（社会保障专业论文）经济适用房集中供房模式研究.pdf

摘要 摘要 住房保障是我国社会保障制度中不可或缺的一部分，尤其是在房价飞涨，众多 普通城市居民无力购房的情况下，显得尤为重要。经济适用房作为住房保障的主要 方式，为城市中低收入阶层提供了经济适用的廉价住房，改善了城市居民的消费结 构，同时也为扩大内需，增加投资，拉动经济增长作出了大力贡献。然而经济适用 房在住房选址、户型设计、资格审核等方面存在着不可忽视的问题。而且随着住房 问题的日益严峻，城市中低收入人群对经济适用房的关注日益增加，对其需求也更 加迫切，有关经济适用房的问题已到了不得不研究，不得不解决的地步。 本文主要就经济适用房的集中供房模式进行研究，从集中供房模式的选址、配 套生活设施和环境道路的建设、经济适用房居民生活满意程度等方面入手，进行研 究。目前，集中供房模式的住房小区大都分布在郊区：虽然地价便宜，易于开发， 但给居民的生活、工作，子女的就学带来了很大的不便。由于工作地点离住所较远， 这些居民每天都要花费大量的时间在上班下班的路上，加上偏远地区的交通本就不 便，公交路线较少，造成了上下班期间的交通拥挤。而且这些经济适用房小区的居 民本就是社会的弱势群体，加上所处的地理位置，更加导致了他们社会资源的匮乏， 他们被排斥在丰富的社会资源和公共设施之外，无法充分享受到经济和社会的服务。 低收入群体过度聚集并与其他社会群体隔离，使社会各阶层之间的隔离加大，使社 会贫富差距日益表现在空间布局上，增加社会不稳定因素。针对这些问题，本文提 出首先小区的选址要符合规划、以人为本；住房和小区的设计要提高面积的使用率， 科学合理；小区的基本设施也要完善，满足居民衣食住行等方面的需求；提高小区 物业管理的服务水平，增强小区居民参与管理、服务大家、造福小区的意识。除此 之外，针对经济适用房小区居民享受社会公共资源受到排斥，社会各阶层隔离增大 的问题，本文提出了混合居住模式的建议，提倡建立起一种在同- d , 区内不同阶层 居民互惠共生的关系，为经济适用房提出了进一步发展的目标和方向。 关键词：经济适用房，集中供房，混合居住模式 a b s t r a c t a b s t r a c t h o u s i n gs e c u r i t yi s o n ei m p o r t a n tp a r to fs o c i a ls e c u r i t ys y s t e mi no u rc o u n t r y , e s p e c i a l l yu n d e rt h es i t u a t i o nt h a tt h ep r i c eo ft h eh o u s ei sr a i s i n gr a p i d l ya n dn u m e r o u s c i t i z e n sc a n ta f f o r di t a st h em a i np a t t e r no ft h eh o m i n gs e c u r i t y , e c o n o m i c a lh o u s e s p r o v i d et h el o wp r i c e dh o u s e st ot h ep e o p l ei nt h ec i t i e sw h o c a nn o te a r nm u c hm o n e y a n dh e l pt oc h a n g et h e i rc o n s u m p t i o ns t r u c t u r e ；m e a n t i m e ，i tm a k e ss o m ec o n t r i b u t i o nt o e x p a n d i n gd o m e s t i cd e m a n da n di n c r e a s i n gt h ei n v e s t m e n t ，f u e l i n ge c o n o m i cg r o w t h h o w e v e r , t h e r ea r es o m ep r o b l e m si nt h el o c a t i o n , d e s i g n a t i o n ，q u a l i f i c a t i o na u d i t i n go f e c o n o m i c a lh o u s e sw h i c hw ec o u l dn o ti g n o r e w i t ht h eh o u s i n gp r o b l e mb e c o m i n g w o r s ea n dw o r s e ，t h ec i t i z e n sp a ym o r ea n dm o r ea t t e n t i o no nt h ee c o n o m i c a lh o u s e s n o ww eh a v eb e e ni nu r g e n tn e e do fr e s e a r c h i n ge c o n o m i c a lh o u s e s t h i sp a p e ri sm a i n l yf o c u so nt h em o d e lo fp r o v i d i n gt h eh o u s i n gc o n v e r g e n t i t s t a r t sf r o mt h el o c a t i o n , d o m e s t i ci n s t a l l a t i o n ，c o n s t r u c t i o no ft h em a da r o u n dt h eh o u s e s a n dt h er e s i d e n t s s a t i s f a c t i o nd e g r e et od os o m er e s e a r c h n o w , t h eh o u s e st h a ta r e p r o v i d e dc o n v e r g e n ta r em o s tl o c a t e di nt h es u b u r b a n t h o u g ht h ep r i c eo ft h el a n di s c h e a p e ra n de a s yt ob ee x p l o i t e d i ti sn o tc o n v e n i e n tf o rt h er e s i d e n t st og ot ow o r k ，t o l i v ea n ds e n dt h e i rc h i l d r e nt og ot os c h 0 0 1 t h ep e o p l ew h ol i v ei ns u c he c o n o m i c a l h o u s e sc o m m u n i t i e sa r et h ed i s a d v a n t a g e dg r o u p si nt h es o c i e t y , a n dt h el o c a t i o no ft h e i r b o u s e sm a k et h es i t u a t i o nw o r s e i tm a k e st h e ml o s tm o s to ft h es o c i a lr e s o u r c ea n dt h e y a r ee x c l u d e df r o mt h es o c i a lr e s o u r c ea n dp u b l i cf a c i l i t i e s b e c a u s eo ft h el o n gw a y f r o m t h ew o r k i n gp l a c e st ot h e i rr e s i d e n c e s ，t h er e s i d e n t sw a s t eal o to ft i m eo nt h ew a y m e a n t i m e ，t h e r ea r eaf e wo fp u b l i cb u sn e t w o r k t ot h eo u t e r m o s td i s t r i c t s ，w h i c hl e a d st o t h et r a f f i cj a l t l t h ep e o p l ew h ol i v ei nt h ee c o n o m i c a lh o u s e sc o m m u n i t i e sh a v ed i f f e r e n t b a c k g r o u n d ，a n dt h e yc a n tm a k eg o o d c o m m u n i c a t i o n s o m ec o m m u n i t i e sa r en o ts a f e a n dt h er e s i d e n t si nt h e s ec o m m u n i t i e sc a n tf e e lt h es e n s eo ft h eb e l o n g i n g t h er e s i d e n t s i nt h e s ec o m m u n i t i e sa r ee a s yt ob el a b e l e dt ob es o m e o n e t os o l v et h e s ep r o b l e m s ，t h i s p a p e rs u g g e s tt h a tt h el o c a t i o no ft h ec o m m u n i t i e sm u s tb ei n a c c o r d a n c ew i t ht h e p l a n n i n g ，a n db a s e do nt h ep e o p l e sn e e d ；t h ed e s i g n a t i o no f t h eh o u s e sa n dt h e c o m m u n i t i e sm u s tb es c i e n t i f i ca n dr e a s o n a b l ea n dt or a i s et h eu t i l i z a t i o nr a t eo ft h e s q u a r e ；t h eb a s i cf a c i l i t i e so ft h ec o m m u n i t i e sm u s t b ep e r f e c ta n dc a ns a t i s f i e dt h en e e d o ft h er e s i d e n t s ；t h el e v e lo ft h es e r v i c ei nt h ec o m m u n i t i e sm u s tb er a i s e da n d p a r t i c i p a t i o ns e n s eo ft h er e s i d e n t sm u s tb es t r e n g t h e n b e s i d e s ，t os o l v et h ep r o b l e m s i i a b s t r a c t t h a tt h er e s i d e n t s8 1 ee x c l u d e df o r mt h es o c i a lr e s o u r c ea n db e l a b e l e d ，t h i sp a p e rp r o p o s e t h em o d e lo fm i x e d - l i v i n gm o d e l i ta d v o c a t e st h a tt h er e s i d e n t si no n ec o m m u n i t yc a n c r e a t eo n ek i n do fr e l a t i o n s h i po fm u t u a l i t ys y m b i o s i s ，a n dl i s t ss o m eg o o dp o i n t sa n d d e f i c i e n c i e so fi ta n dp r o p o s et h ea i ma n dd i r e c t i o no ft h ed e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：e c o n o m i c a lh o u s e s ，p r o v i d i n gt h eh o u s i n gc o n v e r g e n t ，m i x e d - l i v i n gm o d e l i i i 第l 章研究背景、政策现状与研究方法 第1 章研究背景、政策现状与研究方法 房子，对于每一个为生活而辛苦着的人们来说，就像是蜗牛身上背着的壳，即 使再小，那也是一个安身立命之所；但却怎么也抛不开，成为一辈子的负担。 1 1研究背景 1 1 1 国际背景 在2 0 0 7 年爆发了一场由美国金融市场产生并波及整个世界的次贷危机。次贷危 机又称次级房贷危机，是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金 被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现了流动性 不足的危机。 次贷危机发生的原因主要是美国政府为了鼓励低收入人群购买住房，刺激住房 市场的发展而降低住房贷款的限制，贷款给那些信用记录和还款能力不高的人。在 房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金并不足以偿还贷款，他 们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现 资金缺口而形成坏账，金融市场的系统风险增加。 由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如果借款人无 法偿还贷款，也可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但是当 房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，却发现得到的资金不能弥补 当时的贷款和利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现 亏损。一个两个借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这 些借款人本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量无法还贷的借款人。正如上 面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。 美国的房产政策引发了全球性的金融危机，值得我们深思，由此引发了笔者对 于我国房产政策的关注和思考。 1 1 2 国内背景 1 1 2 1 经济适用房政策实施以来取得了一定的成效 居住是人类最基本的需求之一，住房作为一种生活资源，是依据一定的标准在 不同社会成员或群体中分布，尤其是在当今社会，商品房价格持续飞涨，普通居民 难以承受，“住房难”已经是一个最受关注的社会问题，同时这一问题又会继续引发 一系列的社会问题。 第l 章研究背景、政策现状与研究方法 自从1 9 9 8 年国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知，开展住房改革以来，我国结束了居民住房“统建、统配 的实物分配模式，居 民可以自由的买卖住房。然而中国百姓在告别了以往拥挤的居住环境之后，又迎来 了高房价的冲击，我国居民住房需求面临新的困境。住房不仅是一种商品，更是人 类生活的必需品，社会公平理论认为公共行政不仅要以经济、有效的方式为社会提 供高质量服务，而且更强调把社会公平作为公共行政所追求的目标和价值核心。针 对城市中低收入居民难以支付巨额房价，买房难已成为我国居民最为关注的问题之 一，以城市低收入家庭为保障对象的经济适用房政策也应运而生。 经济适用房政策实施以来取得了显著的成绩，我国居民住房条件得到很大改善。 我国城市人均住房面积从1 9 7 8 年的不足7 平方米提高到2 0 0 4 年的2 5 平方米，住房 内在质量也显著提升。而且房地产及相关产业的迅速发展，已成为推动经济增长的 重要力量，据统计，在2 0 0 3 年中国g d p 增长的9 3 个百分点中，有1 8 个百分点是 房地产业直接贡献的。中国房地产业还直接带动了5 7 个相关产业的产出增加，产生 了广泛的行业推动力。 马晓茗、曾向阳( 2 0 0 3 ) 总结出经济适用房政策的五点成效：对过高的商品房价 格起到平抑作用；保障了中低收入居民的购房利益；带动了周边乃至城市商品房开 发水平的提高；经济适用房建设与房改的货币化分配、二级市场开放和发展住房金 融相结合，互相促进，互相推动；促进了住宅建设投资规模的增加，为住宅建设拉 动经济增长发挥了积极作用。 1 1 2 2 经济适用房政策也存在着诸多问题 经济适用房则由于购买资格审核不严，导致补贴范围过于宽泛，购买程序繁琐， 政策操作性差；开发商以营利为目的，使经济适用房并不经济、适用；目前经济适 用房建设过程中建设户型不按标准，执行标准模糊，违法违规现象严重。 尤其值得注意的是，经济适用房区位选择上具有局限性，由于城市中心地价高、 建筑拥挤，只能在郊区采取集中模式建设经济适用房，形成经济适用房住宅小区。 从表面看便于操作实施、见效快，可以树立政府为市民办实事的良好形象。但从城 市规划的角度来说，它容易导致社会阶层在空间上的分化隔离，不利于社会和谐共 上世纪6 0 年代末7 0 年代初，以美国为代表的两方国家连续i i ；现了一系列社会、经济与政治危机，政府改革的 呼声此起彼伏，一方面是t 业化取得丫迅猛的发展，但另一方面足社会的贫富差距也在h 益扩人，而相应的社 会保障措施却尚未建屯和完善，社会动荡不安。面对新的情况，传统的公共行政学说陷入了困境，由此以乔治弗 雷得坦克森为首领导的新公共行政学运动呼之而f | j ，新公共行政学派突破了传统公共行政将系点放确：建市一个 有效、经济和协调的行政管理系统的局限，认为公共行政不仅要以经济、有效的方式为社会提供高质量服务， 而且更强调把社会公平作为公共行政所追求的目标和价值核心，从而以社会公i r 为首，并兼效率、经济作为现 代公共行政的三人理论支柱来小断推动现代公共行政的变革。 o 马晓茗，曾向阳，关于经济适用房政策的几点认识，湖北社会科学，2 0 0 3 年1 月 2 第l 章研究背景、政策现状与研究方法 处。低收入者，本已是社会的弱势阶层，将他们集中到低收入者聚集的经济适用房 小区内，在这种小区中，公共设施并不完善会造成生活困难。在这个小区居住的群 体，无论在社会经济地位还是文化素质层面都不高，易于恶化小区的环境，影响小 区的社会治安。这个问题如果解决不好，今天这些经济适用房房是对低收入人群的 福利，以后会发现这将累及整个城市发展的进程，并且造成第二次资源浪费。在住 房保障模式设计中，必须考虑到这个问题，防患于未然。 随着时代的变迁，政策的变化，经济适用房政策应运而生，不可否认在其实施 过程中虽然产生了诸多问题，但也产生了巨大的成效。虽然现在一些专家学者认为 经济适用房负功能过大而提出了取消经济适用房的观点，但笔者认为经济适用房的 存在还是有其意义和合理性的。本文的主要目的就是从经济适用房供房模式方面入 手，尽量完善经济适用房的建设和发展。 1 2 国内外住房政策研究 1 2 - 1 美国的住房政策 美国的住房政策的基本思路是市场机制与政府干预相结合，该政策的基石是鼓 励一切有能力的人买房，其政策的核心为补贴政策。1 9 7 4 年尼克松政府修订的住 房与社区发展法案第8 条款( s e c t i o n 8 ) 规定：凡家庭收人低于本地区家庭平均收人 4 0 以下的家庭作为低收人家庭，均可享受补贴。受益的家庭，不论收入多少，将 自己家庭收入的3 0 交作房租，余下的和市场租金的差额由政府发放租金补贴券补 足。这个著名的s e c t i o n 8 法案经过3 0 多年的实践证明运行得相当成功，帮助了大多 数的低收入阶层减轻住房消费负担，而不足5 的特困人群和老人、病人等弱势群 体则可以免费获得联邦政府提供的住房。 从1 9 世纪开始，美国几乎所有的住房项目都不仅仅是为了提供舒适而廉价的住 房。例如，1 9 世纪后期和2 0 世纪早期的政策改革就规定了住房建设的一些基本标 准，包括采光、通风、防火和卫生。这些措施一方面是为了改进居住条件，同时也 是为了防止传染性疾病的传播和消除反社会行为( m a r c u s e1 9 8 6 ；l u b o v e1 9 6 2 ) 。类 似地，在1 9 3 7 年引进公共住房法案时，与为低收入者提供住宅相比，美国国会更感 兴趣的是促进建筑业的就业( m a r c u s e1 9 8 6 ；r a d f o r d1 9 9 6v o nh o f f m a n2 0 0 0 ) 。 凯茨等人在最近的一个关于2 0 世纪3 0 年代起州和地方政府住房项目的评估报 告中，提出了住房政策的7 个目标，其中只有两个直接涉及住房的廉价性 ( a f f o r d a b i l i t y ) 和物质性能( p h y s i c a la d e q u a c y ) 。 r o s e m a r yk e n n e d yc h a p i n ， s o c i a lp o l i c yf o re f f e c t i v ep r a c t i c e ) ，p r o d u c e di na s s o c i a t i o nw i t hn a s w p r e s s2 0 0 5 ，p 2 2 6 - 2 2 7 3 j 第1 章研究背景、政策现状与研究方法 1 、保护和扩大优质住房的供给 2 、使现有的住房更价廉，更容易获得 3 、提高社区居民在种族和收入分布上的多样性 4 、帮助家庭积累财富 5 、巩固家庭。 6 、使居民能获得基本的配套服务设施 7 、促进大都市的平衡发展 政府的住房政策很多样化。他们可以直接提供资金或通过税收机制提供资助， 也可以运用调控手段影响住房贷款的供给、房地产经纪人的行为以及在相应地区修 建的住房的类型、数量和费用等。圆其中“提高社区居民在种族和收入分布上的多样 性”很值得我国学习借鉴。 直接资助可以通过政府的专门项目( 如公共住房) 来实现，也可以给州或地方 政府提供组团基金，使他们有更多的自由去开发自己的项目。这些资助项目可用来 支持住房的建设或翻新，也可以提供租房券，来帮助低收入家庭在私有市场上获得 住房。有些项目针对特定收入的个人或家庭，或者有特殊需求的人群( 例如，老年 人、无家可归者或残疾人) 。有些项目则着重于维护现有的廉价房，或是提供更多的 廉价房。 有些政策鼓励购房，有些鼓励租房，有些提倡其他类型的住房形式，比如说合 作式和共有住房。在实施的过程中，不同政策对政府的依赖程度不尽相同。像公共 住房和租房券这些政策几乎完全依靠政府实施，也有其他政策通过与营利或非营利 机构的合作来展开。 在纽约市中心各地铁站附近有大量保障性住房，便利的公共交通保证低收入人 群的支出更小，同时政府硬性规定开发商每开发一定数量的住房，必须有一定比例 用于保障性住房或者廉租屋。保障性住房所保障的不仅仅是住房，而是工作机会、 教育、医疗乃至后代的成长环境。在美国，城中心大多留给普通居民，鼓励富人到 郊外居住以带动周边地区的发展，中国则正好和发达国家的路走反了，这中间也有 一些政策原因，例如小产权房的买卖不被允许，这些都要在日后的城市规划和政策 制定上考虑到。 1 2 - 2 日本的住房政策 日本中等以上收入家庭住房的取得主要是在市场上实现的，民间的房地产公司 h t t p ：b a i k e b a i d u c o m v i e w 19 3 6 4 7 2 h t m 圆r o s e m a r yk e n n e d yc h a p i n ，( s o e i a lp o l i c yf o re f f e c t i v ep r a c t i c e ，p r o d u c e di na s s o c i a t i o nw i t hn a s w p r e s s2 0 0 5 ，p 2 3 5 - 2 3 8 4 第l 章研究背景、政策现状与研究方法 是供应主体。中等偏下以及低收入家庭则由政府分别提供不同的资助获取住房。其 中，中央政府建设省( 现国土交通省) 所属的住房都市整备公团在各地设有支社， 负责提供中等收入家庭的住房，地方政府的住房局则负责提供低收入者、单亲家庭 及有特殊困难的家庭和个人的住房。总体上看，由中央和地方政府组织的各种住宅 建设公团，提供了占全国居民户数约1 0 的住宅。 公营住宅主要为日本地方公共团体通过自主建房、收购租赁民问住宅而向低收 入人群提供的廉租房。1 9 5 1 年，日本制定并颁布了公营住宅法，中央政府据此 向地方政府修建的租赁用住宅提供补助。其中对新建住宅费用的1 2 ，翻建住宅费 用的1 3 予以补助。其中，对入住公营住宅的条件规定为：必须为携带家属者( 即 单身除外) ；家庭收入在低档范围内( 目前为4 口之家年收入5 1 0 万日元以下) 。入 住方法采取申请抽签制，对申请者通过评审后抽签决定。房租固定。入住权利严禁 转让。此外，规定入住3 年后将再次调查收入情况，对收入超过入住标准者或提高 房租，或请其退房。截至2 0 0 4 年，公营住宅存量约2 1 9 万户。 为进一步改善居民居住环境，1 9 5 5 年日本在公营住宅法的基础上制定颁布 了住宅公团法，由国家出资成立住宅公团，在大城市及其周边修建住宅，进行城 区改造，公团住房不同于公营住宅以地方公共机构为主体面向低收入人群，其实质 是国家出资建房或平整土地，面向中等收入群体进行出售或租赁。入住公团住宅的 家庭收入一般应在中档范围内( 目前为家庭月收入不超过3 3 万日元) 。入住同样采 取申请抽签制。住宅公团是事业单位，不以营利为主要目的，每年接受国家的资金 补助。截至2 0 0 5 年，公团住宅存量约1 2 8 2 万户。圆 日本“住宅工团 内胆和框架分离的建造模式，即楼房框架拥有1 0 0 年的寿命， 内部格局及各部件则设定1 0 2 5 年的使用周期进行更换以应对住宅折旧、提升社区 价值。以中国目前的情况来看，如果一个大学生入住了保障性住房并且在日后的社 会竞争中胜出，他往往会选择搬家，这样整个社区环境进入恶性循环。而日本的住 宅工团由于其内部的灵活可变，一户人搬出，其相邻人家可以选择将空房购入并扩 张，一个原本结构单一社区渐渐有了多样性，这样才能留得住人，甚至一些引进的 国外人才也很愿意在住宅工团中租房，真正带动了社区发展。 从以上对两个国家不同保障性住房政策的描述中，我们可以看到美国的住房政 策不仅仅是为了给低收入者提供住房，更主要的是使居民获得基本的生活设施，帮 助家庭积累财富，提高居民在收入和种族分布上的多样性，促进家庭稳定、社会稳 定。日本则是采用内胆和框架分离的建造模式来增加保障性住房的灵活性和吸引力， a h t t p ：b u s i n e s s s o h u c o r n 2 0 1 0 0 11 4 n 2 6 9 5 6 7 7 0 7 s h t m l a 9 h t t p ：b u s i n e s s s o h u e o m 2 010 01 14 n 2 6 9 5 6 7 7 0 7 s h t m l 国h t t p ：b u s i n e s s s o h u c o r n 2 0 1 0 0 11 4 n 2 6 9 5 6 7 7 0 7 s h t m l 第l 章研究背景、政策现状与研究方法 使其不至于沉沦为最下层居民聚集的“贫民窟 。 1 2 3 香港公屋 香港公屋类似于内地的保障性住房，公屋都是位于一些相对偏远的郊区或新城 市发展的地区，公屋建好后再建设相应的道路设施等配备。香港6 0 年代所修建的公 屋距离公路也有一定的距离，这是没办法的事。廉租公屋不能建在城市最旺的地方， 事实上，香港在城市规划时已考虑到交通配套的方面，在开发一个新的城镇之前， 就定好公屋用地的面积。公屋的建设应是因地制宜，不同的城市规划有不同的安排， 并不能指定建公屋的比例该是多少，但该区是否适合建公屋在城市规划时就要考虑 清楚。 公屋位置较为偏远，居民看不到海景，那是否考虑给居民海景楼? 但是最后发 现，海景楼的价格高些，若把海景楼卖给有钱人，就有更多的钱投入公屋的建设当 中，同时也不会浪费一些珍贵的土地。而且，公屋主要给基层人员住，地方都不够， 居民也不会太注重海景。居民要享受福利，肯定也不能挑三拣四。 香港公屋制度的成功之处在于政府愿意投入。同时，政府还确保市场的机制能 够运作顺畅。一开始，政府不仅免费提供土地，还提供大量资金支持公屋建设。到 了1 9 8 8 年，政府注资形式正式退出，香港房委会改为自负盈亏的机构。大多数黄金 地段高价卖给私人商业和住宅开发，而所获资金就投入教育、医疗等开支。因此， 不难看到绝大多数公屋所占用的不是贵重地皮。因此，政府既获得愿意投入的美名， 同时还不影响其财政增收。 公屋所在地段不好并不代表公屋的交通不便。这就要说到香港公屋制度的第二 个成功之处：公屋的规划与城市规划连为一体。香港房屋委员会是香港公屋的管理 机构。这个委员会属下有不同的子委员会，分别处理规划、建筑、财务等不同领域 的事项。在公屋投入使用前，周边的交通设施网络和配套生活设施早已准备就绪， 绝无城市孤岛现象。 值得一提的是，香港公屋的运营机构也参与到市政规划当中。因此，公屋区的 居民的生活便利程度往往最高。公屋区不仅有游戏场、超级市场、酒店，还有四通 八达的有盖走廊。因此，很多公屋区居民雨天出行也可以不带雨具。 此外，公屋的质量也越来越高。楼屋从刚开始的7 层逐步过渡到1 6 层。近年来， 公共房屋有3 0 至4 0 层。楼层的高度直接决定了土地利用的效率，从投入产出看， 香港的公屋逐渐趋向完善。 t t p ：s o u f u n c o r n n e w s 2 0 1 0 - 0 3 - 0 1 3 11 9 6 2 7 h t m t t p ：w w w x m n n c r d s j m p l j d p l 2 0 0 9 i 0 t 2 0 0 9 1 0 2 6 _ _ 1 2 i 0 0 2 7 h t m 6 第l 章研究背景、政策现状与研究方法 1 2 4 国内关于住房保障政策的研究综述 国家发展改革委投资所住房保障课题组( 2 0 0 8 ) 认为我国城镇住房制度改革以 来，突出了住房市场化和住宅建设拉动内需的主线，而住房保障体系建设相对滞后， 住房保障政策没有达到预期的效果。存在以下问题：城镇住房保障对象不够清晰， 过度保障和保障不足并存；城镇住房保障投资不足。宏观经济研究院投资所住房保 障课题组( 2 0 0 9 ) 认为“二元体制 下缺乏对城镇住房存量和居民居住状况基础资 料的完整分析；没有考虑公房出售后已形成的高住房自有化率的社会背景；中央和 地方政府在住房保障事权和支出责任划分上缺乏明确的职责界定。 刘慧勇( 2 0 0 8 ) 认为我国现行的住房保障体系也存在着很多问题，如：1 、货币化补贴政策与市场房 价房租严重脱节，许多城镇中低收入家庭即使拿了补贴也租不起、更买不起房。2 、 保障性住房的建设与供给缺乏制度保障。保障性住房的建设投资支出具有刚性，一 旦设立此项财政支出科目，就会成为地方财政的固定负担，因而各地政府都采取谨 慎态度，对保障性住房的建设缺乏积极性。 面对种种问题，学者们也提出了建议和解决措施，如l 、完善房地产统计和信 息披露制度，鼓励有条件的地区推行住房“人头补贴”发放。2 、降低交易税费，发 展二手住房市场3 、制定措施鼓励企业开发、提供长期稳定的租赁住宅。赵海勇 ( 2 0 0 8 ) 认为应该确立住房保障制度的法律地位，设定专门的住房保障机构，构建 住房保障的长效运行机制，制定可持续，具有实践意义的保障政策。回谢宏杰( 2 0 0 8 ) 认为政府应从土地供应和城市规划布局方面保障中低收入群体的住房权利。 1 2 5 国内关于经济适用房的研究综述 经济适用房作为我国住房保障制度的重要组成部分，受到了众多学者的关注， 他们从各个领域多个视角来研究经济适用房政策，有结合地方典型城市来研究的， 如刘维新( 2 0 0 5 ) 的经济适用房的出路在于制度的创新山东省日照市经济适 用房变暗补为明补的启示 ，高唱( 2 0 0 7 ) 的对北京经济适用房政策调整的思考 o ；也有从经济学角度进行研究的，如施金亮、汪磊( 2 0 0 7 ) 的经济适用房正外部 回国家发展改革委投资所住房保障课题组，我国城镇住房保障制度主要问题和政策建议，中周经贸导刊2 0 0 8 年第2 4 期 岛宏观经济研究院投资所住房保障课题组，我国城镇住房保障制度主要问题和建议，宏观经济管理2 0 0 9 年第2 期 刘慧勇，重新构建我国城镇居民住房保障体系，武汉金融2 0 0 8 年1 2 期 赵海勇，完善我圈住房保障体系的理性思考，实证分析，2 0 0 8 年 尊谢宏杰、，欧荧公共住房制度比较研究及对我国的启示，重庆建筑人学学报，2 0 0 8 年8 月 卿刘维新，经济适用房的 l j 路任十制度创新山东省l | 照市经济适用房变暗补为明补的启示，中国十地，2 0 0 5 年1 1 月 岛唱，对北京经济适用房政策调整的思考，商场现代化2 0 0 7 年5 月( 中t u 刊) 总第5 0 3 期 7 第l 章研究背景、政策现状与研究方法 性与市场供应量不足的经济学分析 ；也有从历史学角度进行分析的，如王诚庆 ( 2 0 0 3 ) 经济适用房的历史地位与改革方向 ；还有从博弈论角度来研究经济适 用房政策的，如尚宇梅( 2 0 0 7 ) 的经济适用房建设中地方政府与中央政府的博弈 分析 ，朱亚兵( 2 0 0 6 ) 的经济适用房价格管制中的政府与开发商博弈。当 然，在大部分的对经济适用房的研究中，都会借鉴国外的一些先进经验，如陈文殊 ( 2 0 0 6 ) 的国外住房保障制度比较分析及其对我国的启示 。 至于以社会学、社会保障等相关学科为视角来研究经济适用房的则相对较少， 有李晓( 2 0 0 9 ) 的国外住房保障制度对我国的启示一以低收入人群为视角 ， 常华堂张大勇( 2 0 0 6 ) 的社会政策视角下的城市弱势群体住房保障问题探析一一 关于经济适用房政策争议的思考。 本人经过大量的文献检索，发现对经济适用房的研究角度多样，但大多是从宏 观角度进行理论研究，缺少实证研究，而以经济适用房的供房方式为研究对象的， 目前只有邓大伟、诸大建( 2 0 0 9 ) 的保障性住房提供的强制性指标配建模式探讨 基于住房的属性 ，分析现有保障性住房提供模式，即集中型供房模式产生问 题的原因，进而提出保障性住房提供的强制性指标配建模式，以解决目前保障性住 房提供模式存在的问题。 1 3 研究方法 1 3 1 研究对象的选取 本文将对经济适用房集中供房模式进行研究，以南京市的经济适用房集中供房 模式为研究对象展开调查。 目前包括还在建设中的经济适用房小区，南京市共有2 8 个经济适用房小区。本 次论文调查选取的对象是具有典型样本意义的景明佳园与摄山星城两处经济适用房 小区。两处小区的典型性在于景明佳园作为南京规模最大的经济适用房小区，经过 多年的建设和完善，各种生活设施、绿化、健身、交通设施已趋于完善，且其区位 优势明显，位于雨花区花神大道旁，距离繁华热闹的夫子庙街区只有二十分钟( 公 施金亮，汪磊，经济适用房正外部性与市场供应量不足的经济学分析，特区经济2 0 0 7 年 国王诚庆，经济适用房的历史地位与改革方向，财贸经济2 0 0 3 年第l l 期 尚宇梅，经济适用房建设中地方政府j 中央政府的博弈分析，商业研究2 0 0 7 年1 0 月 固朱弧兵，经济适用房价格管制中的政府与开发商博弈，商业时代学术评论2 0 0 6 年2 0 期 固陈文殊，国外住房保障制度比较分析及其对我国的启示，中共福建省委党校学报，2 0 0 6 年l o 月l o 同第l o 期( 总第3 1 0 期) 蛐李晓，国外住房保障制度对我国的启示以低收入人群为视角，金卡工程经济与法，2 0 0 9 年0 l 期 常华堂，张人勇，社会政策视角下的城市弱势群体住房保障问题探析关于经济适用房政策争议的思考，中 国农业人学学报( 社会科学版) ( 总6 3 期) 2 0 0 6 年第2 期 嘞邓人伟，诸人建，保障性住房提供的强制性指标配建模式探讨基于住房的属性，城市发展研究，2 0 0 9 年 第l 期 8 第1 章研究背景、政策现状与研究方法 交车) 的路程，居民出行相对于其他经济适用房小区来说，已是非常方便了。而摄 山星城则可算是南京最为偏远的经济适用房小区了，该小区位于栖霞区，处于南京 市的最边缘，毗邻句容市，与南京市区相隔两个多小时的路程。而且其周围大片荒 凉地区，使得整个小区犹如一座孤悬海外的小岛。该小区周围工业、商业都不发达， 居民上班、生活都存在很大的不便。 景明佳园于2 0 0 1 年开始建设，建有住宅1 3 8 幢6 7 5 4 套，居住人口约3 万。其 中分为咏景苑、拾景苑、谐景苑、颂景苑、织景苑、映景苑、集景苑、春景苑、秋 景苑等分苑，此次调查采取随机抽样的方法，抽取了咏景苑、春景苑、颂景苑、映 景苑四处作为调查地点，每苑选取双数栋号楼房四栋，每栋选取单数楼层( 一、三、 五) 单号房间，每户选取一名家庭成员进行问卷调查，如没人或调查不成功则选取 对门进行调查。摄山星城于2 0 0 4 年开始建设，建有住宅5 5 万平方米6 1 5 0 套，小 区人口超过l 万。小区分观梅苑、闻兰苑、赏菊苑、听竹苑四苑，此次调查随机选 取闻兰苑、听竹苑两苑，每苑选取双数栋号楼房八栋，每栋选取单数楼层( 一、三、 五) 单号房间，每户选取一名家庭成员进行问卷调查，如没人或调查不成功则选取 对门进行调查。每个小区各完成5 0 份调查问卷，在问卷调查的过程中，通过与调查 对象的交流，选取有典型意义的调查对象进行访谈，每小区各完成5 份。 1 3 2 研究目标 主要研究经济适用房的集中供房模式的利弊及影响。本文主要研究集中模式， 首先采取实证调查，设计问卷调查经济适用房的居住者，研究集中供房的优缺点， 运用相关理论，结合调查结果的数据分析，寻找出一条道路能够弥补目前供房模式 的缺陷，拟解决以下关键问题： 1 、对小区居民的影响，集中型的经济适用房小区往往地处偏僻，公共设施不完 善，对小区居民的生活带来很大的不便。 2 、对小区的生态环境和社会环境也有着不同的影响。在集中型小区中，本身的 公共设施就不完善，再加上由于绝大部分居民都是中低收入者，个人素质也可能不 高，这样可能会导致集中型小区生态环境的脏乱差。至于在社会环境方面，集中型 小区中的居民，除了中低收入者外，还有较大数量的老人、残疾人等弱势群体，由 于他们在社会上往往得不到充分的尊重和认同，容易导致整个小区都会呈现出一种 病态。更严重的情况是，在集中型小区内由于人员鱼龙混杂，居民普遍素质不高， 更容易导致社会治安环境较差。 3 、对城市发展的影响。集中模式的经济适用房将低收入群体集中到多个小区之 内，加大了不同阶层之间的分区与隔离，同时也限制了经济适用房小区居民的生活 资源，贫富差距表现在空间格局上，增加了社会的不稳定因素。 第l 章研究背景、政策现状与研究方法 1 3 3 研究手段 本文研究的是经济适用房集中供房模式，采用理论研究和实证研究相结合的研 究方法，结合社会保障、社会学和社会工作等专业的理论和方法。在研究中拟采用 定性研究和定量研究相结合，先根据所搜集的文献资料，积累与题目相关的理论知 识，作出一定的推断和假设，再以南京市的经济适用房小区为调查对象，收集定量 研究的资料，并与定性研究的结论相互印证。 学校图书馆浩大的数字资源网为本文提供了扎实的理论基础；至于实证研究， 本人将设计相关问卷，选取上述的两个经济适用房小区，每个小区各调查5 0 户家庭， 包括以下问题：1 、被调查人员的文化程度、家庭情况、职业状况；2 、现有住房面 积、采光等硬件设施情况；3 、小区内健身设施、绿化设施的建设情况；4 、小区内 物业管理情况、治安状况；5 、小区内各种生活必须的商店、医院及学校的建设情况： 6 、居民对周围环境、交通设施的满意程度；7 、居民与小区内其他居民的交往情况 8 、居民在满足住房需求后，因为住房又产生了哪些新的问题；9 、如果能再有一次 选择的机会，被调查居民是否仍会选择现在的住房。 除此之外，本人还会在两小区内选择十名调查对象进行访谈，主要了解他们在 小区内的生活状况，现有的小区设施在多大程度上满足了他们的需求，还有哪些需 求没有得到很好的满足，经济适用房小区的建设还需要在哪些方面进行改善。 l o 第2 章调查对象的基本情况 第2 章调查对象的基本情况 2 1 南京市经济适用房现状 自1 9 9 5 年以来，南京市政府通过多种办法开发建设了包括集资建房、拆迁复建 房、合作建房等在内的各类住房近5 0 0 万n r ，建成了包括月苑、虹苑、清河、宁工 新寓在内的一大批经济适用房，大大改善了市区贫困家庭的住房条件，使市民居住 条件得以不断改善，人均居住面积由1 9 9 5 年的8 1m 2 增加到2 0 0 0 年的1 0 1 时，有 力地推动了住房制度的改革，取得了较好的社会效益。 1 9 9 9 年至2 0 0 2 年南京市共批准经济适用房项目计划面积4 3 0 万m 2 ，2 0 0 0 年经 济适用房施工面积为4 7 6 万m 2 ，占全市施工总面积的4 9 ，2 0 0 1 年为l o