房地产投资分析报告案例.doc

_房地产投资分析报告一总论（一） 项目的基本情况1 项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。2 项目的主要技术经济指标1：项目单位数量项目单位数量占地面积公顷4.71居住人数人2896总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.5居住面积平方米101750平均每户居住人数人4公建面积平方米17760人均居住用地平方米35居住户数户724车库面积平方米10300 3 项目主要经济指标2：功能所占面积（）合计（）总计（）地上面积共建面积9120117730136670商铺14900住宅93710地下面积车库1030018940设备面积8640总投资20000万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米税后利润：4332.87万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%二项目的组织与实施（）1、 项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.12007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。2 项目实施进度计划见附表三项目投资估算与投资筹措计划（一） 开发成本1. 土地成本按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。2建筑安装工程费 序号项目建筑面积（）单价（元/）总价（万元）1高层68020.079506461.912超高层33729.310843656.263商铺1490010841615.16合计11736.53建安工程费合计 11736.53万元3.前期工程费序号项目计算依据金额（万元）1规划设计费建安成本3%352.12可行性研究费建安成本1.5%176.053水文地质勘察费建安成本0.5%58.684通水通电通路费建安成本2.5%293.415场地平整53元/公顷250.26合计1130.444.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费序号项目计算依据金额（万元）1道路工程42.13万元/公顷4.71公顷198.432绿化工程5.4万元/公顷4.71公顷33.5%8.523供水工程15万元/公顷4.71公顷70.564供电工程65万元/公顷4.71公顷306.155其它建安成本2%234.736合计929.875.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表序号项目建设费用（万元）1办公面积282元/20020=564.56万元2物业面积3车库面积7合计564.56 6.不可预见的费用（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 序号项目计算依据金额（万元）1配套设施建设税费建安成本6704.192投资方向调节税建安成本5586.833工程质量与施工安全监督费建安成本4469.464供水管网补偿费0.3吨/人2896人600元/吨52.135供电用电负荷费724户4KVA/户480元/KVA1396其它税费建安成本2234.737合计2303.7 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元（二） 开发费用（参见附表6）附表6 开发费用汇总表序号项目计算依据金额（万元）1管理费用开发成本3535.022销售费用2.1+2.2+2.31412.732.1广告及市场推广费销售收入2565.712.2销售代理费销售收入2565.712.3销售手续费销售收入1282.63贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4合计1947.75（三） 投资成本费用估算汇总（参见附表7） 附表7 投成本费用估算汇总表 成本项目总额（万元）开发成本（元/）高层超高层（一）土地成本235.5234234（二）建安工程费11736.519501084（三）前期工程费1130.44338433.84（四）基础设施配套费929.8790.3690.36（五）公建配套费564.56101.52101.52（六）不可预见费498.044545（七）开发期间税费2303.79090（八）开发费用1947.75 98.2898.28（九）投资总额合计19815.5916431777（四） 资金筹措与投入计划及贷款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。本项目资金筹措及投资计划情况见附表8附表8 资金计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期12341投资总额2000060005720508032001.1建设投资19815.595924.525643.125047.9532001.2贷款利息184.4175.4876.8832.052资金筹措2000060005720508032002.1自有资金4000192012008802.2借款（含利息）4264.414264.414117.742.3销售收入在投入119204520420032002.贷款本金偿还与利息支付 销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。具体还本付息计划见附表9 附表9 （i=1.85%） 贷款还本付息估算表序号项目合计建设经营期12341期初借款累计4155.481732.362本期借款408040803本期应计利息184.4175.4876.8832.054本期底本息偿还4264.4125001764.415期末借款累计4155.481732.361764.416归还借款本息来源4264.4125001764.416.1投资回收4264.4125001764.41四项目销售收入及利润的估算（一） 住宅销售单价的估算根据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价2500元/，超高层售价2750元/车位售价初定为5万/个。（二） 销售总收入的估算根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表10附表10 销售总收入估算表 销售计划期间收款情况时期销售比例销售数量第一期第二期第三期第四期第一期住宅50%车位50%第二期住宅50%车位50%50875200个13140.37万1000万第三期住宅50%车位50%30525120个7884.22万600万第四期住宅50%车位50%2035081个5256.15万405万合计 28285.74万元（三） 项目利润估算本项目土地增值税估算情况见附表11。项目可运用资金估算见附表12。项目税后利润的估算见附表13，即税后利润总额为14747万元。附表11 土地增值税计算表序号项目金额（万元）备注1扣除项目金额24944.931.1+1.2+1.3+1.41.1开发成本17868.09见“开发成本构成表”1.2开发费用1947.5销售费用+管理费用+财务费用1.3销售税金及附加1555.72销售收入6.431.4加扣203573.621.1202销售收入28285.743增值额3340.81（2）-（1）4增殖率13.4%5增值税率20%6增值税免交附表12 项目可运用资金估算表序号项目合计建设经营期12341销售收入28285.7413140.378484.225661.152销售税金及附加1555.72777.72466.63314.22.1营业税1414.29707.02424.21283.062.2教育专项基金56.5728.2816.9711.322.3教育费附加9949.4929.6921.82.4城市维护建设税42.4321.2112.739.342.5防洪工程维护费50.9125.4515.2710.192.6印花税及交易管理费155.8577.7746.6631.423土地增值税4可运用资金（1）-（2）-（3）26727.1412362.658017.594346.95附表13 税后利润测算序号6项目合计建设经营期12341销售收入28285.7413140.378484.225661.152总成本费用200007720708052003营业税1818.77707.02424.21283.064教育专项基金56.5728.2816.9711.325教育费附加9949.4929.6921.86城市维护建设税42.4321.2112.739.347防洪工程维护费50.9125.4515.2710.198印花税及交易管理费155.8577.7746.6631.429土地增值税10利润总额6466.971691.142858.682097.1411所得税2134.1558.08943.36692.0612税后利润4332.871200.061915.321405.08五财务分析（一） 财务内部收益率由项目的全部投资现金流量表（附表14）和自有资金现金流量表（附表15），项目损益表，计算如下（行业基准收益率取10）附表14 全部投资财务现金流量序号项目合计经营建设期12341销售流入28285.7413140.378484.225661.151.1销售收入28285.7413140.378484.225661.152现金流出21818.7760007187.316568.94256.072.1建设投资2000060005720508032002.2销售税金及附加1818.77909.23545.54364.012.3土地增值税2.4所得税2134.1558.08943.36692.063净现金流量3548.84-60005953.061915.32713.054折现现金流量2429.35-5891.025844.931812.83662.61由全部投资财务现金流量表可得到评价指标：全部资金税后内部收益率 FIRR=30.6全部资金税后净现值 NPV=2429.35（万元）静态投资回收期：（3-1）+|-46.94|/1915.32=2.0245 2.02454=8.1(月)动态投资回收期：（3-1）+|-46.09|/1812.83=2.025 2.0254=8.1（月）附表15 自有资金现金流量表序号项目合计经营建设期12341销售流入28285.741.1销售收入28285.742现金流出21818.7719209129.238333.314256.072.1自有资金4000192012008802.2销售收入在投入119204520420032002.3销售税金及附加1818.77909.23545.54364.012.4土地增值税2.5所得税2134.1558.08943.36692.062.6贷款本息偿还4264.4125001764.413净现金流量3647.13-19204011.14150.911405.084折现现金流量2654.17-1885.133407.28118.151013.87自有资金现金流量表评价指标：财务内部收益率：FIRR=128.5净现值：NPV=2654.17静态投资回收期：（2-1）+|-1885.13|/3407.28=1.56 1.564=6.2（月）动态投资回收期：（2-1）+|-1920|/4011.14=1.78 1.784=7.12（月） 附表16 损益表 序号6项目合计建设经营期12341销售收入28285.7413140.378484.225661.152总成本费用200005720508032003销售税金及附加1818.77909.23545.54364.014土地增值税5利润总额6466.971691.142858.682097.146所得税2134.1558.08943.36692.067税后利润4332.871200.061915.321405.088盈余公积金433.29120.01191.53140.519可分配利润3899.581080.051723.791264.51评价指标 1：全部投资的投资利润率=利润总额/总投资100=6466.97/20000=32 2：全部投资的利税率=利税总额/总投资100=（1555.72+2134.1）/20000100 =18% 3：自有资金投资利润率=利润总额/自有资金=6466.97/4000=161.7% 4：税后利润率=税后利润/自有资金=4332.87/40000=108.3%（二） 项目财务分析汇总附表17 财务分析汇总表计算基础动态指标静态指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）动态投资回收期投资利润率静态投资回收期全部投资30.6%2429.35（万元）8.1（月）32%8.1（月）自有资金128.5%2654.17（万元）6.2（月）161.7%7.12（月）六不确定性分析本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。（一） 盈亏平衡分析 假设本项目总投资不变，而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为54%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售收入率70%时，项目风险最