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基础知识篇 房地产常识1. 容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。2. 建筑密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。3. 出房率：是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。4. 住宅居住面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。5. 绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30以上。6. 住宅的层高和净高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。7. 住宅的进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。8.住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBI110-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。9.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选： 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程 的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内 建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积 套内建筑面积由以下三部分组成： A.套（单元）内的使用面积 B.套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外 墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共 用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积） 套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积 公用建筑面积由以下两部分组成：A. 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。 B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。 公用建筑面积计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 公用建筑面积分摊系数计算：公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积10.商品房面积误差的处理方式按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： 面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3之内（含3）的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。11.房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示： 住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。12.商品房销售包括商品房现售和商品房预售商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。13.购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列 规定办理： 尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意；已付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业；贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的应当征得保证人同意；转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内，持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。14.商品房销售须具备以下五证： 国有土地使用证、建设用地规划可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房销售许可证。房屋建筑基础知识一、 房屋建筑分类房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。1、按建筑物使用性质分类居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。2、按建筑物（住宅）的层数分类低层建筑：13层多层建筑：46层中高层建筑：79层高层建筑：10层以上3、按建筑结构分类建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。砖木结构描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。砖混结构描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。钢筋混凝土结构描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。钢结构描述：主要承重构件均是用钢材制成。特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。4、按建筑施工方法分类现浇、现砌式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。预制、装配式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。部分现浇现砌、部分装配式建筑这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。二、 建筑物的组成一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。1、 基础 是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同，可分为：条形基础是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。独立基础是指基础呈独立的块状，形成有台阶形、锥形、杯形的等。筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，不仅使地基上的单位面积压力减小，也使整个地基的承载力增大。箱形基础主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。桩基础由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。2、墙体和柱墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。墙体的分类按在建筑物中的方向，分为： 外墙位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。 内墙位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。按在建筑物中的方向，分为： 纵墙沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。 横墙沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。按接受力情况，分为： 承重墙凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。 非承重墙不承受外来荷载的墙称为非承重墙。柱是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。3、楼地层和梁楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。楼板楼板的基本构