物业常见问题解答.doc

_物业常见问题解答1、房屋专项维修资金使用原则根据房屋专项维修资金使用管理的法规政策规定，房屋专项维修资金只能用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。2、房屋专项维修资金使用类别类别资金使用的基本要求一般情况使用建筑区划内物业共用部位、共用设施设备保修期满后，应该由业主承担的维修、更新及改造。制定成都市房屋专项维修资金使用方案并经工程涉及分户范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。备用金使用维修资金备用金是指，设立了业主大会的建筑区划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在专项维修资金中确定资金比例或一定金额用于物业服务合同约定应由业主自行承担的共用部位、共用设施设备小规模的应急维修使用资金。维修备用金可由业主采取自筹方式建立，也可按不高于15%的比例从建筑区划开发建设单位已缴存的维修资金中列支。应当符合备用金建立的额度及使用范围。紧急情况使用建筑区划内的物业共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况或严重影响业主、物业使用人生产生活秩序，为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备的功能正常，需要立即对其进行的维修、更新、改造的事项。以建筑区划为单位制定紧急使用预案，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。维修资金的紧急使用应当符合紧急预案的规定。3、责任主体1、责任主体：指房屋专项维修资金使用方案制定及使用决策管理的直接责任人。2、申请使用房屋专项维修资金备案办理的责任主体：（1）业主委员会（2）维修、更新、改造事项涉及的相关业主房屋专项维修资金使用备案办理的申请人：业主委员会、受委托的物业服务机构或专业维修机构。物业区域不同的管理形态备案的申请人有物业服务机构且成立业主大会的物业区域业主委员会、受托的物业服务机构或专业维修机构1、有物业服务机构，未成立业主大会的物业区域2、有物业服务机构且成立业主大会，业主委员会不履行职责的物业区域受托的物业服务机构或专业维修机构无物业服务机构，未成立业主大会的物业区域街道办事处、乡（镇）人民政府或受相关业主委托的专业维修机构房改售后公房公有售房单位4、制定使用方案实施物业管理的建筑区划，物业服务机构应当协助业主委员会、维修工程涉及的相关业主制定维修资金使用方案；业主自行管理并设立业主大会的建筑区划，可由业主委员会制定；未设立业主大会或业主委员会不履行职责的，可由维修工程涉及的相关业主委托物业服务机构或施工单位进行制定。从事消防、安防、房屋结构、电梯维修施工的单位，以及参与维修工程项目的咨询、监理、审计、公证等相关机构应当具备相应的资质。以上单位可以从本市房产管理部门公告的物业服务相关机构名录中抽选，也可以通过招标等其他合法形式确定。5、业主表决意见的形成（一）表决规定同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可根据维修工程实际，以幢或单元为单位组织其全体业主进行表决。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主为法人、其他组织的应书面委派代表参与表决。业主参与表决有困难的，可以书面委托代理人行使表决权；已送达的表决票，业主或业主代理人在规定期限内不反馈意见或者未提出反对、弃权意见的，是否认定为同意可以在建筑区划管理规约中明确规定。对拒付物业服务费、不缴存维修资金的业主，可在管理规约、业主大会议事规则中对其表决权予以约束。（二）表决方式 （1）集体表决 通过会议形式收集相关业主意见。 （2）书面表决 通过业主纸质签名方式收集相关业主意见。 （3）网络表决 按成都房屋业主投票表决平台使用规则，通过“成都房屋业主投票表决平台” 收集相关业主意见。 （4）手机短信回复 成立业主大会的建筑区划，在进行表决时可选择通过手机短信的方式收集相关业主意见。应当按表决日期提前15个工作日告知相关业主，告知内容包括投票表决的事项和回复的手机号码。相关业主可根据投票表决事项进行回复，回复意见经业主委员会（未设立业主大会的建筑区划需街道办事处、乡（镇）人民政府或社区证明）及2名以上业主代表共同证明后（或选择公证机构进行公证）记入本次表决票数。投票结束后进行投票结果的公告，公告期不少于5日。 （5）电子邮件回复成立业主大会的建筑区划，在进行表决时可选择通过电子邮件的方式收集相关业主意见。应当按表决日期提前15个工作日告知相关业主，告知内容包括投票表决的事项和回复的电子邮件地址。相关业主可根据投票表决事项进行回复，回复意见经业主委员会（未设立业主大会的建筑区划需街道办事处、乡（镇）人民政府或社区证明）及2名以上业主代表共同证明后（或选择公证机构进行公证）记入本次表决票数。投票结束后应及时公告投票结果，公告期不少于5日。（三）计票方式（1）业主表决票数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一票计算（比如“一套房屋为一个专有部分”）。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一票计算。（2）表决面积按专有部分面积计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按专有面积总和计算。（3）表决可同时选用两种以上方式 ，表决结果合并计票。物业管理常见问题解答6、从什么时间开始计收物业管理费？按约定日期办理交房手续的，从办理交房之日起开始计算；未按交房手续约定日期拖延交房的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。7、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？不可以。因为物业管理公司与开发商是各自具有独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。8、业主办理了交房手续但没有入住，也要交纳物业管理费？是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），而您没有入住，是您自愿放弃了享受服务的权力，所以，您是要交物业管理费的。9、房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或多个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。10、因开发商遗留问题，业主是否可以拒缴物业费？不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。即使结果未能圆满，也没有理由以此拒交物业费。11、若是房屋出租，物业费由谁来交纳？出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。12、因房子质量问题，业主能否拒交物业费？房子质量问题是由开发商造成的，不属于物业管理公司负责的范畴，因物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业户一般不应该因开发商的问题而拒绝交付物业管理费。业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴交管理费的义务，对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修。13、业主要求在自家花园建造亭子、假山、湖边围栏，该怎么回复？答：为了保障业主购买的物业得到保值和增值，及配合小区景观的统一，发展商根据本楼盘的特色设计了亭子款式让业主选择，业主可根据款式挑选其中的一款自行找施工单位进行设计施工，但施工前必须到物业公司客户服务中心申报批准后方可进行。总的要求：无论亭子、假山、园林、防护栏、须做到与环境和谐自然。13、物业管理费的服务内容：1、 房屋共用部位的维护和管理；2、 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、 环境卫生管理；4、 交通秩序的管理；5、 车辆停放管理；6、 治安防范管理；7、 公共地方绿化验室维护和管理。14、二次装修服务费是指提供哪些服务？答：二次装修服务费是由装修公司自行缴交；此费用包含的服务内容有：1、 装修人员生活垃圾清运费；2、 审图费（除政府职能部门审核费）；3、 施工人员进出管理；4、 施工人员留宿管理；5、 安全施工管理；6、 现场施工巡查；7、 装修配合：如智能化安装及改造、绿化改造、水电安装改造等（此项不包含安装主工程改造费用及有善于门的联络费）8、 装修环境污染的管理；9、 装修对楼道造成的维护（洋房）。15、为什么只能选用开发商提供的凉亭及雨蓬方案？答：进行私家花园园林小品施工建筑时，只能选用开发商提供的凉亭等园建方案，是因为，园区目前还在开发建设中，还没有通过园区的整体综合验收，开发商提供的凉亭等园建构筑建是通过建设规划部门审批备案的，故不会影响园区的整体综合验收，如业户坚持要选用自己的园建方案，则须报建设规划部门审批同意备案。另一方面，开发商提供的雨蓬方案，只是为某些户型的生活必须而设的。（如解决某些户型晾晒衣服务问题）16、如业主提出房屋面积与合同不符，该怎么办？答：对此问题，房地产公司始终依照政府有关管理规定及预售契约的有关约定，按照广东省商品房买卖合同细则执行；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差、下同），双方可按以下原则处理：1 差异值为+0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿；2 差异值为+0.6%以上（不含本数）至+3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3 差异值超过+3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。面积差异百分比= 产权登记面积合同约定计价面积 X100合同约定计价面积17、关于业主自行装修后，房屋出现装修的问题，要求发展商维修？答：有的业主收楼后自请装修队装修，由于设计不合理，出现这样或那样的问题，要求发展商进行维修；根据广东省商品房买卖合同的有关规定，业主自行装修改变的部位及增加的项目不在保修范围内；而且保修期限内，在因用户使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置或不当装修等造成的质量问题及其他损失，一概由用户承担责任。另因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，发展商不承担责任。对此，虽然责任在业主，但当业主要求我司处理遗留问题时，我司仍采取积极的态度，并协助业主尽快维修，但此维修是有偿的服务。18、对于业主投诉于新闻媒介时，该怎么办？答：对于社会各界特别是新闻媒介的监督，公司一向以来均是持欢迎的态度。我们相信，只有通过社会各界的大力支持与监督，才能促进公司不断地完善工作、不断地取得进步。对于小区有新闻媒介的采访及报道时，应立即通知上级领导；同时，我司也均予以积极的配合，并希望新闻单位能够在充分了解双方立场和观点的前提下，给予客观公正的报道。19、业主要求亲见物业公司总经理进行投诉，该怎么办？答：对业主的投诉，经办人员要热情接待，耐心听取业主的投诉并做好对业主的工作，尽量不要把矛盾上交。若业主非见总经理不可，则要进行预约。预约前做好几件事：1、填写：“投诉接待日预约单”2、整理好有关资料。包括：（1） 业主资料：姓名、居住单元、投诉时间、投诉内容及要求；（2） 处理情况：职能部门的调查情况、处理意见、处理过程是否有变化，解决了什么问题，尚有什么问题未能解决？是什么原因？3、把预约单和资料送交总经理，请总经理定接见时间，然后回复业主。4、根据总经理的处理意见及决定，进行跟踪处理，直至落实。20、管道跑冒滴漏的维修、供电管线等共用部位和共用设施的维修等问题: 1、 保修期内:对于供暖管线、屋面防水等在其保修期限内,存在质量原因的,应由房地产开发商协调施工方尽保修义务予以处理;2、保修期过后:应按其分工规定各自承担相应的维修养护工作。根据青岛市物业管理企业与政府专业单位管理服务职责分工的规定第八条规定:“供热设施管理。实施城市集中供热的设备、设施及供热管线,均由供热单位或由其委托的其他专业单位维护、管理。”;物业管理条例第五十二条规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。对于暖气等相关问题若物业接受委托,应在其委托范围内承担相应的责任;未接受委托的,应由相关职能部门对其负责。21、住宅转让时维修基金如何处理 。因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。 住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。 房地产开发企业出售住宅时，其按规定代购房人交纳的维修基金剩余款额，与房屋受让人结算。合同另有规定的，从其约定。22、 物业维修费用的承担有何规定？物业维修、更新的费用，按照下列规定承担： （1）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担； （2）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立维修基金的，在物业维修基金中列支。 （3）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。 住宅的共用部位、共同设备和公共设施属人为损坏，其维修、更新费用由责任人承担。23、 物业收费是否有规定？是按什么标准收费？物业小区的收费的标准是物业管理企业向物价部门报批，经物价部门审批后确定的。小区物业费的收费标准取决于物业管理企业提供的服务项目、服务质量及小区的档次而定，没有统一标准。比如一些高档次的住宅小区物业费可能就高。24、 购买的商品房，房屋实测面积增加了，物业费如何交纳？房屋的物业费是按房屋的产权登记面积，即建筑面积来收取的，在买卖合同中所约定的是房屋的暂测面积，最终的面积是以房管局测绘部门核定后的实测面积为准。25、 物业管理计费面积以什么为准？计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公有分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。26、 公共区域的照明费用，谁来负担？公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。27、 单元电子防盗门设施损坏，费用由谁承担。1、如在保修期内应及时与建筑单位联系进行维修2、出了保修期内的，应向业主说明：它的归属权是你们这单元每户业主共同使用的，所造成的损坏应由每户平摊费用购买，物业可以无偿修理。28、损坏房屋承重结构，应如何恢复原状？损坏房屋承重结构恢复原状需符合以下条件：不得降低原构件的强度；不得低于原构件的用料标准；恢复原有构件的形状；修复部位的构造措施要符合有关技术规定。29、 可否在屋顶搭建养鸽? 物业使用中禁止破坏房屋外貌，禁止在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物。 因此，在屋顶搭建鸽棚，属违反条例的行为。物业应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。对于在屋顶搭建鸽棚，影响相邻业主居住卫生环境和正常休息、对相邻业主的正常生活规律造成影响的，相邻业主可通过诉讼要求行为人停止侵害，排除妨碍。30、 业主委员会有权解聘物业公司的工作人员吗？业主委员会负责选聘或解聘物业管理企业，监督物业管理企业的管理服务活动。业主委员会与物业公司之间是一种委托管理的契约关系，业主委员会与物业公司的具体工作人员不直接形成劳动关系。业主委员会无权决定工作人员的去留。对于不称职的物业公司人员，业主委员会可履行监督职能，向物业公司如实反映情况，由物业公司采取相应的整改或调整措施 。31、 业主在小区内遭不法分子袭击，物业公司承担什么责任？保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能要求达到完全根除治安、刑事案件。在小区设置了门岗及保安员，尽到防范职责，不承担其他责任。32、 某小区住户在家被入室盗窃致伤，业主认为物业公司未尽到管理责任，管理处如何处理？ 业主要求承担责任没有依据。凶杀案一些重要情况尚不明了，按照“先刑事后民事”的法律规定，有关业主受伤的赔偿案应当在案件侦破后进行，赔偿责任也应由凶手承担。依据物业管理条例第47条，物业管理企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当即使想有关行政部门报告，协助做好救助工作。这里强调的是“协助”，当然物业企业要排除自己的主任，就要看事实物业安防工作中有没有失误或漏洞。33、 某业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业管理公司保安人员没能及时拦截劫匪 ,物业公司是否有责任赔偿。就一般的情况下物业管理公司是不承担民事赔偿责任的。因为，物业管理的安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，物业管理公司在本物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管或保险关系。当然，如果在案发时，物业管理公司的员工（无论是保安员，还是其他员工）近在咫尺，却装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出地与歹徒搏斗，就应该受到舆论和道德的谴责，物业管理公司也应给其以纪律处分和行政处罚。物业管理公司的员工不敢挺身而出地与歹徒搏斗，会受到道德的谴责，但他却不负法律责任。34、小区车辆管理方面知识小区车辆丢失有关赔偿要根据业主与物业公司签订的停车管理协议具体来定，针对小区停车常见法律关系需要明确，地面停车场所有权归业主共有，而物业公司负的是看管维护责任；要根据与物业公司签订的停车管理协议所规定的具体条款进行索赔。如果双方没有签订车辆托管合同那小区丢车不应由物业公司索赔。35、 如业主家被盗责任谁负？物业管理条例第47条规定：物管企业协助做好物管区域内的安全防范工作，注意这里说的是“协助”，而不是保证、保障！发生安全事故前，物管公司只要按物管合同做好了保安防范：保安巡视、保安监控、门岗严管等保安措施，发生安全事故时，又采取了必要的应急措施，及时向有关行政管理部门报告，协助做好了救助工作，就算尽到了物管企业应尽的责任，而不应再负其他责任。至于，买“家庭财产”保险，那是业主自己的事，物管公司没有这份义务。记住：物管公司是企业，而不是国家保安机关公安机关，就是公安机关也不会对其管辖辖区的居民的个人人身财产安全负完全责任的。36、 小孩在小区健身设施玩耍不慎而受伤，责任谁负？主要责任应由父母承担 。根据民法通则、婚姻法、未成年人保护法，一般情况下，如未成年人的父母未履行其监护小孩的职责，主要责任应由其父母承担。 如果相关场所的娱乐设施存在安全隐患，而该设施的所有人或者管理人未尽其职责排除该隐患，因而发生了安全事故的，依照民法通则，该设施的所有人或管理人也应该承担相应的过错责任。因此，管理处在本事件中是否应该承担责任，应该以其管理的设施是否存在安全隐患为前提。 37、 小修、中修、大修包括哪些内容小修工程范围主要包括以下维修内容：1 屋面筑漏（补漏）、修补屋面、返水、屋脊等 2 钢、木门窗的修整、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等 3 修补楼地面面层，抽换个别楞木等 4 修补内外墙、抹