基于博弈论视角的房地产分析.doc

_基于博弈论视角的中国房地产市场分析摘要：在房价普遍高涨的今天，国家不断加强房地产市场调控，然而普通消费者依然面临买房难的问题。本文运用博弈论方法，根据不完全信息博弈理论和进化博弈理论，分别从开发商与消费者（即需求与供给）之间的活动关系、开发商之间的利益争夺两方面进行了分析，简要剖析了房地产市场中各方主体的利益和博弈策略。关键词：房地产市场；不完全信息博弈；协调博弈；进化博弈一、中国房地产发展介绍1.1我国房地产的发展现状1998 年，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，住房制度转变为以商品房供应为主，从此我国的住房制度开启了新的时代：房屋不再是由国家分配所有，房地产开发开始走向市场化和规范化的道路。直至2000年我国的房地产市场开始快速发展，并成为了我国经济体中的支柱产业，对政府和人民带来了巨大的影响。然而，房地产市场一直在争议中前行。一路上涨的房价，成为了人们关注的焦点。从全国来看，由一、二线城市领衔，十余年间各地房价均不同程度地快速上涨，从未间断。据国家统计局报告，从2011年开始，一些三线城市房价也开始领涨全国。在房价持续上涨的压力下，国务院从社会经济发展全局出发，针对不同阶段的特点，对房地产市场调控做出了不同的决策部署，大体可分为三个阶段：第一阶段：2003年-2007年。这一阶段中央针对住宅市场交易活跃、房价不断攀升、房地产开发投资增速较快等特点，出台了如“国八条”、“国六条”等一系列抑制政策。从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面对房地产市场进行了全面调控。不仅涉及房地产一、二级市场，还使用经济、金融等市场调控手段，并以行政问责的手段来确保执行力，可以说是有史以来最猛烈、最严厉的政策调控。但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变，以大连为例，2005年3季度至2006年3季度，交易量大幅下滑，而房价却持续高涨，且涨幅创历史新高，可见各项调控政策并未取得立竽见影的成效。2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的出台，标志着政府开始转变调控思路。房地产市场的发展并非仅是作为支柱产业拉动GDP增长、扩大内需，而是要解决全国人民的基本住房需求，提高和改善居民住房水平。2007年9月出台的“二套房贷”政策效果明显，交易量增速下降的同时，房价涨幅亦有所回落。第二阶段：2008年-2009年。全球金融危机的爆发，对我国经济产生严重冲击。宏观经济政策从“两防”转向保增长。中央出台“国十条”，鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业、加强保障性住房建设、降低廉租住房的资本金率等等，都是围绕着刺激基本性的住房需求，以达到保增长的目的。从市场变动情况看，2008年4季度至2009年4季度，住宅交易量同比增速大幅回升，但随着保增长政策的实施，从2009年4季度开始，房价重拾涨势，并于2010年3季度涨幅达到45.7，为近10年来的最高点。第三阶段：2010年至今。“国十一条”、“新国十条”和“新国八条”等政策的出台，标志着以“遏制房价过快上涨”为基调的新一轮调控的开始。2010年以来，在越来越严厉的经济手段和行政措施的调控下，房地产市场热度逐渐降低，房价涨势受到抑制。2010年1季度至2012年1季度住宅交易量增速明显下降，2010年3季度房价涨幅开始出现显著回落，随着政策力度的逐步加大，直至实施严格的限购政策，房价同比涨幅出现大幅下降。十年来，中国的房地产调控经历了两种模式：2007年以前，尽管已开始控制房地产投资过快增长，但是总体上看，对房地产市场还是给予鼓励发展或促进发展的。而2007年以后，随着房价持续快速上涨，市场机制开始出现失灵，城镇中低收入居民住房困难逐步显现出来。这种情况下，我国住房和房地产发展的基本政策开始出现调整，不再过于强调市场机制的主要作用，而是通过公共住房政策的运用、住房保障制度的完善、保障性安居工程建设的加快，形成双轨制的住房供应模式；同时，通过调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，以及实施保障合理消费、抑制投资投机的差别化金融税收政策，直至限购、限价等行政手段，遏制房价过快增长，促进房地产市场稳定健康发展。经过近20年的发展，政府通过对房地产市场的逐步培育和发展，基本形成合理的房地产市场参与者，他们以各自的利益目的，在共同的游戏规则下，参与市场的博弈。由于不同的参与者的参与，提高了整个市场的运作效率，也是的整个市场的监管变得更复杂。从而对不同参与者之间的关系分析显得越来越重要。目前我国的房地产市场，主要的参与者有房地产开发企业、消费者和政府。房地产开发企业，作为利润最大的追求者，在房地产市场中，必须处理消费者和政府的关系。由于政府是土地的垄断供给者，政府对房地产开发项目的意愿对房地产开发企业的利益有重大影响，特别是在我国目前房地产市场“双高”的情况下。本文由于篇幅有限，所以只对当地房地产开发商与消费者、房地产开发商之间的博弈关系进行分析。1.2我国房地产市场的结构演变趋势房地产作为一种产品，其最大的特点是地域性、异质性、占用资金多且周期性长，以及因附属于土地和关系到国计民生而形成的高度政策相关性。由于地域性，全国房地产市场划分为一个个城市房地产博弈市场，而又由于城市化进程以及城市规模的不断扩展，各城市的房地产博弈市场又可进一步划分为一个个区域，各房地产企业针对该区域的房地产消费者特别是住房消费者进行房地产经营和房地产博弈。由于房地产的异质性，以及房地产开发周期长、成本巨大，所以进入壁垒较大，只有少数有资金实力的房地产企业才能进入房地产市场。根据对房地产消费心理及行为科学的统计，住宅消费者一般在上班地点的20公里以内选择住房；商业用房、地产写字楼根据其性质及市场定位，主要选择在城市中心、重要位置、临街地段、商业娱乐中心、开放区及高新技术园区等，其消费者地域性以城市定位为主，小区定位为辅，因而开发商面临的博弈地域范围比住宅市场要广，但有一点是共同的，无论是住宅市场还是商业房地产市场，都不可能是一家房地产企业独家垄断，所以都不可能属于完全垄断。由上可知，目前中国房地产市场总体上是一种垄断竞争与寡头垄断相并存的市场结构。根据政府对房地产二十多年的规范与引导，以及房地产市场经济运动规律，不规范、实力差、规模小的企业逐渐被淘汰，取而代之的是少数几家房地产企业抗衡发展的寡头垄断市场格局。因此，我国房地产市场格局的宏观演变趋势是：准完全竞争，垄断竞争到寡头垄断。二、博弈论介绍以及博弈论在房地产中的分析可行性 房地产市场由于其参与者众多，利益取向各异。在房地产市场中，各参与主体为了自身的利益，与其他参与者进行着不同程度的博弈，对地房地产市场产生着不同程度的影响。2.1房地产博弈市场的主体结构房地产市场根据其产品流通顺序分为一级市场、二级市场，一级市场即土地市场，二级市场即增量房市场。2.1.1 房地产一级市场主体构成房地产一级市场又称土地市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。在一级市场中，由于国家土地所有制决定了国家在土地市场的供给主体地位，而开发商作为土地的需求主体，通过土地市场获取房地产开发所必需的土地资源，从而双方围绕土地资源流转。图1 一级市场结构2.1.2 房地产二级市场主体构成房地产二级市场指土地开发商将新建成的房屋进行出售和出租的市场。开发商和消费者分别为房地产二级市场的两大主体。开发商在二级市场上扮演供给主体，向市场提供房屋，消费者扮演需求主体，通过二级市场购买房屋。由于房地产开发投资较大，房屋价值较高，没有金融机构的参与，房地产开发和流转市场难以为继，因此商业银行在房地产二级市场中扮演着重要的角色。图2 二级市场结构2.2 房地产市场参与主体利益分析2.2.1 开发商利益分析房地产开发商作为市场的核心参与主体，参与房地产开发的全产业链。其目的十分明确，即通过房地产开发向市场提供产品进而获取利润。因此，房地产开发商最关心成本和房价两大因素，其中成本以占总体成本最大的土地成本为主，即地价。由于土地市场中存在着开发商寻租现象，导致国有资产的大量流失和土地资源的严重浪费。因此，在房地产一级市场中，开发商和政府围绕着土地指标和地价进行着博弈，2.2.2 政府利益分析中国政府分为中央政府和地方政府，中央政府往往通过编制土地利用总体规划，控制着全国各类用地指标的审批，而实际的土地出让都让地方政府进行操作，因此开发商更多的与地方政府进行着交易。政府作为土地的提供者和房地长市场的监管者，其利益诉求为：第一、高价出让土地来获取出让土地的收入，从而提高GDP水平；第二、作为社会管理者，政府承担了保证“社会福利”的角色，通过稳定房价来提高人们的居住水平。2.2.3 消费者的利益分析房地产市场中的消费者大体上分为两类，前一类的目的是为了自用，其购买房屋主要以自己居住为主，称之为刚需族，此类消费者当然是希望房价越低越好；第二类目的是为了投资，通过低买高卖的方式为自己增加资本。此类消费者一般手头拥有大量资金，所以不太在乎房价的高低，只关心自己能够在房产的买卖交易者获利。本文的分析以刚需消费者为主，因此合理的价格购买到房产是其主要利益诉求。2.3房地产博弈市场的基本特点1、地域性 由于房地产都是以城镇为中心生产建设的，因而房地产博弈市场也就是一种地域性的博弈市场。2、层次性 房地产博弈市场是一个多层次的市场博弈体系，每一市场都是有多种博弈子市场组成的复合体。3、博弈策略复杂 由于局中人众多以及博弈的多层次性，每个局中人具有多个博弈策略，而且局中人不同，其行为热点和相应的策略选择也不同，对抽象的局中人行动策略的博弈细分也没有统一规范的标准，多个列局中人策略的博弈处理的难度也因此增加。4、博弈支付量化难 在房地产市场博弈中，各局中人参与博弈要实现的目标和效用均不同，博弈策略的复杂性也决定了局中人各个策略组合下支付的量化比较复杂，难以准确把企业的声誉目标，消费者的交通便捷目标，政府的促进房地产业规范发展目标等等进行量化。5、博弈信息处理难 关于不完全信息问题，博弈论的处理方法是通过海萨尼转换将局中人转化成多个类型，但面临庞杂的房地产市场信息，这种类型转换的处理方式难以找到合适统一的尺度，转换后的类型太少会导致偏离实际，太多又会给博弈分析处理增加难度。三、开发商与消费者之间的不完全信息静态博弈分析3.1 基本模型关于房地产市场的信息，虽然开发商比消费者了解的更多，但也是不完全的。根据海萨尼转换原理，自然选择根据房地产市场的特征将房地产市场分成两类，繁荣概率为q，萧条的概率为1-q。开发商的纯战略选择是降价，或者不降价；消费者的纯战略选择是入市，或者观望。3.2 开发商和消费者支付的设定 开发商和消费者的支付函数如图所示。图3 不完全信息静态博弈扩展式假设原房价为y，降价后房价为x；开发商的开发成本为c；房地产繁荣时房产在消费者心中的价值为v，市场萧条时房产在消费者心中的价值为u。不论市场萧条与否或者开发商降价与否，如果消费者选择观望态度，那么双方的得益均为0。在市场萧条的情况下，房地产商选择降价，如果消费者选择入市，那么两者的收益分别为x-c , u-x；如果房地产商不降价，那么两者的收益分别为y-c , u-y。在市场繁荣的情况下，房地产商选择降价，如果消费者选择入市，那么两者的收益分别为x-c , v-x；如果房地产商不降价，那么两者的收益分别为y-c , v-y。3.3 不完全信息静态博弈的贝叶斯均衡（1）当vuyx时，开发商选择降价的期望得益为x-c，选择不降价的期望收益为y-c，由于y-cx-c，因此开发商会选择不降价。对于消费者来说，即使不降价，依然有消费者剩余。所以，此时消费者的策略应该是入市。（2）当yvux时，开发商选择不降价时，消费者收益为v-yu-v0，所以，此时消费者的最优选择是入市。因此，满足yvux的解是此博弈的贝叶斯均衡解。（3）当yxvu时，无论降价或者不降价，消费者的收益都小于0，所以消费会一直选择观望。因此，开发商选择期望得益均为0。此时，开发商选择降价和不降价是无差异的，不存在纯战略贝叶斯均衡。（4）当yvxu时，开发商选择降价的期望得益为(1 -q)(x-c)；选择不降价的期望得益为0。(1 -q)(x-c)0，此时，开发商选择降价，消费者在市场繁荣时的选择是入市，在市场萧条时的选择是观望，不存在纯战略贝叶斯均衡。（5）当vyux时，开发商选择降价的期望得益为(x-c)；选择不降价的期望得益为(1 -q)(y-c)。如果x-c(1-q)(y-c)，则开发商选择降价。此时，消费者的最优选择是入市。因此，满足 vyux和x-c(1 -q)(y-c)的解是此博弈的贝叶斯均衡解。如果x-c(1 -q)(y-c)，开发商选择不降价，消费者在市场繁荣时的选择是入市，在市场萧条时的选择是观望，不存在纯战略贝叶斯均衡。（6）当vyxu时，开发商选择降价的期望得益为(1 -q)(x-c)；选择不降价的期望得益为(1 -q)(y-c)。如果(1-q)(y-c)(1-q)(x-c)，开发商选择不降价，消费者在市场繁荣时的选择是入市，在市场萧条时的选择是观望，不存在纯战略贝叶斯均衡解。综上，房地产市场的交易不仅取决于开发成本和厂商的定价，更取决于消费者从住房消费中得到的效用，即对商品房的期望价格，以及消费者的期望收入。当市场萧条时，成交量萎缩、房价下跌，消费者对商品房的期望价格下调，会选择观望。当市场繁荣时，成交量放大、房价上涨，消费者对商品房的期望价格上升，会选择入市。这一现象验证了“买涨不买跌”的传统消费心理。四、有限理性下开发商之间协调博弈的复制动态和进化稳定策略开发商与开发商围绕着房价有很强的博弈关系，参与各方有着不同的目标，彼此之间存在着相关关系与相互作用。由于市场各个开发商对自己的情况是最了解的，但是对其他参与者的情况并不够充分了解，因此每个开发商都是有限理性的。同时在房价的博弈过程中，开发商不会一开始就找到最优策略，各个开发商总是会进行多次博弈，最终会通过学习达到均衡。而且，在市场总至少会有部分开发商不会采取完全理性的均衡策略，均衡是不断调整的过程。所以，我们用协调博弈来分析开发商之间的博弈关系。4.1 模型假设前提我们假设房地产市场上有两家开发商，分别为甲和乙。双方的纯战略选择是降价或不降价。双方都不降价是经营的收入为b，都降价是经营收入为b-h，其中h为双方都降价时净收益的减少额。一方降价，另一方不降价，他们的收入分别为b+n、b-z（n为降价放从降价中获得的净收益，z为不降价方因为对方降价导致的损失）。双方的支付矩阵如下。图4 得益矩阵根据得益矩阵可以看出，此博弈为一个对称博弈。该博弈是否存在纳什均衡并不重要，因为我们考虑的是有限理性博弈，而有限理性博弈方并不一定有能力找到纳什均衡，也不一定会采用纳什均衡策略。4.2 进化博弈分析根据进化博弈的经典理论，我们假设市场中占比例为x（0x1）的开发商选择降价经营，另外比例为1-x的开发商选择不降价经营。降价经营和不降价经营的期望收入分别为:U1 = x(b-h) + (1-x)(b+n)U2 = x(b-z) + (1-x)b所有开发商的期望收益为U0 = xU1 + (1-x)U2根据上述得益方程得到复制动态方程：F(x) = dx/dt = x(U1 U0) = x(1-x)( U1 - U0 ) = x(1-x)x(z-h)+(1-x)n = x(1-x)x(z-h-n) + n首先另F(x)=0找出动态方程的稳定状态，由此得到的解为x1=0; x2=1; x3=n/(n+h-z)。在讨论这些稳定状态的领域稳定性，也就是对微小偏离扰动是否具有稳健型。根据微分方程的稳定性定理，要求在这些稳定处F(x)0。分别对三个点处求二阶导数，F(x) = 3(h+n-z)x2 + 2x(z-h-2n) + nF(0) = nF(1) = h-z（1）当h0，F(1)1。复制动态的单个不定点中只有x1、x2两点符合要求。图5 动态方程相位图从相位图可以看出，x2=1是该博弈的进化稳定策略，除了开始所有开发商都选择不降价经营，没有一个开发商选择降价这一情况，也就是x1=0以外。只要有一个开发商选择降价，随着重复博弈的过程，最终所有的开发商都会趋于降价经营。（2）当hz时，F(0)0，F(1)0，0x3=n/(n+h-z) 1，F(x3)0。此时，复制动态的三个不定点x1,x2,x3都是复制动态的稳定状态，其相位图如下。图6 进化博弈相位图当初始的x的水平落在区间0,n/(n+h-z)时，会发生少数开发商从不降价经营到降价经营的转化，直到降价经营开发商的数量占整个开发商数量的比例为n/(n+h-z)才停止。如果降价经营的开发商所占比例超过这个水平，甚至全部是降价经营的，即x=1，这时候少数不降价经营行为在群体中会扩散，最终回到x= n/(n+h-z)的均衡比例。综上发现，在博弈次数有限，博弈方太多的情况下，开发商之间很难选择共谋合作战略。为了争夺利益，选择不合作策略降价的概率大于选择不降价的概率，尤其是在房地长萧条时更是如此。国内房地产开发商之间的价格战以2007年万科领头的价格战最为典型。从2007年11月开始，万科在广州新开的楼盘全部以低于市场预期的价格开盘。比如万科金色康苑和万科金色荔苑以14