北京保利大厦案例分析.doc

一、新保利大厦概况新保利大厦为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。二、项目开发背景区域市场概况东二环写字楼总面积约355079平方米区域竞争项目三大竞争对手项目地块资源分析区位地段好、交通便利三、项目定位产品定位高档甲级写字楼目标客户群定位国内外大型企业、机构四、项目楼层规划（附图）五、建筑设计外立面设计结构设计办公空间设计楼内通道设计六、项目特色系统生态节能高效节能的建筑外立面多重系统系统节能七、项目配套 吊楼15层（电梯标号3-8层）约6022平方米国际顶级商业中心。大堂首层设咖啡厅。大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮。 地下二层设有约1,260平方米员工餐厅。3,210平方米健身中心。 健身中心内设标准4道25米游泳池。300平方米的空中咖啡厅。八、项目精装修标准（附表）写字楼是最能体现区域经济活力和发达程度的晴雨表。预计在2008年，北京东二环区域内办公物业商业面积总供应量将达到40万平方米以上，甲级写字楼的面积预计可达到1516万平方米，其中包括：第五广场、新保利大厦以及凯恒中心等。以位于东二环核心位置的新保利大厦为例，是目前为止在东二环区域具有国际甲级写字楼标准的典范代表。新保利，新建筑 新保利大厦产品设计解析一、项目概况新保利大厦项目位于北京市中心东城区东四十条桥西南角，地处东二环与平安大街交界处，地理位置优越，交通极为便利。项目为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。新保利大厦参数指标物业类型：甲级写字楼建筑结构：钢筋混凝土的混合结构规划建设用地面积：10600 平方米（不含代征城市公共用地面积）建筑总面积：103308平方米绿化用地面积：3187平方米建筑高度：98米停位数量：地上机动车停车数量：19辆 地下机动车停车数量：500辆 地下自行车停车数量：300辆楼层：地下4层，地上23层，商业吊楼8层电梯数量：26部(办公区15部)均价：3000美金/平方米二、项目开发背景1、区域市场概况项目所在的东二环商务带是集高档写字楼、星级酒店、大型企业总部、商业配套为一体的立体多功能新型商务区。东二环区域主要现有公建项目总建筑面积约954484平方米，其中写字楼面积约355079平方米。随着东二环商务带的大规模集中建设，预计在2008年区域市场将集中建成一批重点甲级写字楼项目。2、区域竞争项目项目名称项目规模均价第五广场总建筑面积：12.4万平方米3000美金/平方米南新仓国际大厦总建筑面积：10万平方米17000元/平方米东方银座总建筑面积：16万平方米20000元/平方米3、项目地块资源分析（1）区位优势新保利大厦位于东二环东四十条桥西南侧，是皇城文脉与现代商务结合的区域。该区域商务配套日臻完善，具备国际商务枢纽功能，是东二环商务带唯一集办公、银行、文化场所、各方机构的商务核心区。（2）交通优势地面交通 东直门交通枢纽：距离亚洲最大的现代化立体交通枢纽东直门交通枢纽仅2分钟车程，到机场只需约17分钟，未来可实现市区与首都国际机场的高效连接，成为京城商圈中能够最快到达机场的宝地。东二环：二环路为京城最早修建，连接着东城、朝阳、西城、宣武四大北京最为古老的城区，新保利大厦内部交通道路与东二环辅路直接连接，车辆驶出大厦即可快速进入二环主路，形成项目内外一体化的交通路网。 东四十条桥：平安大街与工体北路的联结点，1公里分至东直门和朝阳门，与CBD的直线距离不超过3公里。地铁东四十条站：新保利大厦地下一层设出入口与地铁连接，交通路网更为便捷。平安大街：北京的第二条“长安街”，有机连接北京东西城区。 地下交通东四十条地铁站与项目地下一层直接连通，去往国贸商圈、建国门商圈以及金融街十分顺畅，为企业员工提供了高效的人性化交通路线。三、项目定位1、产品定位新保利大厦定位世界级写字楼，强调自然生态、高效节能的人性化标准，体现现代化人文办公、绿色办公的理念。2、目标客户群定位CBD商务区是北京外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头的产业区域。从行业分布来看，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业。未来外资机构在CBD的写字楼需求一直呈上升趋势；金融街商务区是国内大型金融机构聚集的最活跃区域。因此，新保利大厦以国内外大型企业、机构作为目标客户群。四、项目楼层规划地下一层平面图首层平面图吊楼层平面图写字楼层平面图五、建筑设计1、外立面设计（1）采用柔索玻璃幕墙新保利大厦采用钢框架筒体混合结构，承托90米高、68米宽单层双向点式柔索玻璃幕墙，超越了先前世界最大的德国慕尼黑凯宾斯基饭店（其高度仅为45米）。项目在无桁架网索结构上，以强韧钢索连接整幅玻璃幕墙，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、贯通的风范。玻璃幕墙采用高效节能进口玻璃，通透性极强，并能有效防止紫外线射入。（2）采用铜板幕墙新保利大厦铜板幕墙位于项目南立面，面积约为1850平方米。选材TECUBrass（太古黄铜），此种铜可随时间和气候影响，转变多种丰富色彩，内涵丰富深具历史价值感（3）金与石的搭配新保利大厦立面材质通过洞石与黄铜的搭配，创造出富于变化并极富民族风格亦国际化的视觉感受，其竖向洞石遮阳百叶和开放式铜板幕墙在国内都尚属首例。 （4）遮阳百叶新保利大厦西侧和南侧的玻璃幕墙外面采用国内首例竖向石材遮阳百叶，并与玻璃幕墙保持一定距离，成为“双立面”大厦。大厦采用意大利进口罗马洞石。大厦百叶排列遵循北京地区春分、夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和内层玻璃幕墙形成一定角度，保证冬季最大限度日照与夏季最大限度遮阳效果，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的阳光被遮挡于玻璃幕墙之外，节约空调运营成本，使室内光线自然柔和。外墙玻璃为双Low-E中空玻璃，即玻璃内表面涂有节能镀膜，节能环保更为深入。2、结构设计（1）特式吊楼设计 项目东北面悬挂着一座底部无支撑的8层钢结构特式吊楼，结合中国传统文化元素与现代高科技，外观设计借鉴了中国传统的叠式灯笼造型，以波浪型的外壳与横向、竖向钢结构线条组成了美仑美幻独具审美效果。吊楼镶嵌于90米高的大堂中，高约45米，重约5000吨，顶层与写字楼11层（电梯标号15层）通过天桥连接，一侧和核心筒相连，另一侧下方则全无支撑，距离地面约7.2米，上方采用桥梁式斜拉结构。 （2）中庭设计新保利大厦独创目前北京最高的90米挑高摩天中庭，千余平米无立柱大堂，尺度宽敞通透，令空间独具豪阔美感。特色小结多维采光新保利大厦西立面50米至90米处，独创面积达480平方米的单层双向柔索玻璃幕墙“采光天窗”，为通透、轩昂、开阔的无柱式大堂及办公区域增强自然通风及采光。南立面也设有50米高的玻璃幕墙，配合中庭及外围的多重采光，形成大尺度阳光办公空间，整座大厦通透明亮。3、办公空间设计（1）国际标准柱距大厦楼层由规格为9米*13.5米，9米*9米的跨钢结构构成，大跨度空间拥有更宽阔视野和更舒适的办公氛围。客户可根据自身需要，自由规划、分割旷度空间。（2）4米层高 新保利大厦设计标准层高为4米，净高约2.9米（比普通办公楼高出0.3-0.5米），轩敞、舒适、明亮。（3）空中流水花园 以“生态商务与绿色商务”为主旨，新保利大厦采用独特的室内造景手法，在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水花园。通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。（4）每层46部专梯新保利大厦在写字楼特别配备了总共15部高效电梯，分高、中、低区，电梯数量分别为6部、5部、4部，为企业提供高效、便捷的交通。4、楼内通道设计（1）人车分流 新保利大厦分别有轿车道，货车道，地下一层地铁通道，步行人流通道，使进入大厦的人、车流合理自然分开，确保大厦人、车安全以及人群间相对的互不干扰。 （2）立体交通系统 地下车库、商业与写字楼之间设计了多样化的内部交通流线，共计26部德国原装进口蒂森电梯组成一个整体高效的立体交通系统。商业部分：地下一层商业拥有通往首层的4部扶梯（2上2下），并设有客梯及货梯，同时设置专门的御货区；吊楼商业内有独立的4部电梯，东侧有能到达大厦任意层的服务梯1部，顶部有天桥与写字楼12层相连，确保写字楼办公环境不受商业人群干扰。写字楼部分：设15部高效电梯，分为高、中、低区（梯速为2.5m/s4.5m/s，轿厢载重1T/2T），电梯数量分别为6部、5部、4部，写字楼区域候梯时间约30秒，为提高工作效率创造了良好条件。另分别在大厦北、东西南角各设1部，共3部服务梯，兼消防梯。六、项目特色系统生态节能1、高效节能的建筑外立面（1）形体节能新保利大厦壮阔雄伟的三棱体造型，体形系数仅为0.1（建筑物与室外大气接触的外表面积与其包围的体积之比，即建筑物体形系数），建设部2005年7月1日颁布实施的公共建筑节能设计标准规定公建的体形系数应不大于0.4。 （2）双层窗加遮阳系统 在面对最多的阳光晒射和户外环境的南外立面墙和西外立面墙，设计双层窗加遮阳系统。利用“生物气候缓冲层”有效防止过渡热辐射，减少室内热损失，与传统幕墙相较，双层幕墙大体能够减少20-25的能源消耗。 2、多重系统 新保利大厦特别强调室内的空气质量，要求建筑物具备良好的自然通风、充足的日照等条件，并严格控制使用含有害物质的建筑材料。 （1）空调设备 新保利大厦采用世界一流的空调设备：美国“York”离心制冷机、“Johnson”楼宇自控、“Carrier”空调箱、美国进口湿膜加湿器、丹麦“Grundfos”进口水泵以及“斯频德”冷却塔等设备，世界一流空调设备，确保空调系统高效、节能、稳定地运行。 （2）四管制变风量空调系统 系统采用四管制变风量空调系统，通过楼宇自控设定温度，自动调节室内送风量，按需供冷（热）。 （3）采用变频技术，降低空调能耗 大厦空调冷热水系统均采用目前世界公认的最节能的二次泵系统，二次泵系统和空调箱风机配备世界最先进的VLT6000系列空调专用变频器，水泵和风机节能效果高达20-40%。 （4）滴下浸透气化式抗菌加湿器，避免冬季静电“袭击” 新保利大厦配置了空调加湿系统，空气湿度可由客户自由选定，避免嘴唇干裂和静电“袭击”。 （5）先进的光源灭菌和高效电子消毒净化技术 空调系统采用当今世界最先进的光源灭菌和高效电子净化技术，该技术可快速杀死包括SARS等20多种通过空气传播的细菌和病毒，效率高达99.7%，使大厦内空气品质达到医院二级净化环境标准，有效地改善室内空气质量，避免有害气体对人体的侵害。 （6）过渡季节充分利用天然冷源 新保利大厦设置了过渡季节换热系统，通过空调冷却水系统汲取室外天然冷源，为大厦在过渡季节提供空调用冷冻水，还可通过加大新风量的措施充分利用室外免费冷源，节能效果明显。 （7）汲取免费的天然冷源 大厦特别设计经济冷源系统，可以最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源，减少制冷设备的运行时间，深度节能。 3、系统节能将环保进行到底 （1）数控节水系统 将节水理念贯穿在建筑的每个环节，大厦综合节水性能显著，具体表现在：空调冷却水循环使用。冷却塔采用飘水量小、节水节能低噪音型冷却塔设中水系统，实现水的重复使用卫生间选用红外感应装置，有效节约水源（2）智能配电节能节力 新保利大厦采用世界知名品牌ABB高低压配电柜及自动控制系统，高效的智能控制系统，打破惯常的人工配电，利用先进设备精确计算各种用电参数，自动调节，节省人力和能源。 七、项目配套吊楼15层（电梯标号3-8层）约6022平方米国际顶级商业中心，国际顶级高档品牌或特色商业。 大堂首层设咖啡厅，良好的商务办公氛围，是客户会客、小憩的最佳场所。大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮，为客户提供更舒适的用餐环境、更便捷的商务空间。该层层高约为6.58米，且与首层通过4部扶梯相连。 地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，为大厦办公人员提供良好的用餐环境。3,210平方米健身中心。 健身中心内设标准4道25米游泳池，泳池上方通过玻璃采光天井引入室外自然光线。 吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅。八、项目精装修标准部位材料名称大堂地面、墙面意大利进口罗马白洞石电梯厅花梨木吊顶、飞利浦灯具、意大利进口罗马白洞石、花纹不锈钢板电梯门套办公区飞利浦灯具、星牌矿棉板办公区走廊飞利浦灯具、星牌矿棉板、interface地毯、花梨木门、不锈钢踢脚线、门套卫生间意大利进口罗马白洞石、