题，他们会永远为你负责。而我们国家呢? 恰恰相反，绝大 部分开发商只是在进行着商业利益上的投机活动。看生产流程，房地产项目的 规划设计由设计单位负责，工程建设由施工企业完成；论资金来源，许多开发 商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资、预售房款、假按揭等方式 获取。因此，开发商把整个建房生产过程中的所有风险，都转嫁给了建筑企业、 购房者和银行，而自己却通过各种方式去哄抬房价，追逐暴利。 与开发商的利益紧密相连的，就是各地方政府。时寒冰先生曾一针见血地 房地产业多方行为规范博弈机制设计 指出：“地方政府在向开发商让渡土地和融资权的同时，也得到了相对应的回 报 。这种回报就是他们每年的预算外收入。据北京大学中国经济研究中心公布 的研究报告：仅地方政府卖地的收入，在2 0 0 4 年就达到了6 1 5 0 亿元。而国务 院发展研究中心的调查表明，土地出让金已占到地方政府财政预算外收入的 6 0 以上。 政府作为政策的制定者同时又是土地的供应者使得政府在做出决策时出现 了矛盾。政府通过修改法案等，可以对土地进行宏观的政策调控。这是由于我 国特有的土地制度，特定的发展阶段决定的。我国长期实行土地公有制，即国 家所有和集体所有。在土地管理上，实行土地用途管制，建设用地统一供应等 制度，政府可以通过调节土地供应量、安排不同的土地涌入来对土地市场进行 调控。在这个过程中，政府提高了本地的g d p ，也增加了本地政府的收入。另 一方面，是广大人民群众的切身利益。当房价高到了百姓望而却步的地步时， 无疑会产生诸多的社会问题。这也是为什么最近中央开始下力气对高房价进行 调控的原因了。 无论是过去还是现在，在巨大的需求刺激下，房地产业通常都是暴力的行 业，也是g d p 的支柱行业，数钱数到手软的行业，是鲜花簇拥和掌声响起的行 业。在这个行业中，政府、开发商、银行和购房者作为四种主要角色，土地、 资金、房屋和消费者作为四种主要的力量，之间相互制约，并使出浑身解数参 与博弈。现在，“暴利 成了房地产业最形象的修饰词。单一的房地产开发模式 和供应渠道，成了房地产开发商攫取暴利最有效、最可靠的保障。 2 0 0 8 年末，世界性的经济危机爆发，中国经济受到波动，房地产市场的走 向与改革也比以往都更受瞩目。期间，我国政府采取了一系列金融、行政、管 理等政策来稳定房价，控制房地产市场的正常发展。在现在这种复杂的形式下， 我国的房地产市场将走向何方? 我国的房价将如何变化? 要规范我国的房地产 市场，必须要有良好的、足够的机制。 2 3 本章小结 本章就我国房地产市场的发展历史及现状作了简要的陈述和总结，指出了 在房地产的发展过程中出现的一些问题和国家政策所做出的相应的调整。最后， 1 2 房地产业多方行为规范博弈机制设计 基于我雷现在所处的经济环境就规范房地产市场的迫切性提出机制上的需要。 在如此复杂的情形下，我们有必要研究房地产市场中参与各方的博弈行为 及进行针对性的机制设计，为我国房地产市场的正常发展提出理论上的依据和 分析。 房地产业多方行为规范博弈机制设计 3 规范土地市场的博弈机制设计 在众多竞争性行业中，房地产业与政府的关系可能是最密切的，因为政府控 制着最重要的资源土地。政府要靠转让、出售土地而获得财政收入，而房地 产开发商能否获得土地资源是其开发的必要前提条件，因此开发商要顺利发展必 须与政府保持良好的关系。 房屋依附于土地，是土地的定着物，没有土地便没有房屋。在计划经济体制 下，公有土地的无偿无限期的使用方式是无可指责的也是唯一的土地利用方式。 在市场经济体制下，竞争与效率是主旋律。为适应市场经济竞争效率要求及生产 化进程的规律，客观上要求对权利，尤其是对资产的权利本身进行分工，以满足 经济发展对运用资产权利效率提高的要求( 刘伟，2 0 0 0 ) 。土地使用制度改革是经 济体制改革中的一项重要改革。土地使用权与所有权的分离是对土地产权的一种 分解。这项分解是土地产权部分市场化的必要条件。在土地公有制体制下，没有 土地使用权与所有权的分离，就没有今天的土地( 使用权) 市场。然而，仅有权属 的分解，没有合适的租约安排，市场依然只能是无序的市场。无序的土地“市场” 运作，会耗费资源，滋生腐败，引发分配不公。本章主要探讨协议、招标、拍卖 这三种有偿出让方式实施过程中产生的博弈问题。 3 1 土地转让协议中的寻租 经济学里的“租金 是指一种生产要素的所有者在其所获得的收入中，超出 该种生产要素的机会成本的盈余。在完全自由竞争的市场条件下，市场将达到均 衡，从而使得各生产要素的机会成本相同，因而经济租金是不可能长期存在的。 而利用行政和法律手段来维护既得经济利益或对其再分配，就可得到一种经济租 金。 3 1 1 寻租现象分析 寻租活动将会在土地转让协议过程中沿着三个层次展开：首先，寻租的个人 或企业需要“打通 政府官员，这样行政机关或法律制度可以为其服务；其次， 由于被寻租的官位