各业态选址要求.doc

商 业 地 产 资 料 汇 总目 录沃尔玛对选址的要求2B&Q对选址的要求4现代连锁百货选址标准5大型仓储式超市的基本场地要求和建筑标准6仓储式超市建筑要求8大型综合超市基本建筑要求9大型综合超市建筑及配套要求11大卖场项目交付使用条件12量贩超市基本技术条件要求16量贩超市选址基本要求18家居建材超市选址建店的基本条件19星期五餐厅开店条件20中型中餐厅对地产项目的需求21大型超市租赁合同要点24沃尔玛对选址的要求一、对商圈的要求1、 在项目1.5公里范围内人口达1 0万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达1 21 5万人；2、 须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无(绿化带、立交桥、河流、山川等)明显阻隔为佳；3、 商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、 项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、 核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。二、对物业的要求1、 物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；2、 层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在45米以上(空调排风口至地板的距离)；3、 楼板承重在800KG/m2以上，对期楼的要求在1000KG/m2以上；4、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告位至少3个；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要有一定面积的广场。三、对停车场地的要求1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径1 8米。四、其它1、市政电源为双回路或环网供电(或其它当地政府批准的供电方式)，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱；2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需要；3、安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到241标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。选址B&Q对的要求一、对商圈的要求1、在项目5公里范围内人口达40万以上；2、须临近城市交通主干道或快速干道，至少双向四车道，且无(绿化带、立交桥、河流、山川等)明显阻隔为佳；3、商圈内住宅及人口有快速增长的趋势；4、项目周边车流畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场。二、对物业的要求1、物业纵深在50米以上，单层面积一万平方米左右；2、层高不低于10米，对于期楼的层高要求不低于12米，净高在9米以上(空调排风口至地板的距离)；3、楼板承重在1 500KG/m2以上，对期楼的要求在2000KG/m2以上：4、柱间距要求10 12米以上；5、正门至少提供2个主出入口；6、每层有电动步道梯连接，地下车库与商场之间有步道梯连接；7、商场要有一定面积的广场。三、对停车场地的要求l、至少1000个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；3、商场设计时要提供货提供物流专用车辆掉头及转弯的场地，40尺货柜车转弯半径1 8米。四、其它1、市政电源为双回路或环网供电(或其它当地政府批准的供电方式)，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱；2、安装独立的中央空调系统；3、物业租赁期限一般为20年或20年以上，并提供一定的免租期。现代连锁百货选址标准1、地理位置：城市的主要商圈商业中心或商业新区，附近有超市、饮食、娱乐等商业项目配套，交通便利；2、面 积：2000045000平米以上；3、单层面积：6000平米以上；4、合作期限：1 825年；5、标准层高：首层层高不低于5.5米，二层以上层高不低于5米。6、楼板承重：不低于450 kg/m2；7、柱 距：不小于8米*8米；8、配套设施：扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等；9、停 车 位：200个以上。大型仓储式超市的基本场地要求和建筑标准 开发商负责工程建设的实施，实施内容在原则上需由使用方工程部门向对应设计院作技术交流之后出全套施工图纸方案，并照图施工，最终按照国家规范标准进行验收。标准大致如下：一、面积要求：1占地面积：约20000平方米；2卖场面积：单层约1 0000平方米。如达不到，单层不低于5000平米，总经营面积1000015000均可；3停车场面积：提供约1 0000平方米或200个地上专用免费车位；4房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；5卖场：卖场临街面与进深(既长宽的)标准比例为7：4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，以令营业面积最大化；6层高：净高不低于3.54米；7地面：铺设象牙白或浅色工业超市专用砖；8内墙：白墙刷乳胶漆；9照明：配置适合大型超市及卖场要求亮度的照明设施(具体参照使用方工程部施工图纸)；10.坡梯：卖场多于一层的每层须配置两部自动坡梯(不超过1 2度的)；11.货梯和卸货区：两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米专用卸货区本商场周边需有环行车道以方便购物车及货车进出；12.店标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标和招牌。二、房屋和场地的建筑配置要求甲方向乙方移交的房屋和场地应满足下述的条件1按乙方设计方案要求和乙方书面确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和场地的建造工程或；2房屋建筑主体结构坚实、防水、保温。各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好，且均符合中国和当地的建筑标准环境保护法规的规定和设计要求。施工质量达到优良；3照明系统的安装、卫生间的建造等；4房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供应14001600千伏安(不含空调用电)；5房屋配备给水供应1 50吨日，完成全部给、排水系统及设施；6配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等；7房屋场地室内设计温度：夏季27摄氏度，冬季1618摄氏度，完成可独立控制的中央空调系统及设施、自控系统等；8房屋已配备独立的水、电、天然气计量表；9房屋中已配备了不少于40条电话直线；10完成符合设计要求的各类储水池隔油池、化粪池等；11取得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修、改造工程验收合格证书；12按设计规划完成室外道路和停车场，并已获有关部门批准可投入使用；13完成各类室外管线工程；14完成路灯和绿化等室外工程；15取得室外工程验收合格证书。仓储式超市建筑要求1建筑面积：1000020000平方米，最好一层，最高两层，建筑净高5米以上，进深最少60米；枉距8.7米左右；2地面荷载：1 500公斤平方米，面层为耐磨硬化剂地面；3用电荷载：2*800KVA，双回路用电；4照明：照度不小于6001ux；5用水：主要以生活用水及生鲜冷冻用水为主，日用水量40T/日；6冬季采暖：18摄氏度20摄氏度；7夏季制冷：24摄氏度26摄氏度；8通讯：一条DDN数据专线及20门电话(应有一条中继线)；9收货区：应有8个左右货车停车位，可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求；1 0进出口：顾客进出应与车辆进出分开；11停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个。大型综合超市基本建筑要求内容比较大的店比较小的店地块地块形状：矩形或梯形，临街面至少140米，深度至少250米，地块面积35000平方米柱距812米 812米楼层层高平顶建筑：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米斜顶建筑：边部梁下净高4.5米，顶部梁下净高6米，后仓净高不小于9米墙外墙为空心混凝土砖墙，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖楼板荷载卖场800公斤/平方米，后仓与冷库1 200公斤/平方米地板表面：地面硬化耐磨，卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖卸货区考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车面积(数量)1501 80汽车位1 201 50汽车位500800自行车位400600自行车位货梯两层：2部5吨货梯三层：2部5吨货梯，1部3吨货梯供水1 00150立方米日供煤通常150320立方米小时排污配有化粪池、隔油池、排油烟装置等并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收消防符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收 空调通风室外：按照当地的设计规范室内：夏季温度要求：干球温度26-28；湿度：55+10冬季温度要求：16-18；湿度30：每人最小新风量 17立方米小时过渡季节换气次数 35次小时内容比较大的店比较小的店电话30门直线、2条数据线、中继线16条(6进10出)、设备容量128门环保符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收绿化不少于1 5广告招牌符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收出租区域5000平方米20003000平方米后仓直 辖 市：大约800平方米其它地区：大约1 300平方米照度卖 场 1000 lux生鲜区 1000 lux冷 库 300500 lux收银区 1200 lux后 仓 400 lux变压器24003600KVA视出租区而定16002000KVA视出租区而定发电机容量8001 000KVA大型综合超市建筑及配套要求1临路宽80米以上，进深60米以上，单层面积6000平米以上；2甲方提供混凝土框架式建筑物。建筑楼面承载为不小于800公斤平方米，仓库及收货区承载为不小于1200公斤平方米；3每层净高4.55.5米；4供水150200吨天及可容纳120吨水的备用水池、二路进水、分界点为用户总表及消防监视表的总表阀门之后；5供气：煤气或等热值管道天然气200立方米天；6电话：提供100对电话电缆含电话直线3040门(其中1 520条中继线)和2条数据专线，接至电话总机房入口配线架处：7供电24003200KVA(未含空调主机电源容量)，主要为高压配电、变压器、低压柜、室内动力等配电工程(乙方按需设发电机作备用电源)，低压侧供电至乙方低压柜出线位置；8冷暖中央空调到位；9暖通、消防排烟、油烟处理、给排水到位；10停车位：汽车200-400辆，自行车8001000辆；11柱距要求：柱网开间1 01 0米；12人行步道：2部(小于12度倾角，1000毫米宽梯阶)，35吨货梯2部、2吨货梯1部；13货区(满足2辆35吨集卡和4辆小卡出入)及配套卸货平台；14符合规划要求的道路、停车场、绿化、排水等；15符合国家商业使用标准并验收合格的消防设施；16免租期：建筑物交付后六个月；17国有商业用地。大卖场项目交付使用条件 工程设计及施工应严格按照国家的有关规范要求进行满足乙方商业经营的需要，并达到以下各条要求：建筑物1总建筑面积约为20000平方米，框架结构共计不超过2层，各层层高57米， 净使用高度大卖场3.5米(指灯下皮)，ShoppingMall净高3.6米(指吊顶下皮)；2柱网尺寸：(88米)(1 01 0米)为宜； 结构形式：框架结构：(8.4米)(8.4米)为宜；3卖场地面为20020012的超市专用地砖，地面荷载达到700800公斤 平方米；滞货区为耐碾压硬化地面，地面荷载达到1000公斤平方米以上，局部(如冷库、面包机房等)荷载达1000公斤平方米Shopping Mall地面为浅色瓷砖，具体规格根据店面设计进行确定；屋顶应进行吊顶处理；荷载按规范进行设计。有防水要求的区域进行达到使用要求的防水施工处理； 4建筑内墙面及屋顶涂白，地面按乙方要求进行装修，各专业管道按照乙方确认的施工图指定的位置接到位，具备进行货架布货后即可开业的要求；5厕所：各层卖场外侧应有厕所和具备改造厕所的位置，内部设施完善，做中档装修，具备使用功能；6办公区：应进行装修，即屋顶应进行吊顶、白色墙面、各专业管道到位、具备人员进入即可使用的要求卫生间做中档装修，即设施完善，具备使用功能；7收货场地面应为柏油或混凝土地面，并配有防雨罩棚；8总图：建筑周围的通道应保证送货车辆进出有足够的空间；各种流线组织比较合理。建筑外围通道在满足消防局等相关部门的基本要求下，最好使货流围绕建筑形成环形通道；同时应尽量做到不与客流发生交叉；9建筑物在达到以上建筑要求的情况下，室外环形通道宽度需满足地方消防局的相关规定；10应有符合使用要求的消防设施，集中空调设施、上下水设施、电容量及各种设备使用位置或可进行改造位置。供电系统1供电系统为双路10KV电源(或备用供独立使用的发电机组)；2供电容量为3500KVA(以最终设计要求为准)，并在满足建筑相关设施、设备的用电情况下(如空调、消防、一次照明、电梯等)为卖场预留800KVA的经营性用电；根据店面布局图及用电点要求，将电源引至相应用电点，并分户计量；3对超市的 等重要负荷采用双电源供电、末端互投、以最终设计图为准；4综合接地电阻不大于1欧姆。照明系统1卖场采用36W高效节能双管荧光灯带的照明方式，灯带间距为25米，照度在衰减后应达到800 Lx以上，灯带走向应根据乙方提供的卖场布局施工；2建筑物内配备事故照明应急灯装置，且符合相关规范要求；3滞货区采用250w金卤灯或灯带，照度在衰减后应达到400LX，按照乙方提供的方案进行施工。空调系统 采用中央空调方式，室内温度应达到国家对大型商业设施的设计规范要求，在建筑物咬付使用时，空调系统应能达到良好的运行状态。温度：冬季、卖场、办公区162；夏季、卖场、办公区262。湿度：小于65%。新风量1725立方米人.小时；给排水系统1室内、外给排水管网应根据设计要求施工，且具备使用功能；2经营性给排水使用点应根据具体要求施工，并具备使用功能；3经营制冷系统管沟。4室外给水管网应布置成环状管网，且应从两条不同的市政管网取水；5生活用水应有防止二次污染措施；6在终端用户上设分水表，以利于计量；7其它未尽事宜均按国家有关规范执行。消防系统1按国家消防有关规定进行设计施工，其设备在交工时应验收完毕具备良好的运行功能；2室内防火分区的设计应由双方共同商议确定，如使用防火墙及防火卷帘门方式，其卷帘门的位置应根据经营需要共同协商确定：3按照防火有关要求，配备消防设备及器材。电梯建筑物配置的客、货梯(货梯轿尺寸为2400毫米2400毫米，载重2T)人行坡道梯(坡道梯的坡度不应大于1 2度)的数量及布置应按乙方确认的设计方案进行布置，在建筑交付使用时，应验收完毕并具备良好的运行功能。停车场及室外照明1地面停车场及绿化停车场以外路面采用标准沥青砼或砼地面；2应根据有关部门对临街建筑及广场的照明要求设计并配备照明设施。分户计量设施 应按照乙方确认的施工图设计要求，安装水、电、煤气分户计量设施。量贩超市基本技术条件要求土建1超市使用面积：15000m2；2建议柱距810m*810m；3高度要求： a梁下净高4.5m； b灯具下缘距地面3.6m； C货车通道净高3.5m以上，收货平台高700mm； 4设计荷载：800kgm2； 5设立人行自动步道：倾斜角12度，梯段净宽1000mm； 6设立独立货梯：2台3T； 7客流货流应分开； 8设立独立的收货通道。电气1双电源供电2用电量：120Wm2 (自用，不含空调)；3采用灯带照明；4照度标准：10001200LUX；5柱面预留插座，距地3.3m(特殊标准除外)。给排水1日供水量150200t，给水管径不小于150mm。通风1超市 a夏季温度要求：干球温度2628；湿度：55+10； b冬季温度要求：1618；湿度30； c新风标准：20立方米h人，风道设计尽量扁平； d外部出入口设置冷热风幕(冬季为热风幕夏季为自然风)； e厨房区设置油烟净化设备、专用风道及排往隔油池的排水管道。2办公区 a夏季温度要求：干球温度2628；湿度：55+10； b冬季温度要求：2022，湿度：30；c新风标准：30立方米小时人，风道设计尽量扁平。外部1设置隔油池，化粪池；2建筑入口设避风室、刮泥板、下设排水；3进行泛光照明设计，分重大节日及平时照明；4预留外招广告牌位置及电源。其他1超市内预留电视信号线；2超市内的冷冻机房设在一层；3提供120对电话进线；4超市预留燃气管线；5自用停车位200个。建材基本做法超市部位材料备注地面瓷砖200*200墙面乳胶漆白色天花乳胶漆不做吊顶踢脚油漆量贩超市选址基本要求宏观条件1市区人口100万以上；每年社会消费品零售总额100亿以上；2距离项目三公里半径内居民超过10万户，且购买力较强；3临近主要交通道路；4城市有机场，与省会(或直辖市)有高速公路；具体项目要求1主力店：占地10000平方米以上，总建筑面积15000平方米以上，建筑物每层建筑面积6000平方米以上，以宽度大于60米的矩形为宜，最小不小于50米，楼层高度大于5米(梁下不小于45米)，用电大于2500千伏安，用水每天1 20吨；2普通店：建筑面积6000平方米以上，每层建筑面积2500平方米以上，其他要求按主力店面积比例提供；3必须提供足够停车位，主力店停车位应多于200个；4应临近主要交通干线，附近公交车来往方便；5与主要竞争者(同等规模)有合理的距离(一般不小于3公里)；法律方面1土地或房屋产权明确；2具备在规划及工程方面所必须的许可证；3业主资信良好；4在本项目区域内，没有在商业发展上的特别限制；5在环保方面可以达到相关部门要求。家居建材超市选址建店的基本条件以下提供的条件视商场为一个独立的建设项目和独立的建筑物占地面积：35000平方米40000平方米；业 态：仓储式装饰建材(家居)连锁超市；地块要求：扣除绿化、退让、停车位等因素后，还能保持建筑物的建筑标准；保证建筑物的主面临街，可视性强；与周围道路的进出方便；位置要求：1商场应选址在视野开阔少障碍物容易看到的地点；2沿主路交通干线，周边交通方便，容易进出，位于两条主路交汇处最佳； 3有多条公共交通，轨道交通到达； 4临城市环路，主要放射路；规划要点：用地性质是城市商业用地，其他规划要点以能满足 相应要求为原则；市政基础设施的连接：容量充足的电力、电信、热力、天然气、上水、污水、雨水(七通一平)管线并连接到商场。用电量2200kv，两路供电系统；管径 ，两路供水；商场建筑面积：3000035000平方米；商场建筑高度：建筑物高度约25米；建筑标准：地上一至二层，建筑物长110150米，宽75100米；一层净高大于8.5米，柱网1 0米*13.5米；商场建筑承载：商场内库房区域不低于1.5T，卖场区域不低于500KG，一层地面承重2500公斤平方米；停 车 位：地面地下共不少于5001 200个停车位(根据经营面积不同)；商场入口出口：确保商场主入口和出口各一个及货运车辆出入口；合作方式：地主方建造毛坯房， 承租；其他如租地自建，买地自建、改造等方式的合作，根据具体项目情况协商而定。星期五餐厅开店条件600700平米的店面面积(1、2层)，层高3.5米以上，100平米的辅助面积(地下)200KW供电容量，冷、热水、燃气供应充足全天空调、暖气、厨房排风通道、垃圾处理通道独立出入前、后通道、1550停车位可树立店标、广告牌、门头标牌建筑主体外立面装饰、红白色雨蓬事 项条件要求项目完工时间 与开店计划匹配外立面雨蓬设置 外立面允许改造、装修、安装红白色雨蓬面积、位置 餐厅1.2层楼面，建筑面积：600700平方米合同年限 1020年租期租金条款 租金长期不变，*美元每平米每天冷热上水、下水 具备、方便独立进出通道 方便(全天)进出货通道 方便(全天)垃圾、泔水 存放、清运方便物业费 免收或视服务而定空调、供暖费 按市政规定收费，供应稳定、充足冷、热水费 按市政规定收费，供应稳定、充足排污费 按市政规定收费电、气费 按市政规定收费，供应稳定、充足输变电设施(费) 符合需求、齐备排烟通道设施 安全、有效、齐备停车场 2040车位(供动态使用)客用卫生问 齐备、方便仓库、员工间 地下100平米(辅助面积)店标安放 可在门前、门头、主体、墙面安放店标电视信号 免费提供CCTV5ESPN等体育节目信号中型中餐厅对地产项目的需求 餐饮企业在选择经营场所时主要考虑两方面因素一是经营者对服务区运营环境和条件的要求，二是考虑消费者对消费区环境要求。服务区运营环境：1餐厅面积：出于规模效益考虑，餐厅理想店面面积约8002000m2左右2服务区区域规划：厨房： (1)按照行业要求附属面积与餐厅经营面积的比例是1：1，实际操作中，部分有条件的店铺，可将库房、冷库等区域规划在其他区域，如地下室等，以保证足够的制作区面积。 (2)厨房的排烟设备、上下水管线、隔油设备、三相单相电源、强电、弱电电路等设施要齐全，并根据厨房大小、客流量等情况确定和调整上下水管线的粗细和隔油池的大小，一般来说，隔油池不小于80cm150cm，下水管道最好是明沟与暗沟相结合，尽量减少直角，上水管道直径为4cm，下水管道直径是上水管道的5倍。备餐间及传菜通道：大厅附近需设有便于服务员取菜的备餐间及卫生安全的传菜通道，以保证食品的卫生，餐厅的整洁及上菜的速度。冷库：冷库一般分冷冻、冷藏两部分，面积在30m2左右。另外，还需50m2左右的库房放置其他物品。库房：用于储存一些餐厅运营必备的物品，库房面积要根据餐厅面积的大小来确定，并有相应的防火、防盗设备，以保证安全。员工洗手间：餐厅内员工专用的洗手间要与顾客使用的洗手间分开。员工电梯和通道：多层建筑中，电梯及通道要做到客户和员工分离。厨房制作区应备有直通停车场的货梯，便于设备及原材料的运输。厨房与消费区不在同一楼层也可提供小食梯，大小在1m2左右。配套用房：办公区、休息区、卫生间、浴室等配套用房的最佳区域是安排在地下室，面积适中。3环境要求：由于餐饮项目经营的特殊性，政府及相关部门对多层建筑内的餐饮项目在环保、安全等方面的标准都相当严格，特别是底商很难成为餐饮项目的经营场所的，但是如果在符合环保要求的基础上底商还是餐饮经营场所的理想选择，将会给经营者提供强大的位置优势和客源优势。经营餐饮项目选择的经营场所对排烟、消防、隔音减震、排污等方面要求较高，同时也是地产商们在项目建设时需要考虑的因素。排烟换气系统：采暖、通风和空气调节及其制冷设计方案应根据建筑物或项目的用途、工艺和使用要求、室外气象条件以及能源状况等，通过技术经济比较确定，餐饮项目对于这一系统的要求较为严格。竖井烟道：是排烟换气系统的重要且必要的组成部分，火锅、烧烤等餐饮经营项目还需增加独立的排烟换气系统。以火锅店为例，使用无烟机制碳为热源，在燃烧过程中，产生一定量的一氧化碳，必需增加独立的排气系统，一般情况按每小时换气101 2次。补新风：可根据餐厅的排气次数，一般按8：10的比例进行补风，在餐厅范围内形成微负压，使室内污浊空气通过排风口及竖井烟道排出。空调系统：要根据餐厅运营时产生的热量来确定空气调节设备的安装，火锅、烧烤餐饮企业安装空调时还需加大功率，每平方米按450500w较为合适，其它餐饮企业每平方米达到200-300W即可。餐厅空调应安装分部控制器，不同营业时间分部开放。厨房内不可安装盘管式空调，应安装全空气系统。要有充足的补风排气设施，形成较大的空气对流，设备尽量使用同一品牌，由物业统一管理、统一维修。消防系统：消防安全是餐饮经营中的第一要素，烟感、喷